4 Lw 31/16

Leitsatz: 1. Die Genehmigung der Veräußerung eines einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücks kann gemäß § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht wegen ungesunder Bodenverteilung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt werden, wenn das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht trotz Vorliegens der Voraussetzungen nicht ausgeübt wird.(Rn.10) 2. Unter dem Wert des Grundstücks i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern der Marktwert zu verstehen. Dieser bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten allgemein – also auch Nichtlandwirte – für das Grundstück zu zahlen bereit sind (Anschluss BGH, 29. April 2016, BLw 2/12, DNotZ 2016, 951).(Rn.12) 3. Ein grobes Missverhältnis i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt erst dann vor, wenn der vereinbarte Preis den Verkehrswert um mehr als 50% übersteigt.(Rn.14) Der Bescheid des Beteiligten zu 3 ... vom 31.08.2016, betreffend die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 9 GrdstVG (61/2016/122/30.6) wird aufgehoben. Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung des notariellen Kaufvertrages des ... als amtlich bestellter Vertreter des Notars ... ... UR-Nr. 525/2016, über ein Grundstück zur Größe von 8,4294 ha, Grundbuch Amtsgericht ... Gemarkung ... Flur ... Flurstück ... Landwirtschaft, Wiesenschläge, wird erteilt. Gerichtskosten werden nicht erhoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Der Wert des Verfahrens wird auf 158.278,93 € festgesetzt. I. Die Beteiligten streiten um die Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Der Antragsteller (Beteiligter zu 2.) hat mit dem streitbefangenen Grundstückskaufvertrag vom 07.07.2016 die streitgegenständlichen Flurstücke in der Gemarkung ... in einer Größe von 8,4294 ha zu einem Kaufpreis von 158.278,93 € vom Beteiligten zu 1. gekauft. Die ... hat ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht gem. §§ 4 ff. Reichssiedlungsgesetz nicht ausgeübt. Die gem. § 2 GrdstVG erforderliche grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung hat der Beteiligte zu 3. ... mit Bescheid vom 31. August 2016 versagt, weil der Verkauf zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führen würde und der Kaufpreis ein grobes Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe. Der beurkundende Notar hat für die Beteiligten zu 1. und 2. Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Der Beteiligte zu 2. vertritt die Ansicht, es liege kein grobes Missverhältnis vor. Die Beteiligte zu 3. ... hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen ... vom 16. Februar 2018 Bezug genommen. II. Der Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. ist zulässig. Er hat auch in der Sache Erfolg, weil der Genehmigung des Grundstückskaufvertrages keine Versagungsgründe nach § 9 Abs. 1 GrdstVG entgegenstehen. 1. Soweit in dem Bescheid vom 31.08.2016 anklingt, die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages sei auch deswegen zu versagen, weil die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bedeutet, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar handelt es sich bei der Beteiligten zu 2 weder um einen leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt noch ist er im Begriff, sich zu einer solchen zu entwickeln. Jedoch wurde trotz Vorliegens der Voraussetzungen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Auch die Voraussetzungen des § 9 Abs. 5 GrdstVG liegen nicht vor. Nach dieser Bestimmung darf, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, das Vorkaufsrecht aber - gleich aus welchen Gründen - nicht ausgeübt wird, die Genehmigung wegen ungesunder Bodenverteilung nur versagt werden, wenn es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt (BGH BzAR 2014, 274 ff.). Im vorliegenden Fall betrifft der Kaufvertrag keinen landwirtschaftlichen Betrieb, sondern ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück. Die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG lagen vor. Es handelt sich hier um ein landwirtschaftliches Grundstück mit einer Größe von mehr als 2 ha, der in S.-H. maßgeblichen Mindestgrenze. Ausschlussgründe nach § 4 Abs. 2 RSG sind nicht gegeben. 