26 C 23/16

Die Beschlüsse der Beklagten aus der Eigentümerversammlung vom 09.06.2016 TOP 5 und TOP 16 werden für unwirksam erklärt. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. T a t b e s t a n d: Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft C-Straße/E- Straße in 42781 Haan. Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer dieser. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird von der H GmbH aus Düsseldorf verwaltet. Konkret war zu diesem Zeitpunkt die bei dieser angestellte Zeugin F1 mit der Verwaltung beauftragt. Die Kläger wenden sich gegen die in der Versammlung vom 09.06.2016 unter TOP 5 und 16 gefassten Beschlüsse zur der Behebung der Putzschäden an der Außenfassade (TOP 5) und der Instandsetzung der Fensterdichtungen sowie dem Anstrich der Fenster und Türen (TOP 16). Der Beschluss zu TOP 5 in der Eigentümerversammlung vom 09.06.2016, in der der Kläger nicht anwesend war, lautet wie folgt: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt für die Behebung der Putzschäden ein Budget in Höhe von 40.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer festzulegen und die Arbeiten an die Firma L in Auftrag zu geben. Die Kosten sind aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Abstimmungsergebnis: 5.693/10.000stel Ja-Stimmen 0/10.000stel Nein-Stimmen 0/10.000stel Stimmenthaltungen“ Der Beschluss zu TOP 16 lautet: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Anstricharbeiten an sämtlichen Holzwerken (Fenster und Haustüren) auf Basis der ersten Kostenschätzung der Firma Löhrer mit einem Gesamtbudget in Höhe von 35.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer in Auftrag zu geben. Für die Überarbeitung der Fensterdichtungen wird ein Budget in Höhe von 7.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer festgelegt. Wobei diese Arbeiten nach den Anstricharbeiten zu erfolgen sind. Die Kosten sind aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Abstimmungsergebnis: 5.693/10.000stel Ja-Stimmen 0/10.000stel Nein-Stimmen 0/10.000stel Stimmenthaltungen“ In dieser Versammlung lag ferner ein Preisspiegel (Bl. 91 d.A) aus, der dem Einladungsschreiben bereits beigefügt war und auch nochmals in der Versammlung konkret erläutert wurde. Dieser beinhaltet aufgeteilt in Putz- und Stuckateurgewerk, Malergewerk, Gerüstbau und Tiefbauarbeiten sowie Klempner eine Auflistung mehrerer Unternehmen. In der Kostenschätzung der Firma M vom 07.04.2016 findet sich folgende Anmerkung: „Nach Ortsbesichtigung konnten diese Häuser geschätzt werden. Da alle Häuser verschiedene Fenster haben, ist diese Ausführung nur im Stundenlohn zum späteren Nachweis möglich. Bei den restlichen Häusern war kein Zugang sowie keine Zuordnung der Fenster möglich. Auch diese Arbeiten können nur im Stundenlohn zum späteren Nachweis ausgeführt werden.“ In der der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vorausgehenden Versammlung am 07.04.2016 wurde unter TOP 9 auszugsweise beschlossen: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Durchführung der Malerarbeiten für die Wohnung T1 (Alte Villa) durch die Firma M auf der Grundlage ihres Angebotes vom 26.10.2015 über brutto 3.229,36 EUR. (…)“ Unter TOP 3 wurde in dieser Versammlung von dem in der Eigentümerversammlung vom 18.01.2016 beauftragten Architekten Häger über die gefundenen Ursachen, unter anderem etwaiger Putzschäden, berichtet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird diesbezüglich auf die zur Akte gereichten Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 18.01.2016 (Bl. 57 d.A.) und vom 07.04.2016 (Bl. 67 d.A.) verwiesen. Der Kläger war bei diesen beiden Eigentümerversammlungen nicht anwesend. Die Arbeiten in der Wohnung T1 (Alte Villa) wurden im Zeitraum 27.06.2016 bis 01.07.2016 ausgeführt, unter dem 11.07.2016 der Wohnungseigentumsgemeinschaft in Rechnung gestellt und von dieser unter dem 13.07.2016 auch bezahlt worden. Der Kläger ist der Auffassung, dass die unter TOP 5 und TOP 16 gefassten Beschlüsse nicht hinreichend bestimmt seien, da sie einen nachvollziehbaren Inhalt nicht erkennen lassen. Ferner fehle es im Hinblick auf die Sanierung der Außenfassade und auch hinsichtlich der Maßnahme nach TOP 16 des angegriffenen Beschlusses an der Einholung notwendiger Alternativangebote. TOP 16 widerspreche ferner einer ordnungsgemäßen Verwaltung, da für die erforderlichen Anstricharbeiten nicht das Angebot der Firma I ausgewählt worden sei, das 134% günstiger war, als das der Firma M. Desweiteren liege eine Doppelbeschlussfassung vor, da die unter TOP 16 beschlossenen Arbeiten in der Wohnung der Familie Schmitz bereits zu einem Preis von 3.229,36 EUR durch die Firma M aufgrund des Beschlusses aus der Eigentümerversammlung vom 07.04.2016 und dem Angebot vom 26.10.2015 ausgeführt worden sind. Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der Beklagten aus der Eigentümerversammlung vom 09.06.2016 TOP 5 und TOP 16 für unwirksam zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung, dass es einer näheren Konkretisierung des Beschlussgegenstandes des TOP 5 nicht bedurfte, da der Umfang der beschlossenen Maßnahme aufgrund der Behandlung in den vorherigen Eigentümerversammlung, insbesondere dem Kläger hinreichend bekannt gewesen sei. Die Beauftragung die Arbeiten im Zusammenhang mit den Fenstern (TOP 16) aus einer Hand und zu einem Festpreis entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Diesbezüglich und auch im Hinblick auf die Arbeiten aus TOP 5 hätten ferner keine weiteren Angebote eingeholt werden können, da kein Unternehmer bereit war, die Arbeiten zu einem Festpreis anzubieten. Die Beklagten hätten diesbezüglich alles Erforderliche unternommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e: I. Die zulässige Klage ist auch begründet. Die Anfechtungsklage ist form-und fristgerecht erhoben und begründet, § 46 Abs. 1, S. 1, 2 WEG. Die mit dieser Klage angefochtenen Beschlüsse zu TOP 5 und TOP 16 waren für unwirksam zu erklären, da TOP 5 nicht hinreichend bestimmt ist und TOP 16 gegen der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt. TOP 5: 1. Der Beschluss zu TOP 5 („Behebung von Putzschäden in diversen Bereichen der Außenfassade“) ist für ungültig zu erklären, da dieser nicht hinreichend bestimmt ist. Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen, wie der Vorliegenden, der die Beseitigung von Putzschäden an der Außenfassade zum Gegenstand hat, muss grundsätzlich hinreichend bestimmt sein. Es muss erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dabei müssen in der Regel die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge geregelt werden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 02.03.2011, 318 S 193/10; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 23 Rn. 56). Diesen Anforderungen genügt der streitgegenständliche Beschluss jedoch nicht. Weil ein Beschluss nach § 10 Abs. 4 WEG auch gegen Sondernachfolger gilt, sind Beschlüsse nur dann rechtlich beachtlich , wenn ihr Inhalt bestimmt und klar ist. Die Frage, wann ein Eigentümerbeschluss unbestimmt ist, richtet sich maßgeblich nach den Regeln zur Auslegung von Eigentümerbeschlüssen. Eine Auslegung ist deshalb möglich, weil die einzelnen Stimmabgaben wie auch der Beschluss selbst Rechtsgeschäfte sind, die den allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen unterliegen. Weil Eigentümerbeschlüsse gegen den Sondernachfolger (s.o.) und gegen die nicht an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer wie Gesetze oder Vereinbarungen wirken, sind sie aus sich heraus objektiv und nach ihrem objektiven Erklärungswert wie Grundbucherklärungen und Rechtsnormen auszulegen. In erster Linie ist deshalb für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen der Wortlaut maßgeblich, wie er sich aus der Niederschrift ergibt, und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung. Begleitumstände dagegen, also Umstände außerhalb des protokollierten Eigentümerbeschlusses, können im Einzelfall nur dann zur Auslegung berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann, also auch für nicht an der Versammlung beteiligte Eigentümer und Sondernachfolger, ohne Weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem Versammlungsprotokoll ergeben. Außer Betracht bleiben also Begleitumstände, die nicht für jedermann ersichtlich sind, oder gar subjektive Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten (vgl. BayObLG, Beschluss vom 27.10.2004, 2Z BR 124/04). Soweit der streitgegenständliche Beschluss somit aus sich heraus auszulegen ist, ist bereits der Beschlussgegenstand in Form des Umfanges der beschlossenen Sanierungsmaßnahme nicht zu ermitteln. Weder enthält der Beschluss konkrete Angaben wo sich die zu beseitigenden Putzschäden befinden, noch welches Ausmaß diese haben. Ferner fehlt es an einer grundsätzlich zulässigen (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2016, V ZR 104/15) Bezugnahme auf Dokumente, die weder Teil des Beschlusstextes, noch des Protokolls sind. Zwar waren diese Putzschäden bereits Gegenständ sämtlicher vergangener Eigentümerversammlungen, jedoch fehlt es an einem Verweis bzw. einer Bezugnahme auf die Protokolle dieser Versammlungen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Falle einer konkreten Bezeichnung des Bezugsdokumentes genügt. Erst in diesem Fall wäre die Publizität gewährleistet gewesen. Dass der Kläger an den vorherigen Eigentümerversammlungen teilgenommen und mithin Kenntnis von dem Umfang der nunmehr beschlossenen Maßnahme hat, ist demnach unbeachtlich. Der Grundsatz der Bestimmtheit resultiert vielmehr daraus, dass die Beschlüsse gemäß § 10 Abs. 4 WEG auch gegenüber Sondernachfolgern geltend, die in der Regel nicht Teilnehmer vergangener Versammlungen waren. 2. Es kann mithin dahinstehen, inwieweit die Beklagten im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet gewesen wären, für die unter TOP 5 beschlossene Maßnahme noch Vergleichsangebote einzuholen. TOP 16: Der Beschluss zu TOP 16 war ebenfalls für ungültig zu erklären, da er jedenfalls dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht. Der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Inhalt für den jeweiligen Einzelfall nach der Verkehrsanschauung zu ermitteln ist. Zu seiner Konkretisierung können die §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 2, 3, 21 Abs. 3, 4, 6 und 22 WEG herangezogen werden. Eine ordnungsgemäße Verwaltung liegt danach vor, wenn sie der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums und dem objektiv zu verstehenden Gemeinschaftsinteresse aller Wohnungseigentümer dient. Dies ist grundsätzlich der Fall, wenn die Maßnahme bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nützlich ist (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Auflage 2015, § 21, Rn. 27). 1. Der zu TOP 16 gefasste Beschluss widerspricht nicht aus dem Grund ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Durchführung von Malerarbeiten im Bezug auf die „Alte Villa“ bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung vom 07.04.2016 beschlossen wurde. Denn den Wohnungseigentümern ist nicht zu versagen, einen Zweitbeschluss zu fassen, der inhaltlich identisch ist mit einem Erstbeschluss, d.h. dieselbe Regelung trifft wie der Erstbeschluss. Die Bestandskraft des Erstbeschlusses sperrt nicht die erneute Beschlussfassung (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 23 Rn. 72). 2. Entsprechend der Auffassung des Klägers werden die bereits beschlossenen Arbeiten im Bezug auf die „Alte Villa“ durch die Firma M in dem hier streitgegenständlichen Beschluss nicht ausgenommen. Ob aus diesem Grund, der Kostenrahmen der nunmehr beschlossenen Arbeiten noch rechtswidriger erscheint, da die bereits für die an der „Alten Villa“ in Rechnung gestellten Arbeiten in Höhe von 3.130,00 EUR noch zu dem beschlossenen Gesamtbetrag zu addieren sind, steht für das Gericht nicht fest. Da die Arbeiten nach dem gefassten Beschluss von der gleichen Firma ausgeführt werden sollen, erscheint es dem Gericht eher fernlegend, dass Arbeiten an der „Alten Villa“ erneut ausgeführt und sodann in Rechnung gestellt werden. Jedoch steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und unter Berücksichtigung der zur Akte gereichten Kostenschätzung der Firma M vom 07.04.2016 fest, dass jedenfalls aufgrund eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot der zu TOP 16 gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Die Auswahl des Angebots der Firma M, die sämtliche Arbeiten an den Fenstern, sowohl den Sprossenfenstern als auch allen weiteren Fenstern, zu einem