35 C 3587/20

Leitsatz: Eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), die ausgesprochen wird, bevor dem Vermieter die für die geplante Verwertung erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde, stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar.(Rn.19) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. Streitwert: 3.792 € Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Kündigung vom 30.01.2020 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. 1. Allerdings war die Klägerin nicht schon wegen der gemäß § 5 des Vertrags ausdrücklich einbezogenen Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anl. K1, Bl. 10 d.A. i.V.m. Anl. B 1, Bl. 43 d.A.) an der Aufkündigung des Vertragsverhältnisses gehindert. Denn der Gebrauchsüberlassungsvertrag ist trotz seiner genossenschaftsrechtlichen Einbettung als Mietvertrag zu qualifizieren, so dass seine ordentliche Kündigung grundsätzlich auf § 573 BGB gestützt werden kann (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 12 juris Rn. 7). Insofern führt der besondere Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses, der bei der Würdigung des Kündigungsinteresses der Vermieterin berücksichtigt werden muss, zwar dazu, dass eine ordentliche Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden kann (BGH, aaO, juris Rn. 8); eine - im Falle des Abrisses in Neubebauungsabsicht einschlägige (BGH, NJW 2011, 1135 Rn. 17 mwN) - Verwertungskündigung hindert die genossenschaftliche Prägung des Mietverhältnisses indessen im Grundsatz nicht (ebenso: AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2015, 385 juris Rn. 15 ff.; BeckOGK-BGB/Drasdo, § 535 Rn. 599 [Stand: 01.01.2021]; Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9 mwN). Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen steht diesem Ergebnis nicht entgegen; vielmehr führt ihre Auslegung (§§ 133, 157 BGB) - entgegen der Auffassung des Beklagten - zum gleichen Ergebnis. Soweit dort die grundsätzliche Unkündbarkeit des Nutzungsverhältnisses bei fortbestehender Genossenschaftsmitgliedschaft betont und das Vorliegen wichtiger Gründe für eine Kündigung verlangt wird, entspricht dies der Sache der dargelegten Gesetzeslage und steht einer Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht entgegen. 2. Die Kündigung ist aber unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. a) Entgegen der Auffassung der Klägerin war die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, der Abriss des streitgegenständlichen Gebäudes sei gem. § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS genehmigungsfrei, so wird dieser Einwand durch ihr Vorbringen nicht gestützt. aa) Bei § 2 ZwEWG handelt es sich um die im Zuge der Föderalismusreform geschaffene Nachfolgeregelung zu Art. 6 des Bundesgesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG; vgl. VGH Mannheim, VWBlBW 2016, 201 juris Rn. 3). Da die Landesvorschrift ihrem bundesrechtlichen Vorgänger nach Ziel und Grundstruktur entspricht, gelten die zum alten Recht entwickelten Grundsätze im Wesentlichen fort (vgl. VGH Mannheim, aaO, juris Rn. 78 ff.). Für die Frage, ob der streitgegenständliche Wohnraum aus dem Anwendungsbereich der - im Übrigen zeitlich und sachlich einschlägigen - Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart herausfällt, weil ein dauerndes Bewohnen des Wohnraums unzulässig oder unzumutbar wäre, kann daher weiter an die zum alten Recht ergangene Rechtsprechung angeknüpft werden. Danach gilt, dass die Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, auf welche sich die Klägerin der Sache nach beruft, im Einzelfall zu würdigen ist, wobei dieser Würdigung „allgemein als Tendenz vorgegeben [ist], daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich erstens aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt“ (BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21). Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist daher regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird (vgl. BVerfGE 38, 348 juris Rn. 52; BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 17; Schüller in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 28 mwN). Derartige zu einer Unzumutbarkeit des Bewohnens führende Mängel des Gebäudes und der Wohnung zeigt die Klägerin nicht auf. Sie ergeben sich auch nicht aus den zur Akte gereichten Lichtbildern (Anl. K 7 ff; Bl. 53 ff d.A.). Putzabplatzungen und Rissbildungen im Mauerwerk genügen insoweit erkennbar nicht. Dass das Gebäude heutigen technischen Standards nicht genügen mag, ist ebenfalls nicht ausreichend, weil die Gebäude vor der Kündigung auch von anderen Mietern bewohnt waren, mithin vom Markt