9 L 4/06

Tenor In dem Verfahren zur Zwangsverwaltung des Grundstücks eingetragen im Grundbuch von M Blatt ##### Grundbuchbezeichnung: Gemarkung M Flur ### Flurstück ##, Gebäude- und Freifläche, A zur Größe von 5274 qm Eigentümer: F GmbH & Co KG vertreten durch den Insolvenzverwalter Dipl Volkswirt M wird der Zwangsverwalter Rechtsanwalt C, aus M gemäß § 153 Abs. 1 ZVG angewiesen, die ab dem 23.1.2006 entstandenen und von der Stadt M – Amt für Finanzen und Beteiligungen – in M erhobenen Gebühren für Straßenreinigung, Abfall –und Abwasserentsorgung bzgl. der Grundstücke A (Gemarkung M Flur ###, Flurstück ##) zu zahlen. Die vorgenannten Benutzungsgebühren sind für den Zeitraum vom 23.1.2006 bis zum 16.10.2007 als Ausgaben der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG anzusehen. Ab dem 17.10.2007 sind diese Gebühren als öffentliche Last im Sinne von § 156 Abs. 1 ZVG zu behandeln. Da für diese erforderliche Maßnahme zurzeit keine bzw. nicht ausreichende Mittel vorhanden sind, wird angeordnet, dass die betreibende Gläubigerin, die Sparkasse D, F, D, binnen 3 Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses einen Vorschuss in Höhe von 10.180,83 € an den Zwangsverwalter zu zahlen hat. Widrigenfalls wird das Verfahren aufgehoben. Gegen diesen Beschluss haben die betreibende Gläubigerin, die Schuldnerin sowie Beteiligte gem. § 9 ZVG die Möglichkeit, innerhalb einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung schriftlich die Möglichkeit, beim Amtsgericht in M unter Angabe des obigen Aktenzeichens befristete Rechtspflegererinnerung gem. § 11 Abs. 1 RpflG einzulegen. 1 Gründe: 2 I. Zum Sachverhalt: 3 Auf Antrag der Sparkasse E ist wegen eines dinglichen Anspruchs auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus dem im Grundbuch von N2 Blatt ####1 eingetragenen Recht Abteilung III Nr. 4 durch Beschluss vom 19.1.2006 die Zwangsverwaltung angeordnet worden. 4 Die Beschlagnahme des Objektes ist eingetreten im Zeitpunkt des Eingangs des Ersuchens um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt am 23.1.2006; §§ 22 Abs. 1 S. 2, 151 ZVG. 5 Der Zwangsverwalter, Herr Rechtsanwalt D, N2, hat das zu verwaltende Objekt am 25.1.2006 in Besitz genommen. 6 Bei dem der Zwangsverwaltung unterliegenden Objekt handelt es sich um ein Grundstück, welches mit einer großen Halle mit angrenzendem unterkellerten Bürogebäude (A) sowie einem unterkellerten Wohnhaus (A) bebaut ist. 7 In dem Wohnhaus sind drei Wohnungen befindlich. 8 Das Objekt ist nur teilweise vermietet. Insbesondere der bisher durch die Fa. Q GmbH in N2 genutzte gewerbliche Teil des Objektes ist derzeit ungenutzt. 9 Die Vollstreckungsgläubigerin hat im laufenden Verfahren bereits zwei Gläubigervorschüsse im Sinne von § 161 Abs. 3 ZVG in Höhe von 3.500,00 Euro und 2.000,00 Euro an den Zwangsverwalter auf seinen Antrag hin entrichtet. Die Gläubigervorschüsse waren zur Durchführung eines Räumungsvollstreckung wie auch zur Sicherung des Objektes (Austausch von Schlössern pp.) notwendig geworden. 10 Mit Schreiben vom 7.3.2007 berichtete der Zwangsverwalter, dass nach Abschluss sämtlicher im Zusammenhang mit der Räumung anstehenden Arbeiten geplant ist, eine Neuvermietung vorzunehmen. 11 Bezüglich des Zwangsverwaltungsobjekts ist auch die Zwangsversteigerung unter dem Aktenzeichen ###### beim Amtsgericht in N2 anhängig. Zwangsversteigerungstermin ist dort am 16.11.2007. 12 Eine Neuvermietung ist bisher – offenbar auch wegen des anstehenden Versteigerungstermins – nicht gelungen. 13 Mit Schreiben vom 14.6.2007 teilte der Zwangsverwalter mit, dass die Stadt N2 als Kommunalbehörde den Zwangsverwalter auffordere, einen weiteren Gläubigervorschuss gem. § 161 Abs. 3 ZVG einzufordern. Der weitere Gläubigervorschuss soll anfallende Benutzungsgebühren für Straßenreinigung, Abfall- und Abwasserentsorgung abgelten. 14 Das Amt für Finanzen und Beteiligungen der Stadt N2 hat durch Änderungsbescheid vom 23.5.2007 (Objekt Nr. ########) sowie Änderungsbescheid vom 8.6.2007 (Objekt-Nr. ######## und ##########) entsprechende Straßenreinigungs-, Abfall und Abwassergebühren festgesetzt. 15 Der Zwangsverwalter hingegen teilt die Rechtsauffassung der Stadt N2 nicht. Er führt aus, dass er die Zahlung der von der Stadt N2 beantragten öffentlichen Abgaben gem. § 155 ZVG – und den damit verbundenen gerichtlichen Antrag auf Gläubigervorschuss – nicht vornehmen könne. Grund hierfür sei, dass der Vollstreckungsgläubiger sich diesbezüglich später nicht gem. § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG schadlos halten könne. Die Stadt sei als Kommunalbehörde hingegen durch § 156, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG ausreichend geschützt. Die Benutzungsgebühren stellten öffentliche Lasten im Sinne vorgenannter Vorschriften dar. 16 Die Stadt N2 – Rechtsamt – hat mit Schreiben vom 19.6.2007 beantragt, den Zwangsverwalter durch gerichtlichen Beschluss anzuweisen, zugunsten der Zahlung der öffentlichen Abgaben einen entsprechenden Gläubigervorschuss einzufordern; eine gütliche Einigung mit dem Zwangsverwalter über diese Sach- und Rechtsfrage sei nicht zu erzielen. 