23 C 126/13

Leitsatz: 1. Bezeichnet der Vermieter im Kündigungsschreiben das zu räumende Objekt nicht zutreffend, so ist die Kündigung unwirksam. Dabei kommt es auf die Verständnismöglichkeiten des Mieters nicht an, da eine solche Erklärung schon “nicht akzeptierungsfähig” ist.(Rn.25) (Rn.26) 2. Eine Schonfristzahlung wirkt nach § 242 BGB befreiend, wenn ein geringfügiger Teilbetrag offen geblieben ist und wenn zur Befriedigung nur noch eine Aufrechnungserklärung notwendig ist und die Unklarheit, welche Miethöhe geschuldet ist, durch den Vermieter maßgeblich selbst verursacht worden ist.(Rn.30) 3. Die Heilungswirkung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst auch solche ordentlichen Kündigungen nach § 573 BGB, welche auf eben jenen Sachverhalt gestützt werden, der die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilte fristlose Kündigung begründete (Entgegen BGH, 16. Februar 2005).(Rn.33) (Rn.34) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat 84 % und die Beklagten als Gesamtschuldner haben 16 % der Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung der anderen Seite durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. I. Gegen die Beklagte zu 2) ist nicht im Wege des Versäumnisurteils zu entscheiden, da sie durch ihren Ehemann im Termin vertreten war, 79 Abs. 2 ZPO. Die Bevollmächtigung ist nachträglich belegt worden. II. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Räumungs- und Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB zu. A. Die Klägerin hat das Mietverhältnis mit ihrer Erklärung vom 12.12.2012 nicht wirksam gekündigt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dies folgt bereits daraus, dass die Klägerin im Kündigungsschreiben das zu räumende Objekt nicht zutreffend bezeichnet hat. Bei der Bezeichnung des gekündigten und zu räumenden Objektes handelt es sich um den grundlegenden Inhalt einer jeden Kündigungserklärung. Selbst im Bereich sonstiger Mietverhältnisse ist die Klarheit der Kündigungserklärung kardinale Wirksamkeitsvoraussetzung (Schmidt/Futterer-Blank, 10. Auflage, 2011, Rz. 13 zu § 542 BGB). Die gesetzlichen Anforderungen an die Kündigungserklärung sind demgegenüber bei der Wohnungsmiete erhöht, § 568 BGB. Dieses hat mieterschützende Funktion und ist Ausfluss des sozialen Mietrechts (Schmidt/Futterer, a. A. O., Rz 3 zu § 568 BGB). Diesen Gedanken würde es zuwiderlaufen, wenn der Mieter sich die grundlegenden Daten der an ihn gerichteten Kündigungserklärung selbst erschließen müsste. Ist schon sonst eine derartige, gegen die eigenen Interessen gehende Obliegenheit die besonders zu begründende Ausnahme, fehlt für eine entsprechende Verpflichtung im Bereich der Wohnungsmiete jeder Anlass. Auf die Verständnismöglichkeiten der Beklagten kommt es vor diesem Hintergrund nicht an, da die Erklärung schon “nicht akzeptierungsfähig” war. B. Auch die fristlose Kündigung der Klägerin aus der Klageschrift hat das Mietverhältnis nicht beendet. Sie ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagten die Rückstände noch vor dem Ablauf von zwei Monaten seit Zustellung der Räumungsklage an die Klägerin gezahlt haben. Die Klageschrift mit der Kündigung wurde am 30.5.2013 an die Beklagten zugestellt, die Zahlung am 23.7.2013 geleistet. Selbst bei Berücksichtigung einer gewissen Frist für die Ausführung der Banküberweisung ist damit die Schonfrist nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB gewahrt. Mit dem richtig stellenden Schriftsatz vom 23.5.2013 hatte die Klägerin unter teilweiser Rücknahme der ursprünglichen Forderung eben diesen Betrag als Rückstand angegeben, welchen die Beklagten leisteten. Die Klägerin ist hinsichtlich der fälligen Miete 23.7.2013 vollständig befriedigt gewesen, auch wenn die Beklagten seit