91 C 787/09 (91)

Leitsatz: Der Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB einen Zuschlag für nicht umgelegte Schönheitsreparaturen über die sich aus dem Mietspiegel oder den Vergleichsmieten ergebenden Beträge nicht vornehmen, und zwar unabhängig davon, ob eine Umlegung von Anfang an nicht erfolgt oder wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Mietvertragsklausel fehlgeschlagen ist. Die Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung E... in … H. von zurzeit 383,47 EUR monatlich um 0,36 EUR monatlich auf 383,83 EUR ab dem 01.08.2009 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Beklagte war, soweit sie den klägerischen Anspruch anerkannt hat, zu verurteilen. Im Übrigen war die Klage abzuweisen, da der Klägerin ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete über die in dem Mietspiegel genannten ortsüblichen Beträge hinaus nicht zusteht. Es kann dahinstehen, ob das Erhöhungsbegehren der Klägerin den Anforderungen der §§ 558 ff. BGB entspricht, da die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen zum Teil vorprozessual zugestimmt und bis zu der Höhe der sich aus dem Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Miete den Anspruch anerkannt hat. So die Klägerin einen Erhöhungsanspruch hierüber hinaus geltend macht, beruht dieser auch nach ihrer Ansicht lediglich auf dem für die fehlende Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte erhobenen Zuschlag. Hierzu ist die Klägerin jedoch nicht berechtigt. In Rechtsprechung und Literatur wird zum Teil eine differenzierte Ansicht dazu vertreten, ob bei fehlender Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ein Aufschlag über die sich aus dem Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Mieten zulässig ist. Insoweit wird zwischen den Fällen unterschieden, in denen eine solche vertragliche Regelung gänzlich fehlt, und denjenigen, in denen die entsprechende Klausel nicht wirksam, die Übertragung also fehlgeschlagen ist. Demnach sei der Vermieter bei von Anfang an fehlender Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter grundsätzlich berechtigt, einen weiteren Aufschlag vorzunehmen. Denn nur so könne der tatsächliche Wert der Gegenleistung, die die Mieter vergleichbarer Wohnungen zahlen, festgestellt werden. Der Mietspiegel weise insoweit nur eine Teilleistung aus (OLG Frankfurt, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 21.03.2001, Az. 20 RE-Miet 2/99; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 08.11.1984, Az. 4 W-RE 571/84 - Juris; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Aufl. § 558a Rdn. 51/51 m.w.N.). So jedoch eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beabsichtigt war, jedoch fehlgeschlagen ist, könne der Vermieter keine weitere Erhöhung über die in dem Mietspiegel angesetzten Mieten vornehmen, da er sich insoweit auf die Unwirksamkeit der eigenen Vertragsklausel berufen müsse, was ihm jedoch verwehrt sei (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Aufl. § 558a Rdn. 51 m.w.N.). Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 09.07.2008, Az. VIII ZR 181/07), dessen Ansicht sich das Gericht anschließt, folgt dieser Differenzierung jedoch nicht, sondern sieht einen Zuschlag zu den sich aus dem Mietspiegel erhebenden Beträgen als grundsätzlich nicht mit § 558 BGB vereinbar an, dies unabhängig davon, ob eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ursprünglich beabsichtigt war oder nicht. Denn, so der Bundesgerichtshof, einen solchen Zuschlag würde das Gesetz grundsätzlich nicht vorsehen, er wäre weiterhin mit dem Sinn und Zweck des § 558 BGB nicht vereinbar. Der Vermieter solle lediglich in die Lage versetzt werden, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Diesem würde es entgegen stehen, wenn der Vermieter im Rahmen der Mieterhöhung zudem die nicht abgewälzten Schönheitsreparaturen und somit einen gerade nicht am Markt orientierten, sondern jeweils auf das konkrete Mietverhältnis bezogenen Wert in die Erhöhung einbringen könne. Dieses würde das System der Vergleichsmieten verlassen. Auch die Tatsache, dass der Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ein Entgeltcharakter zukomme, der somit nicht berücksichtigt werde, stehe dem nicht entgegen, da sich aus dieser Leistung keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete für das konkrete Mietverhältnis ableiten ließen. Letztlich komme es grundsätzlich nicht auf fiktive, sondern tatsächliche Marktverhältnisse an, die allein die Anwendung des Mietspiegels bei der Bestimmung des Maßes der Mieterhöhung rechtfertigen würden. Der Bundesgerichtshof sieht daher einen Zuschlag für nicht abgewälzte Schönheitsreparaturen im Rahmen des § 558 BGB grundsätzlich und nicht nur in dem, auch dem dortigen Urteil zugrunde liegenden, Fall, dass eine solche Übertragung fehlgeschlagen ist, als unzulässig an. Dieses ergibt sich auch daraus, dass der Bundesgerichtshof das Argument der fehlenden Berechtigung des Vermieters, sich auf die eigene unwirksame Klausel zu berufen, ausdrücklich nur hilfsweise für den zu entscheidenden Fall aufführt. Maßgeblich sind jedoch die grundsätzlichen Ausführungen zu § 558 BGB, die einen Zuschlag für nicht abgewälzte Schönheitsreparaturen unabhängig davon, ob dies ursprünglich beabsichtigt war oder nicht, ablehnen. Diese Ausführungen gelten daher auch für den hier zu entscheidenden Fall der von Anfang an fehlenden Übertragung auf die Beklagte. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Satz 1 ZPO, wobei die Kosten der Klägerin umfassend aufzuerlegen waren, da das aufgrund des Anerkenntnisses eingetretene teilweise Unterliegen der Beklagten nur geringfügig war. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO. Die Klägerin begehrt als Vermieterin von der Beklagten als Mieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB. Die Klägerin und Vermieterin der Beklagten bat die Beklagten mit Schreiben vom 26.05.2009 zur Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung der Grundmiete von zu diesem Zeitpunkt 367,85 EUR auf 411,31 EUR monatlich. Als Begründung beruft sie sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. dem Mietspiegel für H., B., E., G., S., L., R. und N. aus dem Jahr 2008 (Bl. 13 ff. d.A.). Hierbei setzte sie den Quadratmeterpreis des Mietspiegels in der Kategorie Baualtersklasse vom 01.01.1949 – 31.12.1964 bei der Ausstattungsklasse „mit Bad/Dusche und Sammel-/Etagenheizung“ und einer Größenklasse von 65,00 bis 85,00 qm von 5,10 EUR/qm an. Zudem erfolgte ein Aufschlag in Höhe von 5% für Isolierverglasung, woraus sich ein Quadratmeterpreis von 5,36 EUR ergebe (monatlich 383,83 EUR). Weiterhin begehrt die Klägerin eine Erhöhung des Quadratmeterpreises von 0,78 EUR aufgrund der Tatsache, dass in dem Mietvertrag zwischen den Parteien die Schönheitsreparaturen nicht auf die Beklagte übertragen sind. Die Beklagte hat der Mieterhöhung mit Schreiben vom 13.07.2009 bis zu einem Betrag der Grundmiete in Höhe von 383,47 EUR zugestimmt. Die Klägerin ist der Ansicht, im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB könne zusätzlich zu der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Miethöhe ein weiterer Zuschlag vorgenommen werden, so die Schönheitsreparaturen nicht auf die Mieterin übertragen seien. Dies beruhe darauf, dass die in dem Mietspiegel angegebenen ortsüblichen Mieten von der überwiegenden Zahl der Mietverträge ausgehe, in denen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen seien. So dies nicht gegeben ist, erwachse dem Vermieter aufgrund der zusätzlichen Kosten ein wirtschaftlicher Nachteil, der bei der Erhöhung zu berücksichtigen sei und daher einen Zuschlag zu den in dem Mietspiegel angegebenen Beträgen rechtfertigen würde. Denn tatsächlich seien aus wirtschaftlicher Sicht bei einem derartigen Mietvertrag die genannten Mieten nicht zu erzielen. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung E... in … H. von zurzeit 383,47 EUR monatlich um 27,84 EUR monatlich auf 411,31 EUR ab dem 01.08.2009 zuzustimmen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung der Erhöhung der Grundmiete bis zu einem Betrag in Höhe von 383,83 EUR zugestimmt und den klägerischen Anspruch insoweit anerkannt. Im Übrigen ist sie der Ansicht, dass ein Zuschlag auf die in dem Mietspiegel genannte ortsübliche Miete nicht zulässig sei.