17 Der Zwangsverwalter hingegen beantragt mit Schreiben vom 3.8.2007, den Antrag der Stadt N2 auf Anweisung des Zwangsverwalters zurückzuweisen. 18 Die Stadt N2 sei nicht Beteiligte im Sinne von § 9 ZVG. Somit stehe ihr eine entsprechende Antragstellung nicht zu. 19 Weiterhin sei eine gerichtliche Anweisung im vorliegenden Falle nicht notwendig. Der Zwangsverwalter handele grundsätzlich selbstständig. Die Anweisungen, mit denen er im Rahmen seiner Bestellung versehen wird und die sich mit dem Wortlaut des § 152 Abs. 1 ZVG decken, seien unmissverständlich und ausreichend. § 9 Abs. 2 ZwVwV sehe ergänzend vor, dass der Zwangsverwalter nur solche Verpflichtungen eingehen soll, die aus bereits vorhandenen Mitteln gedeckt sind. Eine Ausnahme hiervon nennt § 9 Abs. 3, wonach der Zwangsverwalter verpflichtet sei, das Objekt gegen Feuer-, Sturm und Leitungswasserschäden zu versichern, soweit dies durch eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich erscheint. Auch hier sei dem Zwangsverwalter das Recht und die Kompetenz eingeräumt selbst zu entscheiden, was erforderlich ist und was nicht. Dies sei so zu verstehen, dass hier ein Vorschuss über die Regelung des § 152 ZVG hinaus gehend angefordert werden könnte. Hier sei insofern eine Ausnahme von § 152 ZVG gemacht. 20 Aus den Einnahmen bestreite der Verwalter – ohne gerichtliche Anweisung und ohne Teilungsplan die Ausgaben der Verwaltung, die expressis verbis in der Kommentierung zu § 9 Abs. 1 ZwVwV genannt sind. Grundbesitzabgaben seien in diesem Katalog nicht genannt (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen § 9 ZwVwV Rn. 4). Es handele sich im weitesten Sinne um Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen. 21 Mit der Entscheidung über die Notwendigkeit von Maßnahmen entscheidet der Zwangsverwalter auch, für welche Maßnahmen Kostenvorschüsse angefordert werden müssten. Dem Gläubiger bliebe es unbenommen, angeforderte Vorschüsse nicht zu zahlen mit der Folge, dass das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben wird, § 161 Abs. 3 ZVG. 22 Grundbesitzabgaben, bei denen es sich um Abgaben handelt, die durch Hoheitsakt festgesetzt wurden, erfüllten diese Kriterien nicht. Sie gehörten nicht zu den notwendigen Ausgaben der Verwaltung. Über die Notwendigkeit der Erhebung entscheidet die Stadt, nicht der Zwangsverwalter. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Zahlung der Grundbesitzabgaben zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks erforderlich seien. Es bliebe der Stadt N2, die im Hinblick auf die Beitreibung der Grundbesitzabgaben privilegiert ist, unbenommen, diese im Verwaltungsvollstreckungsverfahren gegen den Schuldner beizutreiben. Schuldner sei der Grundstückseigentümer. Der Zwangsverwalter sei als Partei kraft Amtes nicht Schuldner und nicht Rechtsnachfolger des Schuldners. 23 Grundbesitzabgaben seien öffentliche Lasten, die aus den Überschüssen der Zwangsverwaltung zu zahlen sind, § 156 Abs. 1 ZVG. 24 Folge man der nunmehr von der Stadt N2 vertretenen Rechtsauffassung, würde dies bedeuten, dass ein rangmäßig vorrangiger Gläubiger einen nachrangigen Gläubiger aus eigenen Mitteln befriedigen muss. Dies könne nicht richtig sein. 25 II. Entscheidungsgründe: 26 1. Frage der Anweisungsmöglichkeit des Zwangsverwalters zur Einholung eines Kostenvorschusses gem. § 161 Abs. 3 ZVG. 27 Gem. § 152 Abs. 1 ZVG hat der Verwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. 28 Er ist für die Erfüllung seiner Verpflichtungen den Beteiligten gegenüber verantwortlich. Bei der Erfüllung seiner Aufgaben handelt der Zwangsverwalter selbstständig (§ 1 Abs. 1 S. 1 ZwVwV). An Wünsche und Anregungen von Beteiligten ist der Verwalter nicht gebunden; bindend für ihn sind jedoch die vom Gericht erteilten Weisungen (§ 153 Abs. 1 ZVG). 29 Gem. § 153 Abs. 1 ZVG hat das Gericht den Verwalter mit der erforderlichen Anweisung für die Verwaltung zu versehen und die Geschäftsführung zu beaufsichtigen. Das Gericht kann für Verfahren aller Art allgemeine Anweisungen geben; es kann aber auch Einzelanweisungen erteilen. Im Rahmen der Aufsichtsprüfung wie auch des Anweisungsrechtes hat das Gericht jedoch die unabhängige und selbstständige Stellung des Zwangsverwalters zu beachten. Die Handlungsfreiheit des Zwangsverwalters ist daher zu wahren. 30 Vorrangig kommt ein Antragsrecht im Sinne von § 153 Abs. 1 ZVG dem Vollstreckungsgläubiger, Schuldner und sonstigen Verfahrensbeteiligten im Sinne von § 9 ZVG zu. Nach Auffassung des Gericht hat dieses im Rahmen seiner Aufsichtspflicht den Zwangsverwalter aber nicht nur zu überwachen und gegen Pflichtwidrigkeiten einzuschreiten, sondern auch dann, wenn Meinungsverschiedenheiten oder Streit über die Führung der Geschäfte besteht, erforderliche Anweisungen für die Verwaltung zu erteilen. Beteiligte können daher nicht nur auf erhebliche Tatsachen hinweisen und anregen, Maßnahmen zu veranlassen, sondern erforderliche Anweisungen auch beantragen. 