2. Auch der Versagungsgrund des groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Grundstückswert nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht vor. a) Ein preisliches Missverhältnis im Sinne dieser Vorschrift wurde von der Rechtsprechung und auch dem Senat bisher in der Regel bei einer Überschreitung der 50 %igen Obergrenze zwischen dem Vertragspreis und dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert bejaht. Seit der Entscheidung des BGH vom 29.04.2016, Az.: BLw 2/12 lässt sich diese Rechtsprechung nicht mehr aufrechterhalten. Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist danach nicht dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern der Marktwert zu verstehen. Dieser bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten allgemein, auch Nichtlandwirte für das Grundstück zu zahlen bereit sind. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass eine andere Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG sich bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 1 als staatliche Beihilfe zugunsten der landwirtschaftlichen Unternehmen darstellen würde; der Gleichheitsgrundsatz gebietet es, diese Auslegung auch auf Verkäufe ohne staatliche Beteiligung auszudehnen. b) Nach Auffassung des Gerichtshofes der Europäischen Union und des Bundesgerichtshofs spricht eine Vermutung dafür, dass das in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegebene Höchstgebot dem Marktpreis entspricht. Allerdings greift diese Vermutung nicht immer; sie ist vielmehr widerlegbar, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Methode des Verkaufs an den Meistbietenden nicht zu einem dem Marktwert des Objekts entsprechenden Preis führt, was der Fall sein kann, wenn das Höchstgebot auf Grund seines offensichtlich spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks liegt. Nähere Kriterien dafür, unter welchen Umständen vom spekulativen Charakter des Höchstgebots oder des vereinbarten Preises auszugehen ist, lassen sich den erwähnten Entscheidungen nur in Ansätzen entnehmen. Als Spekulation wird gemeinhin die mit einem Risiko behaftete Ausnutzung von Kurs-, Zins- oder Preisunterschieden innerhalb eines bestimmten Zeitraums zum Zwecke der Gewinnmitnahme verstanden, im allgemeinen Sprachgebrauch verbunden mit einem (negativen) Werturteil. Ob dem in den zitierten Entscheidungen verwendeten Begriff des spekulativen Charakters eine solche subjektive Komponente innewohnt und ob es im Verfahren ihrer positiven Feststellung bedarf oder aber ein bestimmtes Verhältnis zwischen vereinbartem Preis und Marktwert seinerseits eine Vermutung für die spekulative Überhöhung des vereinbarten Preises begründet, wird nicht näher ausgeführt. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung hierzu auf den in der auf Vorlage des Bundesgerichtshofs ergangenen Entscheidung des EuGH vom 16.07.2015 (Az. C - 39/14) enthaltenen Verweis auf die Schlussanträge des Generalanwalts Bezug genommen. Wenn danach das Höchstgebot deutlich über den sonstigen Angeboten und dem geschätzten Verkehrswert liegt, ist davon auszugehen, dass das Höchstgebot spekulativ ist und der geschätzte Wert eher dem Verkehrswert entspricht. Bereits diese Formulierung deutet darauf hin, dass eine deutliche Überschreitung des Verkehrswerts durch den vereinbarten Preis - wo auch immer diese Grenze angesetzt wird - den Schluss auf den spekulativen Charakter des vereinbarten Preises rechtfertigen soll. Hinzu kommt, dass der Bundesgerichtshof in dem zitierten Beschluss vom 29.04.2016 seine bisherige gefestigte Rechtsprechung, die er mit der Entscheidung vom 02.07.1968 (BGHZ 50, 297 ff.) begründet hatte, zumindest ausdrücklich nur insoweit aufgegeben hat, als auf den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert abzustellen ist. Keine Aussage findet sich hingegen dazu, ob der Bundesgerichtshof die bisherige Rechtsprechung auch insoweit aufgeben will, als eine Verkehrswertüberschreitung von mehr als 50 % - nunmehr bezogen auf den allgemeinen Verkehrswert des Grundstücks - in der Regel den Schluss auf einen missbräuchlich überhöhten Kaufpreis zulässt. Das Gericht geht daher davon aus, dass hieran festzuhalten ist. Darauf deuten auch die Hinweise für die weitere Sachbehandlung durch das Beschwerdegericht am Ende der Entscheidung vom 29.04.2016 hin, in denen der Bundesgerichtshof - unter der Voraussetzung, dass der Marktwert des Grundstücks letztlich auf der Grundlage des vom Beschwerdegericht bereits eingeholten Gutachtens zu bestimmen ist - ohne weitere Feststellungen zu subjektiven Spekulationsabsichten