411 C 17846/21

1. Die Beklagte wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 3.572,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 03.10.2021 an die Klägerin und die weitere Mieterin … in Mitgläubigerschaft zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 3.572,55 € festgesetzt. A. Zulässigkeit der Klage Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich ausschließlich zuständig, da Ansprüche aus einem Wohnmietverhältnis in M. streitgegenständlich sind, §§ 21 a ZPO, 23 Nr. 2, 71 Abs. 1 GVG. B. Begründetheit der Klage Die Klage war auch als begründet zuzusprechen. Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnmarkt liegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen, § 556 d Abs. 1 BGB. Die Obergrenze liegt damit in vorliegendem Fall bei 893,05 €. Die im Mietvertrag vom 19.12.2020 vereinbarte Nettomiete von 1.290 € liegt also 396,95 € über der zulässigen Obergrenze. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556 g BGB. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, wobei die Vorschrift des § 814 BGB laut Gesetz in diesen Fällen nicht anwendbar ist, d.h. die Rückforderung ist nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter die Miete ohne Vorbehalt bezahlt hat. 1. Vorausgegangene Rüge Der Mieter kann von dem Vermieter eine nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen diese Vorschriften gerügt hat. Nach der Regelung des § 556 g BGB in den alten Fassungen vom 21.04.2015 und 18.12.2018 war eine Rückforderung nur bzgl. der Mieten möglich, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind. Am 01.04.2020 ist allerdings eine neue Fassung in Kraft getreten. In dieser Fassung kann grundsätzlich die gesamt überhöhte Miete zurückverlangt werden. Lediglich in den Fällen, in denen der Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt wird oder das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war, ist der Mieter auf eine Rückforderung für die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Mieten beschränkt. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Bei Abschluss des neuen Mietverhältnisses im Dezember 2020 war die neue Gesetzesfassung bereits in Kraft getreten. Nach Art. 229 § 49 BGBEG Abs. 2 ist lediglich auf Mietverhältnisse, die bis zum 31.12.2018 abgeschlossen wurden, weiter die bis zum 31.12.2018 geltende Fassung anzuwenden. Vorliegend wurde das neue Mietverhältnis aber unstreitig erst am 19.12.2020 abgeschlossen, so dass die neue Fassung gilt und vorliegend somit grundsätzlich für den gesamten geltend gemachten Zeitraum von Februar bis Oktober 2021, und nicht erst ab Rügeerklärung eine Rückzahlung geltend gemacht werden kann. 2. Rüge nur eines Mitmieters Nach der Entscheidung des BGH im Urteil vom 27.05.2020, Az.: VIII ZR 45/19, reicht es für die Geltendmachung von Rückzahlungsansprüche aus § 556 g BGB aus, wenn von einem Mieter in einer von mehreren Mietern angemieteten Wohnung die Rüge ausspricht. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung. Die Anforderungen sind somit vorliegend erfüllt. 3. Mitgläubigerschaft und Abtretung Im Falle einer Mietermehrheit kann ein Mieter, da er nur als Mitgläubiger berechtigt ist, die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nur an alle Mieter verlangen. Die Klägerin hat dies in ihrem Klageantrag auch berücksichtigt und eine Zahlung an beide Mieterinnen eingeklagt. Die beiden Mieterinnen sind hier allerdings keine Gesamtgläubiger, sondern Mitgläubiger nach § 432 BGB, so dass erst der Hilfsantrag die richtige Bezeichnung beinhaltet. Gleichzeitig hat die Klägerin auch noch eine Abtretungsvereinbarung mit der Mitmieterin vorgelegt. Ob diese ausreichend bestimmt ist, kann letztlich dahingestellt bleiben, da die Klägerin nie nur eine Zahlung an sich alleine geltend gemacht hat. Für eine Wirksamkeit der Abtretungsvereinbarung spricht im Übrigen, dass sie erst nach Begründung des neuen Mietverhältnisses geschlossen wurde, und nur zu diesem Mietverhältnis Forderungsstreitigkeiten bestehen. Aufgrund der Abtretung könnte die Klägerin allerdings die Zahlung an sich alleine fordern. Fordert sie stattdessen trotzdem nur die Zahlung an beide schadet dies jedenfalls nicht, da es lediglich ein Minus zur geschuldeten Leistung darstellt. 4. Wohnungstausch/neues Mietverhältnis Materiellrechtliche Voraussetzung für einen Rückforderungsanspruch ist, dass es sich um ein neues Mietverhältnis handelt. Regelfall dieser Vorschriften ist die Wiedervermietung an einen neuen Mieter. Bei Weitervermietung an den bisherigen Mieter ist zu unterscheiden: Die bloße Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Mieter mit einem neuen Vertrag wird nicht erfasst. Wird das Mietverhältnis dagegen neu begründet und ist auch § 545 BGB nicht anzuwenden, greift § 556 d BGB ein (Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 79. Aufl. 2020, § 556 d, Rn. 2). In der Entscheidung des BGH vom 21.11.2012, VIII ZR 50/12, hatten die Voreigentümer umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt, weswegen die Mieter in ein Ausweichquartier der Voreigentümer gezogen sind. In diesem Fall kam der BGH zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis der Parteien unter Auswechslung des Mietobjekts für die neue Wohnung fortgesetzt worden war. Die Parteien hätten nicht konkludent einen neuen Mietvertrag (Novation) geschlossen, aufgrund dessen