221 C 227/20

1. Der Beklagte wird verurteilt 1022,29 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 201,71 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.06.2020 sowie weitere 40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2020 und weitere 40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.08.2020 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Widerklage wird abgewiesen. 3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung durch den Kläger i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Die Parteien streiten um offene Mietrückstände sowie die Wirksamkeit der vertraglich vereinbarten Miethöhe. Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der von dem Beklagten mit unbefristetem Mietvertrag vom 25.05.2016 angemieteten Wohnung am B. K. 2 in 1111 C.. Die Bruttowarmmiete betrug zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses 545 €, die Nettokaltmiete 475 € wobei mietvertraglich gem. § 3 MietV eine Staffelmiete vereinbart wurde, ausweislich derer sich die Miete jährlich zum 01. Juli des Jahres um jeweils 10 € erhöhen sollte (Bl. 14). Der Beklagte nahm entgegen der vertraglichen Staffelmietvereinbarung seit seinem Einzug keine jährliche Anpassung der Miethöhe vor, wodurch ein Zahlungsrückstand im Zeitraum Juli 2017 bis Februar 2020 in Höhe von 600 € auflief. Darüber hinaus überwies der Beklagte in den Monaten März 2020 – August 2020 die Miete jeweils nicht vollständig. Aufgrund einer Nachzahlung durch den Beklagten die - was konkret zwischen den Parteien streitig ist - entweder im Mai oder Juni 2020 erfolgte, war von den offenen Zahlungen ein Betrag i.H.v. 132,71 € in Abzug zu bringen. Im Einzelnen ergibt sich folgender Rückstand: Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin mahnte mit Schreiben vom 10.06.2020 den offenen Zahlungsrückstand bei dem Beklagten an und setzte diesem einem Zahlungsfrist bis zum 24.06.2020, welche der Beklagte fruchtlos verstreichen ließ. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1022,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.06.2020 zu zahlen sowie den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere 80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 40,00 € seit dem 06.07.2020 und aus 40,00 € seit dem 06.08.2020 zu zahlen sowie den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin die Kosten der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 201,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.06.2020 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend beantragt der Beklagte mit einem am 11.1.21 zugestellten Schriftsatz, die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten mindestens 7.777,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie festzustellen, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Staffelmiete gegen den Beklagten hat sowie die Klägerin zu verurteilen, die Miethöhe auf höchstens 13,20 € / qm anzupassen. Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen. Der Beklagte behauptet, die Wohnung sei aufgrund diverser Mängel mangelhaft, wozu im Einzelnen auf das Schreiben des Beklagten vom 18.3.2020 verwiesen wird (Bl. 27 ff. d. A.). Er ist der Ansicht, die vertraglich vereinbarte Miethöhe sei mit Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete überhöht und daher seit Beginn des Mietverhältnisses unwirksam, weshalb auch die Staffelmietvereinbarung gem. § 3 MietV unwirksam sei. Er behauptet weiter, die Miete seit dem zweiten Monat stets unter Vorbehalt überwiesen zu haben (Bl. 56 d. A.). Der Beklagtenvertreter hat mit Schriftsatz vom 29.04.2021 die Verweisung des Rechtsstreits an das Landgericht Köln beantragt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen, insbesondere soweit diese im vorstehenden Text in Klammern zitiert sind. Entscheidungsgründe In der Entscheidung wurden nur Schriftsätze bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 29.4.2021 berücksichtigt. Die Eingabe des Beklagten vom 11.5.2021 (Bl. 94) erfolgte verspätet und blieb daher unberücksichtigt. Soweit er in dieser Eingabe vorträgt, er benötigt einen neuen Verhandlungstermin, wird das Verfahren deswegen nicht wiedereröffnet, weil dafür kein Grund im Sinne von § 156 ZPO