16 C 218/21

Leitsatz: Eine verhaltensbedingte Kündigung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nach Rückkehr aus seinem Urlaub einen Wasserschaden in seiner Wohnung entdeckt und die darüber liegende leerstehende Wohnung gewaltsam öffnet, um die Ursache zu klären und weiteren Schaden von der Mietsache abzuwenden. 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. 4. Der Streitwert wird auf 5.244,00 € festgesetzt. Die Klage ist unbegründet. Der Kläger kann von den Beklagten nicht die Räumung der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 04.08.2021 nicht beendet worden. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht begründet. Voraussetzung für die fristlose Kündigung wegen der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag ist nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Mieters. Eine solche wurden den Beklagten, etwa wegen eines vorangegangenen vergleichbaren Fehlverhaltens, nicht erteilt. Die Abmahnung war vorliegend auch nicht etwa nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen entbehrlich. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte die Wohnungstür der darüber liegenden Wohnung mutwillig zerstörte. Vielmehr erscheint es plausibel, dass die Öffnung der Tür erfolgte, um die Ursache des unstrittig eingetretenen Wasserschadens in der Wohnung der Beklagten zu klären und, wie der Beklagte zu 1. für sich in Anspruch nimmt, weiteren Schaden von der Mietsache abzuwenden. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte zu 1. hier die rechtlich zulässige Selbsthilfe überschritten hatte, denn angesichts der Tatsache, dass das Öffnen der Tür in einem sehr engen zeitlichen Zusammenhang mit der Feststellung des Wasserschadens erfolgte, das Wasser auch von oben in die Wohnung der Beklagten eingetreten war, lag es jedenfalls nahe, dass der Schaden aus dem Bereich der darüber liegenden Wohnung kam und eine Abhilfemöglichkeit im Raum stand, so dass selbst bei Überschreitung zulässiger Selbsthilfe sich das Verhalten des Beklagten nicht als eine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt, die eine fristlose Kündigung, auch ohne vorherige Abmahnung, rechtfertigen könnte. Insoweit liegt der Fall hier auch anders als in der vom Kläger zitierten Entscheidung des LG Kassel vom 20.02.2018 - 1 S 17/18 - in juris, der ein Sachverhalt zugrunde lag, bei der ein Mieter aus einem Alkoholrausch und einem vorausgegangenen Streit mit dem Mitmieter heraus, dessen Wohnungstür mutwillig beschädigte. Die erst mit zeitlicher Verzögerung erfolgte Mitteilung, dass er die Wohnungstür aufgebrochen hatte, ist keine so schwerwiegende Pflichtverletzung, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses - auch ohne vorherige Abmahnung - unzumutbar machte. Eine erhebliche (weitere) Gefährdung der Mietsache ergab sich daraus nicht. Auch soweit der Kläger sich darauf beruft, dass die Beklagten erhebliche, zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigende Zahlungsrückstände hatten auflaufen lassen, trägt das die fristlose Kündigung des Klägers nicht, denn die Beklagten hatten diese Rückstände bereits vor Ausspruch der Kündigung vollständig ausgeglichen, weshalb eine darauf gestützte außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 ausgeschlossen ist. Auch die Zahlung der Rückstände „unter Vorbehalt“ ändert daran nichts, denn der Vorbehalt kann nur so verstanden werden, dass nicht etwa eine Erfüllung der Forderungen des Klägers ausgeschlossen werden soll - gerade zur Abwendung einer möglichen Kündigung ist die Zahlung erfolgt - sondern, dass damit der Ausschluss einer möglichen Rückforderung im Hinblick auf § 814 BGB vermieden werden soll. Gleiches gilt für die vom Kläger in seinem Kündigungsschreiben beanstandete generelle Zahlung der Miete seit 2012 nur unter Vorbehalt. Es ist dem Vermieter keineswegs unzumutbar, sich etwaigen Rückforderungsansprüchen wegen überzahlter Mieten ausgesetzt zu sehen. Soweit der Kläger sich auf die schwierige Vorgeschichte im Mietverhältnis zur Berechtigung der von ihm erklärten Kündigung beruft, ist diese bei der Entscheidung nicht zu berücksichtigen. Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die „Vorgeschichte“ der Mietvertragsparteien hat im Kündigungsschreiben keinen Niederschlag gefunden. Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis nicht nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet. Nach § 573 Abs. 1 kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach Abs. 2 Nr. 1 liegt ein berechtigtes Interesse insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Eine solche nicht unerhebliche Pflichtverletzung lässt sich auch insoweit nicht feststellen. Insbesondere stellt sich die gewaltsame Öffnung der Wohnungstür der über der Wohnung des Beklagten liegenden Leerwohnung vor dem Hintergrund des unstreitig kürzlich entstandenen bzw. vom Beklagten zu 1. entdeckten Wasserschadens nicht als erhebliche Pflichtverletzung dar. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte wusste, dass ein weiterer Schaden nicht drohte und die Ursache nicht in dem Bereich der Leerwohnung über ihm lag, so dass sich sein Handeln, jedenfalls subjektiv, als Nothilfemaßnahme darstellte. Auch der Umstand, dass der Beklagte erst mit Verspätung gegenüber dem Kläger mitteilte, dass er die Wohnungstür gewaltsam geöffnet hatte, bildet keinen Kündigungsgrund, denn eine erhebliche Gefährdung der Mietsache, hier der Leerwohnung, war insoweit nicht zu befürchten. Die weiter vom Kläger angeführten Kündigungsgründe rechtfertigen ebenso keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Ein früher entstandener, auch erheblicher Zahlungsrückstand bei bereits vorgenommenem Ausgleich sämtlicher Mietrückstände rechtfertigt ohne weiteren Verstoß gegen die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung keine Kündigung des Mietverhältnisses. Auch die Zahlung unter Vorbehalt, die eine Erfüllung der Mietforderung rechtlich nicht hindert, stellt keine solche die Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung dar. Die Kündigungsgründe sind auch nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB bereits im Kündigungsschreiben anzugeben. Insoweit ist die „Vorgeschichte“ der Parteien bei der Bewertung der Wirksamkeit der Kündigung wiederum nicht zu berücksichtigen. Auch aus sonstigem Grund ist der Anspruch des Klägers nicht begründet, auch nicht aus § 985 BGB aus dem Eigentum des Klägers an der Wohnung, denn das - wie ausgeführt - nicht wirksam beendete Mietverhältnis der Parteien gibt den Beklagten weiter ein Recht zum Besitz an der Wohnung. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 S. 1 u. 2 ZPO. Für den Streitwert hinsichtlich des Räumungsanspruchs ist gemäß § 41 Abs. 2 GKG auf den Jahresbetrag der vereinbarten Nettokaltmiete für die Wohnung abzustellen. Der Kläger verlangt die Räumung der Mietwohnung aufgrund einer verhaltensbedingten Kündigung. Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind seit dem 17.03.2010 Mieter der in der H., 1. B., 2. Geschoß Mitte, gelegenen 3-Zimmer-Wohnung nebst Küche, Toilette mit Bad, Diele und Balkon. Seit November 2012 zahlen die Beklagten die Miete nur jeweils „unter Vorbehalt“. Am 28.07.2021 stellte der Beklagte zu 1. nach seiner Rückkehr aus dem Urlaub einen Wasserschaden an der Decke und Wand der Küche sowie der angrenzenden Wand zum Nachbarzimmer fest, welcher braun eingefärbt war. Auf dem Küchenfußboden hatte sich eine Pfütze gebildet. Der Kläger begab sich daraufhin zu der darüber liegenden Wohnung, die zu diesem Zeitpunkt leer stand und in der Bauarbeiten ausgeführt wurden. Da dort niemand anwesend war und die Tür verschlossen war, öffnete der Beklagte zu 1. die Tür gewaltsam, indem er die Tür am unteren Türfutter aufbrach, um sich Zutritt zur Leerwohnung zu verschaffen, aus der er die Schadensursache vermutete. Gegen 11.00 Uhr - ob das Aufbrechen der Tür vor oder nach dem Telefonat mit dem Kläger erfolgte, ist zwischen den Parteien umstritten - rief der Beklagte zu 1. den Kläger an und informierte ihn über den eingetretenen Wasserschaden in seiner Wohnung. Dabei zeigte sich der Beklagte zu 1. dem Kläger gegenüber wegen des Schadens sehr erregt. Er wies im Gespräch auf eine E-Mail hin, die er dem Kläger um 10.34 Uhr übersandt hatte, in der