126 C 5/14

Scheinabrechnung mit Vorjahreszahlen verhindert fristwahrende Betriebskostenabrechnung • Eine Betriebskostenabrechnung, die nur Vorjahreszahlen oder fiktive Werte ohne tatsächliche Belege verwendet, ist trotz formaler Form nicht fristwahrend im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. • Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB dient der Abrechnungssicherheit; eine Scheinabrechnung umgeht diese Schutzwirkung und führt zum Ausschluss der Nachforderung. • Der Vermieter trägt das Risiko verzögerter Unterlagen auch dann, wenn Dritte (z. B. WEG-Verwalter) die Ursache sind; deren Verschulden kann dem Vermieter zugerechnet werden oder liegt in seiner Sphäre. • Inhaltliche Korrekturen sind nach Maßgabe der Frist möglich; eine formell ordnungsgemäße Abrechnung darf aber nicht nur pro forma mit falschen Zahlen eingereicht werden. Klägerin und Beklagter stehen in einem Mietverhältnis über eine Wohnung; der Mieter zahlt voraus Betriebskosten. Die Klägerin sandte am 13.12.2012 eine Betriebskostenabrechnung für 2011, die auf den Zahlen der Abrechnung 2010 beruhte und eine Nachforderung von 256,62 € ausweist, weil ihr die WEG-Abrechnung noch nicht vorlag. Am 19.04.2013 rechnete die Klägerin aufgrund nun vorliegender Unterlagen erneut ab und forderte 345,44 € nach. Die Klägerin hielt die erste Abrechnung für eine formelle, fristwahrende Abrechnung und klagte auf Zahlung von 256,62 €. Der Beklagte hielt die erste Abrechnung für unwirksam und berief sich auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Das Gericht hat zu entscheiden, ob die erste Abrechnung die einjährige Frist wahrt. • Anwendbare Normen: § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1, 3 BGB sowie § 278 BGB in Bezug auf Zurechnung von Fremdverschulden. • Fristwirkung: Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf ist die Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. • Formelle vs. materielle Richtigkeit: Für das Einhalten der Jahresfrist ist eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich; inhaltliche Fehler einzelner Posten können später korrigiert werden, sofern die Abrechnung nicht nur „pro forma“ ist. • Scheinabrechnungskonstellation: Eine Abrechnung, die ausschließlich Vorjahres- oder fiktive Zahlen verwendet, stellt eine Alibi- oder Scheinabrechnung dar und umgeht die Ausschlussfrist; der Vermieter kann sich nicht auf die formelle Wirksamkeit berufen. • Schutzzweck der Vorschrift: Die Frist soll dem Mieter Abrechnungssicherheit und Kontrollmöglichkeiten verschaffen; Scheinabrechnungen unterlaufen diesen Zweck, weil für das abgerechnete Jahr keine Belege vorhanden sind und somit die Einsichts- und Kontrollrechte des Mieters (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) leer laufen. • Vertretenmüssen und Zurechnung: Der Vermieter trägt das Risiko fehlender Unterlagen; die Verzögerung durch einen WEG-Verwalter liegt in der Sphäre des Vermieters oder ist diesem nach § 278 BGB zuzurechnen, sodass das Entlastungsrecht des Vermieters nur in engen Grenzen greift. • Folgerung: Die erstmals am 13.12.2012 übermittelte Abrechnung war wegen Scheincharakters nicht fristwahrend; die am 19.04.2013 vorgelegte korrigierte Abrechnung war verfristet, sodass die Klägerin die Nachforderung nicht mehr geltend machen kann. Die Klage wird abgewiesen; die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von 256,62 € aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1, 3 BGB, weil die zunächst vorgelegte Abrechnung nur Vorjahreszahlen enthielt und damit keine fristwahrende, echte Abrechnung im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB darstellte. Die spätere Korrektur war verfristet, sodass die Nachforderung ausgeschlossen ist. Der Vermieter trägt das Risiko der verspäteten Unterlagen, einschließlich solcher aus der Sphäre des WEG-Verwalters; eine Scheinabrechnung kann den Mieter nicht zu Lasten seiner Rechtssicherheit binden. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Berufung wurde zugelassen.