45 C 102/21

Leitsatz: 1. Gerade in den Zeiten der Corona-Pandemie, in welchen der Verwalter bei der Auswahl des Versammlungsortes die Abstandsgebote und Hygiene-Vorschriften einzuhalten hat, ist es ein sachgerechtes Ermessenskriterium, sich bei der Auswahl des Versammlungsortes an der zu erwartenden Teilnehmerzahl zu orientieren und dabei Vertretungsmöglichkeiten aktiv zu bewerben. Alleine darin liegt keine Beeinträchtigung des Teilnahmerechtes der Eigentümer. Der Verwalter durfte berücksichtigen, dass unter Corona-Bedingungen mit weniger teilnahmewilligen Personen als sonst zu rechnen war.(Rn.76) 2. Treu und Glauben gebieten es, nach Erhalt der Einladung vorab eine Teilnahmeabsicht anzuzeigen und dem Konzept vorab zu widersprechen, statt fernzubleiben und alle Beschlüsse anzufechten.(Rn.83) (Rn.84) 3. Erst nach dem Vorliegen von Vergleichsangeboten oder wenn keine Angebote abgegeben werden, haben die Wohnungseigentümer eine ausreichende Ermessensgrundlage, um unter Abwägung aller Umstände, etwa auch der Vertrautheit der Unternehmen mit dem Anwesen, zu entscheiden, ob sie das eine oder das andere Unternehmen beauftragen wollen.(Rn.92) 1. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 03 Beschlussfassung über die Wiederbestellung der als Hausverwalterin und Beschlussfassung über den Abschluss eines Verwaltervertrags gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 2. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 07 Beschlussfassung über den Umbau der Warmwasserbereitung im A-Bau auf der Grundlage des Angebots der Firma vom 14.01.2021 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 3. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 08 Tiefgaragen D-Bau: Beschlussfassung über die Beauftragung des Ingenieurbüros „ GmbH“ gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 4. Der unter Top 09 Aufzüge: Beschlussfassung über ausstehende Maßnahmen bei den Aufzügen zur weiteren Umsetzung zu neuen Sicherheitsvorschriften ab 2020 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 5. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 11 Beschlussfassung zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen mittels elektronischer Kommunikation gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 6. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 12 Beschlussfassung über die Genehmigung von Installation von Wallboxen zum Laden von Elektroautos in den Tiefgaragen gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 7. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 8. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger (nach Kopfteilen) 68 % und die Beklagte 32 %. 9. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 105.964,07 € festgesetzt. I. Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet. 1. Die formelle Rüge in Bezug auf die Umstände der Eigentümerversammlung greift nach Treu und Glauben, § 242 BGB, nicht durch. a. Auch in Zeiten der Corona-Pandemie besteht ein Anspruch der Eigentümer auf eine persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen und dürfen Versammlungen nicht dahingehend beschränkt werden, dass lediglich eine Teilnahme einzelner Personen gewährleistet wird und die übrigen Eigentümer Vollmachten zu erteilen haben oder gar von Vorneherein lediglich zu sog. Vertreterversammlungen geladen wird, bei denen sich die Eigentümer nur (üblicherweise vom Verwalter) vertreten lassen können. Denn die Eigentümer haben nicht nur das Recht, ihren Willen durch das Abstimmungsverhalten zum Ausdruck zu bringen, sondern auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Mehrheit in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Demzufolge sieht der BGH in der Teilnahme an einer Versammlung auch eines der elementaren Kernrechte der Eigentümer. Der Verwalter hat bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung über den Ort und die Zeit der Versammlung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Gerade in den Zeiten der Corona-Pandemie, in welchen der Verwalter bei der Auswahl des Versammlungsortes die Abstandsgebote und Hygiene-Vorschriften einzuhalten hat, ist es ein sachgerechtes Ermessenskriterium, sich bei der Auswahl des Versammlungsortes an der zu erwartenden Teilnehmerzahl zu orientieren und dabei Vertretungsmöglichkeiten aktiv zu bewerben. Alleine darin liegt eine Beeinträchtigung des Teilnahmerechtes der Eigentümer nicht (LG Frankfurt, Urteil vom 17. Dezember 2020 – 2-13 S 108/20 –, Rn. 9 - 11, juris, mwN). Im Übrigen bestehen zwischen der vom Verwalter vertretenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern Treuepflichten, deren Inhalt sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet und die in Zeiten einer globalen Pandemie ein höheres Maß als in normalen Zeiten annehmen können. b. Hier heißt es in der Einladung ausdrücklich: „Zur Erteilung einer Vollmacht ist jedoch kein Eigentümer verpflichtet. Zu den unentziehbaren Teilhaberechten zählt insbesondere das Recht auf Teilnahme an einer Eigentümerversammlung und das Stimmrecht. Eigentümer dürfen daher nicht „ausgeladen" und zur Erteilung einer Vollmacht genötigt werden. ... Ziel ist es, dass die Eigentümerversammlung im Kreise der Verwaltungsbeiräte und mit drei weiteren Miteigentümern mit maximal 8 Personen (von der Verwaltung sind 2 Personen anwesend) durchgeführt wird. ... Bitte erteilen Sie daher jeweils einen der Verwaltungsbeiräten (Frau , Herr , Frau ) oder jeweils einen von den Miteigentümern (Herr , Herr , Frau ) eine Vollmacht zur Ausübung Ihres Stimmrechts. ... Die Tagesordnung wurde aufgrund der geplanten Vertreterversammlung um die Beschlüsse erweitert. Die Tagesordnung sowie die Beschlüsse wurden in enger Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten erstellt. Aufgrund der Vertreterversammlung und das damit verbundene Ziel, dass Sie eine Vollmacht mit Weisungen ausstellen, handelt es sich hierbei um die finalen Beschlüsse. Die Beschlüsse werden somit auf der Eigentümerversammlung nicht mehr geändert. ... Es ist wirklich wichtig, dass Sie vom persönlichen Erscheinen Abstand nehmen, da unser Versammlungsraum für maximal 9 Personen ausgelegt ist. Für den Fall, dass doch weitere Eigentümer, bis auf die oben genannten Personen, persönlich erscheinen, müssen wir auf unser Corona-Schutzkonzept verweisen, welches voraussichtlich in den Räumen der nur 9 Personen zulässt.