31 Die Stadt N2 ist hier im vorliegenden Fall keine Verfahrensbeteiligte im Sinne von § 9 ZVG. Gleichwohl besteht zwischen Zwangsverwalter und der Stadt N2 als Kommunalbehörde seit längerem eine Meinungsverschiedenheit über die Möglichkeit der Erhebung eines Kostenvorschusses zur Deckung der Benutzungsgebühren als öffentliche Abgaben. Weiterhin besteht auch Streit über die Zuordnung der einzelnen Abgaben zum Begriff der öffentlichen Last im Sinne von §§ 156, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG. Der Stadt als Körperschaft des öffentlichen Rechts kommt insoweit eine Sonderstellung zu. Im Rahmen Ihres Verwaltungshandelns ist sie berechtigt, wegen fälliger öffentlicher Abgaben – bezogen auf das der Zwangsverwaltung unterliegende Grundstück – Abgabenbescheide gegen den Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes zu erlassen. Auch wenn insoweit die Beteiligteneigenschaft im Sinne von § 9 ZVG nicht gegeben ist, besteht nach Ansicht des Gerichts im Rahmen der Aufsichtspflicht des Gerichts insoweit jedoch das Recht und die Pflicht, sich der Meinungsverschiedenheit anzunehmen und auf eine dem Verfahren dienende Verfahrensweise hinzuwirken. Eines formellen Antrages bedarf es insoweit nicht. Soweit hier begehrt wird, den Zwangsverwalter zur Einholung eines Gläubigervorschusses anzuhalten, greift das Gericht mit einer entsprechenden Einzelanweisung auch nicht in die geschützte Handlungsfreiheit des Zwangsverwalters ein. Durch die geltend gemachten öffentlichen Abgaben im laufenden Zwangsverwaltungsverfahren sowie die Festsetzung entsprechender Beträge durch Bescheid gegen den Zwangsverwalter wird die zu verwaltende Vermögensmasse und das Eigentum des Vollstreckungsschuldners belastet. Die eigentliche Handlung, nämlich die Zahlung der öffentlichen Abgaben durch Vorschuss erfolgt durch den Vollstreckungsgläubiger. 32 Soweit – was noch zu klären ist – eine Zahlungspflicht des Zwangsverwalters gegenüber der Stadt N2 auch dann besteht, wenn Überschüsse im Sinne von §§ 155, 156 ZVG nicht vorhanden sind, kann die Weigerung des Zwangsverwalters gegen die Einforderung eines Gläubigervorschusses gem. § 161 Abs. 3 ZVG keine schutzwürdige Handlungsfreiheit im Sinne von § 153 Abs. 1 ZVG darstellen. 33 II. 34 2. Aufgaben des Zwangsverwalters 35 Gem. § 152 Abs. 1 ZVG hat der Verwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. 36 Weitere Ausführungen zur Stellung und zu den Aufgaben und der Geschäftsführung des Zwangsverwalters sind in der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) vom 19.12.2003 (in Kraft getreten zum 1.1.2004) enthalten. 37 Hinsichtlich der Verwendung und Verteilung der Einnahmen finden sich insbesondere in den Vorschriften §§ 155 sowie 156 Abs. 1 ZVG sowie §§ 9, 11 ZwVwV wichtige Hinweise. 38 Soweit Nutzungen des Grundstücks vorhanden sind, hat der Zwangsverwalter – ohne das es eines Teilungsplanes des Vollstreckungsgerichtes bedarf – gem. §§ 155 Abs. 1, 156 Abs. 1 ZVG vorweg zu befriedigen: 39 1. die Ausgaben der Verwaltung, 40 2. die Kosten des Verfahrens (jedoch nicht Anordnungs- und Beitrittskosten), 41 3. die öffentlichen Lasten. 42 Als Nutzungen werden in der Rechtssprechung und Kommentierung zu § 155 Abs. 1 ZVG die der Beschlagnahme unterliegenden Bruttoeinnahmen, also die Früchte oder Gelderlöse aus der Verwaltung des Objektes sowie Mieten und Pachteinnahmen bezeichnet. 43 Soweit nach Abzug der vorgenannten Kosten und Aufwendungen Überschüsse verbleiben, können diese sodann gem. § 155 Abs. 2 ZVG entsprechend der Rangfolge des § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZVG auf die sonstigen Ansprüche verteilt werden. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen berücksichtigt. Gem. § 13 Abs. 1 ZVG sind laufende Beträge wiederkehrender Leistungen "der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge". Alle älteren Beträge sind "Rückstände". 44 Wichtig ist zu beachten, dass auch im Zwangsverwaltungsverfahren die Vorschriften über die grundsätzliche Rangfolge gem. § 10 ZVG maßgeblich ist. Das ZVG enthält darüber hinaus aber eine Reihe von Besonderheiten. Einige Ansprüche werden schon ohne Teilungsplan gedeckt (§§ 155 Abs. 1, 156 Abs. 1 ZVG), alle anderen dürfen nur nach dem Plan bezahlt werden (§ 157 Abs. 1), der bei Bedarf aufzustellen ist (§ 156 Abs. 2 ZVG). Besonderheiten zur Kapitalzahlung und außergerichtlichen Verteilung sind in §§ 158, 160 ZVG geregelt. 45 Im Verhältnis zu den Rangverhältnissen im Zwangsversteigerungsverfahren ist also darauf zu achten, dass über die Sonderregelungen in § 155 Abs. 2 ZVG der Umfang der Ansprüche, welche über § 155 Abs. 2 ZVG den Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG zuzuordnen ist, beschränkt wurde auf laufende wiederkehrende Leistungen. Ferner sind hier nur die Rangklassen Ziffer 1 bis 5 beachtlich. 46 Auch kann es sein, dass der Zwangsverwalter bestimmte Ansprüche ab dem Beschlagnahmezeitpunkt z.B. bereits als "Ausgaben der Verwaltung" über § 155 Abs. 1 ZVG getilgt hat (vgl. zum Litlohnanspruch auch die Kommentierung in Stöber, ZVG, 18. Auflage, Rn. 4.2 e) sowie 6.4. zu § 155 ZVG). Insoweit findet letztlich – unabhängig der Regelung in § 155 Abs. 2 ZVG – eine Durchbrechung der Rangeinhaltung und somit eine Vorwegbefriedigung statt. Dies dürfte letztlich aber auf die Besonderheiten des Zwangsverwaltungsverfahrens zurückzuführen sein. Denn im Gegensatz zum Zwangsversteigerungsverfahren findet hier keine Verwertung des Beschlagnahmeobjektes sondern eine Nutzung zur Erzielung von Einnahmen statt. 47 Der geschilderte Fall der Litlohnanspruchsbefriedigung ist jedoch nur exemplarisch dargestellt und zeigt, dass trotz der Regelung in § 155 Abs. 2 ZVG, welche besagt, dass eine Überschussverteilung auf die Ansprüche der Rangklassen § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZVG in dort begrenzter Form, eine Berücksichtigung derartiger Ansprüche als "Ausgaben der Verwaltung" im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG nicht ausgeschlossen ist. 48 Dieser Aspekt dürfte beispielsweise auch auf Hausgeldzahlungen bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentumseinheiten eine Rolle spielen. Nach bisheriger einhelliger Auffassung wurden Hausgeldzahlungen, in welchen im übrigen letztlich auch Anteile zur Deckung von Benutzungsgebühren enthalten sind, ab dem Beschlagnahmezeitpunkt als "Ausgaben der Verwaltung" im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG angesehen. Der Zwangsverwalter konnte insoweit also eine vorrangige Befriedigung ohne Aufstellung eines Teilungsplanes vornehmen und ggf. sogar eine Gläubigervorschusszahlung gem. § 161 Abs. 3 ZVG einfordern (vgl. insoweit Aufsatz "Das Hausgeld" in der Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums von Thomas Steiger, Rpfleger 1985, 474 ff.; OLG I2, B. v. 24.11.2003 – 15 W 342/03 – Rpfleger 2004, 369 ff.). 49 Zwar wurden u.a. Hausgeldbeträge von Wohnungseigentumseinheiten nach dem Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 – BGBl. I. 2007, 370 f. – nunmehr als Anspruch in die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG aufgenommen; Überschussanteile sind somit in der Zwangsverwaltung über § 155 Abs. 2 ZVG in begrenztem Maße nunmehr auch auf diese Ansprüche zuverteilen. Nach Auffassung des Gerichts fällt damit aber nicht automatisch, dass Hausgeldansprüche generell nicht mehr als "Ausgaben der Verwaltung" im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG anzusehen sind. Vielmehr dürfte – ebenso wie auch bei den Litlohnansprüchen – die Notwendigkeit der "vorrangigen Befriedigung als Ausgaben der Verwaltung" sich aus den Aufgaben und Pflichten des Zwangsverwalters gem. § 152 Abs. 1 ZVG ergeben. 50 Festzuhalten bleibt somit, dass ein Anspruch – auch wenn er seiner Benennung und seiner Art nach den in §§ 155 Abs. 2 ZVG in Verbindung mit § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZVG genannten Ansprüchen zugeordnet werden kann – teils auch als "Ausgaben der Zwangsverwaltung" oder "öffentlicher Last" im Sinne von § 156 Abs. 1 ZVG Berücksichtigung finden kann. Entscheidend dürfte sein, dass der Zwangsverwalter für diese geltend gemachten Ansprüche im Rahmen seiner Amtsführung haftet und eine Notwendigkeit zur Begleichung und vorrangigen Befriedigung besteht. 51 Wie bereits in der Sachverhaltsdarstellung erwähnt, besteht zwischen dem Zwangsverwalter und der Stadt N2 als örtliche Kommunalbehörde u.a. ein Meinungsstreit darüber, ob die für das unter Zwangsverwaltung stehende Objekt anfallenden Benutzungsgebühren öffentliche Lasten im Sinne von §§ 156, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG sind. Der Zwangsverwalter lehnt eine Gläubigervorschusserhebung zur Abdeckung dieser Beträge ab, weil der Vollstreckungsgläubiger sich nicht über § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG refinanzieren könne. 52 Zur Begründung der unterschiedlichen Rechtsauffassungen wird beiderseitig u.a. die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.4.2003 – ###### (NJW 2003, 2162) angeführt. 53 Nach Auffassung des Gerichts kommt der Entscheidung des Bundesgerichtshofes im vorliegenden Fall keine Bedeutung zu. Die genannte Entscheidung bezieht sich ausdrücklich nur auf die Rangfolge konkurrierender Gläubiger bei der Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. In dem dort entschiedenen Fall beanspruchten die Miteigentümer einer WEG-Gemeinschaft, die selbst betreibende Gläubiger eines parallel geführten Zwangsverwaltungsverfahrens waren und dort einen Gläubigervorschuss geleistet hatten, wegen dieses Vorschussbetrages den Befriedigungsvorrang aus § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG vor einer dinglichen Gläubigerin, der ihnen u.a. hinsichtlich der Verwaltervergütung versagt wurde. 54 Im vorliegenden Fall hingegen geht es vorrangig um den Anwendungsbereich der §§ 155 Abs. 1, 152 Abs. 1 und 161 Abs. 3 ZVG, der von demjenigen der §§ 10 Abs. 1 Nr. 1 und 3 ZVG getrennt zu behandeln ist. 55 Gleichwohl soll auf die von den Streitführern aufgeworfenen Fragen der Anwendung von § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG kurz eingegangen werden. Ferner ist an dieser Stelle zu klären, ob und ggf. inwieweit die verlangten Benutzungsgebühren eine "öffentliche Last" im Sinne von § 156 Abs. 1 ZVG darstellt oder aber ggf. als "Ausgaben der Verwaltung" gem. § 155 Abs. 1 ZVG einzuordnen sind. 56 Eindeutig stellen die von der Stadt N2 gegen den Zwangsverwalter geltend gemachten Benutzungsgebühren keine Ausgaben im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG dar. Auch wenn ein Gläubigervorschuss insoweit gezahlt worden wäre, wäre die Befriedigung des Gläubigers diesbezüglich an dieser Rangstelle abzulehnen, da weder Straßenreinigung noch Abfall- und Abwasser bzw. die Gebühren hierfür zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks beitragen. Dies ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 10.4.2003 aber auch aus zahlreichen Entscheidungen und der Kommentierung zu § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG. 57 Die vorbezeichneten Benutzungsgebühren stellten bisher auch keine öffentlichen Grundstückslasten im Sinne der Vorschrift §§ 156 Abs. 1 bzw. 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG dar. 58 Nach der Definition sind öffentliche Grundstückslasten alle persönlichen, sachlichen und finanziellen Leistungen, die dem Bürger zugunsten der Allgemeinheit auferlegt werden. Öffentliche Grundstückslasten sind sie, soweit ein Grundstück dafür dinglich haftet. Für diese gibt es keine gesetzliche Begriffsbestimmung; ihr Entstehen richtet sich nach öffentlichem Recht (Gesetz oder Satzung eines autonomen Verbands), ihr weiteres Schicksal dann nach Privatrecht. 59 Die öffentliche Grundstückslast ist also 60 eine im öffentlichen Recht (des Bundes oder eines Bundeslandes) kraft Gesetzes oder Satzung geschaffene Abgabenverpflichtung, die in Geld durch wiederkehrende oder einmalige Leistungen zu erfüllen ist und bei der die dingliche Haftung des Grundstücks besteht (siehe Abgabenordnung § 77 Abs. 2), neben der eine persönliche Zahlungsverpflichtung des Schuldners gegeben sein kann. 61 Welche Zahlungsverpflichtungen eine solche öffentliche Grundstückslast ist, wird meist in einer Rechtsvorschrift (Gesetz oder Satzung) ausdrücklich gesagt; sie kann darin aber auch diese Eigenschaft einfach durch die rechtliche Gestaltung und Beziehung zum Grundstück erhalten. Doch muss aus Gründen der Klarheit und Rechtssicherheit aus der gesetzlichen Regelung eindeutig hervorgehen, dass die Abgabeverpflichtung auf dem Grundstück lastet, dass mithin nicht nur eine persönliche Haftung des Abgabenschuldners, sondern auch die dingliche Haftung des Grundstücks besteht. Zweifel in dieser Hinsicht schließen die Berücksichtigung einer Zahlungspflicht als öffentliche Last aus (vgl. insoweit auch BGH NJW 1981, 2127und LG B NJW-RR 1993, 1488). 62 Wenn eine Beitragspflicht durch den Gesetzgeber nicht zumindest gesetzlich im Grundsatz als öffentliche Last festgelegt ist, kann sie nicht durch Verordnung (und darauf beruhende Satzung) als öffentliche Last ausgestaltet werden. 63 Die Grundsteuer ist öffentliche Grundstückslast im Sinne der Vorschriften §§ 156 Abs. 1, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG. Die dingliche Haftung ergibt sich direkt aus dem Grundsteuergesetz; hier § 12. Dort heißt es: "Die Grundsteuer ruht auf dem Steuergegenstand (§ 2 Grundsteuergesetz) als öffentliche Last.". 64 Bei den Benutzungsgebühren, hier insbesondere der Straßenreinigungsgebühr, der Abfall- und Abwassergebühr, handelt es sich um öffentliche Abgaben. Grundlage für die Veranlagung finden sich in den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes, des Straßenreinigungsgesetztes, des Landeswassergesetzes und des Landesabfallgesetzes NRW in Verbindung mit den jeweiligen Ortssatzungen. 65 Auch wenn einige kommunale Satzungen im Zusammenhang mit den Benutzungsgebühren den Begriff "öffentliche Last" verwenden (so beispielsweise die Satzung über die Erhebung von Straßenreinigungsgebühren in der Stadt C – Stand 1.1.2007 – dort § 2) sind sie es bisher in NRW nicht (Entsprechende Regelungen für grundstücksbezogene Gebühren bestanden bereits seit längerer Zeit in R, M und im S). 66 Entsprechend der obigen Definition der öffentlichen Last fehlt es bei den vorerwähnten öffentlichen Abgaben an der dinglichen Grundstückshaftung. 67 Der Landtag des Landes N hat nunmehr am 20.9.2007 das Gesetz zur Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung beschlossen. Darin ist u.a. auch die Änderung des Kommunalabgabengesetzes (KAG) enthalten. 68 In § 6 KAG wird nach Abs. 4 als neuer Abs. 5 eingefügt: 69 "Grundstücksbezogene Benutzungsgebühren rühen als öffentliche Last auf dem Grundstück". Mit der Qualifizierung der Benutzungsgebühren als öffentliche Grundstückslast entstehen dingliche Sicherungsrechte. Durch bevorrechtigte Befriedigung in der Zwangsversteigerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) und Absonderung in der Insolvenz (§ 49 InsO) werden die Kommunen in N somit zukünftig besser gestellt werden. 