115 C 112/05

Kündigung durch Ersteher wegen Verwertungsinteresse bei anfechtbarem Mietvertrag • Der Ersteher eines versteigerten Grundstücks kann nach § 57a ZVG und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen beabsichtigter Verwertung kündigen, wenn die Verwertung angemessen ist. • Ein Mietvertrag, der zum Zeitpunkt seines Abschlusses die Gläubiger des Schuldners benachteiligt und dessen Anfechtbarkeit nach dem AnfG noch besteht, kann die Angemessenheit einer Kündigung durch den Ersteher begründen. • Ein Mietvertrag ist nicht schon wegen der Behauptung einer Rückdatierung oder möglicher Sittenwidrigkeit als fingiert anzusehen; hierfür bedarf es substantiierten Gegengrunds bzw. Beweisführung. Die Klägerin ersteigerte ein Haus, das zuvor dem Beklagten zu 2) gehörte. Die Beklagten, inzwischen verheiratet, bewohnten das Erd- und erste Obergeschoss und beriefen sich auf einen zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag. Die Klägerin behauptete, der Mietvertrag sei rückdatiert bzw. fingiert, diene der Verdeckung und Verhinderung der Verwertung und sei wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar. Die Beklagten erklärten, die Miet- und Darlehensvereinbarungen seien zur Absicherung tatsächlicher Zahlungen und wegen der schlechten finanziellen Lage des Beklagten zu 2) getroffen worden; die Beklagte zu 1) habe in der Folge mietfrei gewohnt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis nach § 57a ZVG und § 573 BGB wegen geplanter Verwertung und verlangte die Räumung; die Beklagten verweigerten dies. Das Amtsgericht prüfte Wirksamkeit, Anfechtbarkeit und Kündigung des Mietvertrags sowie die Angemessenheit der Verwertung. • Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2 a) GVG für Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse. • Eigentumserwerb der Klägerin durch Zuschlag (§ 90 ZVG) führte zum Eintritt in das Mietverhältnis (§ 57 ZVG, § 566 BGB). • Der vorgelegte Mietvertrag ist nicht als Scheingeschäft oder sittenwidrig nach § 117, § 138 BGB offensichtlich nichtig; eine behauptete Rückdatierung konnten die Beklagten gegen den Beweis nicht durchsetzen, sodass der Vertrag als wirksam anzusehen war. • Die Klägerin war berechtigt, das Mietverhältnis nach § 57a ZVG zu kündigen; berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB liegt in der beabsichtigten angemessenen Verwertung durch Weiterveräußerung. • Bei Würdigung der Umstände war die Verwertung angemessen, weil das Mietverhältnis zum Zeitpunkt seines Abschlusses die bereits erkennbare Zahlungsnot des Schuldners berücksichtigte und die Anfechtbarkeit des Mietvertrags zugunsten der Gläubiger zu berücksichtigen ist. • Der Mietvertrag war nach § 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG anfechtbar, weil der Beklagte zu 2) mit Benachteiligungsvorsatz handelte und die Beklagte zu 1) diesen Vorsatz kannte oder kennen musste; dies minderte die Zumutbarkeit eines Weiterbestehens des Mietverhältnisses für den Ersteher. • Das Kündigungsschreiben erfüllte die formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB; nach Wirksamwerden der Kündigung sind die Beklagten zur Herausgabe und Räumung nach §§ 546, 985 BGB verpflichtet. • Das Gericht gewährte keine Räumungsfrist (§ 721 ZPO), weil die Beklagten mietfrei wohnten, eine Nutzungsentschädigung nicht realistisch erschien und keine besondere Härte dargelegt wurde. Die Klage war zulässig und begründet; die Beklagten wurden als Gesamtschuldner verurteilt, die bezeichnete Wohnung nebst Garage zu räumen und herauszugeben. Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin durch Zuschlag Eigentümerin geworden ist und als Ersteherin kündigen durfte, weil die geplante Weiterveräußerung zur angemessenen Verwertung diente und durch den anfechtbaren Mietvertrag erheblich behindert worden wäre. Der Mietvertrag war zwar formell wirksam, jedoch nach den Umständen des Abschlusszeitpunkts anfechtbar wegen Gläubigerbenachteiligung; dies verstärkte die Zumutbarkeit der Kündigung. Eine Räumungsfrist wurde nicht gewährt; die Kosten des Rechtsstreits und eine Sicherheit für die Vollstreckung wurden den Beklagten auferlegt.