11 C 5194/24

1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Der Streitwert wird auf 1.466,40 Euro festgesetzt. I. Die Klage ist unbegründet. Es kann offenbleiben, ob die Klagefrist gewahrt ist und das Gebäude 1993 bezugsfertig war. Selbst wenn dies so wäre, hätte die Klägerin keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gegen die Beklagte. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrüge lediglich 997,11 €. Der Mittelwert wäre einschlägig. Die Merkmalgruppe 1 ist negativ, weil es keinen Spritzschutz an der Badewanne gibt. Im neuen Mietspiegel 2024 ist dieses Beispiel ausdrücklich beim Merkmal keine Duschmöglichkeit aufgeführt. Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung betrifft Orientierungshilfen, in denen die Klarstellung noch nicht enthalten war. Die Merkmalgruppe 2 ist negativ, weil die Vermieterin weder Herd noch Spüle gestellt hat. Die Gruppe 3 ist wegen des Balkons positiv. In der Gruppe 4 liegt ein Energieausweis vor, der den Energiebedarf mit 138 kWh/m2a beziffert. Das Gericht gibt dem Ausweis den Vorzug vor der (nicht überprüfbaren) Berechnung anhand älterer Heizkostenabrechnungen, die überdies nicht den maßgeblichen Wert zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens abbilden. Aufgrund der Konjunktion „oder“ in der Orientierungshilfe zu diesem Merkmal kann zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass nicht gleichzeitig das negative Merkmal „unzureichende Wärmedämmung/Heizanlage“ vorliegen kann; die Merkmalgruppe wäre danach positiv. Mehr als der Mittelwert wird dennoch nicht erreicht. Denn die Merkmalgruppe 5 ist neutral. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist in diesem Fall nicht wohnwerterhöhend. Das Gericht ist zwar berechtigt, Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, die nicht in der Orientierungshilfe aufgeführt sind (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 558b Rn. 112). Es ist allerdings der Auffassung, dass die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bereits bei der Bestimmung der Wohnlage als Indikator ausreichend berücksichtigt worden ist. Das ergibt sich aus Ziffer 6.5. des Mietspiegels, dem Methodenbericht für den Mietspiegel 2019 (dortige Seiten 69, 78, 81 und 83; abrufbar unter: https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/service/ mietspiegel2019_berlin_ergebnisbericht_pdf.pdf?ts=1698166510) sowie aus der Dokumentation zum Mietspiegel 2024 (Seiten 48, 55 und 57, abrufbar unter: https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/service/dokumentation-berliner-mietspiegel-2024.pdf). Wenn die Klägerin argumentiert, dass die Nähe zum verkehrsgünstigen Gesundbrunnen dennoch keine gute Wohnlage begründet, übersieht sie, dass die Anbindung an den ÖPNV nur einer von vielen Indikatoren ist. Richtig ist ferner, dass in der Orientierungshilfe Merkmale, zum Beispiel zur Lärmbelastung, enthalten sind, obwohl sie bereits bei der Wohnlageneinteilung Berücksichtigung gefunden haben. Die Arbeitsgruppe hat ihnen indes besondere Bedeutung für den Mietzins beigemessen. Der Bundesgerichtshof erkennt die besondere Sachkunde der Arbeitsgruppe an (BGH, Urteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04 –, juris Rn. 14), sodass das Gericht keine Veranlassung hat, an ihrer Einschätzung zu zweifeln. Es merkt im Übrigen an, dass eine Entfernung von 550 m zur nächsten U-Bahn-Station keine überdurchschnittlich gute Anbindung darstellen dürfte. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG festgesetzt worden. Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung. Sie sind über einen Wohnungsmietvertrag verbunden. Mit Schreiben vom 20.6.2024 verlangte die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 122,22 € auf 1.140,72 € ab dem 1.9.2024. Die Einzelheiten können der Anlage zur Klage, Blatt 3.1, entnommen werden. Die Klageschrift ist am 18.11. eingegangen, die Gerichtskostenrechnung am 10.12. versandt und der Zahlungseingang 18.12.2024 erfolgt. Die Klage ist der Beklagten am 9.1.2025 zugestellt worden. Die Wohnung ist 101,85 m2 groß. Für die Badewanne gibt es keinen Spritzschutz. Die Vermieterin stellte weder Herd noch Spüle. Es gibt einen großen, geräumigen Balkon. Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei 1993 bezugsfertig gewesen. Der Endenergiebedarf betrage 138 kWh/m2a. Sie meint, die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sei wohnwerterhöhend. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause S. Straße in … B. von zurzeit € 1018,50 monatlich um € 122,22 monatlich auf € 1.140,72 monatlich ab dem 01.09.2024, zuzustimmen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie behauptet, der Energieverbrauchskennwerte betragen 181,09 bzw. 176,14 kWh/m2a. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.