70 Die Änderung des Kommunalabgabengesetzes ist am 16.10.2007 verkündet und am 17.10.2007 in Kraft getreten. 71 Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass erst mit der Änderung des Kommunalabgabengesetzes die Benutzungsgebühren öffentliche Lasten im Sinne von §§ 10 Abs. 1 Nr. 3 und 156 Abs. 1 ZVG darstellen. Mangels entsprechender Übergangsvorschrift im Kommunalabgabengesetz dürften alle Benutzungsgebühren, die ab dem 17.10.2007 entstehen , öffentliche Lasten darstellen. Der Zeitpunkt der Geltendmachung bzw. der Eintritt der Fälligkeit der Benutzungsgebühren ist nach hieisiger Auffassung für die begriffliche und rechtliche Einordnung als öffentliche Last nicht maßgeblich. 72 Die Qualifizierung der Benutzungsgebühr als öffentliche Last im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG sowie § 156 Abs. 1 ZVG dürfte im Hinblick auf den zu entscheidenden Sachverhalt jedoch nur die Beantwortung einer Teilfrage sein. 73 Weiterhin ist zu klären, was mit den Benutzungsgebühren ist, die vor dem 17.10.2007 entstanden sind. Hier stellt sich die Frage, ob ggf. eine Zuordnung als "Ausgaben der Zwangsverwaltung" im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG vorgenommen werden kann. Darüber hinaus ist zu klären, wie der Zwangsverwalter zu verfahren hat, wenn – wie hier – Ansprüche der Kommunen auf Zahlung von Straßenreinigungsgebühren, Abfall- und Abwassergebühren geltend gemacht werden und die vorhandene Masse nicht ausreicht, um diese zu befriedigen. 74 Weder in § 155 Abs. 1 ZVG noch in § 9 Abs. 1 ZwVwV ist der Begriff der Ausgaben der Verwaltung gesetzlich weiter ausgeführt. 75 Entsprechend der Kommentierung werden unter "Ausgaben der Verwaltung" u.a. die Vergütung des Zwangsverwalters und seine Auslagen, Unterhaltsleistungen nach § 149 Abs. 3, § 150 e) ZVG, Litlohnzahlungen ab Beschlagnahme, Hausgeldzahlungen bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentumseinheiten sowie die Verwaltungskosten, die der Zwangsverwalter aufwenden muss, um seine Verpflichtungen als Zwangsverwalter nach § 152 ZVG zu erfüllen, verstanden. 76 Festzuhalten ist, dass der Zwangsverwalter Vermögensverwalter im Sinne von § 34 Abs. 1, und 3 AO ist. Öffentliche Lasten sind vom Zwangsverwalter zu zahlen, soweit es sich um öffentliche Grundstückslasten handelt oder sie im Zusammenhang mit der Zwangsverwaltung stehen und als Ausgaben der Verwaltung anzusehen sind. Der Zwangsverwalter haftet jedoch nicht mit seinem persönlichen Vermögen; Feststellungsbescheide, die im Rahmen der Amtsausübung des Zwangsverwalters gegen ihn erlassen worden sind, sind insoweit also auch auf den Zwangsverwaltungsgegenstand und die zu verwaltende Masse beschränkt. 77 Aufgrund der gesetzlichen Änderung des Kommunalabgabengesetzes stellen nunmehr nicht nur Grundsteuern sondern auch Straßenreinigungs-, Abfall- und Abwassergebühren sowie sonstige Benutzungsgebühren ab dem 17.10.2007 öffentliche Lasten im Sinne von §§ 10 Abs. 1 Nr. 3 und § 156 Abs. 1 ZVG dar . 78 Für die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Gebühren dürfte es sich grade nicht um öffentliche Lasten im Sinne von § 156 Abs. 1 ZVG handeln. 79 Nach hiesiger Auffassung unterfallen die Benutzungsgebühren, die vor dem 17.10.2007 entstanden sind und nicht als öffentliche Lasten im Sinne von § 156 ZVG anzusehen sind, den Verwaltungskosten im Zusammenhang mit den Verpflichtungen aus § 152 ZVG. 80 Gem. § 152 Abs. 1 ZVG hat der Verwalter alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen . 81 Eine gesetzliche Definition, was unter wirtschaftlicher Bestandserhaltung oder ordnungsmäßiger Benutzung zu verstehen ist, ist nicht gegeben. In der Kommentierung finden sich jedoch eine Reihe von Beispielen aus der Praxis, welche Handlungen eher erhaltenden Charakter haben bzw. der ordnungsmäßigen Nutzung zuzuordnen sind. So bedeutet die Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes nicht, dass das Grundstück in dem Zustand bleiben muss, in dem es der Zwangsverwalter vorgefunden hat. Ist es verwahrlost, muss der Verwalter es vielmehr in einen Zustand bringen, der die ordnungsmäßige Bewirtschaftung ermöglicht. Verschlechterungen des Objektes sind zu verhüten. Der Verwalter muss das Grundstück daher auch darauf hin überprüfen und erforderlichenfalls durch ein Fachunternehmen kontrollieren lassen, ob Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung notwendig sind. Zur Erhaltung gehört es auch, das Grundstück instandzusetzen, Gebäude zu unterhalten, Baumängel zu beseitigen, unter Umständen sogar angefangene Bauten zu vollenden (notfalls mit Gläubigervorschuss über § 161 Abs. 3 ZVG). 82 Eine ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks hingegen bedeutet, dass es dem Verwalter obliegt, die Verwaltung wie ein ordentlich wirtschaftender Eigentümer zu führen. Besitzstörungen ist entgegenzutreten. Verkehrssicherungspflichten sind wahrzunehmen, Miet- und Pachtverträge sind fortzuführen bzw. neu abzuschließen, Energielieferungsverträge (Strom, Gas, Wasser, Fernwärme) und ggf. Wartungsverträge (z.B. für eine Heizungsanlage) sind abzuschließen. 