716b C 79/19

Leitsatz: 1. Zwar stellt eine Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.(Rn.27) 2. Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Falle aber grundsätzlich nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zur Erklärung einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung zu begründen.(Rn.27) 3. Es ist nachvollziehbar, dass ein berufsbedingt häufig ortsabwesender Mieter (hier: ein Monteur), der die Wohnung alleine bewohnt, unter Sicherheitsgesichtspunkten ein Interesse an der Untervermietung hat.(Rn.31) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, die Beklagten zu 1) und 2) von vorgerichtlichen anwaltlichen Gebühren in Höhe von 794,92 € freizuhalten. 3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Beschluss Der Streitwert wird auf 6.774,72 € festgesetzt. I. Die zulässige Klage ist nicht begründet, die zulässige Widerklage ist begründet. 1. Die Klägerin hat keinen Räumungsanspruch gegen die Beklagten zu 1) und 2) aus den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Deren Voraussetzungen liegen nicht vor. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 05.10.2018 nicht beendet worden. Ein Kündigungsgrund zugunsten der Klägerin lag nicht vor. a) Ein wichtiger Grund zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 2. Var. BGB ist nicht gegeben. Auf den Kündigungsgrund der unbefugten Überlassung des Mietobjektes an einen Dritten, welche die Rechte der Klägerin als Vermieterin in erheblichem Maße verletzt, kann diese ihre Kündigung nicht stützen. Hierbei kann offen bleiben, ob die Klägerin dem Beklagten zu 2) gegenüber telefonisch eine Zustimmung zu der Untervermietung an die Beklagte zu 3) erteilt hat. Auch wenn eine solche Zustimmung nicht vorgelegen hat, berechtigte das Verhalten der Beklagten zu 1) und 2) die Klägerin nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Die Beklagten zu 1) und 2) haben zwar durch die Untervermietung an die Beklagte zu 3) gegen ihre vertraglichen Pflichten aus § 12 des Mietvertrages verstoßen. Dieser Verstoß reicht hier jedoch für die Annahme eines außerordentlichen und fristlosen Kündigungsgrundes nicht aus, da die Beklagten einen Anspruch gegen die Klägerin auf Zustimmung zur teilweisen Gebrauchsüberlassung gemäß § 553 Abs. 1 BGB hatten. Zwar stellt eine Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urteil vom 02.02.2011, VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065). Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Falle aber grundsätzlich nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zur Erklärung einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung zu begründen (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 - 5 U 375/15, Rn. 22). Dabei kann offen bleiben, ob es in solchen Fällen daran fehlt, dass die unbefugte Untervermietung die Interessen des Vermieters in erheblichen Maße verletzt oder sich die Berufung des Vermieters auf das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB als rechtsmissbräuchlich darstellt, weil er zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung verpflichtet gewesen wäre (im letzteren Sinne BGH, Urteil vom 02.02.2011, a. a. O.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2002, 10 U 105/01, ZMR 2003,177). Zugunsten der Beklagten zu 1) und 2) greift der Gestattungsanspruch des § 553 Abs. 1 BGB. Für sie ist nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Auch haben sie der Klägerin gegenüber die Person des bzw. der Dritten benannt und den Untermietvertrag vom 24.07.2018 vorgelegt. Das für die begehrte Erlaubnis erforderliche Interesse ist hier gegeben. Die von den Beklagten angeführten Gründe für das Untervermietungsbegehren sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen. Dessen Voraussetzungen sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszulegen und nicht zu überspitzen, (vgl. BGH, NZM 2006, 220 = NJW 2006, 1200 Rn. 11). Es braucht insofern kein dringendes Interesse zu sein, ausreichend ist ein vernünftiger Grund (Palandt/Weidenkaff, 78. Auflage 2019, § 553 Rn. 4). Dieser