26 C 74/11

Haftung für Wohngeldabrechnung: Zurechnung nach Wirtschaftsperiode und zeitanteilige Abrechnung • Ein Erwerber im Zeitpunkt der Beschlussfassung haftet nicht automatisch für Abrechnungssalden abgelaufener Wirtschaftsjahre; maßgeblich ist, wer in der betreffenden Wirtschaftsperiode als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. • Die Haftung für Kosten einer abgelaufenen Wirtschaftsperiode richtet sich materiell-rechtlich nach § 16 Abs. 2 WEG; das Abrechnungsergebnis ist demjenigen zuzuordnen, der in der betreffenden Periode Eigentümer war. • Bei Eigentumswechseln innerhalb eines Wirtschaftsjahres ist zeitanteilig (pro rata temporis) abzurechnen; Heiz- und sonstige Kosten sind entsprechend aufzuteilen. • Beschlussfassungen über Jahresabrechnungen begründen keine unzulässigen Gesamtakte zu Lasten Dritter; ausgeschiedene Eigentümer sind materiell-rechtlich zu beteiligen und ggf. anfechtungs- und stimmberechtigt. • Bei teilweisem Obsiegen sind Nebenforderungen und Kostenquoten nach § 92 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte gegen den Beklagten auf Zahlung rückständigen Wohngelds. Der Beklagte erwarb die Einheit in einer Zwangsversteigerung am 9.3.2009. Die Gemeinschaft hatte Jahresabrechnungen für 2008, 2009 und 2010 beschlossen; für 2008 wurde eine Abrechnungsspitze von 2068,97 € festgestellt, für 2009 ein Saldo von 397,39 €, für 2010 ein Saldo von 766,53 €. Weiter wurden Nebenforderungen (Mahnen/Klagepauschale) von insgesamt 142,80 € geltend gemacht. Die Klägerin begehrte die Gesamtforderung; der Beklagte wies die Klage zurück bzw. bestritten die Haftung für die 2008er-Position. Das Gericht prüfte insbesondere, wem die Abrechnungsergebnisse materiell-rechtlich zuzurechnen sind und wie bei innerhalb des Jahres stattfindenden Eigentumswechseln zu verrechnen ist. • Rechtliche Grundlage ist § 16 Abs. 2 WEG: Lasten sind von den Wohnungseigentümern nach ihrem Anteil zu tragen; daraus folgt ein Gleichlauf von Nutzungsbefugnis und Kostentragungspflicht. • Für Kosten einer bereits abgelaufenen Wirtschaftsperiode ist derjenige zur Haftung heranzuziehen, der in dieser Periode als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war; deshalb kann der Erwerber, der erst nach dieser Periode Eigentümer wurde, nicht für diese Abrechnungsspitze haftbar gemacht werden. • Die vom BGH vertretene allein auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abstellende Rechtsprechung wird abgelehnt: Sie führt zu zufallsabhängigen und materiell-rechtswidrigen Ergebnissen, insbesondere für Erwerbe durch Zwangsversteigerung, und verkennt den Zusammenhang von Nutzungszeitraum und Kostentragung. • Beschlussfassungen über Jahresabrechnungen sind kein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter, weil die Haftung des ausgeschiedenen Eigentümers kraft Gesetzes aus § 16 Abs. 2 WEG besteht und die Beschlussfassung lediglich die konkrete Höhe der gegebenenfalls noch zu entrichtenden Beträge feststellt; dem ausgeschiedenen Eigentümer sind deshalb auch Anfechtungs- und Stimmbefugnisse zuzugestehen bzw. zuzusprechen. • Bei Eigentümerwechsel innerhalb eines Wirtschaftsjahres ist die Abrechnung zeitanteilig (pro rata temporis) vorzunehmen; Heizkosten sind bei fehlender Zwischenablesung nach Gradtagszahlen aufzuteilen und sonstige Kosten entsprechend zu verteilen. • Praktisch führte dies hier dazu, dass die Klägerin für 2008 nichts gegen den Beklagten erreichte; für 2009 und 2010 sind zwar Forderungen entstanden, jedoch ist für 2009 nach dem Vorbringen nur die Abrechnungsspitze von 397,39 € geltend gemacht worden, für 2010 der volle Saldo von 766,53 €. • Nebenforderungen sind nach dem Prozessausgang anteilig zuzuordnen; unter Berücksichtigung der kostenteiligen Entscheidung (§ 92 Abs.1 ZPO) trägt der Beklagte 34 % der Nebenforderungen, entspr. 48,55 €. Zinsansprüche ergeben sich aus §§ 286 ff. BGB. Die Klage war nur teilweise erfolgreich. Der Beklagte hat an die Klägerin 1212,47 € (397,39 € + 766,53 € + 48,55 €) zu zahlen; Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz wurden für die jeweiligen Forderungsteile zugesprochen. Die Forderung für das Abrechnungsjahr 2008 wurde dem Beklagten nicht auferlegt, weil er in der relevanten Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war und die Haftung daher dem früheren Eigentümer zuzurechnen ist. Die Abrechnung für 2009 wurde zeitanteilig geprüft; die Klägerin hat jedoch nur die Abrechnungsspitze geltend gemacht, die daher voll berücksichtigt wurde. Die Nebenforderungen wurden anteilig gemäß der prozessualen Obsiegensquote zugunsten der Klägerin berücksichtigt. Kosten des Rechtsstreits wurden zu 66 % der Klägerin und zu 34 % dem Beklagten auferlegt. Grds. folgt die Entscheidung § 16 Abs. 2 WEG und berücksichtigt pro rata temporis-Abrechnung sowie §§ 286 ff. BGB und § 92 Abs.1 ZPO.