“ Es wird nicht mitgeteilt, wie die Verwaltung reagieren würde, wenn mehr Personen erscheinen würden, als ihr Coroan-Schutzkonzept zulässt. Man kann davon ausgehen, dass sie mehr als die zulässige Personenzahl nicht einlassen würde. Weiter geht aus der Einladung hervor, dass der Verwaltung die Rechte der Wohnungseigentümer wohlbekannt sind. Daraus lässt sich auch ohne ausdrücklichen Hinweis auf diese Folge entnehmen, dass die Versammlung nicht stattfinden würde, wenn zu viele Personen erscheinen würden. Eine Ausladung liegt nicht vor. Der Verwalter durfte berücksichtigen, dass unter Corona-Bedingungen mit weniger teilnahmewilligen Personen als sonst zu rechnen war. Dass er dies richtig eingeschätzt hat, folgt daraus, dass außer den Klägern niemand einen Beschluss dieser Eigentümerversammlung angefochten hat und nicht einmal vorgetragen ist, dass wenigstens die Zahl von neun Anwesenden ausgeschöpft wurde. Die Kläger wurden nicht an der Teilnahme gehindert, d. h. vor Ort aus Kapazitätsgründen nicht eingelassen. Sie sind gar nicht vor Ort erschienen. Hinsichtlich des Nichterscheinens anderer Wohnungseigentümer genügt kein Bestreiten mit Nichtwissen. Die Anfechtungskläger müssten vortragen, dass jemand abgewiesen wurde, wenn dem so gewesen wäre. Das Konzept basierte auf Freiwilligkeit, wie der Hinweis auf das Teilnahmerecht und die Freiwilligkeit der Vollmachtserteilung zeigen. Es wird angekündigt, welche Wohnungseigentümer erscheinen werden, so dass jeder selbst entscheiden kann, ob er versuchen möchte, als neunte Person an der Eigentümerversammlung teilzunehmen oder ggf. durch sein Erscheinen mit anderen Wohnungseigentümern die Durchführung einer Eigentümerversammlung ohne ihn zu verhindern. Dies hätten die beiden Kläger bereits durch ihr gemeinsames Erscheinen bewirken können. Treu und Glauben hätten es vor allem geboten, nach Erhalt der Einladung vorab eine Teilnahmeabsicht anzuzeigen und dem Konzept vorab zu widersprechen, statt fernzubleiben und alle Beschlüsse anzufechten. Durch das Vorformulieren der Beschlusstexte und den Hinweis auf die nicht beabsichtigte Änderung war allerdings entgegen dem Leitbild einer Eigentümerversammlung eine Diskussion nicht möglich. Damit ähnelte das Vorgehen einem Umlaufbeschluss. Im Umlaufbeschlussverfahren genügt allerdings Passivität, um eine Beschlussfassung zu verhindern, § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG, während hier im Falle von Passivität gerade mit einer Beschlussfassung zu rechnen war und eine solche auch erfolgte. Andererseits liegt hier eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 145 Einheiten vor, in der es sehr unwahrscheinlich ist, die für einen Umlaufbeschluss erforderliche Allstimmigkeit zu erreichen. Die Verwalterin hat ein transparentes und die Rechte der Wohnungseigentümer aufzeigendes Verfahren gewählt. Einziger Grund hierfür war die Pandemie. Damit waren auch in Bezug auf die fehlende Diskussionsmöglichkeit die Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben verpflichtet, vor der Eigentümerversammlung Diskussionsbedarf anzumelden. Die Wohnungseigentümer hätten auch zu jedem Beschluss eine gebundene Vollmacht mit der Weisung „Ablehnung“ erteilen können und hätten dann - anders als im Normalfall - nicht mit einer vom vorformulierten Text abweichenden Beschlussfassung rechnen müssen. Es ist treuwidrig, erst keine formellen oder inhaltlichen Einwände vorzubringen und hinterher die vorher schon bekannten Beschlüsse ausschließlich aus formellen Gründen anzufechten. b. Es kommt somit auf die materiellen Einwände an. Beachtlich sind nur solche Einwände, die ihrem Kern nach bereits in der Klagebegründungsfrist vorgebracht wurden, § 45 WEG. TOP 01 Die Klage ist unbegründet. Eine weitere Begründung fehlt. TOP 02 Die Klage ist unbegründet. Die bloße Abstimmung en bloc macht diese nicht fehlerhaft. Der Beschluss könnte auch teilweise für ungültig erklärt werden. Es werden keine materiellen Rügen vorgetragen, die inhaltlich gegen die Entlastung einer der entlasteten Personen sprechen. TOP 03 Die Klage ist begründet. Die Wohnungseigentümer konnten ihr Ermessen, ob sie dem Beschluss zustimmen bzw. Vollmacht erteilen wollten, nicht auf einer vollumfänglich richtigen Tatsachengrundlage ausüben. Der Satz „Aufgrund der Gesetzesänderungen zum 01.12.2020 ist unter anderem ein neuer Verwaltervertrag erforderlich.“ ist irreführend. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern. Ein Verwaltervertrag nach altem Recht kann daher ggf. unverändert fortgelten. Die Beklagte legt nicht dar, welche Änderungen hier erforderlich gewesen sein sollen. Angesichts dessen, dass vorliegend keine Diskussion möglich war, entspricht auch die Ausschöpfung der Höchstbestelldauer von 5 Jahren nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. TOP 04, TOP 05 und TOP 06 Die Klage ist mangels materieller Rügen unbegründet. TOP 07 Die Klage ist begründet. Es hätte zuerst ein Sachverständigengutachten zur Frage der Ursache der Legionellen in der Anlage und den geeigneten Gegenmaßnahmen eingeholt werden müssen. Hier hat nur die ausführende Fa. selbst Maßnahmen vorbereitet. Das Angebot der Fa. (K 4) lässt erkennen, dass es sich nur um einen „Vorschlag“ und eine „grobe Schätzung“ handelt, der/die bauseits überprüft werden muss. Die Wohnungseigentümer hatten daher keine hinreichende Klarheit über die Erfolgsaussichten des Umbaus. Da in Bezug auf die anderen vier Gebäude weiter die regelmäßige Beprobung stattfinden muss, ist auch eine Kostenersparnis, die im Lauf der nächsten 10 Jahre auch nur annähernd an die angebotenen knapp 47.000,00 € heranreicht, nicht schlüssig dargelegt. Schließlich sprechen auch die von der Beklagten vorgetragenen Gründe nicht gegen die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot abgeleitete Regel, dass bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Durch die Maßnahme soll das Haus A gerade von der Legionellenproblematik entkoppelt werden. Diesbezügliche Kenntnisse und Erfahrungen sind für den Umbau nicht nötig. Im Übrigen bedeutet die Vorbefassung einer Fachfirma mit einem Anwesen nicht zwingend eine Kostenersparnis. Dieses Know-how kann im Falle eines Personalwechsels schnell verloren gehen. TOP 08 Die Klage ist begründet. Bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen müssen nach ständiger Rechtsprechung drei Angebote eingeholt werden. Zumindest ist dies zu versuchen. Für einen solchen Versuch ist nichts konkret vorgetragen worden. Auf der Basis der von der Firma erarbeiteten Sanierungskonzeption hätten auch von anderen Fachfirmen Angebote eingeholt werden können. Zeit genug wäre gewesen, denn ausweislich des TOPs 8 stammen die Feststellungen zur Notwendigkeit der Arbeiten aus einem Schreiben vom 30.10.2020. Das Angebot vom 23.08.2021 lag schon einen Monat vor der Eigentümerversammlung vor. Erst nach dem Vorliegen von Vergleichsangeboten oder wenn keine Angebote abgegeben werden, haben die Wohnungseigentümer eine ausreichende Ermessensgrundlage, um unter Abwägung aller Umstände, etwa auch der Vertrautheit der Fa. mit dem Anwesen, zu entscheiden, ob sie die Fa. oder eine andere Fachfirma beauftragen wollen. Generell bedeutet die Vorbefassung einer Fachfirma mit einem Anwesen nicht zwingend eine Kostenersparnis. Dieses Know-how kann im Falle eines Personalwechsels schnell verloren gehen; soweit es zu Händen der Wohnungseigentümergemeinschaft schriftlich niedergelegt ist, kann eine andere Firma darauf aufbauen. Gegen die behauptete Dringlichkeit spricht der oben erwähnte zeitliche Ablauf. Eine Parteivernehmung der Beklagten, d. h. ihres Verwalters, konnte nicht erfolgen, weil die Kläger hierzu kein Einverständnis erklärt haben, § 447 ZPO. TOP 09 Die Klage ist begründet. Die Angebote hätten vor der Beschlussfassung eingeholt werden müssen. Die Auswahl darf nicht auf den Verwalter und den Verwaltungsbeirat delegiert werden. Dies gilt auch unter den Bedingungen der Corona-Pandemie, denn dass auch insoweit Eigentümerversammlungen möglich sind, ergibt sich aus dem oben Gesagten. Eine vollständige Deckungsgleichheit von Angeboten im Bereich der Leistungsbeschreibung ist in der Regel nicht gegeben; selbst wenn dies der Fall wäre, müssten die Wohnungseigentümer wissen, von welcher - möglicherweise zweifelhaften - Firma die anderen Angebote stammen, so dass es auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, vorab die (wesentliche = ?) Günstigkeit als einziges Auswahlkriterium festzulegen. TOP 10 Die Klage ist unbegründet. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Die Regelungen der hiesigen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung stehen daher dem Beschluss nicht entgegen (vgl. auch § 47 WEG). Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, ein sachlicher Grund im engeren Sinne ist für die Änderung nicht erforderlich (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 16 WEG, Rn. 75). Allerdings darf der neue Schlüssel nicht willkürlich sein. Willkürlich ist ein abgeänderter Verteilungsschlüssel dann, wenn die Änderung nur dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient, die sich besserstellen wollen, ohne dass hierfür objektbezogene Gründe feststellbar sind. Nicht maßgebend ist hingegen, ob der neue Schlüssel den Interessen aller Wohnungseigentümer entspricht (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 16 WEG, Rn. 75). Hier werden jedem Wohnungseigentümer die Fensterkosten bezüglich derjenigen Fenster zugeordnet, die seinem Einwirkungsbereich und seiner alleinigen Benutzung unterliegen. Dies ist nicht willkürlich. Bei der gebotenen objektiven Beschlussauslegung sind die „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster“ etc. nicht solche, die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung - wie hier zu Recht nicht - dem Sondereigentum zugeordnet werden, sondern diejenigen, welche die jeweilige Sondereigentumseinheit nach außen hin begrenzen. Ob damit eigenmächtige Fensteraustausche unterbunden oder gefördert werden, kann dahinstehen, da die entsprechende Rüge erst nach Fristablauf erfolgte. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lässt sich ein solches Ziel nicht entnehmen. Sonstige Gründe, die die beschlossene Kostenverteilung aus sachlichen Gründen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen lassen, sind nicht vorgetragen. TOP 11 Die Klage ist begründet. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer zwar beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Der Gestattungsbeschluss muss aber beinhalten, auf welchem technischen Wege welche Eigentümerrechte im Wege der elektrischen Kommunikation ausgeübt werden können (Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8, Rn. 45). So ist auch eine Chatteilnahme bei Abstimmungen möglich (Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, aaO, Rn. 48). Hier dürfen alle in dem Beschluss genannten Rechte elektronisch ausgeübt werden, wobei sich der einzelne Wohnungseigentümer selbst dafür entscheiden kann, auf welchem Weg er sie elektronisch wahrnehmen will. Er muss es jedoch hinnehmen, dass der Verwalter die elektronischen Kommunikationsmittel auswählt. Das entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Gestattungsbeschluss muss sichere Anmeldewege enthalten (Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 66). Er muss die Übertragungsart regeln (BeckOK WEG/Bartholome, 47. Ed. 1.1.2022, WEG § 23 Rn. 20). Die gewählte Übertragungsart muss datenschutzrechtlichen Anforderungen entsprechen und es muss eine Zugangsbeschränkung – zB durch Zugangs- oder Einwahldaten – bestehen, die dafür Sorge trägt, dass neben den Eigentümern nicht Unbeteiligte durch die gewählte Übertragungsart die Versammlung verfolgen oder an ihr teilnehmen (BeckOK WEG/Bartholome, 47. Ed. 1.1.2022, WEG § 23 Rn. 18). Derartige Vorgaben enthält der Beschluss hier nicht. Er ist daher für ungültig zu erklären. TOP 12 Die Klage ist begründet. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach § 20 Abs. 2 S. 2 entscheiden die Wohnungseigentümer sowohl über die grundsätzliche Frage, wer die Baumaßnahme durchführt, als auch über die Art und Weise der Bauausführung bis hin zu den baulichen Details, durch Beschluss. Sie können die Bauausführung daher dem bauwilligen Wohnungseigentümer überlassen, diesem aber detaillierte Vorgaben für die bauliche Durchführung machen, etwa die Verwendung bestimmter Materialien oder bestimmter baulicher Ausführungen einzelner Arbeiten (BeckOGK/Kempfle, 1.12.2021, WEG § 20 Rn. 164). Hier wurde noch nicht einmal beschlossen, wo die Wallboxen (falls sich der Begriff Ladestation wegen der vorherigen Ausführungen im Protokoll als Wallbox auslegen lässt und nicht auch Ladesäulen oder Steckdosen umfasst) befestigt werden sollen. Auch ist die Versicherungsfrage nicht geklärt. Möglicherweise führt die Anzeige zu der Erkenntnis, dass die Ladestationen vom Versicherungsschutz nicht umfasst sind. Ob die weiteren Beanstandungen ebenfalls durchgreifen, kann deshalb dahinstehen. TOP 13 Die Klage ist unbegründet. Materielle Einwände sind nicht vorgetragen. II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. III. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. 1. Top 01: Wahl eines Eigentümers zur Protokollunterzeichnung: 500,00 Euro. 2. Top 02: Entlastung Verwalter 1.000,00 Euro Entlastung Verwaltungsbeirat 500,00 Euro Entlastung Abrechnungsprüfer 500,00 Euro Insgesamt 2.000,00 Euro 3. Top 03: Laufzeit 5 Jahre á 20,83 Euro brutto Gesamtinteresse 20,83 Euro x 12 x 145 Wohnungseigentumseinheiten x 5 Jahre = 181.221,00 Euro. Einzelinteresse 20,83 Euro x 12 x 5 Jahre = 1.249,80 Euro x 7,5 = 9.373,50 € 4. Top 04: Das Gesamtinteresse ist die Summe aller Guthaben und Nachzahlungen, begrenzt durch das 7,5 des Klägerinteresses Einzelinteresse Kläger 627,65 Euro x 7,5 = 4.707,38 € 5. Top 05: Das Gesamtinteresse ist die Summe aller Guthaben und Nachzahlungen, begrenzt durch das 7,5 des Klägerinteresses Einzelinteresse Kläger 245,98 Euro x 7,5 = 1.884,85 € 6. Top 06: Das Gesamtinteresse ist die Summe aller Vorauszahlungen, begrenzt durch das 7,5 des Klägerinteresses Einzelinteresse Kläger 583,98 Euro x 12 x 7,5 = 52.558,20 € 7. Top 07: Gesamtinteresse 46.983,04 Euro Einzelinteresse 46.983,04 Euro / 1.000,0005 x 10,5749 x 7,5 = 3.726,31 Euro 8. Top 08: Gesamtinteresse 99.058,80 Euro Einzelinteresse Kläger 99.058,80 Euro / 1.000,0005 x 10,5749 x 7,5 = 7.856,49 Euro. 9. Top 09: Gesamtinteresse 42.330,98 Euro Einzelinteresse Kläger 42.330,98 Euro / 1.000,0005 x 10,5749 x 7,5 = 3.357,34 Euro 10. Top 10: 5.000,00 Euro 11. Top 11: 5.000,00 Euro 12. Top 12: 5.000,00 Euro 13. Top 13: 5.000,00 Euro Zusammen ergibt dies einen Betrag in Höhe von 105.964,07 € Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 27.09.2021 mit Inhalten wie aus den Klageanträgen und dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 (Anlage K2) ersichtlich. Auf das Einladungsschreiben vom 24.08.2021, Anlage K 1, wird verwiesen. Die Kläger sind Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von 10,5749/1.000,0005. Wie in den beiden vorherigen Eigentümerversammlungen erschienen sie zu der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung nicht. Es handelt sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit ca. 145 Wohnungseigentumseinheiten, welche sich selbst noch einmal räumlich in A-, B-, C-, D- und E-Bau unterteilen. Auf die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Anlage K 3 wird verwiesen. Für alle gibt es nur einen einheitlichen Wasseranschluss und eine Zentralheizung. In der Vergangenheit kam es zu einer erheblichen Legionellenbelastung der Wasserversorgungsanlage. Die laufende Überwachung der Legionellenprüfung ist bestandskräftig an die Firma … vergeben. In der Vergangenheit konnten durch getroffene Maßnahmen dieser Firma … die Legionellen eingedämmt, aber nicht beseitigt werden. Hinsichtlich der Decke Tiefgarage D-Bau wurde auf der Eigentümerversammlung vom 21.11.2019 (TOP 6) die Firma … bestandskräftig mit der Sanierungskonzeption beauftragt. Zunächst wurden Probeöffnungen vorgenommen. Es schlossen sich weitere Planungstermine an. Der Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung liefen zum 31.12.2021 aus. Die Klage wurde fristgerecht erhoben und begründet. Die Kläger behaupten, in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung mit Schreiben vom 24.08.2021 sei mit dem Ziel eingeladen worden, dass diese ausschließlich im Kreis der Verwaltungsbeiräte und mit drei weiteren Miteigentümern mit max. acht Personen (von der Verwaltung zwei Personen) durchgeführt werde. Sowohl der Inhalt in der Einladung, aber auch die dann tatsächlich am 27.09.2021 durchgeführte Wohnungseigentümerversammlung widerspreche somit dem gesetzlichen Sinn und Zweck der Versammlung der Wohnungseigentümer. Durch die entsprechende Wortwahl werde zum Ausdruck gebracht, dass die Versammlung der Eigentümer nur dann durchgeführt werden könne, wenn sämtliche oder der weit überwiegende Teil der Eigentümer Vollmachten zur Stimmrechtsausübung erteilen. Weiter sei zu berücksichtigen, dass in der Einladung mit keinem Wort erwähnt sei, dass die Versammlung nicht durchgeführt werden würde, wenn mehrere als 8 Eigentümer an dieser teilnehmen wollten. Mit Nichtwissen werde bestritten, dass die Kläger an der Versammlung noch hätten teilnehmen können. Auch werde mit Nichtwissen bestritten, dass zu keiner Zeit Eigentümern der Zutritt zum Versammlungssaal verwehrt worden sei. Sie rügen zu den einzelnen Beschlüssen: TOP 02 Entlastung der Beiräte, Abrechnungsprüfung und der Verwaltung für die Tätigkeit im vergangenen Wirtschaftsjahr 2020 Die Entlastung kann nur immer separat für ein Organ beschlossen werden. TOP 03 (Beschlussfassung über die Wiederbestellung der … als Hausverwalterin und Beschlussfassung über den Abschluss eines Verwaltervertrags) Es ist nicht erkennbar, inwiefern die zum 01.12.2020 in Kraft getretene Änderung des WEG-Gesetzes den Abschluss eines neuen Verwaltervertrags erforderlich macht. Die Verwalterverträge laufen diesbezüglich grundsätzlich weiter, da die eingetretenen Änderungen des WEG-Gesetzes hierauf keinen Einfluss haben. Die in dem Beschlussvorschlag zu TOP3 hierzu gegebene Information ist irreführend und unwahr. Den Wohnungseigentümern wird damit quasi suggeriert, unbedingt einen neuen Verwaltervertrag zum 01.01.2022 abschließen zu müssen, um nicht ohne Hausverwaltung dazustehen. Auch hier wird den Wohnungseigentümern die Möglichkeit genommen, im Rahmen einer gemeinsamen Willensbildung über den Inhalt des unter TOP03 formulierten Beschlusses zu diskutieren und ggf. den Beschlussvorschlag insgesamt oder nur in Teilen zu beschließen. Für den Kläger erschließt sich im Übrigen auch nicht, warum der Vertrag für fünf Jahre fortgesetzt werden soll. TOP 07 (Beschlussfassung über den Umbau der Warmwasseraufbereitung im A-Bau) Der Einladung lag lediglich ein Angebot, nämlich der Firma … vom 14.01.2021 vor. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ist jedoch überhaupt nicht klar, ob der Umbau der Warmwasserbereitung im A-Bau überhaupt in technischer Hinsicht geeignet ist, die Legionellen-Problematik zu verbessern. Da bisher überhaupt noch nicht klar ist, was die Ursache für die Legionellen-Problematik insgesamt ist, hätte vor Beschlussfassung zunächst einmal darüber abgestimmt werden müssen, ein Sachverständigengutachten zur Frage der Ursache der Legionellen in der Anlage der Beklagten einzuholen. Auch die Behauptung, dass mit einer dauerhaften Heizkostenreduzierung im A-Bau zu rechnen sei bzw. sich diesbezüglich die Trinkwasserqualität verbessere, lässt sich aus dem Inhalt des Angebots der Firma vom 14.01.2021 gerade nicht entnehmen. Das gleiche gilt für den Beschluss zu TOP 08 (Tiefgaragen D-Bau). Hier wird die Notwendigkeit der Beschlussfassung damit begründet, dass eine Sanierung oberhalb der Decke Tiefgarage D-Bau erfolgen muss, um dieses abzudichten und hierdurch einen weiteren Feuchteeintritt zu verhindern. Auch diesbezüglich liegt lediglich ein Angebot, nämlich der … GmbH vor. Es bedarf jedoch der Vorlage von drei Angeboten vor Beschlussfassung. TOP 09 (Aufzüge: Beschlussfassung über ausstehende Maßnahme bei den Aufzügen) Auch diesbezüglich liegt wiederum lediglich ein Angebot vor, über das die Eigentümer in der bereits vorgenannten und ungültigen Form abstimmen durften. Hier hätte es ebenfalls der Vorlage von drei Angeboten bedurft. Der Beschluss ist allerdings auch deswegen ungültig, weil in diesem vor der Ermächtigung des Verwalters zur Beauftragung der Firma noch weitere alternativen Angebote eingeholt werden, welche dann mit den Verwaltungsbeiräten besprochen werden sollen. Sofern sich hierbei ein wesentlich günstigeres Angebot ergebe, so wäre die Verwaltung ermächtigt, gemeinsam mit den Verwaltungsbeiräten dieses, ohne eine weitere vorherigen Beschlussfassung im Namen der WEG zu beauftragen. TOP 10 (Kostenverteilung bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen an Fenster und Terrassen- und Balkontüren) Der Beschlussinhalt ist rechtlich falsch, da darin von einer Kostentragungspflicht eines jeden einzelnen Eigentümers die Rede ist, sofern es sich um zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster und Terrassen- und Balkontüren, einschließlich derjenigen für einen Austausch handelt. Dies deckt sich jedoch nicht mit der Teilungserklärung. TOP 11 (Teilnahme an Eigentümerversammlungen mittels elektronischer Kommunikation) Der Beschlussinhalt ist zu unbestimmt. In dem Beschlussinhalt muss selbst ein bestimmter Anbieter von elektronischer Kommunikation aufgeführt und von den Wohnungseigentümern festgehalten werden (so bspw. Zoom, Teams etc.). Auch der technische Ablauf, ab wann die Versammlung in Anwesenheit der physischen und virtuellen Eigentümer stattfindet, ist in dem Beschluss nicht ausreichend formuliert. Auch die Vorgehensweise bei möglichen technischen Störungen (z. B. Abbruch der Übertragung) und der Umgang damit bzw. die Fortsetzung der Versammlung der Wohnungseigentümer durch die Verwaltung ist in dem Beschluss nicht hinreichend formuliert. Ebenfalls findet sich in dem Beschluss nicht, ob und ggf. in welcher Form die online teilnehmenden Eigentümer während der physischen Versammlung den dort anwesenden Wohnungseigentümern gezeigt werden. Weiter sind auch nicht die Einwahlmodalitäten zum Zugang der konkret benannten Software im Inhalt des gefassten Beschlusses aufgeführt. TOP 12 (Genehmigung von Installation von Wallboxen zum Laden von Elektroautos in den Tiefgaragen) In dem Beschluss ist den benannten Eigentümern vollkommen freigestellt, welches Handwerksunternehmen die Ladestationen einbaut. Weiter ist nicht klar, wo und in welcher Form der Einbau konkret erfolgen soll. Es ist weder klar, von wo die Installation in das Stromnetz der WEG-Anlage eingespeist wird, noch wo die Stromkabel in der Tiefgarage zu den Ladestationen gelegt werden. Die Wohnungseigentümer wissen somit überhaupt nicht, wo, welche Leitungen verlaufen. Hier ermangelt es an konkreten Plänen bzw. konkreten Angeboten von Fachwerksunternehmen, die die Eigentümer konkret beauftragen möchten. Weiter entspricht es nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Wohnungseigentümer der eigenständige Einbau von Ladestationen für Elektroautos in einer Tiefgarage genehmigt wird, ohne dass ein hierauf eingeholtes Angebot der Wohngebäudeversicherung zur vorherigen Genehmigung vorgelegt wird. Die Kläger beantragen: 1. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 01 gefasste Beschluss „Zur Mitunterzeichnung des Protokolls werden die Verwaltungsbeiträge gewählt.“ wird für ungültig erklärt. 2. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 02 Entlastungen der Beiräte, Abrechnungsprüfer und der Verwaltung für die Tätigkeit im vergangenen Wirtschaftsjahr 2020 gefasste Beschluss „Die Beiräte, die Abrechnungsprüfer und die Verwaltung werden für die Tätigkeit im vergangenen Wirtschaftsjahr entlastet.“ wird für ungültig erklärt. 3. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 03 Beschlussfassung über die Wiederbestellung der … als Hausverwalterin und Beschlussfassung über den Abschluss eines Verwaltervertrags gefasste Beschluss „Die wird mit Wirkung zum 01.01.2021 für 5 Jahre bis zum 31.12.2025 zum Verwalter bestellt. Die Grundvergütung beträgt monatlich je verwalteter Wohnung 20,83 Euro. Die Vergütung versteht sich inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer. Zusätzlich erhält der Verwalter die vertraglich geregelte Sondervergütung für die im Verwaltervertrag geregelten Zusatzleistungen. Für den Zeitraum dieser Verwalterbestellung soll der Verwaltervertrag, welcher am 20.07.2021 per Kundenportal und per Schreiben an sämtliche Eigentümer zugesendet wurde, abgeschlossen werden. Der Verwaltervertrag wird als Anlage zur Niederschrift dieser Eigentümerversammlung genommen. Die Unterzeichnung des Verwaltervertrags erfolgt durch die Verwaltungsbeiräte als Vertreter der Gemeinschaft.“ wird für ungültig erklärt. 4. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 04 Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 und über die Zurverfügungstellung des Vermögensberichts gefasste Beschluss „Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2019 vom 24.04.2020 (Datum der Druckfassung) werden genehmigt und fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt am 15.10.2021. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter – sofern kein anderweitiger Rückstand besteht – zu diesem Termin auszubezahlen. Der Vermögensbericht wurde gemeinsam mit der Jahresabrechnung 2019 zur Verfügung gestellt.“ wird für ungültig erklärt. 5. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 05 Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2020 und über die Zurverfügungstellung des Vermögensberichts gefasste Beschluss „Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2020 vom 20.07.2021 (Datum der Druckfassung) werden genehmigt und fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt am 15.10.2021. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter – sofern kein anderweitiger Rückstand besteht – zu diesem Termin auszubezahlen. Der Vermögensbericht wurde gemeinsam mit der Jahresabrechnung 2020 zur Verfügung gestellt.“ wird für ungültig erklärt. 6. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 06 Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan ab dem 01.01.2022 gefasste Beschluss „Die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2022 vom 23.08.2021 (Datum der Druckfassung) werden genehmigt. Die Vorschüsse sind bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus fällig, erstmalig im Januar 2022. Die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2022 gelten solange, bis ein neuer Beschluss über die Vorschüsse aus Einzelwirtschaftsplänen gefasst wird.“ wird für ungültig erklärt. 7. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 07 Beschlussfassung über den Umbau der Warmwasserbereitung im A-Bau auf der Grundlage des Angebots der vom 14.01.2021 mit der Beleg-Nummer … zu Kosten in Höhe von 44.178,75 Euro brutto, wobei 8.863,00 Euro durch das Bundesamt für Außenwirtschaft und Ausfuhrkontrolle gefördert wird, gefasste Beschluss „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, namens und im Auftrag sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die auf der Grundlage des vorliegenden Angebots Nr. … vom 27.05.2021 zu Kosten in Höhe von 46.983,04 Euro brutto mit der Ausführung der darin beschriebenen Arbeiten/Leistungen zu beauftragen. Die Maßnahme soll durch Entnahme aus der Rücklage finanziert werden. Der Verwalter wird ermächtigt, einen Betrag in Höhe von 50.000,00 Euro (inkl. Sicherheitsaufschlag) aus der Rücklage zu entnehmen.“ gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 8. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 08 Tiefgaragen D-Bau: Beschlussfassung über die Beauftragung des zur Ausschreibung der notwendigen Arbeiten gemäß Schreiben vom 30.10.2020 (s. Anlage) für die Instandsetzung der Tiefgarage D-Bau gefasste Beschluss „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, namens und im Auftrag sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die … GmbH auf der Grundlage des vorliegenden Honorarangebots vom 23.08.2021 zu Kosten in Höhe von 99.058,80 Euro brutto mit der Ausführung der darin beschriebenen Arbeiten/Leistungen zu beauftragen. Die Maßnahme soll durch Entnahme aus der Rücklage finanziert werden. Der Verwalter wird ermächtigt, einen Betrag in Höhe von 110.000,00 Euro aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen.“ wird für ungültig erklärt. 9. Der unter Top 09 Aufzüge: Beschlussfassung über ausstehende Maßnahmen bei den Aufzügen zur weiteren Umsetzung zu neuen Sicherheitsvorschriften ab 2020 gefasste Beschluss „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, namens und im Auftrag sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die auf der Grundlage des vorliegenden Angebots Nr. … vom 23.08.2021 zu Kosten in Höhe von 35.572,26 Euro netto/42.330,98 Euro brutto mit der Ausführung der darin beschriebenen Arbeiten/Leistungen zu beauftragen. Die Maßnahme soll durch Entnahme aus der Rücklage finanziert werden. Der Verwalter wird ermächtigt, einen Betrag von 45.000,00 Euro aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Vor Beauftragung sollen allerdings Alternativangebote eingeholt und mit den Verwaltungsbeiräten besprochen werden. Sofern ein wesentlich günstigeres Angebot vorliegt, wird die Verwaltung gemeinsam mit den Verwaltungsbeiräten ermächtigt, dieses ohne eine erneute vorherige Beschlussfassung im Namen der WEG zu beauftragen. Die WEG ist vor Beauftragung allerdings durch eine Mitteilung über das Kundenportal zu informieren.“ wird für ungültig erklärt. 10. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 10 Beschlussfassung über die Kostenverteilung bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen an Fenster und Terrassen- und Balkontüren gefasste Beschluss „Jeder Eigentümer trägt die Kosten aller Maßnahmen zur Erhaltung (Instandsetzung und Instandhaltung) der zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster und Terrassen- und Balkontüren einschl. derjenigen für einen Austausch.“ wird für ungültig erklärt. 11. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 11 Beschlussfassung zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen mittels elektronischer Kommunikation gefasste Beschluss „Die Teilnahme an Eigentümerversammlungen mittels elektronischer Kommunikation wird nach Maßgabe folgender Bestimmungen zugelassen: 1. Jeder Eigentümer kann sein Teilnahme-, Rede-, Antrags- sowie Stimmrecht per Chat/Audio/Videofunktion (jeweils Einschlägiges auswählen) im Wege von der Verwaltung auszuwählender elektronischer Kommunikationsmittel ausüben. 2. Der berechtigte Online-Teilnehmer hat die Übertragung an nicht Berechtigte zu unterbinden. 3. Jeglicher Übertragungsfehler - gleich auf wessen Verantwortungsbereich dieser beruht - hindert den Fortgang der Eigentümerversammlung nicht. Der Online-Teilnehmer ist für einen solchen Fall darauf verwiesen, sich von einer vertretenden Person vertreten zu lassen.“ wird für ungültig erklärt. 12. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 12 Beschlussfassung über die Genehmigung von Installation von Wallboxen zum Laden von Elektroautos in den Tiefgaragen gefasste Beschluss „Den Eigentümern • WE16 … • WE50 … wird der Einbau von Ladestationen für Elektroautos in der Tiefgarage auf eigene Kosten gestattet unter nachstehenden Vorgaben: 1. Die Installation muss fachgerecht ausgeführt werden. 2. Die Anlage ist so einzurichten, dass bei drohender Überlastung des Stromnetzes der WEG-Anlage die Leistungsabnahme gedrosselt wird. 3. Die Ladestation muss auf den eigenen Stromzähler angeschlossen werden. 4. Es muss eine Anzeige bei der Wohnungsgebäudeversicherung erfolgen.“ wird für ungültig erklärt. 13. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2021 zu Top 13 Information über mögliche Regressansprüche gegen die Vorverwalterin und Beschlussfassung über das weitere Vorgehen gefasste Beschluss „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, in der Angelegenheit nichts weiter zu unternehmen. Konkret sollen keine Schadensersatzansprüche gegen die Vorverwalterin geltend gemacht werden.“ wird für ungültig erklärt. Die Beklagte beantragt Klageabweisung. Sie erwidert: Die Eigentümerversammlung stand sämtlichen Wohnungseigentümern offen. Es wird bestritten, dass diese mit dem Ziel eingeladen wurden, die Versammlung ausschließlich im Kreis der Verwaltungsbeiräte mit drei weiteren Miteigentümern durchzuführen. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Möglichkeiten der Vollmachterteilung beworben wurden. Gerade unter Berücksichtigung der praktischen Beschränkungen durch die Corona-Pandemie, ist die vorgenommene Einladung zweckdienlich gewesen. Die Kapazitäten hätten ausgereicht, um auch dem Kläger die Teilnahme an der Versammlung zu ermöglichen. Sofern die zu erwartende Teilnehmerzahl überschritten würde, hätte lediglich eine neue Versammlung einberufen werden müssen. Die Kläger waren bereits in den Versammlungen der letzten Jahre nicht anwesend. Auch im konkreten Fall hatten die Kläger nicht versucht, an der Versammlung teilzunehmen. Selbst wenn von einer formellen Fehlerhaftigkeit ausgegangen würde, hätte sich diese nicht auf die Entscheidung ausgewirkt. TOP 03 Der Gemeinschaft der Eigentümer steht es frei, Vertragsverhältnisse neu zu begründen. Aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wurde zunächst die Bestellung bis zum Jahreswechsel verlängert. Im Zeitpunkt der Einladung und Durchführung der Versammlung konnte die Hausverwaltung allerdings noch nicht wissen, dass das Gesetz über den 31.12.2021 hinaus verlängert würde. Insofern war im Zeitpunkt der Einladung eine Neubestellung angezeigt. Der Beschluss ist daher ordnungsgemäß gefasst worden. TOP 07 Durch die Struktur der Anlage muss wegen der Legionellen sei 5-7 Jahren umfangreich getestet werden. Pro Quartal fallen Kosten von ca. 4.000,00 EUR bis 7.000,00 EUR allein für die Gefährdungsberichte und Laboruntersuchungen an. Diese quartalsweisen Testungen werden mit dem Gesundheitsamt abgestimmt. Da sich im Gebäude A, dem größten Komplex, die Kontamination in Grenzen hält, soll hier die Wasserversorgung getrennt werden. Dadurch ist eine erhebliche Kostenersparnis verbunden, da die Legionellenprüfungen sich auf die übrigen Gebäude beschränken würden. Aufgrund der langjährigen Zusammenarbeit mit der Firma kennt diese die Gebäudekomplexe und das Leitungswassersystem vollumfassend. Das Unternehmen hat die Gefährdungsanalysen sowie die Maßnahmen vorbereitet. Insofern besteht eine umfassende Vertrauensstellung. Die Firma ist über alle Einstellungen der Leitungen informiert. Durch die mit der Firma durchgeführten Maßnahmen konnte die Legionellenproblematik erheblich verbessert werden. Die beauftragte Firma ist für die weitere Maßnahme bekannt und bewährt. Des Weiteren spielt die Frage nach Alternativangeboten insofern keine Rolle, da nicht nur die reine Arbeitsleistung vergleichbar wäre. Eine andere Firma hätte weder das umfangreiche Wissen zu den Leitungen noch die vergleichbaren Erfahrungen mit der Anlage. Da die laufende Überwachung der Legionellenprüfung bereits bestandskräftig an die Firma vergeben ist, würden bei jedem Anbieter unnötige Folgekosten aufkommen. Im konkreten Fall kann die Sanierung nur von dem bereits besonders vertrauten Fachunternehmen durchgeführt werden. Weitere Angebote wären nur unnötige Förmelei. Im Übrigen hat die Hausverwaltung im Vorfeld die Preise mit Drittanbietern abgeglichen. Ein günstigeres Angebot war aufgrund der nötigen umfassenden Einarbeitung in das Leitungssystem nicht möglich. TOP 08 Der Wechsel des seit 2019 beratend tätigen Ingenieursbüros zum jetzigen Zeitpunkt wäre insgesamt unwirtschaftlich, nachdem bereits umfassende Kenntnis der Anlage erworben wurden und eine besondere Vertrauensstellung erwachsen ist. Bei einem Wechsel des Unternehmens für die vorliegende Maßnahme wären die Vorarbeiten nicht verwertbar gewesen, sodass eine doppelte Kostenbelastung zu erwarten war. Insofern konnte auf das bekannte und bewährte Unternehmen zurückgegriffen werden, ohne gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstoßen. Die Standsicherheit der Tiefgarage des Komplexes D ist gefährdet, weshalb eine dringende Handlung erforderlich ist. Die beauftragte hat sich bereits umfassend eingearbeitet. Angesichts des dringenden Handlungsbedarfs und keiner alternativen Firma konnten auch keine weiteren Angebote eingeholt werden. TOP 09 Es entspricht - bestritten - der verbreiteten Praxis, den Verwalter nachträglich noch mit der Einholung weiterer alternativer Angebote zu beauftragen. Insofern wird die Prüfung der Vergleichbarkeit dem Verwaltungsbeirat und dem Verwalter übertragen. Diese Prüfung ist auf formelle Aspekte beschränkt. TOP 10 Nach dem seit 01.12.2020 gültigen WEG-Recht steht es der Eigentümergemeinschaft zu, von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilungsschlüssel im Allgemeinen zu bestimmen. Um wegen eigenmächtigen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht abgestimmt waren, für die Kostenfragen eine einheitliche und mehrheitlich gewünschte Regelung herbeizuführen, wurde der gegenständliche Beschluss gefasst. TOP 11 Der Beschlussinhalt ist nicht zu unbestimmt. Es besteht kein Rechtsgrundsatz, dass konkrete Anbieter von elektronischer Kommunikation aufgeführt werden müssen. Es handelt sich um einen Grundsatzbeschluss. TOP 12 Es handelt sich lediglich um eine Genehmigung einer baulichen Änderung für einzelne Wohnungseigentümer. Insofern ist es nicht erforderlich, dass konkrete Angebote vorzulegen sind. Eine Beschlussfassung muss auch nicht die konkrete Lage der Stromkabel wiedergeben. In Anbetracht der Duldungsverpflichtung aus § 20 Abs. 2 WEG sind allerdings auch die Kläger verpflichtet, entsprechende Zustimmungen zur Installation von Elektroanschlüssen und Wallboxen zu gewähren. Die Kläger erwidern: TOP 07 Mit Nichtwissen muss bestritten werden, dass die Anlage strukturbedingt seit 5-7 Jahren umfangreich getestet werden und pro Quartal Kosten von ca. 4.000-7.000 € an Gefährdungsberichten und Laboruntersuchungen anfallen. Mit Nichtwissen wird bestritten, dass die Verwalterin im Vorfeld die Preise mit Drittanbietern abgeglichen hat und ein günstigeres Angebot aufgrund der nötigen umfassenden Einarbeitung in das Leitungssystem nicht möglich war. TOP 08 Die Erbringung eines Sanierungskonzeptes hat mit der aus diesem Konzept dann notwendigen Umbaumaßnahmen nichts zu tun und ist daher strikt zu trennen. Anhand der Feststellungen der Firma hätte die Verwalterin problemlos bei mindestens 3 Unternehmen um Hereingabe von Angeboten anfragen können, die dann zur Beschlussfassung gestellt werden. Auch bleibt die Beklagte die Antwort schuldig, welche Vorarbeiten der Firma nicht verwertbar wären. Mit Nichtwissen bestritten, dass die Standsicherheit der Tiefgarage des Komplexes D so gefährdet ist, dass eine dringende Handlung erforderlich wäre und deshalb nicht, wie erforderlich, mindestens 3 Vergleichsangebote zu einer Beschlussfassung eingeholt werden konnten. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.