des Käufers von einer zu Recht versagten Genehmigung ausgeht. Für diese Auslegung spricht schließlich aus Sicht des Gerichts der Umstand, dass eine subjektive Spekulationsabsicht der Vertragsbeteiligten im Regelfall nicht oder jedenfalls kaum feststellbar sein wird und damit im Ergebnis ein solches Erfordernis dazu führen würde, dass der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG in der Genehmigungspraxis der Landwirtschaftsämter praktisch leer liefe. Danach liegt zwischen dem hier vereinbarten Kaufpreis von 158.278,93 € und dem sachverständig festgestellten Marktwert der Kaufsache von 145.800,00 EUR kein grobes Missverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vor. Denn dies ist dann anzunehmen, wenn der vereinbarte Preis den Verkehrswert - wie hier - um mehr als 50 % übersteigt (BGH, NJW-RR 2014, 1168, 1169). Das Gericht schließt sich aufgrund eigener Überzeugungsbildung den Ausführungen des Sachverständigen ... in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 16.02.2018 an. Gerhard in der Tabelle auf S. 9 insgesamt 20 Verkaufsfälle der BVVG zusammengetragen und dabei einen Auswertungsradius von 20 km Umkreis berücksichtigt. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass nur dann eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Kaufverträgen als Kaufgeschäft zur Verfügung steht. Dies gilt auch für den Auswertungszeitraum 2015 und 2016. Weiterhin hat er einen Vergleich mit dem Auszug auf der Kaufpreissammlung vorgenommen (S. 13) wobei er nur 8 Kaufpreisfälle berücksichtigen konnte. Das Gericht geht davon aus, dass eine hinreichend breite Datenbasis für die Ermittlung des Marktwertes im Sinne der Rechten des BGH damit zu Verfügung stehen. Für die sachverständigen Feststellungen spricht auch das Angebot des ... Anl. 1, Bl. 106 d. A., das für ein in der Nähe befindliches Grundstück, Gemarkung ... Flur ... Flurstück ... Größe 3,0516 ha, insgesamt 56.759,00 € geboten hat, mithin 18.599,00 € pro Hektar geboten hat (vergleiche die Flurkarte als Anlage zum Protokoll vom 11.04. 2018). Besondere Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen können, sind nicht ersichtlich. 4. Die Kostenentscheidung hat das Gericht nach den §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 S. 1 LwVG zu treffen, wie die Kosten des Verfahrens von den Beteiligten zu tragen sind und ob die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen ist. Die Entscheidung über die Kosten und Auslagen hat nach diesen Vorschriften und nicht nach den §§ 91 ff. ZPO zu ergehen. Gemäß § 1 Nr. 1 LwVG gelten in Verfahren nach dem GrdstVG das LwVG und gemäß § 9 LwVG das FamFG. Auf die Entscheidung über die Kosten und Auslagen sind daher die §§ 44, 45 LwVG anzuwenden. Die Gerichtskosten können nicht dem ... gemäß § 44 Abs. 1 LwVG auferlegt werden, weil der ... als Genehmigungsbehörde kein Beteiligter im Sinne des § 7 FamFG ist. Eine Verpflichtung der Antragsteller zur Kostentragung erscheint im vorliegenden Fall schon deshalb unbillig, weil die Antragsteller mit seinen Anträgen auf gerichtliche Entscheidung ihre Ziele in vollem Umfang erreicht hat. Das Gericht hält eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten aus Billigkeitsgründen ebenso wenig für geboten erachtet hat wie eine Auferlegung dieser Kosten auf einen Beteiligten allein (vgl. dazu Hornung in Düsing/Martinez, Agrarrecht, § 45 LwVG Rn. 1). Die Nichterstattung außergerichtlicher Kosten bildet die Regel und der Fall bot keinen Anlass gab, hiervon abzuweichen. Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 3. war es im Genehmigungsverfahren nicht erkennbar, das der Verkehrswert - auf den es nach den obigen Ausführungen nach der neuen Rechtsprechung des BGH nicht mehr ankommt - tatsächlich höher war. Insbesondere entspricht die Nichterstattung außergerichtlicher Kosten gem. § 45 Abs. 1 LwVG der Regel. Zudem ist die Genehmigungsbehörde auch in Ansehung der außergerichtlichen Kosten nicht Beteiligte des landwirtschaftsgerichtlichen Verfahrens, so dass sie in jenem auch nicht die Erstattung außergerichtlicher Kosten seitens eines anderen Beteiligten erwirken kann. 5. Der Wert des Verfahrens war gemäß §§ 60 Abs. 1, 61 Abs. 1 und 2 GNotKG vom Gericht auf 158.278,93 € festzusetzen. Denn der Wert des zugrunde liegenden Geschäfts, das genehmigt werden soll, entspricht dem Kaufpreis des Vertrags, den die Beteiligten zu 1. und 2. genehmigt bekommen möchten.