32 C 227/19

Leitsatz: Für die Geltendmachung eines Mietausfallschadens muss der Vermieter darlegen und beweisen, an wen die Wohnung in der Zeit tatsächlich hätte vermietet werden können. Nutzerwechselkosten sind keine Betriebs- sondern Verwaltungskosten und daher in der Wohnraummiete nicht auf den Mieter umlegbar. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 1.725,44 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 460,00 € seit dem 1.3.2019, aus 460,00 € seit dem 6.3.2020 sowie aus 805,44 € seit dem 14.3.2019 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/3 und die Beklagten 2/3 zu zahlen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so die Beklagten nicht ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die zulässige Klage ist teilweise begründet, im Übrigen unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.260,00 € Miete für die Monate Februar und März 2019 gem. § 535 Abs. 2 BGB. Einen Anspruch auf Mietausfall als Schadensersatz wegen mangelnder Vermietbarkeit der Wohnung im Monat April 2019 gem. §§ 280, 249 BGB aufgrund der behaupteten Beschädigungen des Parketts besteht nicht. Dieser setzt voraus, dass der Vermieter im Falle einer rechtzeitigen Erfüllung das Objekt mit Beendigung des Mietverhältnisses zur hätte weitervermieten können. Der Vermieter muss darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Bedingungen bereit gewesen wäre, die Räume zu einem bestimmten Zeitpunkt anzumieten (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013 - 6 U 11/12, ZMR 2014, 28; LG Berlin (Zivilkammer 63), Urteil vom 08.03.2016 - 63 S 213/15; BeckRS 2016, 7972, WuM 2016, 279; Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 546a Rn. 99; Zehelein in Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer Beck`scher Online Großkommentar Stand 01.10.2020 § 546 Rn. 131). Entsprechendes ist nicht vorgetragen. Er wäre auch aus dem Grunde nicht gegeben, weil die Klägerin ohnehin vor einer Neuvermietung umfassende Renovierungsarbeiten hätte durchführen müssen. Denn die Schönheitsreparaturenklausel ist unwirksam. Das folgt schon daraus, dass sie die alten Fristen bis 2007 beinhaltet. Der BGH hat im Urteil vom 26. 9. 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) bereits angekündigt, dass diese nur bis zum Zeitpunkt der Entscheidung zu verwenden sind. Hiernach geltend die längeren Fristen von 5/8/10 Jahren, wobei eine Übergangsfrist von ca. 6 Monaten gilt (RiBGH Beyer a.D. NZM 2009, 137 [140]; RiBGH a.D. Beyer NJW 2008, [2065]; BeckOGK BGB/H. Schmidt § 535 Stand 1.10.2020 Rn 397; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rn. 220). Zudem enthält der Vertrag eine Endrenovierungsklausel unter § 23, die schon aufgrund des Summierungseffekts die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam werden lässt (BGH, Versäumnisurteil vom 25.06.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 335/02; NJW 2003, 2234; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 179; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rdn. 266; Zehelein in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.8.2020, BGB § 535 Rn. 438 jew. mwN). Die Klausel selbst ist nach Anscheinsgrundsätzen als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizieren (umfassend Zehelein in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 50. Ed. 1.5.2019, BGB § 535 Rn. 236 ff.) und daher ebenfalls unwirksam. Sie würde aber auch Abnutzungen außerhalb der Wände nicht erfassen. Damit ist, schon, weil die Renovierungsfristen in § 3 Nr. 9 nunmehr gegen die Klägerin wirken, die sich nicht auf die Klauselunwirksamkeit berufen kann, ohnehin und nach „x“ Jahren per se davon auszugehen, dass der Vermieter, der nunmehr vollständig für die Instandhaltung zuständig ist (BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 163/18, NZM 2020, 704 mAnm Zehelein; BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 270/18, NZM 2020, 710), hätte renovieren und im April 2019 nicht weitervermieten können. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 775,67 € gem. §§ 535 Abs. 2, 556 BGB. Die Abrechnung ist formal überwiegend ordnungsgemäß. Sie entspricht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennt und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann (zuletzt BGH, Urteil vom 07. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, NZM 2018, 458; grundlegend: BGH, Urteil vom 28.05.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 261/07 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Blank DWW 2009, 91; Lammel, Stolperstein Formelle (Un-)Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, WuM 2014, 387 (388); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, H IV. Rn. 124; Zehelein in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 556 Rn. 71 ff.). Abzuziehen sind die Nutzerwechselkosten in Höhe von 40,46 €. Unabhängig davon, dass solche Kosten als Verwaltungskosten nicht umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 14. 11. 2007 - VIII ZR 19/07, NZM 2008, 123; LG Leipzig Endurteil v. 5.9.2019 – 08 O 1620/18, GE 2020, 196, WuM 2019, 639, BeckRS 2019, 28546), ist die Abrechnung insoweit schon nicht prüffähig, weil es eine Position „Nutzerbezogene Kosten“ als solches nicht gibt und daher nicht erkennbar ist, was sich dahinter verbirgt. Weitere Einwände wurden nicht erhoben, ein Schreiben vom 21.9.2019 liegt dem Gericht nicht vor. Die Klägerin hat schließlich gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.349,77 € gegen die Beklagte gem. §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 249 BGB aufgrund der Beschädigung des Parketts. Macht der Vermieter geltend, dass der Mieter Beschädigungen der Mietsache vorgenommen hat, so ist er im Streitfall dafür beweisbelastet, die Mietsache in unbeschädigtem Zustand übergeben zu haben. Dieser Beweis ist der Kläger nach der Überzeugung des Gerichts gelungen. Der Zeuge „Name 2“ für das Gericht nachvollziehbar und widerspruchsfrei ausgesagt, dass er die Wohnung ca. 2-3 Wochen vor der Übergabe an die Beklagten gesehen hat und sich diese, insbesondere das Parkett, in unbeschädigtem Zustand befunden hat. Der Zeuge hat dieses sowie die zugehörigen Umstände nach bzw. trotz umfangreichen Nachfragens greifbar geschildet. Irgendwelche Aussagen dazu, dass und wie er welche Wände genau angesehen habe, wie die Beklagtenseite wohl meint, muss der Zeuge ebenso wenig machen, wie konkrete Begriffsdefinitionen hinsichtlich der Formulierung „unbeschädigt“ zu tätigen. Es ist würde das Gericht gänzlich nachvollziehbar und überzeugend, dass der Zeuge die Wohnung vor der Übergabe an die Beklagten, das auch ausreichend zeitnah, besichtigt hat und diese nach seiner Aussage keine Beschädigungen aufwies, was sich fraglos auf die Divergenz zwischen dem Zustand der Übergabe an die Beklagten und der Rückgabe bezieht. Weitere Angaben dazu, ob er wohl konkrete Kratzer nicht gesehen habe, oder Ähnliche Aussagen kann und muss der Zeuge naturgemäß nicht tätigen. Demgegenüber ist die Aussage der Zeugin „Name 3“ nur wenig substanzvoll. Sie erkläret zwar, dass es Stellen gegeben habe, die sie als „nicht perfekt“ bezeichnet. Das bezieht sich aber zunächst ausschließlich auf farbliche Bereiche sowie auf die Frage, wie Eben der Boden ist. Zwar hat sie nach Inaugenscheinnahme der Bilder Bl. 69 ff. d.A. den dortigen Zustand zunächst bestätigt, dann jedoch wieder relativiert und dabei selbst erklärt, dass sie davon ausgehe, dass durch die Nutzung weitere Kratzer dazugekommen seien. Sodann bezieht sich die Zeugin wieder auf die ohnehin eingangs grundsätzlich angesprochenen Farbunterschiede. Für das Gericht stellt sich die Aussage zwar – aus Sicht der Zeugin beurteilt – als nachvollziehbar dar, für die Beweiswürdigung zu der Frage der Beschädigungen an dem Parkett, um die es hier geht, ist sie aber wenig gehaltvoll. Insgesamt geht das Gericht daher iRd § 286 ZPO davon aus, dass das Parkett den Beklagten bei Einzug in unbeschädigtem Zustand übergeben worden ist und die den nunmehr geltend gemachten Kosten durch Obhutspflichtverletzungen ihrerseits verursacht wurden. Die klägerseits vorgelegte Rechnung gibt den geltend gemachten Schadensersatz auch inhaltlich wieder sowie der Höhe nach. Der Geschädigte genügt regelmäßig seiner Darlegungs- und Beweislast durch Vorlage der - von ihm beglichenen - Rechnung eines von ihm mit der Schadensbeseitigung beauftragten Unternehmens. Ist dies der Fall, reicht ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des Rechnungsbetrages durch den Schädiger nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen. Denn der in Übereinstimmung mit der Rechnung und der ihr zugrundeliegenden Preisvereinbarung vom Geschädigten tatsächlich erbrachte Aufwand bildet (ex post gesehen) bei der Schadensschätzung nach § 287 ZPO ein wesentliches Indiz für die Bestimmung des zur Herstellung "erforderlichen" Betrages im Sinne von § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. Indes ist der vom Geschädigten aufgewendete Betrag nicht notwendig mit dem zu ersetzenden Schaden identisch, denn entscheidend sind die im Sinne von § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB tatsächlich erforderlichen Kosten. Der Tatrichter ist im Rahmen des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO hinsichtlich der Frage, ob und in welchem Umfang eine Beweisaufnahme durchzuführen ist, freier gestellt (BGH, Urteil vom 18.12.2012 - VI ZR 316/11, VersR 2013, 330 Rn. 13). § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO eröffnet dem Gericht insoweit auch die Möglichkeit, nach seinem Ermessen von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abzusehen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 - VI ZR 185/16 und BGH, Urteil vom 15.09.2015 – VI ZR 475/14 und Urteil vom 15.10.2013, Aktenzeichen VI ZR 528/12 – Juris). Allerdings muss sich die Kläger aufgrund des Alters des Parketts einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen. Im Hinblick auf den an sich eher geringen Verschleiß eines Parkettbodens und der Aussage des Zeugen „Name 2“, dass dieser jedenfalls einmal innerhalb der letzten 20 Jahre geschliffen und versiegelt worden ist, schätzt das Gericht diesen Abzug in einem Umfang von 20%. Damit betragen die ersatzfähigen Kosten 1.349,77 €, was nach Abzug der geleisteten Kaution in Höhe von 29,77 € ausmacht. Insgesamt steht der Klägerin damit ein Anspruch in Höhe von 29,77 € + 775,67 € + 920,00 € = 1.725,44 € zu. Die Nichtgeltendmachung der weiteren Nebenforderungen in der ersten Antragsschrift stellt keine Klagerücknahme dar, weil es sich hierbei lediglich irrtümlicher Weise in das Hauptsacheverfahren übernommene Kosten des Mahnverfahren handelt, bzw. diese geringfügig waren. Zinsen waren jeweils erst am Fälligkeit (nach dem 3. Werktag, an dem die Leistung zu „bewirken“ ist) sowie im Übrigen dem Eingang des Mahnbescheids zuzusprechen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO und richtet sich nach dem jeweiligen Grad von Obsiegen und Unterliegen der Parteien. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO. Die Klägerin begehrt als ehemalige Vermieterin von den beklagten ehemaligen Mietern Schadensersatz sowie Mietzahlungen. Zwischen den Parteien bestand von „x“ bis 2019 ein Wohnraummietverhältnis. Die monatliche Miete beträgt netto 460,00 €. Die Beklagten leisteten bei Einzug eine Barkaution in Höhe von 1.320,00 €. Die Betriebskostenabrechnung 2018/2019 weist eine Nachforderung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 816,13 € aus (Bl. 44 d.A.). Das Beklagten haben die Miete für die Monate Februar und März 2019 nicht geleistet. Das Mietverhältnis endete Ende März 2019. Die Klägerin macht nunmehr die Mieten für Februar und März 2019 geltend, Nutzungsausfall für April 2019, die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2018/2019. Weiterhin begehrt sie Schadensersatz in Höhe von 339,66 €. Sie behauptet, das Laminat in der Wohnung sei bei Übergabe an die Beklagten in unbeschädigtem Zustand gewesen. Bei Rückgabe habe es erhebliche Beschädigungen aufgewiesen. Für die Instandsetzung hat sie 1.687,21 € aufgewendet, welche sie nach Aufrechnung gegen den Kautionsrückforderungsanspruch der Beklagten geltend macht. Die Klägerin beantragt (insgesamt), die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2.606,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.266,34 € zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß und wenden sich gegen die Umlagefähigkeit der Nutzerwechselkosten. Sie bestreiten zudem, dass das Parkett bei Übergabe an sie unbeschädigt gewesen sein. Es habe vielmehr bereits den Zustand aufgewiesen wie bei Rückgabe. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen „Name 2“ und „Name 3“. Hinsichtlich des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.10.2020 (Bl. 13 f. d.A.) verwiesen.