vorliegt. Insbesondere ist im Verhandlungstermin keine Hinweispflicht verletzt worden. Dem Beklagten ist im Termin vom Abteilungsrichter ausführlich erläutert worden, dass er entweder seinen Klage- bzw. Widerklageantrag stellen oder aber keinen Antrag stellen muss, letzteres mit der Folge, dass ein Versäumnisurteil ergehen würde, falls der Befangenheitsantrag ohne Erfolg bleibt. Nach Beratung mit seinem Rechtsanwalt hat er sich dann entschlossen, einen Antrag zu stellen. Das Gericht sieht sich nicht gehalten, dem Beklagten darüber hinaus weitere Hinweise zu erteilen. Der Beklagte hat auch nicht nachträglich Tatsachen vorgetragen, die einen Wiederaufnahmegrund bilden würden. Die Klage ist zulässig. Das angerufene Gericht ist gem. § 29 a ZPO örtlich und gem. § 23 Nr. 2 a) GVG sachlich zuständig. Die Klage ist ganz überwiegend begründet. In der Sache steht der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 1.102,29 € zu. Nur im Hinblick auf den Rechenfehler im Nachkommabereich war die Klage in Höhe von 54 €ct abzuweisen: Der Rückstand als solcher ist unstreitig. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Staffelmietvereinbarung gem. § 3 MietV nicht unwirksam. Nach § 557 a Abs. 1 BGB kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden, sofern die Vereinbarung die jeweilige Miethöhe bzw. die vorzunehmende Erhöhung in einem Geldbetrag ausweist. Darüber hinaus muss die Miethöhe mindestens ein Jahr unverändert bleiben, § 557 a Abs. 2 BGB. Dies ist hier der Fall, da die Miete erstmalig ein Jahr nach Einzug des Beklagten, zum 01.07.2017 und sodann jährlich zum 1. Juli des jeweiligen Jahres um jeweils 10 € erhöht wurde. Es liegt auch kein Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 BGB (Mietpreisbremse) vor. Wenn der Beklagte vorträgt, die Staffelmietvereinbarung sei unwirksam, da bereits die Ausgangsmiete unwirksam sei, so wird verkannt, dass § 556 d Abs. 1 BGB vorliegend keine Anwendung findet. Zutreffend ist, dass in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, welche gem. § 556 d Abs. 2 BGB durch die Landesverordnung näher zu bestimmen sind, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf, § 556 d Abs. 1 BGB. Gem. § 1 MietSchVO NRW i.V.m. Anl. 1 ist der örtliche Anwendungsbereich von § 556 d für die Stadt Köln und damit für die streitgegenständliche Mietwohnung eröffnet. Darüber hinaus sind die §§ 556 d bis 556 g BGG gem. § 557 a Abs. 4 BGB auch auf jede Mietstaffel anzuwenden, sodass sowohl die Ausgangsmiete wie auch alle folgenden Mieten grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen dürfen. Jeweils entscheidend für die Bewertung ist die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der nächsten Staffel (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, BGB, § 557a Rn. 70b). Dahinstehen kann jedoch, inwiefern die streitgegenständlich vereinbarte Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, da gem. § 556 f Satz 2 BGB die Anwendbarkeit von §§ 556d und 556e BGB ausgeschlossen ist, sofern es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt. Dies ist hier der Fall. Der Klägerin wurde am 08.08.2013 die Baugenehmigung zur Veränderung des Gebäudes am B. K. 2 erteilt, ausweislich derer sie berechtigt wurde, die vorherigen 8 Wohneinheiten in 29 Studentenwohnungen umzubauen (Bl. 39 d. A.). Am 08.05.2015 wurde ihr die Fertigstellung des Baus entsprechend der Bauvorlagen durch das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln bescheinigt (Bl. 45 d. A.). Insgesamt wurde das Objekt kernsaniert, dabei wurden die Bodenbeläge, Wände, Leitungen, die Energieversorgung, Badezimmer und sonstige Einrichtungen des Objekts saniert. Die im Anschluss erfolgte, kurzfristige Unterbringung des Bestandsmieters N. L. während der abschließenden Renovierungsphase war - unstreitig – nicht als Erstvermietung nach abgeschlossener umfassender Modernisierung zu klassifizieren, so dass der Einzug des Beklagten zum 01.06.20216 die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung des Objekts dargestellt hat. Ebenso wenig unterlag die Vereinbarung über die Höhe der Staffelmiete damit den Anforderungen des § 557 a Abs. 4 Satz 1 BGB i.V.m. § 556 d BGB. Es liegt auch kein Verstoß gegen § 5 WiStG vor, der i.V.m. § 