Gesamtbudget in Höhe von ca. 35.000,00 EUR anbietet, hätte nicht erfolgen dürfen. Zwar hat die Auftragsvergabe „auf Basis der ersten Kostenschätzung der Firma M“ zu erfolgen, so dass aus dieser Bezugnahme für das Gericht und auch einen objektiven Betrachter, aus dessen Blickwinkel in der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse zu beurteilen sind, deutlich wird, dass sich an dem aus diesem ersichtlichen Gesamtbudget zur orientieren ist. Jedoch ergibt die im Rahmen der Bestimmung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzunehmende Abwägung, dass das Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer „alles aus einer Hand“ und zu einem „Festpreis“ bearbeiten zu lassen im vorliegenden Fall nicht so schutzwürdig ist, dass das der Gemeinschaft zustehende Ermessen noch als eingehalten anzusehen wäre. Vielmehr hätte es im vorliegenden Fall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, wenn jedenfalls für einen Teilbereich, nämlich den Anstrich der grünen Sprossenfenster das deutlich günstigere Angebot der Firma I ausgewählt worden wäre. Diese liegt mit einem Preis von 6.162,06 EUR deutlich unter dem Angebot der Firma M für diesen Bereich (14.473,23 EUR). Dem im Rahmen jeder beschlossene zu vergütenden Maßnahme zu berücksichtigenden Interesse an einer möglichst günstigen Durchführung der Arbeiten, steht ein weiteres schützenswertes Interesse der Gemeinschaft, das höher zu bewerten wäre, nicht gegenüber. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des zur Akte gereichten Angebotes der Firma M fest. Aus diesem ergibt sich nämlich, dass auch diese Firma, anders als die Beklagtenseite vorträgt, ein Festpreisangebot nicht abgegeben hat. Vielmehr weist diese in ihrem Angebot darauf hin, dass bei den Häusern, bei denen ein Zugang nicht möglich war, die Arbeiten nur im Stundenlohn zum späteren Nachweis ausgeführt werden können. Dies hat auch die Zeugin F, die mit der Verwaltung des streitgegenständlichen Objektes zu dem hier maßgeblichen Zeitpunkt betraut war, bestätigt. Sie hat bekundet, die Firma M hatte darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Betrag, den sie genannt hat, lediglich um eine Kostenschätzung/Kalkulation handelt und es auch dazu kommen kann, dass letztlich dann doch Mehrkosten anfallen. Mithin kann es auch bei der Beauftragung der Firma M im vorliegenden Fall, da es um die Sanierung der Fenster eines älteren Gebäudes geht, schnell zu einem erheblichen Mehraufwand kommen, der bei der Angebotsstellung so noch nicht zu überblicken war. Die Vorzüge eines Festpreisangebotes genießt die Gemeinschaft in diesem Fall gerade nicht. Ein weiteres Interesse der Gemeinschaft, die teurere Firma M mit der Ausführung der Arbeiten zu beauftragen, vermag das Gericht nicht zu erkennen. 3. Aufgrund des Vorstehenden kommt es nunmehr auf die Frage der Entbehrlichkeit der Einholung von weiteren Vergleichsangeboten nicht mehr an. Jedenfalls aber steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen F und N nicht in dem nach § 286 ZPO erforderlichen Maße fest, dass seitens der Verwaltung alles Erforderliche zur Einholung von Vergleichsangeboten getan wurde. Die Aussage des Zeugen N war im Hinblick auf diese Beweisfrage bereits unergiebig. Er hat lediglich bekundet, nicht persönlich mit der Angebotseinholung in diesem Fall betraut gewesen zu sein. Er habe Frau F mehrfach gefragt, wie weit sie mit der Angebotseinholung sei. Von deren Ergebnis habe er aber nur durch Unterrichtung Frau F erfahren. Er könne ferner auch nichts zu der Art und Weise des Vorgehens der Frau F im Zusammenhang mit der Angebotseinholung sagen. Die Zeugin F hat bekundet, sich an ihre Vorgehensweise nicht mehr genau erinnern zu können. Ein Leistungsverzeichnis habe sie aber nicht erstellt. Nach Auffassung des Gerichtes wäre die Erstellung eines solchen aber im Rahmen der Angebotseinholung erforderlich gewesen. Auch die weiteren Bekundungen der Zeugin F reichen nicht aus, um das Gericht in dem Maße des § 286 ZPO zu überzeugen. II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 8.405,00 EUR festgesetzt. TOP 5: 4.100,00 EUR TOP 16: 4.305,00 EUR Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden. TRichterin