55 C 2667/15

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 785,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.05.2015 zu zahlen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand: Die Klägerin schloss mit der Beklagten einen Maklervertrag. Es kam aufgrund der Vermittlungstätigkeit durch die Beklagte am 09.08.2013 zu dem Abschluss eines Mietvertrages zwischen der Klägerin als Mieter und den Eheleuten I als Vermieter, vertreten durch die E über die Wohnung in der Dstraße ##, N, Appartement Nr. ###. Spätestens zum 01.08.2013 war die E für die Verwaltung der Wohnungsanlage in der Dstraße ## zuständig. Im Rahmen der von ihr getätigten Verwaltung übernahm sie die Unterzeichnung des Mietvertrages der Eigentumswohnung der Vermieter I sowie die Erstellung der Nebenkostenabrechnung im Zeitraum vom 01.08. – 31.12.2013. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 09.08.2013, Anlage K1, Bl. 4 – 5 d. GA, sowie auf die undatierte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, Anlage K7, Bl. 38 d. GA, Bezug genommen. Die Beklagte und die E nutzen eine identische Büroanschrift und werden durch denselben Geschäftsführer, Herrn H, vertreten. In der Vergangenheit nutzten die Beklagte und die E darüber hinaus dieselbe Faxnummer. Mit Schreiben vom 13.08.2013 stellte die Beklagte der Klägerin für die Vermittlung der Mietwohnung eine Provisionszahlung in Höhe von 785,40 € in Rechnung, welche die Klägerin anschließend beglich. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 01.05.2015 zur Rückzahlung der Provision in Höhe von 785,40 € bis zum 21.05.2015 auf. Die Beklagte verweigerte die Rückzahlung mit Schreiben vom 11.05.2015. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte habe die Provision ohne Rechtsgrund erlangt. Zwischen der Beklagten und der E bestehe eine unzulässige Verflechtung im Sinne des § 2 Abs. 2 WoVermG. Dazu behauptet sie, die E trete als Bevollmächtigte des Wohnungseigentümers auf und jeglicher Kontakt erfolge über sie. Die E erbringe erhebliche Verwaltungsleistungen für die einzelnen Eigentumswohnungen, wie die Bearbeitung von Mängelbeseitigungsansprüchen der Mieter, die Abwicklung des Bezuges, des Betriebes und die Wartung der Wohnung. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 785,40 Euro zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 21.05.2015 zu bezahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, die E sei lediglich als Verwalterin des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig geworden und gerade nicht als Verwalterin des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer. So sei im Verwaltervertrag in § 2 Abs. 2 ausdrücklich festgehalten, dass es sich bei der Verwaltertätigkeit der E um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der WEG und nicht des Sondereigentums der jeweiligen Wohnungseigentümer handle. Eine unzulässige Verflechtung bestehe nicht. Die Beklagte und die E verfügten über getrennte Räumlichkeiten. Es bestehe keine Mitarbeiter- und Gesellschafteridentität. Im Krankheits- oder Urlaubsfalle erfolge keine Vertretung durch Mitarbeiter der jeweils anderen Gesellschaft. Im Fall von Mietmängeln seien Mitarbeiter als eigene Angestellte der WEG zwischengeschaltet. Eine Zuständigkeit der E habe keineswegs vorgelegen. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Maklercourtage gem. § 812 Abs. 1 S. 1, Alt. 1 BGB i. V. m. § 5 WoVermittG. Die Leistung der Provision erfolgte rechtsgrundlos, da der zwischen den Parteien geschlossene Maklervertrag gem. § 134 BGB i. V. m. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, S. 2 WoVermittG nichtig ist. Das WoVermittG will die Entstehung eines Provisionsanspruchs immer dann unterbinden, wenn keine echte Vermittlungstätigkeit vorliegt (vgl. Begründung zum Entwurf des Gesetzes, BT-Drucks. VI/1549, S. 12; BGH, NJW 2003, 1393; NJW 2004, 286). Ein solcher Fall der unechten Vermittlung liegt dann vor, wenn Mietverträge über Wohnräume abgeschlossen werden, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Zur Verhinderung von Umgehungen soll dies auch dann gelten, wenn es sich bei den Beteiligten um eigenständige juristische Personen handelt (BGH, NJW 2003, 1393, 1394). Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung ist aber nur dann zuverlässig anzunehmen, wenn über die Fälle der rechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung hinaus der Anschein eines Interessenkonflikts in der Person des Vermittlers ausgeschlossen wird, unabhängig davon, ob dieser Konflikt im Einzelfall auch gegeben ist. Dies setzt voraus, dass es nicht zu einer Vermischung von Aufgaben des Vermittlers einerseits und des Verwalters andererseits kommt (AG Wismar, Urteil vom 20.06.2012 – 12 C 347/11). Eine solche Vermischung ist im vorliegenden Fall indes gegeben. Für die Klägerin drängt sich der Anschein auf, dass die Beklagte und die E eng miteinander verflochten sind und ein Interessenkonflikt nicht ausgeschlossen ist. Eine Verflechtung ergibt sich daraus, dass die Beklagte und die E von demselben Geschäftsführer, Herrn H, vertreten werden und über eine identische Büroanschrift verfügen. Die Beklagte und die E nutzten darüber hinaus spätestens bis zum 26.11.2013 denselben Faxanschluss. Dies ergibt sich bereits aus dem Inhalt der unstreitig gebliebenen E-Mail der E an die Mieterin U, Anlage K9 und K10. Die Tatsache, dass die Beklagte ausweislich des Schriftsatzes ihrer Prozessbevollmächtigten vom 30.11.2015 vorträgt, sie nutze nunmehr die Faxnummer ##### statt #####, ist nicht geeignet, den Anschein eines Interessenkonfliktes zu entkräften. Die E ist im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses am 09.08.2013 auch als Verwalterin des Sondereigentums tätig geworden. Dies ergibt sich aus der Gesamtheit der Umstände. Der Mietvertrag wurde nicht nur mithilfe eines Vordrucks der E erstellt, vielmehr übernahm die E die Vertretung der Wohnungseigentümer bei Vertragsschluss. Mangels Kontaktmöglichkeit zum Vermieter, sondern lediglich zur E wird diese aus Sicht des Mieters faktisch als Verwalterin tätig, selbst wenn im Verwaltervertrag etwas anderes geregelt ist (vgl. dazu AG Bielefeld, Urteil vom 09.01.1995 – 41 C 630/95). Der Ansprechpartner ist, anders als vom BGH gefordert (BGH, NJW 2003, 1393, 1394), die E und gerade nicht der jeweilige Wohnungseigentümer. Die gesetzliche Aufgabenzuweisung eines WEG-Verwalters gem. § 27 WEG wird durch die E überschritten. Sie hat gem. § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG lediglich alle Wohnungseigentümer als Gesamtheit zu vertreten, nicht aber wie aus dem Mietvertrag ersichtlich, einzelne Wohnungseigentümer. Ebenso wenig gehört nach den Vorschriften des WEG die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und Zahlungsabwicklung mit den Mietern zur Aufgabe einer Verwalterin des Gemeinschaftseigentums. Unstreitig ist diese aber im Zeitraum vom 01.08. – 31.12.2013 durch die E erfolgt. Zu der gesetzlichen Aufgabenzuweisung eines WEG-Verwalters gehört auch nicht die Beseitigung von Mängeln am Sondereigentum. Dazu ist gem. § 14 Nr. 1 WEG der Wohnungseigentümer verpflichtet. Aus dem E-Mail-Verkehr der Nachbarin U mit der Mitarbeiterin der E, Frau Q, zwecks Beseitigung von Mietmängeln geht jedoch hervor, dass die Korrespondenz über die E läuft und diese für die Mängelbeseitigung am Sondereigentum zuständig ist. Dass die E im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Angestellte zur Mängelbeseitigung in den jeweiligen Eigentumswohnungen einschaltet, ändert nichts daran, dass sie insoweit Aufgaben wahrnimmt, die originär dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen sind. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs.1 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S.1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 785,40 EUR festgesetzt. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden. Unterschrift