220 C 8/12

Rückzahlung überzahlter Miete wegen Flächenabweichung und Wasserschaden • Eine vertraglich angegebene Wohnfläche von 125 qm begründet eine Beschaffenheitsvereinbarung, auch wenn im Vertrag eine Zusicherung ausgeschlossen ist. • Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten ab, liegt ein Mangel i.S.v. § 536 BGB vor und die Miete ist prozentual zu mindern. • Bei frei finanziertem Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung für die Flächenberechnung heranzuziehen, Balkone/Loggien sind grundsätzlich zu 1/4 anzurechnen (§ 4 Nr.4 WoFlV). • Bei Feuchtigkeitsschäden, die mehrere Räume betreffen, kann eine zusätzliche Mietminderung gebühren; überzahlte Miete kann aus § 812 Abs.1 BGB zurückgefordert werden. Die Kläger mieteten von Juni 2008 bis November 2011 eine Wohnung, im Vertrag war die Wohnfläche mit ca. 125 qm angegeben. Ein im Juli 2011 erstelltes Aufmaß ergab tatsächlich 107,44 qm. Im Juni 2011 trat ein Wasserschaden auf, der Decken in Küche, Kinder- und Schlafzimmer durchfeuchtete; im September 2011 wurde das Dach repariert. Die Kläger zahlten teilweise Miete nur noch unter Vorbehalt, in Oktober und November 2011 zahlten sie keine Miete und rechneten vorprozessual auf. Sie verlangen Rückzahlung überzahlter Miete wegen der Flächenabweichung (4.133,80 €), wegen der Minderung infolge des Wasserschadens (546,66 €) sowie versehentlich gezahlte Garagenmiete (60,00 €). Der Beklagte bestreitet eine Beschaffenheitsvereinbarung über 125 qm und hält die betroffenen Feuchtflächen für unerheblich. • Anspruchsgrundlage und Rechtsgrund: Rückzahlung überzahlter Miete beruht auf ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs.1 S.1 BGB) aufgrund Minderung nach § 536 BGB. • Flächenangabe als Beschaffenheitsvereinbarung: Die Formulierung "Ausweislich der Pläne beträgt die Wohnfläche ca. 125 qm" ist nach Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen als verbindliche Flächenangabe zu verstehen; ein nachfolgender Gewährleistungsausschluss ist nach § 536 Abs.4 BGB unwirksam. • Minderungshöhe bei Flächenabweichung: Die tatsächliche Fläche von 107,44 qm weicht um 17,56 qm (14,048 %) ab, überschreitet damit die 10%-Grenze, sodass die Miete in diesem Umfang zu mindern ist (Berechnung: 14,048 %). • Anwendung der Wohnflächenverordnung: Für die Flächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung anzuwenden; Balkon/Loggia sind nur zu 1/4 anzurechnen (§ 4 Nr.4 WoFlV). Der Beklagte hat keine konkreten Anhaltspunkte vorgetragen, die eine höhere Anrechnung rechtfertigen würden. • Folgen der Minderung: Aus der Minderung ergibt sich eine Überzahlung der Miete von insgesamt 5.956,00 € für Juni 2008 bis September 2011; nach Aufrechnung mit einbehaltenen Mieten für Okt/Nov 2011 verbleiben 4.133,80 €. • Wasserschaden: Für Juni bis August 2011 war die Gebrauchsfähigkeit wegen Durchfeuchtung mehrerer Decken erheblich beeinträchtigt; daher ist zusätzlich eine Mietminderung von 20 % angemessen, was zu einem Rückzahlungsanspruch von 546,66 € führt. • Garagenmiete: Die im Dezember 2011 versehentlich gezahlte Garagenmiete ist zurückzuzahlen, da der Mietvertrag bereits beendet war; die vom Beklagten später erklärte Aufrechnung greift nicht, weil seine Ansprüche zuvor durch die vorprozessuale Aufrechnung der Kläger erloschen waren. • Zinsen und Nebenentscheidungen: Zinsen wurden nach §§ 286, 288, 291 BGB zugesprochen; vorläufige Vollstreckbarkeit und Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs.1, 709 ZPO. Die Klage ist überwiegend erfolgreich. Der Beklagte ist verurteilt, 4.133,80 € nebst Zinsen seit dem 05.09.2011, 546,66 € nebst Zinsen seit dem 10.02.2012 sowie 60,00 € nebst Zinsen seit dem 08.03.2012 an die Kläger zu zahlen. Begründet ist dies damit, dass die vertraglich angegebene Wohnfläche von 125 qm eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt und die tatsächliche Fläche um 14,048 % unterschritten wurde, sodass die Miete entsprechend zu mindern war; daraus folgt ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs.1 BGB. Zusätzlich steht den Klägern wegen des Wasserschadens für Juni bis August 2011 eine weitere Rückzahlung zu, weil die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in diesem Zeitraum erheblich beeinträchtigt war. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.