Januar 2013 monatlich lediglich 709,- € zahlten. Denn nach der Betriebskostenabrechnung 2011 vom 26.11.2012 wurde die Verrechnung des dort ausgewiesenen Guthabens von 285,41 € mit der Miete für Januar 2013 erklärt. Geschuldet waren somit laut Erklärung der klägerischen Hausverwaltung für Januar 2013 nurmehr 423,59 € (auf Bl. 143 d. A. wird verwiesen). Auch in diesem Monat leisteten die Beklagten jedoch 709,- €. Damit trat eine Überzahlung in Höhe des Guthabensbetrages von 285,41 € ein. Das Guthaben übersteigt auch bei Zugrundelegung der nach dem Versäumnisurteil vom 12.1.2012 erhöhten Nettokaltmiete den Rückstand. Nach dem Schriftsatz vom 21. 8. 2013 umfasst die gezahlte Summe von 1157,27 € jegliche Rückstände bis einschließlich April 2013 (Bl. 107 d.A.). Die monatliche Differenz (727,27 € -709 €) von 18,27 € für die Monate Mai bis Juli 2013 summiert sich auf 54,81 €. Zwar haben die Beklagten noch keine Aufrechnungserklärung abgegeben, doch ist anerkannt, dass die Schonfristzahlung nach § 242 BGB befreiend wirkt, wenn ein geringfügiger Teilbetrag offen geblieben ist und dies auf einem Irrtum beruht (Schmidt/Futterer- Blank a.a.O., Rz. 38 zu § 569 BGB). Diese zutreffende Rechtsprechung ist erst recht heranzuziehen, wenn zur Befriedigung nur noch eine Aufrechnungserklärung notwendig ist. Zudem ist die Unklarheit, welcher Miethöhe geschuldet ist, durch die Klägerin maßgeblich selbst verursacht und bis zum Schluss des Prozesses nicht vollständig beseitigt worden. Gerade deshalb ist die Anwendung von § 242 BGB nahe liegend. Denn die Klägerin hat noch die zehn Monate nach dem Versäumnisurteil vom 12.1.2012 erteilte Betriebskostenabrechnung mit der Angabe der nicht erhöhten Nettomiete versehen. Ebenso hat sie im Kündigungsschreiben vom 12.12.2012 den Rückstand auf der Basis der nicht erhöhten Nettomiete berechnet. Schließlich hat sie auch im Prozess in sämtlichen Anwaltsschriftsätzen alternativ eine Rückstandsberechnung auf der Basis der erhöhten und der nicht erhöhten Nettomiete vorgenommen. Dies lässt nur den Schluss zu, dass die Klägerin selbst nicht sicher auf der erhöhten Nettomiete bestehen wollte. Die Beklagten haben sich entgegen der Annahme der Klägerin mit einem Versehen entschuldigt. So ist der Vortrag des Beklagten zu 1) im Termin vom 25.7. zu verstehen, er sei krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen, die Miete regelmäßig zu zahlen. Zwar ist dies zunächst auf die Verursachung des Rückstandes selbst gemünzt, doch war der Erklärung des Beklagten im Termin zu entnehmen, dass er in jener Zeit ganz den Überblick über seine Finanzen verloren hatte und auch später Mühe hatte, diesen wiederzugewinnen. Dass dies durch die unklaren Vorgaben der Klägerin zusätzlich erschwert wurde, liegt auf der Hand. Selbst noch im Prozess ist angesichts der Alternativberechnungen nicht eindeutig, von welcher Forderungshöhe die Klägerin ausgeht. Sogar der letzte nachgelassene Schriftsatz der Klägerseite vom 23.9.2013 enthält eine Hilfsargumentation auf der Basis der nicht erhöhten Nettokaltmiete. Dass die juristisch unerfahrenen Beklagten dieses Manko durch eigenen Überblick ausgleichen mussten, dürfte viel verlangt sein. Jedenfalls rechtfertigt es einen nennenswerten Verschuldensvorwurf nicht. C. Auch die ordentlichen Kündigungen gemäß § 573 BGB, welche der Kläger zugleich mit der fristlosen Kündigung in der Klageschrift und mit dem Schriftsatz vom 23.5.2013 jeweils hilfsweise erklären ließ, haben das Mietverhältnis nicht beendet. 