noch angenommen wurden. Auf das weitere - für das Eingreifen des Tatbestands kumulativ erforderliche - Merkmal, wonach die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wieder herstellbar sein darf (§ 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS), kommt es daher nicht an. Ohnehin wären insoweit aber, anders als die Klägerin meint, nur die Kosten einer - insoweit in den Blick zu nehmenden - Minimalsanierung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ansatzfähig. Diese beschränken sich aber auf die Kosten für die Wiederherstellung eines - nach Aktenlage noch vorhandenen - „einfachen Wohnstandards“ (vgl. BVerwG, NJW 1991, 1966 juris Rn. 10; VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 26 f.). bb) Da folglich nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung weiterhin Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 ZwEVS eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf. Dies entspricht nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin offenbar auch der Auffassung des Baurechtsamts der Stadt Stuttgart, welches der Klägerin kein Negativattest erteilt (vgl. dazu VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 22), sondern die auch dort für erforderlich gehaltene Genehmigung „zugesagt“ habe. b) Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Soweit die Klägerin darin einen Verstoß gegen das Gewaltenteilungsprinzip erkennen will, weil sich die h.M. über Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift hinwegsetze, so verfängt dies nicht. Der offen formulierte Tatbestand bedarf naturgemäß der Konkretisierung durch Rechtsprechung und Rechtswissenschaft, welcher durch die Begriffe des berechtigten Interesses und der angemessenen Verwertung indessen keine engen Wortlautgrenzen gesetzt sind. Dabei entspricht das Verbot der Vorratskündigung auch dem Sinn und Zweck des § 573 BGB, die jeweils grundrechtlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter miteinander in Ausgleich zu bringen (vgl. etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 2a mwN) und wurde folglich durch das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich gebilligt. Dieses hat festgestellt, dass es „keine unverhältnismäßige, mit Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG nicht mehr zu vereinbarende Hintanstellung der Eigentümerbefugnisse dar[stellt], diesen den Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtige beachtliche Gründe motiviert ist“ (BVerfG, WuM 1990, 479 juris Rn. 3). Der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich aber - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - gerade nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011, 668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weitgehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 – Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. Dass der Klägerin nach ihrem Vorbringen die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nunmehr zugesagt wurde, ändert an der Unwirksamkeit der Kündigung nichts. Denn für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an (BayObLGZ 1995, 131 juris Rn. 20; vgl. auch BGH, NJW 2012, 2270 Rn. 22); soweit dies für das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung teilweise abweichend beurteilt und bereits das Vorliegen bei Abgabe der Kündigungserklärung verlangt wird (etwa OLG Hamburg, WuM 1981, 155 juris Rn. 30), bedarf dies keiner Vertiefung, weil die Zweckentfremdungsgenehmigung bis zuletzt nicht vorlag. Nachdem eine Zweckentfremdungsgenehmigung bislang nicht erteilt wurde, kommt es weiter nicht darauf, ob die Anordnung einer öffentlich-rechtlichen Rückwirkung der Genehmigung zu einer anderen Beurteilung hätte führen können (mit guten Gründen dagegen etwa: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66; Staudinger/Rolfes, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155 je mwN). c) Ob die Kündigung vom 30.01.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, weil sie sich nicht zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung äußert, erscheint fraglich (eingehend und mwN zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671), bedarf vorliegend aber ebenfalls keiner Entscheidung. 