1293 C 12154/24 WEG

Leitsatz: 1. Ein Beschluss, der einem Eigentümer ohne Verschulden eine Haftung auferlegt, ist nichtig. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz) 2. Ein Beschluss, dass Blumenkästen nur innenhängend angebracht werden können, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. (Rn. 24 – 27) (redaktioneller Leitsatz) 1. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.01.2024 nichtig ist, soweit beschlossen wurde, dass etwaige Schäden bzw. Folgeschäden sowie die Entfernung von Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum, durch das Nicht-Einhalten dieser Regelung der verursachende Eigentümer auf seine Kosten trägt. 2. I. ü. wird die Klage abgewiesen. 3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 4.Das Urteil ist in Ziff. 2. vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. 5.Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt. I. Die Klage ist zulässig, jedoch nur teilweise begründet. 1. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2 c GVG. 2. Der 2. Satz des angegriffenen, zu TOP 12 gefassten Beschlusses ist nichtig, so dass seine Nichtigkeit festzustellen war. Infolge der auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 fortgeltenden Identität der Streitgegenstände von Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage (vgl. zum BGH, Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22, juris Rn. 10 ff.), ist die Feststellung der Nichtigkeit vom Klageantrag umfasst. Nachdem Nichtigkeitsgründe in jeder Lage des Rechtsstreits von Amts wegen zu prüfen sind, kommt es insofern auch auf die Wahrung der materiellen Ausschlussfristen des § 45 Satz 1 WEG nicht an. Der Beschlussteil, wonach etwaige Schäden bzw. Folgeschäden sowie die Entfernung von Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum, durch das Nicht-Einhalten dieser Regelung der verursachende Eigentümer auf seine Kosten trägt, ist nichtig, weil er vom gesetzlichen Leitbild der Verschuldenshaftung abweicht (vgl. Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, Hausordnung Rn. 27, beck-online). Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht (vgl. BayObLG, Beschluss vom 13. 12. 2001 – 2 Z BR 156/01, NZM 2002, 171, beck-online). 3. I. ü. ist der zu TOP 12 gefasste Beschluss weder nichtig, noch widerspricht er aus den innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 45 Satz 1 WEG vorgetragenen Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass die Klage i. ü. abzuweisen war. a) Die Beschlusskompetenz der Eigentümer des Hauses ... ergibt sich aus Ziffer II. 1.) des Nachtrags vom 05.05.2000 zur Teilungserklärung, wonach den Eigentümern des Hauses ... gemeinschaftlich das Recht auf alleinige und ausschließliche Nutzung (Sondernutzung) sämtlicher zum gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes gehörenden Gebäudeteile zusteht, die sondernutzungsberechtigten Eigentümer die ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteile auf eigene Kosten ordnungsgemäß zu unterhalten, instandzuhalten und instandzusetzen haben und insoweit selber und allein über die Bedürftigkeit und Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung beschließen. Der Beschluss, wonach sämtliche Balkonkästen nach innen zu hängen sind, unterliegt als Maßnahme der Instandhaltung bzw. vorbeugenden Instandsetzung der Beschlusskompetenz der Eigentümer des Hauses ..., da sie dazu dient, das Eintreten von Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern. b) Der Beschluss verstößt weder gegen das Gesetz noch gegen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer; er hält sich seinem Inhalt nach auch in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Es ist weder dargetan, noch ersichtlich, dass eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer existieren würde, welche dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf geben würde, Blumenkästen an der Außenseite der Balkone zu befestigen. Allein die Tatsache, dass das in den 1970er Jahren erbaute Haus von Anfang an nach außen hängend befestigte Halterungen für Blumenkästen vorgesehen hat und alle Wohneinheiten seit 40 Jahren ihre Blumenkästen nach außen hin angebracht haben, gibt keinen Anspruch darauf, dass dies dauerhaft so sein muss. Eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, die nur unter Mitwirkung aller abgeändert werden könnte, ist hierdurch nicht zustande gekommen (vgl. BayObLG Beschluss vom 25.7.1991 – 2 Z 69/91, BeckRS 2015, 225, beck-online). Mit dem angegriffenen Beschluss haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt (§ 15 Abs. 2 WEG). Die Bestimmungen einer Hausordnung können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden (vgl. BayObLGZ 1975, 201/204). Die Balkonaußenwände und -brüstungen sind gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum (vgl. BGH NJW 1985, 1551; BayObLGZ 1974, 269/271 f.; Soergel/Stürner BGB 12.Aufl. § 5 WEG Rn. l a). Die Regelungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft geht hier weiter als bei der Nutzung des Sondereigentums; aber selbst insoweit sind Eigentümerbeschlüsse nach § 15 Abs. 2 WEG grundsätzlich möglich. Soweit teilweise die Meinung vertreten wird, das Anbringen von Blumenkästen an den Balkonaußenseiten oder auf den Balkonbrüstungen könne grundsätzlich nicht durch Eigentümerbeschluss untersagt werden (vgl. LG Hamburg DWE 1984, 93; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums Rn. 276), teilt das erkennende Gericht diese Auffassung nicht. Vielmehr ergibt sich die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Beschlussfassung aus § 15 Abs. 2 WEG. Ob und in welcher Weise das Anbringen von Blumenkästen eingeschränkt werden kann, ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalles zu beurteilen. Hier gründet der Eigentümerbeschluss darauf, etwaige Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern und hält sich deshalb im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dass von den Blumenkästen eine konkrete Gefährdung ausgeht, brauchte dabei nicht nachgewiesen zu werden. Die Rechte der Klägerin und ihre persönlichen Entfaltungsmöglichkeiten werden durch den angegriffenen Beschluss auch nicht über Gebühr eingeschränkt. Vielmehr kann die Bepflanzung des Balkons ihren Sinn und Zweck für die Klägerin und die Allgemeinheit im Wesentlichen auch erreichen, wenn die Blumenkästen auf der Innenseite des Balkons angebracht werden. Soweit die Klägerin geltend macht, bei einer Anbringung der Blumenkästen auf der Innenseite des Balkons würde sich die zur Verfügung stehende Fläche auf dem Balkon in der Tiefe um etwa 30 cm verringern, der Balkon wäre für die Klägerin und ihren lungenkranken Ehemann nicht mehr als ein Ort nutzbar, auf dem man sich mit Sitzmöbeln aufhalten könne, ist weder dargetan noch ersichtlich, woraus sich ein Anspruch der Klägerin auf einen bestimmten Umfang an Balkonbepflanzung ergeben sollte. Etwaige ungenehmigte bauliche Veränderungen durch die Wohnungseigentümerin ... sind nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, i. ü. gilt der Grundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG unter Ansatz des Regelstreitwerts.