1. Durch die Zahlung des Rückstandes durch die Beklagten sind auch die ordentlichen Kündigungen unwirksam geworden. Die Heilungswirkung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst auch solche ordentlichen Kündigungen nach § 573 BGB, welche auf eben jenen Sachverhalt gestützt werden, der die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilte fristlose Kündigung begründete. Der Rechtsprechung des BGH (NZM 2005,334), die insbesondere aus dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des § 569 BGB ableitet, dass trotz Erlöschens der Kündigungswirkungen des § 543 BGB ein Fortwirken der fristgemäßen Kündigung nach § 573 BGB anzunehmen sei, ist nicht zu folgen. a) Dem Wortlaut von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine Begrenzung auf die fristlose Kündigung nicht zu entnehmen. Zwar ist dem BGH zuzugeben, dass die Regelung sich in § 569, also im Regelungszusammenhang der fristlosen Kündigung findet, doch ist im Wortlaut ”die Kündigung” in Bezug genommen, welche Formulierung gerade nicht ausschließlich auf ”die fristlose Kündigung” Bezug nimmt. Soweit der BGH damit argumentiert, die Kündigung” gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beziehe sich zudem auf § 543 BGB, liegt hierin keinen Wortlaut- sondern ein systematisches Argument. Nach dem Wortlaut ist ”Die Kündigung” im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist vielmehr die gesamte Erklärung des Vermieters. Dies gilt vor allem, wenn der Kündigungsgrund nur in ein- und demselben Zahlungsrückstand besteht, und dieser lediglich durch Hinzufügung einer zweiten Kündigungsüberschrift (nämlich § 573 BGB neben § 543 BGB) ”verdoppelt” werden soll. (LG Potsdam, Urteil v. 21.9.2012, 4 S 16/12, nicht veröffentlicht). Vielmehr macht die Zahlung der Beklagten also innerhalb der Schonfrist entsprechend dem Wortlaut des § 569 BGB ”…die Kündigung…” - und zwar in ihrem gesamten Erklärungsgehalt bestehend aus der fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) und der ”vorsorglich” erklärten fristgemäßen Kündigung (§ 573 BGB) - unwirksam. b) Soweit der BGH historisch damit argumentiert, der Gesetzgeber habe trotz zwischenzeitlicher Änderungsmöglichkeit im Mietrechtsreformgesetz vom 19. 6. 2001 davon abgesehen, die Regelung von § 569 Abs. 3 BGB ausdrücklich auch auf die Kündigung nach § 573 BGB zu erstrecken, übersieht er, dass das Gesetz den Zahlungsverzug als ordentlichen Kündigungsgrund nicht ausdrücklich benennt und es wenig konsequent wäre, wenn das Gesetz, das die Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung nicht regelt, gleichwohl Einschränkungen vorsähe. (Häublein in MüKo, BGB, 6. Auflage, 2012, Rz 60 zu § 573 BGB). c) Dem o.g. systematischen Argument des BGH ist zugute zu halten, dass es nicht schon wie das Argument zum Wortlaut inhaltlich nicht nachvollziehbar ist. Überzeugen kann es aber gleichwohl nicht. Es entspricht herrschender Meinung und auch dem Verständnis des BGH, dass die Kündigungstatbestände der fristlosen Kündigung denjenigen der fristgemäßen derart parallel gebildet sind, dass selbst eine Umdeutung der einen in die andere Kündigungsform möglich ist (BGH NJW 2007, 1269, 1981, 976, 977) Hierbei stellt zwar § 573 BGB den weiteren Tatbestand dar, §§ 543, 569 BGB dagegen die Spezialnorm, doch erkennt auch der BGH an, dass die Regelung des fristgemäßen Kündigung ”eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann” und somit einen Teil desselben Regelungszusammenhangs betrifft. Warum dann eine systematische Begrenzung vorliegen soll, obwohl der Wortlaut keine Einschränkung begründet (siehe hierzu oben a) erschließt sich nicht. Blank weist weiter zu Recht darauf hin, dass nicht anzunehmen ist, der Gesetzgeber habe mit dem Erlass des I. WKSchG, auf dessen Regelungen § 573 BGB beruhe, die Voraussetzungen für die Ausschaltung eines der wesentlichsten Schutzrechte des Mieters schaffen wollen. Durch das I WKSchG habe der Schutz des Mieters nämlich nicht gemindert, sondern verstärkt werden sollen (Schmidt-Futterer - Blank, Mietrecht, 