134 BGB eine Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung begründen könnte (Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage 2016, Teil 2, Kapitel 6, Rn. 96 m.w.N.). Gem. § 5 Abs. 2 WiStG ist die Vereinbarung der Miete nichtig, soweit die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt und diese Mietpreisüberhöhung unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen erfolgt ist, wovon nur auszugehen ist, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war (BGH , Versäumnisurteil v. 28.1.2004 – VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740, 1741). Ob vorliegend die Miete tatsächlich mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann dahinstehen. Die vom Beklagten aufwendig vorgenommenen Berechnungen seiner vermeintlichen Überzahlungen sind für den Rechtsstreit irrelevant. Denn jedenfalls hat der Beklagte nicht dargelegt, dass die Klägerin eine Notlage von ihm ausgenutzt hat. Bei der Bestimmung des Merkmals der „Ausnutzung“ ist weder allein das Verhalten des Vermieters noch die objektive Lage auf dem in Rede stehenden Wohnungsmarkt maßgeblich. Nach der vorzugswürdigen Meinung des Bundesgerichtshofs bezieht sich das Merkmal der „Ausnutzung“ auch auf die Person des Mieters, da derjenige nicht ausgenutzt wird, der die geforderte Miete ohne weiteres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist und eine objektiv möglicherweise bestehende Ausweichmöglichkeit damit nicht wahrnimmt (BGH v. 28.1.2004 – VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740, 1741 m.w.N.). Der Mieter muss im Einzelfall darlegen, warum konkret von einem „Ausnutzen“ durch den Vermieter auszugehen ist. Dabei ist insbesondere ein pauschaler Verweis auf den angespannten Kölner Wohnungsmarkt nicht zulässig. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat streitgegenständlich bereits nicht dargelegt, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche zuvor konkret unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit schließlich auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war. An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass der Beklagte, der persönlich im Termin anwesend (und überdies anwaltlich vertreten) war, nicht den Eindruck erweckte, dass er eine Persönlichkeit hat, die befürchten lässt, dass er sich ohne Weiteres ausnutzen lassen würde. Umso mehr hätte er erläutern müssen, welche Zwangslage hier ausgebeutet worden sein soll. Die vertraglich geschuldete Miete war zuletzt auch nicht aufgrund von Mängeln gem. § 536 BGB gemindert. Die von dem Beklagten vorgetragene „Mängelserie“ (Bl. 27 ff. d. A). bleibt bereits wesentlich hinter den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung zurück. Zunächst ist festzustellen, dass der Beklagte im Schriftsatz eigentlich überhaupt nicht vorgetragen hat. Die Mängel, die er geltend macht, ergeben sich nur aus seinem Schreiben vom 18.3.2020 mit dem Titel „Ich wurde heute vom Hausmeister F. zusammen geschlagen!!!“. Hierzu ist zunächst auszuführen, dass ein solches prozessuales Vorgehen nicht zulässig ist, worauf der Klägervertreter zutreffend hingewiesen hat. Die Bezugnahme auf das beigefügte Schreiben vom 18.3.2020 in der Klageerwiderung ist nur zulässig, solange der Schriftsatz aus sich heraus verständlich bleibt und substantiiert auf die jeweilige Anlage verwiesen wird. Das ist aber nicht der Fall, weil in der Klageerwiderung zur Sache überhaupt nicht mehr vorgetragen wurde. Das Gericht ist vor diesem Hintergrund nicht gehalten, sich aus dem umfangreichen Schreiben vom 18.3.2020 selbst herauszusuchen, welche der dort beschriebenen Tatsachen vom Beklagten nur als Mängel geltend gemacht werden sollen. Derartig pauschal in Bezug Genommenes gilt als nicht vorgetragen. Der zwingend vorgeschriebene Inhalt bestimmender Schriftsätze kann nicht durch Bezugnahmen ersetzt werden; diese können hier nur zur Ergänzung oder Erläuterung dienen (Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 129 ZPO, Rn. 8). Das Vorstehende musste dem anwaltlich vertretenen Beklagten auch bekannt sein, so dass es keines gesonderten Hinweises gem. § 139 ZPO hierauf bedurfte. Es gehört zum Kernbereich eines Mietrechtsstreits, dass Mängel im Sinne von § 536 