209 C 68/01

Unwirksame Überhöhte Mietkaution: Anspruch auf Rückzahlung • Eine vertragliche Mietkaution, die das Dreifache des Monatsmietzinses überschreitet, ist nach § 550b Abs.1,3 BGB unwirksam und in voller Höhe nichtig. • Bei einer unwirksamen Kautionsvereinbarung ist der Vermieter zur Rückzahlung des zuviel gezahlten Betrags verpflichtet; Abtretungen stehen dem nicht entgegen. • Eine Aufrechnung des Vermieters mit Forderungen gegen den Mieter ist bei einer aus Sicht des Schutzzwecks unwirksamen Kautionsvereinbarung ausgeschlossen. Die Kläger waren Mieter einer Wohnung, die Beklagte Vermieterin. Im Mietvertrag war vereinbart, bis 1.4.1997 eine Kaution von DM 8.000 zu zahlen; tatsächlich zahlte der Kläger DM 5.000 am 15.2.1997 und DM 3.000 am 1.12.1997. Die Mieter kündigten fristgerecht zum 31.3.2000 und gaben die Wohnung zurück. Die übrigen Mieter traten ihre Rückzahlungsansprüche an den Kläger ab. Der Kläger forderte die Rückzahlung der gesamten Kaution nebst Zinsen; die Beklagte zahlte zwischenzeitlich DM 3.226,10. Die Beklagte hat eine Aufrechnung mit Gegenansprüchen erklärt und beantragt Klageabweisung. • Die Kautionsvereinbarung ist nach § 550b Abs.1 BGB unwirksam, weil die vereinbarte Sicherheit von DM 8.000 das Dreifache des Monatsmietzinses (3 x DM 1.936 = DM 5.808) übersteigt. • Gemäß § 550b Abs.3 BGB ist die Vereinbarung in vollem Umfang nichtig; eine geltungserhaltende Reduktion kommt nicht in Betracht, weil die Regelung unteilbaren Inhalts ist. • Der Kläger hat daher Anspruch auf Rückzahlung des über den zulässigen Betrag hinaus einbehaltenen Kautionsbetrags aus ungerechtfertigter Bereicherung beziehungsweise in den abgetretenen Teilen aus dem abgetretenen Recht. • Eine Aufrechnung der Beklagten ist ausgeschlossen, weil der Zweck von § 550b BGB durch eine Aufrechnung gegenüber Guthaben aus einer unwirksamen Kautionsvereinbarung unterlaufen würde; Treu und Glauben sprechen gegen eine solche Verrechnung. • Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO. • Der Zinsanspruch und die Teilzahlung der Beklagten werden bei der Berechnung der Forderung berücksichtigt; nach geleisteter Zahlung erklärten die Parteien den Rechtsstreit insoweit für erledigt. Die Klage ist überwiegend erfolgreich. Die Beklagte wird zur Rückzahlung der Kaution in Höhe von insgesamt DM 8.000 abzüglich bereits geleisteter DM 3.226,10 sowie zur Zahlung der Zinsen für die jeweiligen Zeiträume verurteilt, da die überhöhte Kautionsvereinbarung nach § 550b BGB unwirksam ist und eine Aufrechnung ausgeschlossen ist. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung; der Kläger erhält damit den ihm zustehenden Rückzahlungsanspruch einschließlich Zinsen und Abgeltung der zwischenzeitlich nicht erstatteten Beträge.