er den Wasserschaden angezeigt und der er Fotos des Schadens beigefügt hatte. Im unmittelbaren Anschluss beauftragte der Kläger einen Handwerker mit der Begutachtung der Schadensursache. Bei seinem Eintreffen vor Ort kurze Zeit später stellte der Kläger fest, das die Wohnungstür der direkt über den Beklagten liegenden Wohnung gewaltsam aufgebrochen war. Die Wohnungstür wurde daraufhin behelfsmäßig gesichert und mit einem Brett verschlossen. Eine Ursache für den Wasserschaden aus dem Bereich der darüber liegenden Wohnung ließ sich nicht feststellen. Der Kläger geht davon aus, dass Ursache für den Schadenseintritt eine offene Stelle in der Dachschräge links neben dem Fenster der im 3. Obergeschoss liegenden Wohnung war, durch die Wasser bei einem vorangegangenen Starkregen in das Dach eingedrungen war und so den Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung der Beklagten verursachte. Da dem Kläger der Verursacher der beschädigten Tür nicht bekannt war, erstattete er Strafanzeige gegen unbekannt. Er unterrichtete den Beklagten zu 1. mit E-Mail vom gleichen Tage um 14.58 Uhr darüber, dass der Wassereintritt nicht aus der Wohnung über den Beklagten stamme, die Wohnungseingangstür gewaltsam aufgebrochen wurde und er deswegen die Polizei mit einer Strafanzeige gegen unbekannt eingeschaltet habe. Mit E-Mail vom gleichen Tage um 19.30 Uhr teilte der Beklagte dem Kläger erstmals mit, dass er die Tür aufgebrochen hatte, um als eine „Sofortmaßnahme“ den Heizkörper der darüber liegenden Wohnung abzustellen. Mit E-Mail vom 31.07.2021 teilten die Beklagten dann mit, dass die Wohnung in Bezug auf den eingetretenen Wasserschaden unbewohnbar sei und die Miete ab sofort um 100 Prozent gemindert würde. Die Kosten der Reparatur der Wohnungstür belaufen sich auf 1.249,00 €. Mit Schreiben vom 04.08.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. Zur Begründung führte er das gewaltsame Eintreten der Wohnungstür der darüber liegenden Wohnung durch den Beklagten zu 1. an, für das es keinen Anlass gegeben habe und das seitens des Beklagten erst im Nachhinein am Abend desselben Tages mitgeteilt wurde. Außerdem begründete der Kläger seine Kündigung mit den seit November aus seiner Sicht grundlos nur unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen. Ferner berief sich der Kläger in seiner Kündigung darauf, dass die Beklagten die Miete zuvor in der Zeit von Juli 2019 bis Juni 2021 unberechtigt gemindert hätten, wodurch ein Mietrückstand per 18.06.2021 in Höhe von 5.579,82 € aufgelaufen sei, der dann erst auf seine Mahnung hin noch vor Ausspruch einer Kündigung vollständig ausgeglichen wurde, allerdings verbunden mit einem Vorbehalt der Rückforderung. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben, Anlage K1, Bl. 13-15 d.A., Bezug genommen. Der Kläger behauptet, der Beklagte habe die Tür der Wohnung lediglich aus Wut und Ärger über den Wassereinbruch eingetreten, nachdem er dem Kläger gegenüber den Schaden angezeigt hatte. Bereits in der Vergangenheit habe er ein maßloses Verhalten gezeigt, indem er Geringfügigkeiten zum Anlass genommen habe, diese aufzubauschen, und etwa wegen kleiner Risse in der Decke auf vermeintliche Gefahren für Leib und Leben verwiesen und deshalb die Miete im Zeitraum von Juli 2019 bis Juni 2021 in erheblichem Umfang gemindert. Dies sei auch vor dem Hintergrund, dass der Beklagte als Architekt über die fachlichen Zusammenhänge informiert sei, jeweils nur vorgeschoben. Der Kläger meint, auch im Hinblick auf die Vorgeschichte des Vorfalls vom 28.07.2021 sei eine Kündigung gerechtfertigt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten ihm nicht weiter zumutbar. Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung in der H., 1. B., 2. Geschoss Mitte, bestehend aus drei Zimmern, nebst Küche, Toilette mit Bad, Diele und Balkon zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Der Beklagte behauptet, er habe sich, erst nachdem er den Kläger telefonisch zunächst nicht erreicht habe, zur darüber liegenden Wohnung begeben, die verschlossene Tür geöffnet und den Heizkörper abgestellt, aus dem er den Wasseraustritt vermutete.