3. Da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, handeln die Beklagten entgegen der Auffassung der Klägerin nicht deshalb treuwidrig, weil sie sich weigern aus der Wohnung auszuziehen. II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin, eine Baugenossenschaft, nimmt die Beklagten auf Grund einer von ihr ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Die Parteien sind durch einen am 01.02.1971 abgeschlossenen Mietvertrag (Anl. K 1, Bl. 9 ff d.A.) über die streitgegenständliche Wohnung in der ... Straße in ... Stuttgart, in den die Beklagte Ziffer 2) im Jahr 1992 eingetreten ist, miteinander verbunden. Ausweislich der gemäß § 5 des Vertrags in diesen einbezogenen Ziffer der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anlage B1, Bl. 40 ff d.A.) verpflichtet sich die Klägerin, das Nutzungsverhältnis „von sich aus (...) grundsätzlich nicht aufzulösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis trotz bestehender Mitgliedschaft schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige Interessen oder Verpflichtungen der Genossenschaft oder sonstige wichtige Gründe eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen.“ Mit Schreiben vom 30.01.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten ordentlich zum 31.10.2020 (Anlage K4, Bl. 17 ff. d.A.), da sie beabsichtige - neben zwei weiteren - das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen der Kläger zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Die Klägerin hat den Beklagten mehrere Ersatzwohnungen zu gleichbleibenden Mietzinskonditionen angeboten, die von diesen als nicht ihren Vorgaben entsprechend abgelehnt wurden. Die Klägerin macht geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Anwesen in der ... und des im Jahr 1936 errichteten Gebäudeensembles – bestehend aus den Hausnummern 11, 13 und 15 – weise diverse bauliche Mängel auf. Insbesondere seien Zustand, Ausstattungs- und energetischer Standard, Zuschnitt der Wohnungen, Statik, Lärmschutz, Wärmedämmung, Elektroinstallationen, Heizung und Sanitäranlagen nicht mehr zeitgemäß. Sowohl die Fassade, als auch die Bausubstanz, das Fundament und die Dachkonstruktion seien überdies schadhaft. Bei einer Totalsanierung fielen, bei jährlichen Mieteinnahmen von 90.000 €, Kosten von mindestens 2,7 Mio. € (netto) für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen an, wobei jedoch die Restnutzungsdauer um gerade einmal 30 Jahre verlängert werde. Demgegenüber seien nach Komplettabriss und Neubau, auch auf Grund der damit verbundenen Vergrößerung der Gesamtwohnfläche von derzeit 1.052 qm auf dann ca. 2.020 qm, jährliche Mieteinnahmen von ca. 290.880 € zu erzielen. Der Kostenaufwand dafür betrage 4,529 Mio. € (netto). Die Klägerin macht weiter geltend, dass für das streitgegenständliche Bauvorhaben eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erforderlich sei, weil das dauerhafte Wohnen in dem abzureißenden Gebäude unzulässig und unzumutbar sei und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit zumutbaren Mitteln wiederhergestellt werden könne. Sie ist weiter der Auffassung, dass die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung ohnehin nicht vom Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung abhänge, da dies Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift nicht erforderten. Durch eine gegenläufige Beurteilung würden die Gerichte den Grundsatz der Gewaltenteilung verletzen. Vorsorglich habe die Klägerin nunmehr die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt, welche ihr unter anderem unter der Bedingung, binnen zwei Jahren neuen Wohnraum zu schaffen, zugesagt worden sei. Dabei sei es öffentlich-rechtlich möglich, die Genehmigung auch rückwirkend zu erteilen. Die Weigerung der Beklagten, die Wohnung zu räumen und eine der angebotenen Wohnungen zu beziehen, stelle sich auch mit Blick auf deren genossenschaftsrechtliche Treueverpflichtung als treuwidrig dar. Die Klägerin beantragt: Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen ... Straße, ... Stuttgart, im Dachgeschoss links gelegene 2-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, separatem WC und zugehörigen Nebenräumen (sog. „Atelierwohnung“) zum 31.10.2020 zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten haben der Kündigung mit Schreiben vom 20.08.2020 (Anl. K 6, Bl. 28 d.A.) widersprochen. Sie machen geltend, dass es der Klägerin schon aufgrund der o.g. Vertragsbestimmungen verwehrt sei, das Mietverhältnis zu kündigen. Unabhängig davon sei die Kündigung schon deshalb unwirksam, weil die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung für das - ohnehin nicht genehmigungsfähige - Vorhaben eingeholt habe. Schließlich bestreiten die Beklagten das Vorliegen der geltend gemachten Mängel und die Notwendigkeit von umfassend in die Bausubstanz eingreifenden Maßnahmen. Das Gebäude und die Wohnung der Beklagten, welches getrennt von den übrigen Gebäuden des Ensembles zu beurteilen sei, befinde sich in einem guten, bewohnbaren und teilweise sanierten Zustand. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 06.11.2020 Bezug genommen.