83 Persönliche Steuern und Abgaben des Schuldner/Eigentümers hat der Zwangsverwalter nicht zu tragen. Hierbei handelt es sich um persönliche Ansprüche, die auch ggf. im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens gegen ihn persönlich geltend zu machen sind. 84 Nach Auffassung des Gerichts führen Straßenreinigung, Abfall- und Abwasserbeseitigung nur in mittelbarem Sinne zur wirtschaftlichen Bestanderhaltung im Sinne des § 152 Abs. 1 ZVG. Die von der Stadt N2 geltend gemachten Benutzungsgebühren (soweit Sie nicht öffentliche Lasten sind) stellen jedoch Verwaltungskosten und damit Ausgaben der Zwangsverwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG dar. Die vorgenannten Gebühren entstehen im Zusammenhang mit dem ordnungsgemäßen "Betreiben der zu verwaltenden Wohnung oder dem Haus bzw. gewerblichen Gebäude". Der Abschluss eines besonderen Verpflichtungsvertrages im Sinne von § 9 Abs. 2 ZwVwV ist nicht notwendig. Straßenreinigung, Abfall- und Abwasserentsorgung stehen in einem allgemeinen öffentlichen Interesse. Gebührenpflichtig ist der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Wohnung oder der Erbbauberechtigte im Falle eines Erbbaurechtes. Ein Verzicht auf diese gebührenpflichtigen Leistungen kann nicht etwa durch einseitige Erklärung erfolgen. Eine Nutzung der Wohnung bzw. der Gebäude im ordnungsmäßigen Sinne ist nach Ansicht des Gerichts nur im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme der Straßenreinigung sowie der Abfall- und Abwasserbeseitigung möglich. Insoweit ist der Zwangsverwalter gem. § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet, die anfallenden Verwaltungskosten für diese Handlungen zu zahlen. 85 Für den zu entscheidenden Fall bedeutet dies, dass die Benutzungsgebühren, soweit sie ab Beschlagnahme, also dem 23.1.2006, bis zum 16.10.2007 einschließlich entstanden sind, als Ausgaben der Zwangsverwaltung im Sinne von §§ 152 Abs. 1, 155 Abs. 1 ZVG einzustufen sind. 86 Was aber tun, wenn keine oder nicht genügend Mittel vorhanden sind, um der Zahlungspflicht nachzukommen? 87 Die Ausgaben der Verwaltung sind aus den Nutzungen des Grundstücks zu bestreiten. Der Zwangsverwalter haftet für sie mit seinem eigenen Vermögen jedoch nicht; er hat sein eigenes Vermögen auch nicht vorschussweise für die Verwaltung zu verwenden. 88 Was aber, wenn keine oder nicht ausreichende Einnahmen im Sinne der Vorschriften §§ 155, 156 ZVG sowie § 9 Abs. 1 ZwVwV vorhanden sind? Zwar kann der Zwangsverwalter in bestimmten Bereichen auf den Abschluss von Verpflichtungsverträgen verzichten, um das Entstehen weiterer Verbindlichkeiten zu vermeiden; vgl. § 9 Abs. 2 ZwVwV. Wie bereits erwähnt, entstehen die Benutzungsgebühren jedoch im Zusammenhang mit der Eigentümerstellung unabhängig von gesondert abzuschließenden Verträgen durch den Zwangsverwalter. Die Leistungserbringung durch die Stadt oder aber durch kommunale Betriebe bzw. privatwirtschaftliche Betriebe erfolgt auch im öffentlichen Interesse. Ein entsprechendes Instrumentarium, wie es beispielsweise im Insolvenzrecht mit der Masseunzulänglichkeitsanzeige gem. § 208 InsO dem Insolvenzverwalter zur Verfügung steht und mit der er das Nichtausreichen der vorhandenen Mittel anzeigen kann, ist nicht gegeben und vom Gesetzgeber offensichtlich auch bewusst nicht gewollt. 89 Sicherlich wäre es denkbar, trotz der laufenden Zwangsverwaltung bei nichtausreichenden Mitteln wegen der Benutzungsgebühren auf die persönliche Haftung des Schuldner/Eigentümer zu verweisen. 90 Dies kann nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht richtig sein. 91 Die Benutzungsgebühren stehen im direkten Zusammenhang mit einer in Anspruch genommenen Versorgungs- und Entsorgungsleistung. Die Zwangsverwaltung wird mit dem Ziel angeordnet, aus den Nutzungen des Grundstücks bzw. der Wohnung Einnahmen zu erzielen, welche letztlich auch zur Befriedigung der Gläubiger des Schuldner/Eigentümers führen sollen. Nach Auffassung des Gerichts ist die Inanspruchnahme der vorerwähnten Leistungen notwendig, um das zwangsverwaltete Objekt ordnungsmäßig zu nutzen und somit "zu betreiben". 92 Der Zwangsverwalter haftet insoweit für die Erfüllung dieser Verbindlichkeiten. Der Vollstreckungsgläubiger ist vorschusspflichtig, wenn dem Verwalter für das Verfahren erforderliche Mittel aus den Nutzungen des Grundstücks nicht oder nicht ausreichend zur Verfügung stehen. Ein für die Verwaltung erforderlicher Kostenvorschuss (auch für Aufwendungen, die in der Zwangsversteigerung keinen Vorrang genießen) ist deshalb vom Zwangsverwalter im Übernahmebericht zu bezeichnen (ZwVwV § 3 Abs. 1 Nr. 8) oder im Laufe des Verfahrens über das Vollstreckungsgericht anzuordnen. Dieses kann Vorschusszahlung auch von Amts wegen, ohne Anregung des Zwangsverwalters, anordnen (vgl. Stöber, ZVG, 18. Auflage, Rn. 18.1. zu § 152 ZVG). Eine Vorschusserhebung stellt nach Auffassung des Gerichts auch keine unzulässige Benachteiligung des Vollstreckungsgläubigers dar. Die Durchsetzung von Gläubigeransprüchen im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens insgesamt ist mit einer Reihe von Risiken behaftet. Neben dem generellen Ausfallrisiko ist jede Vollstreckungsmaßnahme auch immer mit einem Kostenrisiko verbunden. Zumindest soweit es sich um Auslagen der Zwangsverwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG handelt, kann auch nicht mit der bevorrechtigten Rangstelle öffentlicher Lasten gem. §§ 156 Abs. 1, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG argumentiert werden. 