10. Auflage 2011 Rz. 65 zu § 569 BGB.; Franke ZMR 1992) d) Das ausschlaggebende Argument gegen die Linie des BGH ist jedoch, dass sein teleologisches Argument nicht überzeugt. Hiernach soll die Möglichkeit der Schonfristzahlung der Vermeidung von Obdachlosigkeit dienen, welche bei der fristgemäßen Kündigung weniger gefährlich sei, als bei der fristlosen. Tatsächlich stellt die fristgemäße Kündigung hingegen für die meisten Mieter eine ebenso starke Bedrohung dar, wie die fristlose. Dies zeigt schon ein Vergleich der - auch bei der fristlosen Kündigung anwendbaren - Vorschrift des § 721 ZPO mit den Fristen der ordentlichen Kündigung nach § 573 c BGB. Nach § 721 Abs. 5 ZPO kann vom Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewährt werden. Die ordentlichen Kündigungsfristen führen hingegen nur in den Fällen der erleichterten Kündigung nach § 573 a BGB zu einer ebenso langen Frist, in der Regel aber nur zu einer Frist von höchstens neun Monaten. Hinzu kommt die im gerichtlichen Verfahren verstreichende Zeit: In der Mehrzahl der Fälle ist bis zum Zeitpunkt einer rechtskräftigen Entscheidung der Räumungstermin einer fristlosen wie der zugleich erklärten fristgemäßen Kündigung verstrichen. Keineswegs führt, wie der BGH meint, das Verschuldenserfordernis des § 573 BGB zu einer Einschränkung, welche ein ausreichendes Korrektiv bedeutet (so auch Schmidt – Futterer- Blank a.a.O). Gerade die neuere Linie des BGH, wonach die Schonfristzahlung das Verschulden des Mieters im Rahmen von § 573 BGB "in einem milderen Licht" erscheinen lassen könne, zeigt dies deutlich. Die Beleuchtungstheorie lässt als Korrektiv jede Kontur und Greifbarkeit vermissen. So verwundert es nicht, wenn bei seiner Anwendung auf diverse Hilfserwägungen zurückgegriffen wird, wie etwa die Zukunftswirkung, bzw. Wiederholungsgefahr, Unverzüglichkeit der Schonfristzahlung, bzw. einer ”Einsicht”, Einlegung von Rechtsmitteln, etc. (so z.B. in LG Krefeld, GE 2013,122). Das Gesetz enthält schließlich keinen Anhaltspunkt dafür, dass der schuldhaft säumige Mieter keine Nachholfrist verdient. Selbst wer die Mietzahlung vorsätzlich unterlassen hat, kann die fristlose Kündigung durch Zahlung beseitigen, umso mehr muss dies auch bei der ordentlichen Kündigung berücksichtigt werden (Häublein, in MüKo, a.a.O.). Auch rechtspolitisch führt die Rechtsprechung des BGH zu Ergebnissen, die weder im Interesse der Mieter noch der Vermieter gewollt sein können. Insbesondere die öffentlichen Leistungsträger, welche Nachzahlungen nach SGB zur Vermeidung von Obdachlosigkeit leisten, dürften ihre Praxis ändern, wenn durch die Schonfristzahlung der Wohnungsverlust nicht vermieden werden kann. Die ”Beleuchtungstheorie” ist nicht in einer Weise rechtssicher, welche die Entscheidung für die Schonfristzahlung bei zugleich ausgesprochener ordentlicher Kündigung kalkulierbar macht. 2. Übrigens dürften hier auch bei Anwendung der Rechtsprechung des BGH die ordentlichen Kündigungen nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben. Denn die nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt nicht vor. Wie oben dargelegt hat die Klägerin selbst für Unklarheit über die von ihr geforderte Miethöhe gesorgt. Noch im Schriftsatz vom 23.5.2013, auf dessen Basis die Beklagten ihre Schonfristzahlung erbracht haben, hat sie eine alternative Rückstandsberechnung vorgelegt, welche die Frage offen lässt, die Klägerin selbst von der Wirksamkeit der im Versäumnisurteil vom 12.1.2012 ausgesprochenen Erhöhung der Nettomiete ausgeht oder nicht. Auffallend ist auch, dass lediglich wegen "der vorgenannten Zahlungsrückstände und wegen der dauernden unpünktlichen und unvollständigen Mietzahlung” die ordentliche Kündigung erklärt wird. Direkt vor diesem Passus findet sich im Schriftsatz eine Aufstellung auf der Basis der nicht erhöhten Nettomiete. Das könnte so zu verstehen sein, dass der Maßstab für die ordentliche Kündigung auch nach Auffassung der Klägerin nur die Begleichung der nicht erhöhten Mieten wäre. Aber auch wenn man diese Auslegung als gegen die Interessen der Klägerin gerichtet zurückstellt, muss die von der Klägerin selbst gestiftete Unklarheit im Rahmen des nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu prüfenden Verschuldens des Mieters berücksichtigt werden. Der Beklagte zu 1) hat im Termin für das Gericht unzweifelhaft erkennen lassen, dass er gewillt ist die berechtigten Forderungen der Klägerin vorbehaltlos zu erfüllen. Er hat die nachvollziehbar aufgeschlüsselte Forderung aus dem Schriftsatz vom 23.5.2013 vollständig innerhalb der Schonfrist erfüllt. Unsicherheiten bei der Berechnung der Gesamtmiete, welche schon die Klägerin erkennen lässt, können ein Verschulden nicht begründen, welches die Kündigung nach § 573 BGB trägt. III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO. Der ursprünglich gestellte Zahlungsantrag ist übereinstimmend für erledigt erklärt worden. Die Beklagten haben auf den mit der Belehrung nach § 91 a Abs. 1 S. 2 ZPO zugestellten Schriftsatz der Klägerin vom 23.9.2013 der Erledigung nicht innerhalb der Frist widersprochen. Die Kosten für den erledigten Teil der Klageforderung haben nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes die Beklagten zu tragen. Denn die begründete Zahlungsforderung der Klägerin haben sie erst nach Rechtshängigkeit der Klage erfüllt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Parteien streiten um die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung und Mietrückstände der Beklagten. Zwischen der Klägerin als Vermieterin und den Beklagten als Mieter besteht seit Januar 2006 einen Mietvertrag über die Wohnung im Hause S-Straße.1, Vorderhaus, 2. OG rechts, ... Berlin. Die anfängliche monatliche Miete von netto kalt 522,- € zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 115,- € und Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 87,- € ist nach § 9 I. des Mietvertrages monatlich im Voraus spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Nach II. soll es nicht auf den Zeitpunkt der Überweisung sondern auf den Tag der Gutschrift für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ankommen (Für die Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 36 ff d. A. verwiesen). Durch rechtskräftiges Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg zum Geschäftszeichen 6 C 476/11 vom 12.1.2012, zugestellt am 14.1.2012, sind die Beklagten verurteilt worden, der Erhöhung der Nettokaltmiete auf 540,27 € ab 1.9.2011 zuzustimmen (auf die Kopie des Urteils, Bl. 52 d. A. wird verwiesen). Unter dem 30.11.2011 ließ die Klägerin die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2010 erstellen, welche für die Beklagten eine Gutschrift von 130,72 € auswies. Auf der Grundlage dieser Abrechnung wurden die Betriebskostenvorauszahlungen unter Beibehaltung der Grundmiete von 522,- € ab 1.2.2012 auf 118,- € für Betriebs- und 91,- € für Heizkosten festgesetzt (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens Bl.142 ff d. A. verwiesen). Unter dem 26.11.2012 ließ die Klägerin die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2011 erstellen, welche für die Beklagten eine Gutschrift von 285,41 € auswies. Auf der Grundlage dieser Abrechnung wurden die Betriebskostenvorauszahlungen unter Beibehaltung der Grundmiete von 522,- € ab 1.1.2013 auf 112,- € für Betriebs- und 75,- € für Heizkosten festgesetzt (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens Bl.142 ff d. A. verwiesen). Die Beklagten zahlten bis einschließlich September 2012 