91 C 143/10 (91)

Leitsatz: Einwände gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in aller Regel nur durch Vorlage der eingesehenen Belege substantiiert erheben, das insbesondere dann, wenn er sich inhaltlich auf solche bezieht. Enthält das Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages nicht umlegbare Tätigkeiten und legt der Vermieter die gesamten Kostenum, ohne den Umfang der nichtumlegbaren Kosten darzulegen, kann der Mieter die gesamte Umlegbarkeit der Position einfach bestreiten mit der Folge, dass der Vermieter zu den umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten substantiiert vortragen muss. Tut er das nicht, kann er die Position insgesamt nicht geltend machen. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.561,84 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.06.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Kläger trägt vorab die durch seine Säumnis in dem Verhandlungstermin vom 22.09.2010 entstandenen Kosten. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 26% und die Beklagten 74%. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten. Der Einspruch ist zulässig, der Sache nach ist er auch überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet. Der Kläger ist zunächst trotz neuer Übersendung der Nebenkostenabrechnung mit Schriftsatz 05.10.2010 mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen, da es sich insoweit um eine Nachbesserung der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist handelt, welche grundsätzlich möglich ist (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Aktenzeichen VIII ZR 296/09– Juris). Die Nebenkostenabrechnung ist formal ordnungsgemäß. Sie genügt den Anforderungen des § 259 BGB, denn sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung der Anteile des Mieters und einen Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. hierzu LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10). Die Beklagten sind daher in der Lage, die Abrechnung rechnerisch nachzuvollziehen (vgl. jedoch hinsichtlich der Hausmeisterkosten unten). Die Umlegung der Quadratmeter, wie sie in der nachgebesserten Abrechnung vorgenommen worden ist, ist zutreffend. Mangels Angabe eines Umlageschlüssels im Mietvertrag ist gem. § 556a Abs. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen ist. Der Kläger hat in der Abrechnung vom 05.10.2010 einheitlich nach einer Gesamtfläche umgelegt, was geboten ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556a Rdn. 57). So die Beklagten hier einwenden, dass die angesetzte Fläche nicht 8.441,20 qm, sondern 8.454,29 qm betrage ist folgendes zu sehen: Das Verhältnis von 89,9 qm zu 8.441,20 qm beträgt 0,01065, das Verhältnis von 91 qm (das wäre die mietvertraglich an sich anzusetzende Fläche, vgl. § 5 Ziff. 6 des Mietvertrages) zu 8.454,29 qm beträgt 0,0107637. Diese minimale Abweichung hält das Gericht für unbeachtlich, eine tatsächliche Ausmessung würde mit aller Wahrscheinlichkeit wiederum einen anderen Wert mit einer ähnlichen Abweichung ergeben (auch, wenn sie die Größe letztlich bestätigt), so dass gegen die klägerseits vorgenommene Umlegung keine Bedenken bestehen. Hinsichtlich der Frage, was tatsächlich umzulegen ist, ist zu sehen, dass der Mietvertrag in § 3 Ziff. 3 grundsätzlich auf die jeweils gültige Betriebskostenverordnung abstellt und die nachfolgende Aufzählung als „insbesondere wie nachfolgend spezifiziert“ beschreiben wird. Demnach ist die Aufzählung der Ziff. 1) bis 16) nicht abschließend, sondern es gilt hier die BetrKV. Zu den einzelnen Positionen: Allgemein Wasser/Kanal (15,36 EUR) Diese Position ist gem. § 2 Ziff. 3 BetrKV umlegbar, inhaltlich sind hiergegen auch keine Einwände erhoben worden. Niederschlagswasser (21,25 EUR) Diese Position ist gem. § 2 Ziff. 3 BetrKV umlegbar, inhaltlich sind hiergegen auch keine Einwände erhoben worden. Heizkosten (1.985,30 EUR): Die Heizkosten ergeben sich aus der T.-Abrechnung vom 19.03.2010 (Bl. 17 d.A.). Die Einwendungen der Beklagten gegen diese greifen nicht durch. So vorgetragen wird, die Abrechnungen anderer Mieter würden, was bei einer Einsicht in deren Unterlagen festgestellt worden sei, Unregelmäßigkeiten aufweisen, ist dieser Vortrag nicht ausreichend substantiiert. Es werden keine diesbezüglichen Unterlagen vorgelegt (unabhängig davon, ob dies überhaupt möglich wäre), welche Unregelmäßigkeiten letztlich tatsächlich überhaupt und in welchem Umfang aufgetreten sind, vermag das Gericht nicht nachzuvollziehen, bzw. zu beurteilen. Dass offensichtlich unzutreffende Ablesungen vorgenommen worden sind, stellt daher eine reine Spekulation dar, die nicht geeignet ist, der Abrechnung entgegen zu treten. So vorgetragen wird, die T.-Abrechnung enthalte unzulässiger Weise Nutzerwechselgebühren für Warmwasserzähler in Höhe von 5.051,49 EUR und Kosten für Energieausweis in Höhe von 38,02 EUR, kann das Gericht den vorliegenden Unterlagen solche nicht entnehmen. Warmwasserkosten (527,21 EUR) Die Warmwasserkosten ergeben sich aus der T.-Abrechnung vom 19.03.2010 (Bl. 17 d.A.) in Form der Nachbesserung vom 05.10.2010 (Bl. 57 d.A.). Die Abrechnung entspricht nunmehr auch den Vorgaben des § 8 HeizkostenVO, da die Warmwasserkosten in einem Umfang von 30% nach Fläche und von 70% nach Verbrauch umgelegt worden sind. Sie sind daher zutreffend ermittelt. Kaltwasserkosten (402,26 EUR) Die Kaltwasserkosten ergeben sich aus der T.-Abrechnung vom 19.03.2010, Einwände hiergegen sind nicht vorgebracht worden. So die Beklagten insgesamt einwenden, dass die tatsächlich angefallenen Kosten geringer wären, bzw. mit den in die Abrechnung eingestellten Beträgen nicht übereinstimmen, ist zu sehen, dass die beigelegten Belege sich auf den Zeitraum 24.03.2007 bis 27.03.2009 beziehen und daher mit den umgelegten Beträgen nicht übereinstimmen können. Dass keine weiteren Abrechnungsbelege, aus deren Hinzuziehung sich erst die für das Abrechnungsjahre ergebenden Beträge ergeben würden, vorliegen oder nicht herausgegeben wurden, etc. ist nicht vorgetragen, so dass allein durch Vorlage der vorstehend genannten Belege inhaltliche Einwendungen gegen die Abrechnung nicht erbracht werden können. Aufzugswartungs- und Notrufkosten (64,95 EUR) Die Kosten sind gem. § 2 Ziff. 7 BetrKV umlegbar (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 132 ff., zur Notruf- Servicebereitschaft AG Wetzlar, Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen: 38 C 1605/05 (38), 38 C 1605/05 m.w.N.). Sie sind ausweislich der vorgelegten Unterlagen sogar geringer umgelegt, als angefallen. Ausweislich des Schreibens vom 27.10.2008 fallen monatlich 269,00 EUR, im Jahr also 3.228,00 EUR für den Bereitschaftsvertrag (Bl. 116 ff. d.A.) an. Ausweislich des Wartungsvertrages vom 01.09.1994 fallen monatlich 350,00 DM, also 178,95 EUR zzgl. MwSt., derzeit also 212,95 EUR monatlich an, im Jahr 2.555,40 EUR, zzgl. des Bereitschaftsvertrages insgesamt also 5.783,40 und damit mehr, als für beide Positionen (insg. 6.098,00 EUR) überhaupt mieterseits umgelegt wurde. Weitere Einwände sind nicht erhoben worden. Aufzug TÜV (20,77 EUR) Dieser Position ist gem. § 2 Ziff. 7 BetrKV umlegbar (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 132 ff.). Inhaltliche Einwände wurden hiergegen nicht erhoben. Versicherungen (286,91 EUR) So die Beklagten hiergegen einwenden, der Betrag sei aus den eingesehenen Unterlagen nicht komplett nachzuvollziehen, stellt das keinen substantiierten Einwand gegen diese Position dar. Es ist nicht erkennbar, was tatsächlich inhaltlich vorgebracht wird, zumal die entsprechenden Belege dem Gericht auch nicht trotz Anforderung vorgelegt wurden. Dieses aber obliegt dem Mieter, der zunächst im Zuge der Belegeinsicht substantiierte Einwände gegen die Kosten vorbringen muss. Hausstromkosten (157,30 EUR) Hiergegen sind keine Einwände erhoben worden. Müllabfuhrgebühren (265,30 EUR) Hiergegen sind keine Einwände erhoben worden. Kabel-TV (88,10 EUR) Hiergegen sind keine Einwände erhoben worden. Hausreinigung (17,54 EUR) Hiergegen sind keine Einwände erhoben worden. Ungezieferbekämpfung (12,66 EUR) Diese Position ist gem. § 2 Ziff. 9 BetrKV umlegbar. So die Beklagten diesbezüglich vortragen, es gebe verschiedene Rechnungen, welche jedoch nicht vorgelegt wurden, und in diesen seien Materialkosten enthalten, welche herauszurechnen seien, ist weder substantiiert vorgetragen worden, wie hoch diese Kosten sind, noch, ob diese die umgelegten Kosten übersteigen. Mangels Kenntnis der den Ausführungen zugrunde liegenden Belege/Rechnungen kann das Gericht den Einwand daher nicht beurteilen. Auch der Hinweis darauf, der Hausmeister übe diese Tätigkeiten aus, ist oberflächlich und unsubstantiiert, zumal sich derartiges aus dem vorgelegten Vertrag nicht ergibt (Bl. 123 d.A.). Brandschutzwartung (16,93 EUR) Die Kosten für die Überprüfung der brandschutztechnischer Einrichtungen sind als "sonstige Betriebskosten" durch den Vermieter umlegbar (BGH, Urteil vom, 14.02.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 123/06– Juris). So die Beklagten einwenden, sie könnten die Kosten in dieser Form nicht nachvollziehen, ist dieses nicht substantiiert. Entsprechende Belege wurden nicht vorgelegt. Hausmeisterlohn (357,40 EUR). Die Hausmeisterkosten können nicht geltend gemacht werden. Zu den umlagefähigen Kosten für den Hausmeister gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Danach sind die Kosten für den Hausmeister, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 27/07– Juris). Bei letzterem geht es um die Entlastung der Verwaltung, etwa durch Verteilung von Rundschreiben oder Abrechnungen, Abmahnung von Mietern, Einkassieren von Mieten u. Ä. oder um die Vertretung der Verwaltung vor Ort, wie bei Wohnungsabnahmen und Erstellung von Abnahmeprotokollen, Annahme und Weiterleitung von Schadensmeldungen, Terminabsprachen mit und Einweisung von Handwerkern, ggf. Abnahme ihrer Arbeiten. Die Hausmeistertätigkeit ist mehr praktisch-technischer Natur als fürsorgend-verwaltender Art (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 184). Der Kläger kann diese Kosten vorliegend nicht geltend machen, weil sie im Rahmen der Abrechnung, bzw. des Prozesses nicht substantiiert dargelegt worden sind. Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können, wenn derart nicht umlagefähige Kosten Teil der Hausmeisterkosten sind (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 27/07 und Beschluss vom 11.09.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 1/07; AG Brandenburg, Urteil vom 07.06.2010, Aktenzeichen: 31 C 210/09; LG Potsdam, WuM 2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49, 50). Die Darlegungs- und Beweislast trifft hierbei den Vermieter (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 185). Diese Darlegungs- und Beweislast erfährt durch die Formulierung "soweit … nicht" (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 II. BV; § 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrKV) keine Änderung. Die Vorschrift bezweckt nicht, dem Wohnraummieter das Risiko von Darlegungsmängeln sowie der Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Umstände aus der Sphäre des Vermieters. Nicht umlagefähige Kosten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Hausmeisters von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzelfall abhängt. Dass vorliegend davon auszugehen ist, dass nicht umlagefähige Kosten Teil der insgesamt anfallenden Kosten des Hausmeisters sind, ergibt sich aus dem Abschnitt „Allgemein anfallende Tätigkeiten“ des Leistungsverzeichnisses des Hausmeistervertrages (Bl. 124 d.A.), dort lit. a). Demnach hat der Hausmeister diejenigen Schäden der Verwaltung zu melden, die er nicht selbst beheben kann, woraus im Umkehrschluss folgt, dass er kleinere Reparaturen selbst vornimmt. Hiermit korrespondiert auch das Vorbringen der Beklagten, dass im Rahmen der Belegeinsicht mehrere Rechnungen aufgefunden wurde, welche sich aus derartigen Reparaturen ergeben. Im Rahmen der Abrechnung geht es zwar nicht um diese Kosten selbst, entscheidend ist hierbei aber der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters für die jeweiligen Arbeiten, der positiv darzulegen ist, die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hausmeister ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 27/07– Juris; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 185 f.). In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat der Kläger von den gesamten Kosten für den Hausmeister keinen Betrag als nicht umlagefähig abgesetzt, demnach durften die Beklagten aufgrund des Leistungsverzeichnisses die Notwendigkeit eines solche Abzuges und dessen ggf. bestehende Unangemessenheit einfach bestreiten, bzw. behaupten (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010, Aktenzeichen: 67 S 241/08 - Juris). Auch die Tatsache, dass die Abrechnung eine Position „Reparaturen“ beinhaltet, die nicht umgelegt wurde (Bl. 16 d.A.) kann nicht zu der Annahme führen, hierbei handele es sich um die herausgerechneten Kosten (für Material oder auch Aufwand). Somit hat der Kläger seine - bestrittene - Forderung nicht hinreichend dargelegt (§ 138 Abs. 1 ZPO). Hierbei kommt es auch nicht darauf an, ob das Bestreiten der Beklagten, bzw. deren Einwände, welches immerhin das Bestehen von Rechnungen beinhaltet, zu denen sich der Kläger hätte äußern können, als insgesamt ausreichend (§ 138 Abs. 2 ZPO) qualifiziert werden kann. Denn die Tatsache, dass die Aufschlüsselung der Kosten bereits Teil der notwendigen Substantiierung des Vermieters bei der Geltendmachung der Hausmeisterkostenn ist, bedeutet letztlich sogar, dass der Mieter dieses wirksam bestreiten kann, ohne überhaupt Einsicht in die Abrechnungsbelege genommen zu haben (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 27/07– Juris). Da die Position Hausmeisterlohn daher nicht geltend gemacht werden kann, was, so man die Positionen „Reparaturen“ nicht als Vorwegabzug nicht umlagefähiger Kosten ansieht, bereits zu einer formellen Fehlerhaftigkeit führt, ist der Betrag in Höhe von 356,12 EUR von der Abrechnung abzuziehen. Insgesamt ergibt sich aus der klägerseits zugrunde gelegten korrigierten Abrechnung ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 2.919,24 EUR, der nach dem vorstehend Erörterten überwiegend zuzusprechen ist, abzüglich jedoch des Betrages in Höhe von 357,40 EUR für den Hausmeisterlohn, so dass noch 2.561,84 EUR zu zahlen sind. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 288 BGB und war ab dem 11.06.2010 zuzusprechen, da nach klägereigenem Vortrag eine Zahlungsfrist bis zum 10.06.2010 gesetzt wurde (Bl. 4 d.A.). Der Kläger trägt vorab die durch seine Säumnis in dem Verhandlungstermin vom 22.09.2010 entstandenen Kosten (§ 344 ZPO). Die übrige Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Ziff. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO und richtet sich nach dem jeweiligen Grad von Obsiegen und Unterliegen der Parteien. Der Kläger unterliegt gem. § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO in Höhe von 435,00 EUR und 122,39, da er die Klage in dieser Höhe in der mündlichen Verhandlung vom 22.09.2010, bzw. durch Schriftsatz vom 05.10.2010 zurück genommen hat. Der Antrag vom 05.10.2010 in Höhe von 2.905,16 EUR stellt eine weitere Teilklagerücknahme gegenüber dem Antrag aus der Klageschrift dar. Die Geltendmachung eines reduzierten Antrages ist als Klagerücknahme auszulegen (dass nur gegen einen Teil des Versäumnisurteils Einspruch eingelegt worden wäre, lässt sich dem eindeutigen Antrag, dass Versäumnisurteil als ganzes aufzuheben, nicht entnehmen), dieser mussten die Beklagten auch nicht zustimmen, da über den Antrag aus der Klageschrift bis zu diesem Zeitpunkt nicht verhandelt worden ist. Der Kläger unterliegt daher insgesamt in Höhe von 914,79 EUR (357,40 EUR + 435,00 EUR + 122,39 EUR) bei einem Gesamtstreitwert von 3.462,55 EUR und somit in Höhe von 26% (die Tatsache, der vorstehend errechnete Betrag zzgl. des Betrages, mit dem der Kläger obsiegt, geringfügig mehr ergibt, als den Gesamtstreitwert, beruht darauf, dass die Reduktion im Zuge der 2. Klagerücknahme den Betrag unterschritt, den er bei vollem Obsiegen mit der 2. Abrechnung erhalten hätte, dieses jedoch nicht entscheidungsrelevant war, da der Abzug den Anspruch wiederum unter den Klageantrag vom 05.10.2010 reduzierte und daher nicht mehr zugesprochen wurde, als beantragt war. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich für den Kläger aus § 709 ZPO, für die Beklagten aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO. Der Kläger begehrt als Vermieter von den Beklagten als Mieter Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung. Zwischen den Parteien besteht seit Dezember 2008 ein Wohnraummietverhältnis (vgl. Mietvertrag Bl. 6 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 18.05.2010 hat der Kläger den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2009 bis 31.12.2009 zukommen lassen, welche einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 3.027,55 EUR ausweist. Mit Schriftsatz vom 05.10.2010 hat der klägerische Prozessvertreter diese teilweise im Hinblick auf die Warmwasserkosten korrigiert auf einen Verbrauch in Höhe von 70% und einer Umlage nach Quadratmetern mit einem Anteil von 30% (Bl. 57 d.A.). Der Kläger hatte zunächst beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 3.462,55 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 435,00 EUR seit dem 01.06.2010 und aus 3.027,55 EUR zu zahlen. In der mündlichen Verhandlung vom 22.09.2010 hat der Kläger die Klage in Höhe von 435,00 EUR zurück genommen, die Beklagten haben der Teilklagerücknahme unter Kostenantragsstellung zugestimmt. Mit Versäumnisurteil vom 22.09.2010 wurde die Klage abgewiesen. Hiergegen hat der Kläger mit Schriftsatz vom 05.20.2010, eingegangen bei Gericht am 05.10.2010, Einspruch eingelegt. Der Kläger beantragt (sinngemäß), das Versäumnisurteil vom 22.09.2010 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 2.905,16 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.06.2010 zu zahlen. Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil vom 22.09.2010 aufrecht zu erhalten. Die Beklagten erheben folgende Einwendungen gegen die (bzw. treffen folgende Feststellungen zu der) Nebenkostenabrechnung (vgl. insb. Bl. 99 ff.): Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Abrechnung teilweise unterschiedliche Quadratmeterflächen aufweise. Die Position Allgemein Wasser/Kanal sei nicht umlagefähig. Die Gesamtwohnfläche betrage auch nicht 8.572,81 qm, sondern 8.573,13 qm. Die beheizte Wohnfläche betrage nicht 8.441,20 qm, sondern 8.454,29 qm. Die Wartungspreise für den Aufzug betrügen 3.239,64 EUR, Befreiungskosten des Notruf-Leitsystems könnten nicht umgelegt werden: Reparaturen der Fa. O. könnten nicht umgelegt werden. In den Rechnungen zur Ungezieferbekämpfung seien Materialkosten enthalten, die Kosten seien nicht zutreffen und fielen unter die Instandhaltung. Die Unterlagen bzgl. der Versicherungen seien nicht nachvollziehbar, ebenso diejenigen der Position Brandschutzwartung. In den Hausmeisterunterlagen seien keine Leistungsnachweise enthalten, die Rechnungen enthielten Materialpauschalen. Soweit der Hausmeister Feststellungen zu Schäden, Verunreinigungen zu treffen und Kontrollgänge vorzunehmen habe, sei dies Aufgabe der Hausverwaltung. Zudem sei der Hausmeister für die Mängelbeseitigung zuständig, die Inspizierung der Dachflächen sei nicht umlagefähig. Die Aufteilung in dem Tätigkeitsbericht für Reinigungsarbeiten sei nicht nachvollziehbar. Der Hausmeister sei offensichtlich nicht nur für die Mieter tätig, sondern es lägen auch Rechnungen für Reparaturarbeiten vor, diese seien während der Arbeitstätigkeit ausgeführt worden (vgl. im Einzelnen Bl. 101 d.A.). Die T.-Abrechnung enthalte unzulässiger Weise Nutzerwechselgebühren für Warmwasserzähler in Höhe von 5.051,49 EUR und Kosten für Energieausweis in Höhe von 38,02 EUR. Weiter sei auch in die Belege anderer Mieter Einsicht genommen worden, wobei u.a. festgestellt worden sei, dass Warmwasserzähler offensichtlich nicht funktionieren würden, Sondermessungen vorgenommen worden seien, teilweise sei kein Verbrauch gemessen worden, insgesamt sei hier wohl keine Ablesung vorgenommen worden (Bl. 102 Mitte d.A.). Ausweislich der Rechnung der Stadtwerke sei lediglich ein Betrag in Höhe von 14.228,46 EUR in Rechnung gestellt worden.