93 Der Zwangsverwalter hat daher auf eine Vorschusszahlung durch den Gläubiger und eine gerichtliche Anordnung im Sinne von § 161 Abs. 3 ZVG hinzuwirken. Der Vollstreckungsgläubiger ist nicht gezwungen, Zahlungen zu leisten. Vielmehr dürfte der Vollstreckungsgläubiger nach Kenntnis der Informationen aus dem Inbesitznahmebericht und dem Antrag des Zwangsverwalters auf gerichtliche Einforderung des Gläubigervorschusses in der Lage sein, das weitere Kostenrisiko abzuschätzen. Rechnet er danach nicht mit Einnahmen aus dem Zwangsverwaltungsverfahren, so kann der Vollstreckungsgläubiger durch Nichtzahlung zur Aufhebung des Verfahren gem. § 161 Abs. 3 ZVG beitragen. 94 Festzuhalten ist also, dass – soweit es sich hier um Ausgaben der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG handelt – eine Vorschussanforderung gem. § 161 Abs. 3 ZVG möglich und notwendig ist (vgl. auch Stöber, ZVG, 18. Auflage, Rn. 4.3 a) und 4.4 zu § 155 ZVG). 95 Nach bisheriger Auffassung scheidet dagegen eine Vorschusserhebung zur Deckung öffentlicher Lasten aus (vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Auflage, Rn. 4 zu § 9 ZwVwV, Seite 263). Dies ist für den vorliegenden Fall von besonderer Bedeutung, da die Benutzungsgebühren – ohne das die hierfür erbrachte Leistung nach Art oder Umfang verändert wird – ab dem 17.10.2007 öffentliche Lasten im Sinne von §§ 156 Abs. 1, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG darstellen. Ob dieser Grundsatz ohne Differenzierung der öffentlichen Lasten auf Dauer aufrecht erhalten werden kann, ist fraglich. Bisher stellten z.B. Grundsteuern öffentliche Lasten dar. Die nunmehr ebenfalls als öffentliche Last umqualifierten Gebühren für Straßenreinigung, Abfall- und Abwasserbeseitigung hingegen stehen nach Auffassung des Gerichts – anders als beispielsweise die Grundsteuer – in einem unmittelbaren Verhältnis zur Nutzung der zwangsverwalteten Objektes. Diese Unterscheidung aber dürfte grade auch zur differenzierten Sachbehandlung bei der Frage der Gläubigervorschusserhebung führen. Letztlich mag insoweit aber an dem bisherigen Grundsatz festgehalten werden . Die Änderung des Kommunalabgabengesetzes ist erst im Oktober 2007 eingeführt worden. Es bleibt abzuwarten, wie die Praxis sowie die Literatur und Rechtssprechung auf die Umqualifizierung der Benutzungsgebühren im Hinblick auf die Einforderung von Gläubigervorschüssen und die Befriedigung öffentlicher Lasten im Hinblick auf §§ 156 Abs. 1, 155 Abs. 2 ZVG i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG reagieren wird. 96 III. Zusammenfassung 97 Die von der Stadt N2 geltend gemachten Straßenreinigungsgebühren, Abfall- und Abwassergebühren stellen Ausgaben der Zwangsverwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG dar, soweit sie sich auf den Zeitraum ab Beschlagnahme bis zum 16.10.2007 einschließlich beziehen. Soweit sie ab dem 17.10.2007 entstehen, handelt es sich bei vorgenannten Ansprüchen nach Änderung des Kommunalabgabengesetzes um öffentliche Lasten im Sinne von § 156 Abs. 1 ZVG. 98 Unterscheidungskriterium bei der Zuordnung der Benutzungsgebühren zu den Ausgaben der Verwaltung bzw. öffentlichen Lasten ist der Zeitpunkt der Entstehung nicht der Zeitpunkt der Einziehung bzw. Erhebung. 99 Der Zwangsverwalter ist gem. § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet, der Zahlungspflicht nachzukommen; sind nicht die notwendigen Mittel vorhanden, um diese zu zahlen, hat der Zwangsverwalter ggf. um Anordnung der Erhebung eines Gläubigervorschusses gem. § 161 Abs. 3 ZVG zu ersuchen. Die Vorschusserhebung ist jedoch insoweit zu beschränken, als die Benutzungsgebühren Ausgaben der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG darstellen. Soweit es sich um öffentliche Lasten handelt, ist von einer Vorschusserhebung abzusehen. 100 Die Anweisung des Zwangsverwalters, einen Vorschuss gem. § 161 Abs. 3 ZVG zu erheben, stellt keinen unzulässigen Eingriff in die Handlungsfreiheit des Zwangsverwalters dar. Das Gericht hat im Rahmen der Aufsichtspflicht den vorgetragenen Meinungsstreit aufzunehmen. Die Anordnung der Erhebung eines Gläubigervorschusses kann durch das Gericht auch von Amts wegen ausgesprochen werden. Eine Antragstellung in formeller Sicht ist nicht erforderlich. 101 ####2 N2, 05.11.2007 Amtsgericht 102 Rechtspfleger