monatlich 724,- €. Für Oktober und November 2012 leisteten sie bis 15.11.2012 keine Zahlung. Daher ließ die Klägerin unter dem 15.11.2012 einen Rückstand von 1087,28 € anmahnen (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens Bl.53f d. A. verwiesen). Die Beklagten entrichteten für Dezember 2012 am 5.12.2012 wieder 724,- €, leisteten aber nicht auf den Rückstand bzw. die ausgesprochene Mahnung. Die Klägerin ließ durch den Verwalter, die D-GmbH unter dem 12.12.2012 wegen Zahlungsrückstandes unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31.3.2013 die Kündigung des Mietverhältnisses über "ihre Wohnung 3/1/8 in der Sch-Straße 13, 2. OG rechts, in ... Berlin” aussprechen. Zur Begründung wurde auf einen Zahlungsrückstand von 1094,28 € verwiesen. Als Gesamtmiete wurde bis einschließlich Januar 2012 ein Soll von 724,- € und ab Februar 2012 ein Soll von 731,- € angegeben. Der kündigungsbegründende Rückstand resultierte im Wesentlichen aus der Nichtzahlung für Oktober und November 2012 (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens, Bl. 54 f d. A. verwiesen). Die Beklagten räumten ihre Wohnung nicht. Ab Januar 2013 zahlten sie monatlich je 709,- €. Mit der Klageschrift vom 23.4.2013, an die Beklagten zugestellt am 30.5. 2013, begehrte die Klägerin nunmehr die Räumung der im Hause S-Straße.1, Vorderhaus, 2. OG rechts, ... Berlin, gelegenen Wohnung sowie die Zahlung von 1181,27 € nebst Nebenforderungen. In der Klageschrift ließ die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigten “hilfsweise nochmals die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und weiter hilfsweise die ordentliche Kündigung” aussprechen. Zur Begründung wurde auf einen Rückstand von 1181,27 € bei Berücksichtigung der im Versäumnisurteil vom 12.1.2012 ausgeurteilten Mieterhöhung und von 808,87 € ohne dessen Berücksichtigung verwiesen (Für die Einzelheiten wird auf die Klageschrift Bl.31 ff d. A. verwiesen). Mit Schriftsatz vom 23.5.2013 reduzierte die Klägerin nach richterlichen Hinweisen ihre Zahlungsforderung auf 1157,27 € nebst Nebenforderungen. Auch mit diesem Schriftsatz ließ sie hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wiederholen. Zur Begründung wurde auf einen Rückstand von 1157,27 € bei Berücksichtigung der im Versäumnisurteil vom 12.1.2012 ausgeurteilten Mieterhöhung und von 808,87 € ohne dessen Berücksichtigung verwiesen (Für die Einzelheiten wird auf Bl.70 ff d. A. verwiesen). Die Beklagten zahlten am 23.7.2013 1157,27 € an die Klägerin. Die Klägerin meint, die Kündigung vom 12.12.2012 sei wirksam, da sie für die Beklagten verständlich gewesen sei. Sie meinen weiter, die Schonfristzahlung habe die Kündigungswirkung nicht beseitigt, da die Beklagten weiter nicht die volle Miethöhe entrichteten. Sie beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die im Hause S-Straße.1, Vorderhaus, 2. OG rechts, ... Berlin, gelegene Wohnung, in einer Größe von ca. 87 m², bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Flur, Bad/WC, Balkon, und Abstellraum im Keller, Nummer 7, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben Den ursprünglichen Antrag auf Zahlung von 1.157,27 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus einem Betrag von 313,65 € ab 6.10.2012, aus weiteren 747,27 € ab 6.11.2012, aus weiteren 23,27 € ab 6.12.2012 und aus weiteren je 18,27 € ab 6. Januar, 6. Februar, 6. März, 6.4.2013 hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.9.2013 für erledigt erklärt. Sie beantragt weiter, gegen die im Termin nicht erschienene Beklagte zu 2) im Wege des Versäumnisurteils zu entscheiden. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie entschuldigen den Rückstand mit Krankheit des Beklagten zu 1) und verspätetem Erhalt des Krankengeldes.