221 C 107/12

Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung trotz jahresübergreifender Brennstoffbelege; Umlageschlüssel bleibt Wohnfläche • Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel, die Berechnung der anteiligen Kosten und den Abzug geleisteter Vorauszahlungen enthält und für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar ist. • Jahresübergreifende Brennstoffkostenbelege führen nicht automatisch zur formellen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung; die Frage der korrekten zeitlichen Abgrenzung ist in der Regel materiell und kann durch Belegeinsicht geklärt werden. • Der vom Vermieter mit der ersten Betriebskostenabrechnung festgelegte Umlageschlüssel bleibt wirksam, solange eine Änderung vom Vermieter substantiiert und von den Mietern nicht konkret bestritten wird; bloße Behauptungen über Umstellung auf Personentage genügen nicht. • Formelle Mängel sind gegebenenfalls nur dann anzunehmen, wenn unterschiedliche Kosten unzulässig zusammengefasst oder bereits bereinigte Kosten (Vorwegabzüge) ohne Kennzeichnung angesetzt werden. • Der Vermieter hat bei erfolgreicher Abrechnung einen Anspruch auf Nachzahlung sowie Zinsen nach §§ 535 Abs.2, 556, 280, 286, 288 BGB. Die Klägerin ist Vermieterin; die Beklagten Mieter einer Wohnung. Die Klägerin erstellte für 2010 eine Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, die nach Einwendungen korrigiert wurde. Streitpunkt war die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, insbesondere ob jahresübergreifende Brennstoffbelege und angebliche Vorwegabzüge die Abrechnung unwirksam machen. Weiter strittig war, ob der Umlageschlüssel für bestimmte Kostenpositionen (Müll, Entwässerung, Wasser) 2009 von Wohnfläche auf Personentage umgestellt wurde. Die Beklagten bestritten die Abrechnung und verweigerten Belegeinsicht. Die Klägerin forderte Zahlung des Nachzahlungsbetrags aus der Abrechnung; in der Hauptsache wurde nur ein Teilbetrag geltend gemacht und teilweise zurückgenommen. • Anspruchsgrundlage sind §§ 535 Abs.2, 556 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrags; Zinsanspruch aus §§ 280 Abs.1, 286, 288 BGB. • Formelle Wirksamkeit: Die Abrechnung enthält eine geordnete Aufstellung der Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel, die Berechnung der anteiligen Kosten sowie den Abzug geleisteter Vorauszahlungen und ist für einen durchschnittlichen Mieter verständlich (§ 259 BGB-Anforderungen sinngemäß). • Jahresübergreifende Brennstoffbelege: Das bloße Vorliegen jahresübergreifender Belege führt nicht per se zur Unwirksamkeit; die zeitliche Abgrenzung ist eine materielle Frage, die durch Belegeinsicht überprüfbar ist. Da die Beklagten keine Belegeinsicht genommen und ihre Einwände nicht hinreichend substantiiert haben, ist der Einwand unbegründet. • Vorwegabzugseinwand: Nicht substantiiert dargelegt; kein Nachweis, welcher Gewerbebetrieb, welche Zeiträume oder welcher Installateur betroffen sein soll; daher unbeachtlich. • Umlageschlüssel: Nach § 6 des Mietvertrags legt der Vermieter mit der ersten Abrechnung den Umlageschlüssel fest. Bis 2009 war Wohnfläche vereinbart; die Klägerin hat die behauptete Umstellung auf Personentage nicht substantiiert, sodass mangels Nachweis weiterhin Wohnfläche gilt. • Materielle Korrekturen: Für Müll, Entwässerung und Wasser sind deshalb Abzüge vorzunehmen und die jeweils nach Wohnfläche zu berechnenden Beträge (217,30 €, 119,76 €, 176,45 €) zugrunde zu legen. • Ergebnisberechnung: Nach den vorgenommenen Korrekturen steht der Klägerin ein Zahlungsanspruch von 978,71 € zu; der Rest der Klage ist unbegründet. Die Klage ist teilweise begründet: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner zur Zahlung von 978,71 € nebst Zinsen seit dem 09.02.2012 verurteilt; im Übrigen ist die Klage abgewiesen. Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2010 ist überwiegend formell wirksam; die Einwände der Beklagten wegen angeblicher Vorwegabzüge und jahresübergreifender Brennstoffbelege sind nicht substantiiert und konnten mangels Belegeinsicht nicht überprüft werden. Die Klägerin hat jedoch die Umstellung des Umlageschlüssels auf Personentage nicht ausreichend dargetan, weshalb für Müll, Entwässerung und Wasser die Umlage nach Wohnfläche zugrunde gelegt und entsprechende Beträge abgezogen wurden. Wegen dieser Korrekturen reduziert sich der geltend gemachte Nachzahlungsbetrag auf 978,71 €; Zinsen folgen aus §§ 280, 286, 288 BGB.