die Mieter mangels Vereinbarung eines konkreten Betrages die ortsübliche Miete zahlen müssten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung – die auch die Hauptleistungspflichten, zum Beispiel in Form eines Austausches des Mietobjekts betreffen kann – und einer Innovation durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im einzelnen Fall gewollt haben. Bei der Auslegung ist die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Das betraf aber einen Fall, in dem die Mieter nur notgedrungen aus ihrer bisherigen Wohnung wegen Sanierungsarbeiten des Vermieters ausziehen mussten und von vornherein die Fortsetzung des bisherigen Vertragsverhältnisses beabsichtigt war. Vorliegend wurde aber aktiv von den Mietern die Anmietung einer anderen Wohnung angefragt und die Vermieterseite war hierzu nur durch Kündigung des alten Mietverhältnisses und schriftlichen Abschlusses eines vollständig neuen Mietvertrages bereit. Alle Vertragsbedingungen für die neue Wohnung waren völlig unabhängig vereinbart worden. Es wurde nicht auf das alte Mietverhältnis Bezug genommen. Die Wohnung war größer. Es wurde eine neue Staffelmiete vereinbart und keinerlei Vereinbarung richtete sich nach dem alten Mietverhältnis aus. Es wurde ein neues Vertragsformular verwendet. Als Mietbeginn wurde nicht der Beginn bzgl. der alten Wohnung aufgenommen, sondern der 01.02.2021, so dass die Mieterinnen nicht von einer längeren Kündigungsfrist profitieren, die sich bei Weiterführung des bisherigen Mietverthältnisses ergeben hätte. Es wurde eine vollständig eigenständige Kautionsvereinbarung getroffen und eine neue Einzugsermächtigung. Es ist daher unter Gesamtwürdigung aller maßgebenden Umstände davon auszugehen, dass die Parteien ein völlig neues Mietverhältnis abgeschlossen haben. Dass sich die Vermieterin dessen auch bewusst war, zeigt die Angabe, die von ihr im Mietvertrag unter Ziffer 3.2) aufgenommen worden war. Dort heißt es ausdrücklich: „Die Miete liegt um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist gem. § 556 g BGB (Mietpreisbremse) zulässig, weil die Vormiete (Miete 1 Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses) bereits so hoch war.“ Aus dem Vertrag ergibt sich somit eindeutig, dass ein völlig neuen Mietverhältnis, unabhängig vom bisherigen Vertragsverhältnis abgeschlossen wurde. Das alte wurde durch Kündigung aufgelöst. Die Situation ist mit dem Sachverhalt, über den der BGH entschieden hat, nicht vergleichbar. 5. Vormiete Soweit die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Abs. 1 zulässige Miete war, darf in Abweichung zu § 556 d BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, § 556 e BGB. Vorliegend hat die Beklagte auch in dem streitgegenständlichen Mietvertrag eine entsprechende Vormiete behauptet. In vorliegendem Rechtsstreit ist allerdings unstreitig, dass die Vormiete tatsächlich nicht entsprechend hoch war. 6. Vorausgegangene Modernisierung Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b durchgeführt, so darf die nach § 556 d Abs. 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 a und § 559 a Abs. 1 bis 4 ergäbe, § 556 e Abs. 2 BGB. Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556 e Abs. 2 BGB beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung hierüber unaufgefordert Auskunft zu erteilen. Soweit der Vermieter bei einem nach dem 31.12.2018 abgeschlossenen Vertrag die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556 e zulässige Miete berufen. Es bleibt dann bei der maximal zulässigen Wiedervermietungsmiete von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietvertrag enthält hierzu keine Information, da darin ja behauptet worden war, dass die Vormiete schon entsprechend hoch gewesen sei. Auch trägt der Beklagte selbst nicht vor, eine entsprechende Information vor dem Prozess erteilt zu haben. Somit kann die hier im Rechtsstreit abgegebene Erklärung allenfalls zu einem künftigen, hier nicht geltend gemachten Zeitraum dazu führen, dass wegen Modernisierungsmaßnahmen eine über der ortsüblichen Miete liegende Miete geltend gemacht werden könnte. Hat der Vermieter die Auskunft bei Vertragsschluss nicht erteilt, aber später nachgeholt, kann er sich gemäß § 556 g Abs. 1 a, Satz 3 BGB erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine wegen Modernisierungsmaßnahmen höhere Miete berufen. Damit ist es für vorliegenden Rechtsstreit irrelevant, ob der Beklagte ausreichend dargelegt und belegt hat, dass die Miethöhe durch Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt ist. Letztlich hat das Gericht auch erhebliche Zweifel, ob die von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 Nr. 1, 3-6 BGB darstellen. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie oder eine nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs trägt die Beklagte selbst nicht ausreichend konkret vor. Zudem hat die Klägerin bestritten, dass eine neue Gasanlage eingebaut worden ist. Die Erneuerung der Abwasser- und Wasseranlage soll erst weit nach Abschluss des neuen Mietvertrages stattgefunden haben. Vom Beklagten fehlen hierzu auch jegliche konkreten Angaben zu einer Einsparung oder einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes bzw. einer dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse. Die Klage war somit in voller Höhe zuzusprechen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO.