610 C 588/11.WEG, 610 C 588/11 WEG

Leitsatz: Lichtkuppeln einer Flachdachkonstruktion, die die Wohnung eines Wohnungseigentümers zwar belichten, auf die er aber ohne Hilfsmittel keinen Zugriff hat, unterliegen auch dann nicht der Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers, falls die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass die Behebung von Schäden an Fenstern und Türen sowie an Balkonen und Terrassen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, soweit die betroffenen Teile und/oder Flächen seinem Zugriff unterliegen und nicht die konstruktiven Teile betreffen, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören; da eine solche Regelung eine Ausnahme zu dem aus § 16 Abs. 2 WEG resultierenden Grundsatz, dass Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von der Gemeinschaft zu tragen sind darstellen, ist eine enge Auslegung der Regelung geboten.(Rn.1) 1. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 2. Der Streitwert wird bis zum 6.3.2012 auf 2.600 € und ab dem 7.3.2012 (Erledigungserklärung) auf die Summe der dahin angefallenen gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten festgesetzt. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war nur noch über die Kosten gem. § 91a Abs.1 ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes im Zeitpunkt der Erledigung zu entscheiden. Danach waren die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen. Denn die Ablehnung des Beschlussantrages des Klägers, die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums belegenen Lichtkuppeln zulasten sämtlicher Wohnungseigentümer erneuern zu lassen, entsprach nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zutreffend ist der Kläger davon ausgegangen, dass nicht ihn die Pflicht traf, die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums befindlichen Lichtkuppeln auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Eine solche folgt auch nicht aus § 4 Abs. 2 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO), nach der die “Behebung von Schäden an Fenstern und Türen sowie an Balkonen und Terrassen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, soweit die betroffenen Teile und/oder Flächen seinem Zugriff unterliegen und nicht die konstruktiven Teile betreffen, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören…. ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem jeweiligen Wohnungseigentümer” obliegt. Denn die Instandsetzung der unstreitig dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnenden streitgegenständlichen Lichtkuppeln, die durch einen Hagelschaden beschädigt worden sind, obliegt gemäß § 4 Abs. 3 GO den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit. § 4 Abs. 2 GO ist auf die Lichtkuppeln nicht anwendbar. Der Begriff der Lichtkuppeln ist von dem des Fensters zu unterscheiden. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird als Fenster eine Öffnung in einer Wand oder – im Falle eines Dachflächenfensters – in einem Schrägdach bezeichnet, die regelmäßig die Möglichkeit eröffnet, hinaus oder hinein zu sehen, den Raum zu belüften und zu belichten. Dem entgegen sind die streitgegenständlichen Lichtkuppeln Teil der Flachdachkonstruktion und erfüllen ausschließlich die Aufgabe, die darunter befindlichen Räume mit Licht zu versorgen. Sie sind konstruktiv von grundlegend anderer Beschaffenheit, weil sie Schnee, Regen und Hagel in stärkerem Maße ausgesetzt sind und daher erheblich höhere Anforderungen an die Dichtigkeit erfüllen müssen. Entscheidend dürfte zudem sein, dass die streitgegenständlichen Lichtkuppeln nicht dem Zugriff des Klägers unterliegen, worauf die Gemeinschaftsordnung einschränkend zu der Voraussetzung, dass sich die Objekte im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden müssen, abstellt. Denn diese sind nach dem insoweit unstreitig gebliebenen Vortrag des Klägers nur von außen über die gemeinschaftliche Dachfläche zu erreichen. Die diesbezügliche Argumentation der Beklagten vermag nicht zu überzeugen, wenn sie der Formulierung “ Zugriff” lediglich die Bedeutung beimessen, dass ein räumlicher Zusammenhang zwischen dem Sondereigentum und dem in Stand zu setzenden Bauteil bestehen und dem Bauteil dem jeweiligen Sondereigentümer mehr zu Gute kommen muss als anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn diese Kriterien sind bereits immer dann erfüllt, wenn sich das von dem einzelnen Wohnungseigentümer Instand zu setzende Objekt im räumlichen Bereich von dessen Sondereigentum befindet. Insoweit liegt es näher einen “Zugriff” nur für den Fall zu bejahen, dass eine Erreichbarkeit ohne Hilfsmittel und damit eine unproblematische Instandhaltung und Instandsetzung gegeben ist. Auch wird auf diese Weise gewährleistet, dass ein Zusammenhang mit der Instandhaltungslast hergestellt wird. Denn der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Vorschrift darauf abzielt, den einzelnen Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die von ihm unmittelbar genutzten Teile pfleglich zu behandeln. Eine – wie auch immer geartete - Behandlung der hier streitgegenständlichen Lichtkuppeln kommt hingegen bei einer Raumhöhe von 5 m ohnehin nicht in Betracht. Da zudem die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung der im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster und Türen eine Ausnahme zum aus § 16 Abs. 2 WEG resultierenden Grundsatz, wonach die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums von der Gemeinschaft zu tragen sind, ist die Regelung des § 4 Abs. 2 GO eng auszulegen. Es verbietet sich daher eine analoge Anwendung des § 4 Abs.2 GO auf die streitgegenständlichen Lichtkuppeln (vgl. auch LG Stuttgart, Urt. vom 16.9.2009 - 10 S 10/09, zitiert nach Juris). Ob es den Wohnungseigentümern vorliegend unbenommen bleibt, dem Kläger die Kosten für die Instandsetzungsmaßnahme auf der Grundlage eines Beschlusses gemäß § 16 Abs. 4 WEG aufzuerlegen, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Auch wenn den Beklagten zuzugeben ist, dass die Wohnungseigentümer nicht gezwungen sind, die Kosten der Instandsetzung für die Lichtkuppeln der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen, führt dies nicht zu einer teilweisen Auferlegung der Kosten auf den Kläger. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Kläger keine Beschlussersetzung beantragt hat und dass sein alleiniges Rechtsschutzziel darauf gerichtet war festzustellen, dass nicht er, sondern die Wohnungseigentümer gemeinsam verpflichtet waren, für die Instandsetzung der Lichtkuppeln Sorge zu tragen. Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 49a Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG. Insoweit bemisst sich das Interesse des Klägers, das gemäß § 49a Abs.1 S. 2 GKG nicht unterschritten werden darf, nach den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung der Lichtkuppeln, die mit 2600 € veranschlagt wurden.