BGB so substantiiert vorgetragen werden müssen, dass sich deren Art und Intensität aus dem Schriftsatz ergibt. Das hat der Beklagte nicht offenkundig übersehen im Sinne von § 139 ZPO, sondern durch eine nachlässige Art des Vortrags, versäumt. Aus den Äußerungen des Beklagten lässt sich entnehmen, dass der den Beklagtenvertreter offenbar als eine Art Strohmann benutzt hat und in Wirklichkeit seine Verteidigung alleine betrieben hat. Soweit dies dann dazu geführt hat, dass schriftsätzlich nur rudimentär vorgetragen wurde und umfangreiche, nicht erläuterte Anlagen beigefügt wurden, geht dies zu Lasten des Beklagten. Dessen ungeachtet wird nachfolgend auf die behaupteten Mängel des Schreibens vom 18.3.2020 gleichwohl eingegangen: Die Ausführungen des Beklagten beziehen sich bereits nur in Teilen auf das konkret angemietete Mietobjekt. Die gerügten Mängel betreffen vielmehr in weiten Teilen außerhalb der Wohnung liegende Umstände, die etwa auch durch die Lage der Wohnung zu begründen sind. Außerhalb der Mietsache selbst liegende Umstände können zwar grundsätzlich ebenfalls einen Mangel begründen, Umstände, die den vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, genügen jedoch nach einhelliger Auffassung nicht (Häublein, in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, BGB § 536 Rn. 18). Entscheidend sind diesbezüglich stets die jeweiligen Vereinbarungen der Parteien. Der Beklagte bewohnt eine Wohnung über dem „XY“ auf dem belebten Teil der B. K. . Der in Rede stehende Bereich kennzeichnet sich durch eine hohe Anzahl an Gastronomiebetrieben und Kneipen und ist über die Ortsgrenzen hinaus als Ausgehviertel bekannt. Zwar wird dem Beklagten darin zuzustimmen sein, dass es in der zur Straßenseite gelegenen Wohnung des Beklagten insbesondere an den Wochenenden zu Lärmbeeinträchtigungen kommen kann, dies war dem Beklagten jedoch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt, sodass ihm aufgrund seiner positiven Kenntnis gem. § 536 b BGB kein Minderungsrecht zusteht. Die positive Kenntnis ergibt sich bereits aus dem Hinweis in § 26 MietV, wonach Mietminderungsansprüche des Mieters aufgrund von Lärmbeeinträchtigungen aufgrund der zentralen Lage des Objekts ausgeschlossen sind. Zu den übrigen Mängel ist größtenteils nicht so vorgetragen wird, seit wann sie vorliegen (sollen). Bereits deswegen kann auf eine Minderung nicht erkannt werden. Weiterhin hat der Beklagte auch nicht sehr sekundären Darlegungslast dahingehend genügt, dass er überhaupt eine rechtzeitige Mängelanzeige vorgenommen hat. Gem. § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ist die Berechtigung zur Mietminderung dann ausgeschlossen, wenn der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat. Selbst das Schreiben des Beklagten vom 18.03.2020 kann nicht als Mängelanzeige gelten. Es ist nämlich keine Anzeige von Mängeln. Eine Mängelanzeige soll den Vermieter ins Bild über die Lage versetzen und ihm ermöglichen, Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu ergreifen. Darum handelt es sich aber bei dem Schreiben vom 18.3.2020 nicht. Es handelt sich vielmehr um ein Sammelsurium von Schwänken, die in aggressivem und giftigem Ton vorgetragen sowie von Vulgärsprache („Kotze“, „Pisse“, „BUUUM-Explosionsgeräusch“) durchzogen sind. Für eine Mängelanzeige reicht das nicht aus. Es ist vielmehr ein Mindestmaß an Sachlichkeit zu fordern. Der Vermieter muss nicht hinnehmen, dass er beschimpft und beleidigt wird und sich dann aus einem solchen Pamphlet mögliche Mängel heraussuchen. Selbst wenn in dem Schreiben konkrete Mängel benannt wären, dann durfte die Klägerin er eine solche Mängelanzeige ignorieren und diese ist nicht wirksam. Die mit Schreiben vom 31.12.2020 gegen die Mietforderung erklärte Hilfsaufrechnung (Bl. 56 d. A.) greift nicht durch. Da die Miethöhe nicht unter Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 BGB oder gegen § 5 WiStrG zwischen den Parteien überhöht vereinbart wurde, siehe oben, hat der Beklagte keinen aufrechenbaren Gegenanspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, der ihn zur Aufrechnung berechtigen würde. Der Anspruch auf die Zinsen und die vorgerichtlichen Anwaltskosten rechtfertigt sich in zuerkannter Höhe nach Maßgabe der §§ 280, 286, 288 BGB. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a GVG, der eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietstreitigkeiten ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes begründet. Entgegen der Auffassung des Beklagten war damit keine Verweisung an das Landgericht angezeigt. Der Beklagte hat in der Sache keinen Anspruch auf Rückzahlung von 7.777 € gem. § 556 g Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Diesbezüglich kann letztlich sogar dahinstehen, ob vertragliche Miethöhe zwischen den Parteien wirksam vereinbart wurde oder ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gem. § 556d Abs. 1 BGB vorliegt. Zwar kann das Recht zur Rüge entgegen der Auffassung der Klägerin nicht verjähren, da der Rückzahlungsanspruch ohnehin nur für Ansprüche besteht, die nach Zugang der Rüge fällig werden, sodass der Mieter die Rüge grundsätzlich auch nach Ablauf der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. §§ 195, 199 BGB erheben kann. Da gem. § 556 g Abs. 1 Satz 3 BGB sogar die Kenntnis des Mieters für das Bestehen eines etwaigen Rückforderungsanspruchs unschädlich ist, kann trotz des in Rede stehenden Zeitablaufs auch nicht von einer Verwirkung des Anspruchs gem. § 242 BGB ausgegangen werden. Vorliegend hat der Beklagte jedoch bereits nicht nachgewiesen, dass er einen möglichen Verstoß gegen § 556 d BGB überhaupt gegenüber dem Vermieter gerügt hat. Gem. § 556 g Abs. 2 BGB kann eine nicht geschuldete Miete jedoch nur dann zurückverlangt werden, wenn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse durch den Mieter gerügt wurde. Die Rügepflicht stellt dabei eine Tatbestandsvoraussetzung des Rückzahlungsanspruchs dar, die wiederum vom Mieter darzulegen und zu beweisen ist (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, BGB § 556 g Rn. 15). Zwar sind die inhaltlichen Anforderungen an die Rügepflicht durch die Änderungen des MietAnpG zugunsten des Mieters reduziert worden, sodass keine qualifizierte Rüge mehr erforderlich ist und es vielmehr ausreichend sein muss, wenn der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügt, ohne die konkreten Tatsachen zu nennen, auf denen diese Rüge beruht. (Theesfeld, in: BeckOK MietR, 24. Edition Stand 1.5.2021, BGB § 556 g Rn. 9). In jedem Fall muss sowohl die Rüge als auch der daran anknüpfende Rückforderungsanspruch in Textform erfolgen, § 556 g Abs. 4 BGB. Selbst wenn man eine solche Rüge zugunsten des Beklagten in dem Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten vom 31.12.2020 (Bl. 54 d. A.) erkennen wollte, so entstünde ein Rückzahlungsanspruch erst nach Zugang der Rüge und begründet folglich keinen Rückzahlungsanspruch für Juni 2016 – Dezember 2020. Aufgrund des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn v. 19.3.2020 (BGBl. I 540) gilt für seit dem 01.04.2020 geschlossene Verträge nunmehr zwar, dass ein Vermieter überhöhte Mieten auch dann rückwirkend für den gesamten zurückliegenden Zeitraum erstatten muss, wenn der Mieter sich innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses auf die Mietpreisbremse beruft (dazu auch Theesfeld, in: BeckOK MietR, 24. Edition Stand 1.5.2021, BGB § 556 g Rn. 9b), der Mietvertrag wurde vorliegend jedoch bereits im Mai 2016 geschlossen, sodass § 556 g Abs. 2 Satz 3 BGB bereits dem Grunde nach nicht anwendbar ist. Darüber hinaus hat der Beklagte lediglich vorgetragen, die Mietzahlungen seien ab dem zweiten Monat unter Vorbehalt erfolgt (Bl. 56 d. A.), ist diesbezüglich jedoch in Gänze beweisfällig geblieben. Aus den oben genannten Gründen steht dem Beklagten auch kein Rückzahlungsanspruch aus § 5 WiStG i.Vm. § 134 BGB i.v.M. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die tatbestandlichen Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 WiStG nicht erfüllt sind. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91, 709 Satz 1, Satz 2 ZPO. Der Streitwert beträgt 9.087,54 € (§ 45 Abs. 1, Abs. 3 GKG). Rechtsbehelfsbelehrung: A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden. B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Hinweis: Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. I, S.3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .