45 C 5/15

Leitsatz: Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung für eine Anspruchsverdoppelung: Begründung einer bereits durch Gesetz oder Vereinbarung bestehenden Nutzungsunterlassungspflicht. Es besteht auch dann keine Beschlusskompetenz für die Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss - bei objektiver Beschlussauslegung konstitutiv - untersagt wird (Anspruchsverdoppelung).(Rn.16) 1. Der durch die Wohnungseigentümer der WEG ... am 16. Dezember 2014 unter TOP 8 (Nutzung der Einheit Nr. 1 als Friseurladen) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. I. Die Klage ist zulässig und begründet. 1. Die ersten beiden Sätze (Teile) des Beschlusses sind nichtig. Es fehlt bereits an der Beschlusskompetenz. Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, U. v. 18.06.2010 - V ZR 193/09, juris). Dies gilt grundsätzlich auch für Unterlassungspflichten (LG Karlsruhe, U. v. 27.09.2011 - 11 S 219/09; vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 –, Rn. 5, juris, ZMR 2010, 378). Gibt es nach Gesetz und Vereinbarungen keinen Anspruch auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung, besteht nach BGH, aaO, keine Beschlusskompetenz für deren Untersagung. Es besteht nach Auffassung des erkennenden Gerichts aber auch keine Beschlusskompetenz für eine „Anspruchsverdoppelung“ (vgl. LG München I, Urteil vom 10.06.2010 - 36 S 3150/10 -, juris), d. h. zur Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss zusätzlich untersagt wird. Dies folgt zum einen daraus, dass eine solche Verdoppelung von Anspruchsgrundlagen eine zusätzliche rechtliche Belastung darstellt (vgl. § 15 Abs. 3 WEG: Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen). Zum anderen besteht auch keine Beschlusskompetenz für die verbindliche Klärung der Frage der Zulässigkeit einer Nutzung nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Es besteht nämlich auch keine Beschlusskompetenz zur Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, denn sonst käme es bei Abweichung von den Auslegungsgrundsätzen, die das Gericht anwenden würde, zu einer durch keine Kompetenznorm gedeckten Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch Beschluss. Eine Zweckbestimmung von Räumen kann nur durch Vereinbarung geändert werden (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 15 Rn. 35). Eine Einheit darf sogar im Widerspruch zu einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter genutzt werden, wenn die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 26). Ob dies der Fall ist, unterliegt der gerichtlichen Klärung im Unterlassungsprozess. Die Abgrenzung der nicht stärker störenden abweichenden Nutzungsart von einer stärker störenden Nutzungsart geht über eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG hinaus. Denn sie bedeutet im Ergebnis die Auslegung der Zweckbestimmung, aus der sich nach h. M im Wege der „ergänzenden Auslegung“ der Anspruch auf eine bei typisierender Betrachtungsweise nicht stärker störende Nutzung ergibt (vgl. Klein, aaO). Schließlich kann - ebenso wie die Frage der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses für die Beschlusskompetenzen nach §§ 15 Abs. 2, 21 WEG ohne Bedeutung ist - die Beschlusskompetenz im Interesse der Rechtssicherheit nicht von der unter Umständen schwierig zu beurteilenden Frage, ob der per Beschluss zu begründende Anspruch schon besteht, abhängen. Verwalter und Eigentümer müssen im Vorhinein erkennen können, ob ein Gegenstand überhaupt der Mehrheitsmacht unterliegt. Dagegen besteht die Beschlusskompetenz für einen Beschluss, der nur als sogenannter Vorbereitungsbeschluss, das heißt als deklaratorischer Hinweis auf die materielle Rechtslage zu verstehen ist, d. h. der lediglich auf der Basis einer unterstellten Anspruchsgrundlage den Weg für eine notfalls gerichtliche Klärung freimachen soll (vgl. BGH, aaO, Rn. 7, LG München I, aaO, Rn. 10). Ob ein Beschluss nur die Vorbereitung der Durchsetzung oder aber konstitutiv die Begründung eines Anspruchs zum Gegenstand hat, ist durch Auslegung zu ermitteln. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 –, Rn. 9, juris). Danach liegt hier nicht nur ein Vorbereitungsbeschluss vor. Mit der ausdrücklichen Untersagung und der Fristsetzung zur Einstellung der Nutzung, verstärkt durch die anschließende Aufforderung, soll ersichtlich unmittelbar eine Pflicht zur Unterlassung der Nutzung als Friseurladen begründet werden mit der Folge, dass die Unterlassungspflicht im Falle der Klageabweisung in einem späteren Unterlassungsklageprozess feststünde (vgl. § 48 Abs. 4 WEG) und die Kläger nicht mehr einwenden könnten, dass der Friseurladen ein „ähnliches“ iSv § 7 Abs. 1 der TE darstellt oder zumindest bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als eine nach der TE unmittelbar zulässige Nutzung (vgl. zu den auch bei einer Arztpraxis möglichen Geruchsimmissionen Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 26). Dafür besteht keine Beschlusskompetenz. Damit ist der Beschluss insoweit für nichtig zu erklären. 2. Der Beschluss ist gemäß § 139 BGB insgesamt für ungültig zu erklären. Für die bloße Aufforderung besteht zwar eine Beschlusskompetenz (vgl. LG München I, aaO, Rn. 10); auch tendiert das Gericht zu der Annahme, dass vorliegend zu Recht für die Einheiten Nr. 3 bis 5 drei Stimmen gezählt wurden. Denn das Stimmrecht richtet sich üblicherweise nach dem gesetzlichen Kopfprinzip, dem Wertprinzip oder dem Objektprinzip. Objekt in diesem Sinne bedeutet Wohnungseigentumsrecht (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 25 R. 32). Dafür spricht auch hier, dass es in § 15 der TE nach Wohnung „bzw. Teileigentum“ heißt, d. h. eine rechtliche, nicht auf die faktische Nutzung bezogene Bezeichnung verwendet wird. Da die drei genannten Prinzipien gebräuchlich sind, bedürfte es wohl besonderer Anhaltspunkte dafür, dass ein vom rechtlichen Miteigentum losgelöstes „Objektprinzip“, das sich an den faktischen Gegebenheiten orientiert, vereinbart sein soll. Solche Anhaltspunkte sind hier nicht ersichtlich, zumal im Zusammenhang mit der Änderung der TE bezüglich Speicher und Treppenaufgang § 15 TE gerade nicht verändert wurde. Da die Parteien die TE bislang anders verstanden haben, liegt mangels entsprechendem Rechtsfolgewillen auch keine schuldrechtliche Vereinbarung der Parteien - ohne Bindung für Rechtsnachfolger - über eine Änderung des § 15 TE vor. Die Aufforderung ist vorliegend jedoch so eng mit der Anspruchsbegründung verbunden, dass gemäß der Regel des auf Beschlüsse entsprechend anwendbaren § 139 BGB der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären ist. Die Klage hat daher insgesamt Erfolg. II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, nicht aber auf § 93 ZPO. Zugunsten des Beklagten zu 1 konnte kein Anerkenntnisurteil ergehen, da die Beklagten notwendige Streitgenossen sind (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 46 Rn. 65). Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a GKG. Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft und streiten um Beschlussanfechtung. Der Verwalter wurde beigeladen. Das Anwesen besteht aus fünf Miteigentumsanteilen, von denen die drei Einheiten Nr. 3 bis 5 im 2. OG und DG seit 1977 baulich zu einer einzigen Wohnung zusammengefasst sind. Diese Einheiten gehören den Beklagten zu 2 und 3. Im Jahr 1976 wurde die Teilungserklärung (TE) von 1973 dahingehend geändert, dass die Wohnung Nr. 4 auf die Mitbenutzung von Speicher und Treppenaufgang ab 2. OG zugunsten des jeweiligen Eigentümers des mit Nr. 5 bezeichneten Wohnungseigentums verzichtet. Bei der Wohnung Nr. 5 ist der Verzicht der Eigentümer der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 4 auf die Mitbenutzung von Speicher und Treppenaufgang ab 2. OG zugunsten des hier eingetragenen Wohnungseigentums als Inhalt des Sondereigentums eingetragen. Die klägerische Einheit im EG ist in der TE als Apotheke bezeichnet, die Einheit des Beklagten zu 1 im 2. OG als Arztpraxis. Er betreibt darin eine Rechtsanwaltskanzlei. Im EG hatte der Kläger lange Zeit eine Apotheke betrieben. Seit Juli 2010 wird dort ein Friseursalon betrieben. In § 15 der TE heißt es: Soweit nach dieser Urkunde durch Stimmenmehrheit beschlossen wird, gewährt jede Wohnung bzw. Teileigentum eine Stimme. Die Wohnungseigentümer stimmten unter Mitwirkung der Beklagten zu 2 und 3 über 20 Jahre lang dergestalt ab, dass den Einheiten Nr. 3 bis 5 nur insgesamt eine Stimme zukam. Gleiches wurde auch bei der Kostenverteilung nach § 14 der TE praktiziert. Die TE regelt in § 7, dass das Wohnhaus dazu bestimmt ist, zeitgemäßem, kultiviertem Wohnen zu dienen unter Aufnahme standesgemäßer Bewohner. Gestattet ist jedoch die Benutzung der Räume für Zwecke eines freien Berufes wie Arzt, Anwalt, als Apotheke oder ähnliches, sofern sich hieraus nicht eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Bewohner ergibt. Dies gilt insbesondere bei Gefahr der Ansteckung oder sonstiger Gesundheitsgefährdung. (Abs. 1). In Absatz 2 heißt es: Eine Änderung des Bestimmungszweckes des Wohntraktes und der einzelnen Sondereigentumsräume über den Rahmen des Abs. 1 hinaus bedarf einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Miteigentümer... In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Dezember 2014 ließ der neue Verwalter unter Berücksichtigung von insgesamt fünf Stimmen abstimmen. So wurde unter TOP 8 mit drei Stimmen der Beklagten zu 2 und 3 bei zwei Gegenstimmen Folgendes beschlossen: Die bisherige Nutzung der Wohneinheit 1 als Friseurladen wird untersagt. Die Nutzung ist bis zum 31.03.2015 einzustellen. Die Wohnungseigentümer der Einheit 1 sind aufgefordert alles Weitere zu veranlassen. Die Kläger rügen eine rechtswidrige Beschlussfeststellung und meinen, es dürfe bei Auslegung der TE sowie nach Treu und Glauben bzw. bei ergänzender Vertragsauslegung nur insgesamt drei Stimmen geben. Die derzeitige Nutzung verstoße nicht gegen die TE. Sie behaupten, eine Vermietung als Apotheke und eine andere bzw. höherwertige als die derzeitige Nutzung sei unmöglich. Von dem Friseurladen gingen keine Störungen aus. Sie meinen, sie hätten zumindest einen Anspruch auf Änderung der TE, wenn die Nutzung nicht schon nach ergänzender Vertragsauslegung zulässig wäre. Der angefochtene Beschlussgegenstand sei verwirkt. Der Beschluss sei treuwidrig. Die Kläger beantragen: Der durch die Wohnungseigentümer der WEG ... am 16. Dezember 2014 unter TOP 8 (Nutzung der Einheit Nr. 1 als Friseurladen) gefasste Beschluss wird für unwirksam erklärt. Die Beklagten zu 2 und 3 beantragen Klagabweisung. Der Beklagte zu 1 hat die Klage anerkannt. Er trägt vor, das Klientel, was seine Kanzlei aufsuche, sei von den Geruchsemissionen her nicht besser als das Klientel des Friseurladens. Die Beklagten zu 2 und 2 behaupten, es komme durch den Friseur ein- bis zweimal pro Woche zu Gerüchen im Treppenhaus. Sie meinen, sie hätten der Nutzung vorher zustimmen müssen. Nach dem vereinbarten Objektprinzip gebe es fünf Stimmen. Daran ändere sich auch nichts, wenn sie sich hinsichtlich des Stimmrechts jahrelang in einem Rechtsirrtum befunden hätten, der auch von der vorherigen Hausverwaltung nicht aufgeklärt worden sei. Die Kläger hätten von der in der TE geregelten elitären Struktur des Anwesens gewusst. Von Verwirkung könne keine Rede sein. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.