18 C 296/11

Leitsatz: 1. Kündigt eine Hausverwaltung einen Mietvertrag ohne Vorlage einer Originalvollmacht und wird diese Kündigung durch ein Schreiben des Mietervereins zurückgewiesen, so ist sie nach § 174 S. 1 BGB unwirksam.(Rn.15) 2. Erfolgt die Zurückweisung durch einen Assessor des Mietervereins "im Auftrag", ist dies ausreichend, da sich aus ihr eindeutig ergibt, dass der Mieterverein durch den Assessor vertreten wurde.(Rn.15) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klage ist unbegründet. Die Kündigungen der Klägerin haben nicht zur Vertragsbeendigung geführt, so dass ihr kein Räumungsanspruch aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zusteht. Die Kündigungserklärung vom 18.5.2011 durch die Hausverwaltung der Klägerin ist bereits unwirksam nach § 174 S.1 BGB, da sie durch Schreiben des Mietervereins vom 25.05.2011 ordnungsgemäß mangels Vorliegens einer Originalvollmacht zurückgewiesen wurde. Die Zurückweisung durch die Assessorin “im Auftrag” des Mietervereins ist ausreichend, da sich aus ihr eindeutig ergibt, dass der Mieterverein durch die Assessorin vertreten wurde. Darüber hinaus wurde das Zurückweisungsschreiben nicht sofort nach § 174 BGB seitens der Klägerin zurückgewiesen. Die Zurückweisung ist auch nicht nach § 174 S.2 BGB ausgeschlossen. Denn der Vollmachtgeber, hier die Klägerin, hat den anderen, hier den Beklagten, nicht zuvor von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt. “Der Vollmachtgeber muss dem Gegner von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt haben. Kenntniserlangung in sonstiger Weise genügt nicht. Keinesfalls ausreichend ist ein Vertretungszusatz in der zurückgewiesenen Erklärung.” (vergleiche Palandt/Heinrichs, BGB, 72. Auflage, § 174 Rn. 7). Der Vortrag der Klägerin, dem Beklagten sei die Vertretung der Klägerin durch die Hausverwaltung aufgrund diverser Schreiben (Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2011 sowie das Schreiben der Klägerin vom 18.5.2011) ausreichend bekannt, so dass sein Bestreiten der Bevollmächtigung treuwidrig sei, ist hierzu nicht ausreichend. Denn § 242 BGB schließt die Zurückweisung nur aus, wenn der Vertreter innerhalb einer ständigen Geschäftsverbindung bereits wiederholt entsprechende Handlungen vorgenommen hat oder wenn ihm die Abwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses übertragen war (vergleiche Kammergericht, Urteil vom 3. August 2009, 12 U 96/09, Rn. 34, zitiert nach juris unter Bezugnahme auf Kammergericht, BB 1998, Seite 607; Landgericht Aachen NJW 1978, Seite 1387).Die von der Klägerin angeführten Schreiben zu den Nebenkostenabrechnungen haben jedoch typische Verwaltungsaufgaben zum Gegenstand, nicht aber den Bestand des Rechtsverhältnisses. Auch die Kündigung vom 25.1.2012 führt nicht zur Beendigung des Vertragsverhältnisses. Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob die Unterschrift vom richtigen Anwalt der Sozietät gefertigt wurde. Denn der von der Klägerin behauptete Mietzinsrückstand in Höhe von 618,08 € ist nicht nachvollziehbar dargelegt worden. In der von der Klägerin zur Darstellung des maßgeblichen Rückstandes herangezogenen Anlage K5 (Blatt 130 der Akte) ist die unstreitig erfolgte Überzahlung des Beklagten in Höhe von 305,55 € vom behaupteten Rückstand in Höhe von 618,08 € gerade nicht abgezogen worden. Darüber hinaus beginnt die Tabelle mit einem Rückstand in Höhe von 120,53 €, den die Klägerin nicht ausreichend erklärt hat. Auch der nach einem erfolgten Abzug des Guthabens von 305,55 € dann bestehende Rückstand von 312,53 € (618,08 € ./. 305,55 € = 312,53 €) gibt der Klägerin kein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Denn der Beklagte war berechtigt zur Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 274,43 €, so dass allenfalls (unter Hinzurechnung etwaiger Nachzahlungsbeträge aus den Nebenkostenabrechnungen 2008 in Höhe von 80,13 €, aus 2009 in Höhe von 5,90 € sowie aus 2010 in Höhe von 21,61 €) ein Rückstand in Höhe von 90,71 € bestünde, welcher weniger als eine Monatsmiete betrüge und damit kein Recht zur ordentlichen Kündigung ergäbe. Der Beklagte hat unstreitig 274,43 € auf die Betriebskostenabrechnung 2007 geleistet, obwohl sie zu Unrecht von der Klägerin gefertigt worden war, so dass er mit dieser Gegenforderung aus § 812 Abs.1 S.1 BGB aufrechnen konnte. Denn unstreitig ist die Klägerin erst seit dem 5.3.2008 im Grundbuch eingetragen, so dass sie nicht berechtigt war, über die Betriebskosten für das Jahr 2007 abzurechnen (vergleiche BGH, ZMR 2004, Seite 250, zitiert nach juris). Vielmehr oblag die Abrechnungspflicht der ehemaligen Vermieterin. Auch aus dem von der Klägerin hierzu eingereichten Kaufvertrag ergibt sich keine Berechtigung der Klägerin. Zum einen ergibt die von der Klägerin zitierte Regelung im VII Nr.2 bereits keine entsprechende Berechtigung der Klägerin, zum anderen würde eine solche Regelung auch eine unwirksame Vertragsgestaltung zulasten Dritter darstellen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1, S.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in der W-Straße 82 in 10997 Berlin aufgrund Mietvertrages vom 28.7.2000 (Anlage K2 Blatt 9 ff der Akte). Die ursprünglich zwischen den Parteien vereinbarte Bruttowarmmiete betrug 286,31 € (209,62 € nettokalt + 51,13 € Betriebskostenvorschuss + 25,56 € Heizkostenvorschuss), ab Februar 2009 hatte der Beklagte aufgrund Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen insgesamt 308,76 € zu zahlen. Aufgrund einer weiteren Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen beträgt der Mietzins seit Oktober 2009 insgesamt 313,48 € (209,62 € nettokalt + 71,00 € Betriebskostenvorschuss + 32,85 € Heizkostenvorschuss). Mit Datum vom 18.5.2011 erklärte die Klägerin fristlos, hilfsweise ordentlich und fristgerecht die Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines behaupteten Zahlungsrückstandes in Höhe von insgesamt 1.088,16 € (Anlage K4, Blatt 26 der Akte). Durch Schreiben des ihn insoweit vertretenden Berliner Mietervereins vom 25.5.2011 (Anlage B1, Blatt 55 der Akte) ließ der Beklagte die Kündigung mangels Vorliegens der Originalvollmacht zurückweisen. Mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25.1.2012 (Blatt 127 der Akte) kündigte die Klägerin wegen eines behaupteten Zahlungsrückstandes in Höhe von 698,21 € das Mietverhältnis erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Klägerin ist der Auffassung, der Kündigung vom 18.5.2011 habe keine Originalvollmacht beigefügt werden müssen, da der Beklagte mit der Klägerin in einem bekannten Vertragsverhältnis stehe und ihm aufgrund diverser Schreiben der Hausverwaltung hinlänglich bekannt gewesen sei, dass diese zur Vertretung der Eigentümerin berechtigt war. Darüber hinaus sei die Zurückweisung der Kündigungserklärung durch den Berliner Mieterverein unwirksam, da diese ausschließlich “im Auftrag” durch eine Assessoren unterzeichnet worden sei. Die vom Beklagten geleisteten Zahlungen habe die Hausverwaltung zurecht jeweils auf den aktuellen Monat gebucht, auch die bewilligte Mietminderung sei ordnungsgemäß erfasst worden. Ein weiteres Minderungsrecht stünde dem Beklagten nicht zu. Eine Berechtigung der Klägerin zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung 2007 ergebe sich aus dem mit der Voreigentümerin geschlossenen Kaufvertrag, dort VII Ziffer 2 Abs. 4. Auch die Kündigung vom 25.1.2012 sei formwirksam. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung in der W-Straße 82 in 10997 Berlin, Seitenflügel, 1. OG links, bestehend aus 1 Zimmer, Bad, Küche und Flur zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, dem Beklagten nach § 721 ZPO eine in das Ermessen des Gerichts gestellt Räumungsfrist, die mindestens bis zum 31.8.2013 laufen soll, zu gewähren, sowie hilfsweise Vollstreckungsschutz nach § 712 ZPO zu gewähren. Er ist der Auffassung, die Kündigungserklärung vom 18.5.2011 sei bereits unwirksam, da sie durch das Schreiben des Mietervereins ordnungsgemäß zurückgewiesen worden sei. Darüber hinaus sei ein Großteil der Nettokaltmietforderungen bereits durch Erfüllung erloschen. Da nach § 366 Abs. 2 BGB jeweils die ältesten Forderungen durch die Zahlungen des Beklagten erloschen seien, sei die Kündigung unwirksam. Des weiteren seien die Betriebskostenabrechnungen 2007 und 2008 falsch, da sie auf falschen Quadratmeterzahlen beruhten und dem Beklagten insgesamt ein Guthaben in Höhe von 54,30 € zustünde. Der Beklagte habe die Miete im Einverständnis der Klägerin um 10 % gemindert, ein weiteres 10 %-iges Minderungsrecht sowie ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund weiterer Mängel stünde ihm ab September 2010 zu. Schließlich sei die Betriebskostenabrechnung 2007 nicht ordnungsgemäß erfolgt, da die Klägerin erst ab 5.3.2008 im Grundbuch eingetragen sei und damit die Abrechnung vom alten Eigentümer hätte erfolgen müssen. Da der Beklagte hierauf 274,43 € rechtsgrundlos gezahlt habe, erkläre er mit dieser Gegenforderung die Aufrechnung. Auch die Kündigung der Klägerin mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 25.1.2012 sei unwirksam, da sie nicht dem Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB genüge. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach – und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie der von ihnen eingereichten Urkunden Bezug genommen.