1293 C 14710/24 WEG

Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist in Ziff. 2. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 82.449,96 € festgesetzt. I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. 1. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2 c GVG. 2. Der angegriffene Beschluss ist weder nichtig, noch widerspricht er aus den innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 45 Satz 1 WEG vorgetragenen Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung. a) Soweit die Kläger der Ansicht sind, der Beschluss sei mangels Beschlusskompetenz des Verbands nichtig, ist er dahingehend auszulegen, dass der Beschluss durch die Wohnungseigentümer als dessen Organwalter gefasst wurde. b) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine weite Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die Beschlussfassung über die Kostenverteilung noch 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfährt durch die Beschlusskompetenz keine wesentlichen Grenzen. Die Wohnungseigentümer haben eine umfassende Kompetenz, vereinbarte und beschlossene Kostenverteilungen durch Beschluss abzuändern. Entgegen der Ansicht der Kläger umfasst dies auch die Kompetenz zur Verteilung von Kosten der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums (vgl. BGH, Urteil 14.02.2025, V ZR 236/23, NZM 2025,215). Die Wohnungseigentümer dürfen im Rahmen des ihnen zustehenden weiten Ermessensspielraums jeden Maßstab wählen, der den Interessen der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führt. Ein sachlicher Grund ist nicht erforderlich, es erfolgt lediglich eine Willkürkontrolle (vgl. z.B. BGH, a.a. O; BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23, NJW 2024,1587). Zwar widerspricht es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, einzelnen Wohnungseigentümern die Kosten der erstmaligen plangerechten oder mangelfreien Herstellung aufzuerlegen, da hier ein gemeinschaftliches Kostenrisiko ohne tragfähigen Grund auf Einzelne verlagert wird, so dass es grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dem Wohnungseigentümer Kosten aufzuerlegen, in dessen Raumeinheit sich zufällig das nicht ordnungsgemäß hergestellte gemeinschaftliche Eigentum befindet, wie etwa im Fall mangelhafter Kellerabdichtung (vgl. MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 67) Anders liegt es jedoch, wenn es um Anlagen bzw. Flächen geht, deren Fertigstellung nicht allen Wohnungseigentümern zugutekommt. Hier kann es im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, nur die (durch Nutzungsmöglichkeiten) begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten zu belasten, die insoweit nicht anders zu stellen sind als Wohnungseigentümer hinsichtlich der Kosten der Fertigstellung ihres Sondereigentums (vgl. MüKoBGB/Scheller, a.a.O.) So verhält es sich hier: Die Kostenverteilung im angegriffenen Beschluss berücksichtigt die Möglichkeit des Gebrauchs der Dachterrassen, welche nur von denjenigen Eigentümern genutzt werden können, an deren Wohnung die jeweilige Dachterrasse angrenzt, und trägt damit dem Gebrauch und der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung. Eine Fassadensanierung ist dagegen nicht Gegenstand des angefochtenen Beschlusses Auch ist zu berücksichtigen, dass sich, selbst wenn die nun entstandenen Schäden auf einen anfänglichen Baumangel und nicht auf Gebrauch und Verschleiß nach über 20-jähriger Nutzungs- und Lebensdauer zurückzuführen sein sollten, sich dieser Mangel erst zu einem Zeitpunkt manifestiert hat, indem auch bei ordnungsgemäßer Ersterrichtung mit der Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen zu rechnen ist, so dass der gewählte Kostenverteilungschlüssel i. E. jedenfalls nicht willkürlich ist. c) Der Beschluss ist schließlich auch nicht unbestimmt. Er mag sprachlich ungeschickt formuliert sein, bei gebotener objektivnormativer Auslegung ist mit dem Begriff „des gesamten Gemeinschaftseigentums der Dachterrassen“ jegliches Gemeinschaftseigentum gemeint, welches sich im räumlichen Bereich einer Dachterrasse bzw. eines Balkons befindet. Eine namentliche Aufzählung dieser Gebäudeteile ist nicht erforderlich. Soweit die Kläger der Auffassung sind, der Beschluss sei auch insoweit unbestimmt, als „weitere € 3.000,00 für unvorhergesehene Maßnahmen“ eingepreist worden seien, ist dies nicht nachvollziehbar, insbesondere stellt es keine Unbestimmtheit dar, sondern liegt in der Natur von „unvorhergesehene Maßnahmen“, dass diese nicht im Voraus konkret bezeichnet werden können. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709 S. 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG unter Zugrundelegung der klägerischen Berechnung im Schriftsatz vom 26.03.2024, der sich das erkennende Gericht nach eigener Prüfung anschließt.