kann auf einer Veränderung der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters beruhen und beurteilt sich nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalles. Hierbei ist auf die Sichtweise des Mieters abzustellen, so dass solche Gründe zu berücksichtigen sind, die die Absicht des Mieters „nachvollziehbar erscheinen lassen“ (MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 553 Rn. 7). Solche Gründe sind hier auf Seiten der Beklagten zu bejahen. Zum einen erscheint es nachvollziehbar, dass der berufsbedingt häufig ortsabwesende Beklagte zu 2), der die Wohnung derzeit alleine bewohnt, unter Sicherheitsgesichtspunkten ein Interesse an der Untervermietung hat. Der Beklagte zu 2) ist als ... bundesweit tätig und in diesem Zusammenhang regelmäßig auf Montage. In dieser Zeit ist die Wohnung unbeaufsichtigt, so dass ein zeitnahes Reagieren im Bedarfsfalle nicht gewährleistet werden kann. Der Klägerin ist insofern zuzustimmen, dass eine vergleichbare Situation auch im Falle einer gewöhnlichen Urlaubsabwesenheit eintritt. Im Gegensatz zu einer Urlaubsabwesenheit, die auf eine gewisse Dauer im Jahr beschränkt ist und für die eine Aufsicht durch Nachbarn etc. ausreichend ist, erscheint eine solche bei häufiger berufsbedingter Abwesenheit, zum Teil auch über mehrere Wochen, als nicht praktikabel. Schließlich dürfte auch der Klägerin daran gelegen sein, dass vor Ort auch bei Abwesenheit des Beklagten zu 2) nach „dem Rechten gesehen“ wird. Zum anderen begründet auch das Anliegen des Beklagten zu 2), nach Auszug seines Bruders weiterhin die Mietzahlungen teilen zu können, plausibel. Unerheblich ist insofern, ob der Beklagte zu 2) tatsächlich in der Lage wäre, auch die gesamte Miete alleine zu bestreiten. Bei Abschluss des Mietvertrages hatten die Beklagten zu 1) und 2) die Miete ursprünglich geteilt, so dass ein Festhalten an nur einer Teilzahlung des Mietzinses ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse darstellt. Das berechtigte Interesse ist auch erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden. Mit Auszug des Beklagten zu 1) aus der streitgegenständlichen Wohnung im Oktober 2017 bewohnte der Beklagte zu 2) diese alleine. Aus den dargestellten Gründen entstand für ihn zu dieser Zeit, und somit nach Abschluss des Mietvertrages, das Bedürfnis, Teile der Wohnung unterzuvermieten. Die Erlaubniserteilung ist der Klägerin schließlich zumutbar im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 2 BGB gewesen. In der Person des Dritten, also der Beklagten zu 3), lag kein wichtiger Grund vor. Ein solcher ist von der Klägerin nicht geltend gemacht worden und hierfür sind auch keine Anhaltspunkte ersichtlich. Der Wohnraum wird durch eine teilweise Untervermietung auch nicht übermäßig belegt. Die Wohnung verfügt über 3 Zimmer und eine Wohnfläche von ca. 60 m². Im Zeitpunkt der Untervermietung an die Beklagte zu 3) hat der Beklagte zu 2) die Wohnung ausschließlich alleine genutzt, was der Klägerin auch bekannt war. Durch die teilweise Mitnutzung durch eine zweite Person wäre eine Überbelegung nicht zu befürchten. Dies gilt insbesondere, zumal die Beklagten zu 1) und 2) die Wohnung ursprünglich zur gemeinsamen Nutzung durch ebenfalls zwei Personen gemietet haben. Hiermit hatte sich die Klägerin einverstanden erklärt. Auch ein sonstiger Grund, aus dem der Klägerin die Erlaubniserteilung nicht zumutbar wäre, ist nicht erkennbar. Insbesondere erfolgt keine Änderung des Vertragszweckes, der in der Gebrauchsüberlassung zu Wohnzwecken bestand. b) Auch der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nicht gegeben. Es bestand kein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch die Beklagten ist nicht gegeben. Zwar haben die Beklagten zu 1) und 2) ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt (s.o.), dies rechtfertigt hier mangels Erheblichkeit aber keine Kündigung des Mietvertrages. Die Frage, ob in einem solchen Fall der Vertragsverletzung dieser ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, ist jeweils anhand einer Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalles zu beurteilen (vgl. BGH, Urteil vom 02.02.2011, VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065, Rn. 20). Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Zustimmung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Hier war im Rahmen der Abwägung zugunsten der Beklagten insbesondere zu berücksichtigen, dass diese einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gegenüber der Klägerin hatten (s.o.). Zudem wusste die Klägerin, dass der Beklagte zu 1) im Zeitpunkt der geplanten Untervermietung bereits seit geraumer Zeit aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen war und diese nur noch von dem Beklagten zu 2) bewohnt wurde. Auch haben die Beklagten gegenüber der Klägerin die beabsichtigte Untervermietung mitgeteilt, was sich zum einen aus der glaubhaften Aussage des Beklagten zu 2) und zum anderen aus der Vorlage des Untermietvertrages gerade durch die Klägerin (Anlage K3) ergibt. Nach dem Gesamteindruck des Beklagten zu 2) in der mündlichen Verhandlung kam es diesem auch gerade nicht darauf an, eine Untervermietung ohne Einbeziehung der Klägerin als Vermieterin vorzunehmen. Hierfür spricht insbesondere die Tatsache, dass die vorherige Untervermietung durch die Beklagten nach der Abmahnung vom 16.01.2018 beendet wurde und die Klägerin für eine intendierte neuerliche Untervermietung vorab um ihre Zustimmung gebeten wurde. Ein Abwarten der Beklagten bis zum Ende eines etwaigen Rechtsstreits zur Ersetzung der zu Unrecht verweigerten Untervermietungserlaubnis war diesen nicht zumutbar, so dass sie sich in einer gewissen „Zwangslage“ befanden (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 02.02.2011, VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065, Rn. 22). 2. Die Widerklage ist begründet. Die Beklagten haben einen Anspruch gegen die Klägerin auf Freihaltung von vorgerichtlichen anwaltlichen Gebühren in Höhe von 794,92 € aus § 280 Abs. 1 BGB. Durch die ausgesprochene unwirksame Kündigung hat die Klägerin gegen ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis verstoßen und bei den Beklagten einen zum Ersatz verpflichtenden Schaden in Höhe der entstandenen Rechtsanwaltsgebühren hervorgerufen. II. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über den darauf entfallenen Teil der Kosten gemäß § 91a ZPO auf der Grundlage des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Diese Entscheidung fällt zulasten der Klägerin aus, da sie, wie aus den obigen Entscheidungsgründen folgt, unterlegen gewesen wäre. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 7, 711 ZPO. Der Streitwert ergibt sich aus der Jahres-Nettokaltmiete (12 x 564,56 €). Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe einer von ihr vermieteten Wohnung. Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung X Straße in Hamburg, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad/WC, Abstellkammer, Balkon und Kellerraum. Die Wohnfläche beträgt ca. 60 m². Mit Mietvertrag vom 08.03. bzw. 28.03.2011 haben die Beklagten zu 1) und 2), die Brüder sind, die streitgegenständliche Wohnung von der Klägerin gemietet. Gemäß § 12 des Mietvertrages ist der Mieter zur Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt. Das Mietverhältnis begann zum 15.03.2011. Die derzeitige monatliche Nettomiete beläuft sich auf 564,56 €. Im Oktober 2017 zog der Beklagte zu 1) aus der Wohnung aus und mit seiner Lebensgefährtin zusammen. Von dem Auszug wurde die Klägerin in Kenntnis gesetzt und um Entlassung des Beklagten zu 1) aus dem Mietvertrag gebeten. Eine Entlassung aus dem Mietvertrag erfolgte nicht. Im Folgenden wurde die Wohnung teilweise untervermietet. Mit Schreiben vom 16.01.2018 forderte die Klägerin die Beklagten zu 1) und 2) auf, die Untervermietung einzustellen. Der damalige Untermieter zog daraufhin aus. Mit Untermietvertrag vom 24.07.2018 vermietete der Beklagte zu 2) einen Teil der Wohnung an die Beklagte zu 3). Mit Schreiben vom 14.08.2018 forderte die Klägerin die Beklagten zu 1) und 2) unter Fristsetzung auf, die Untervermietung zu beenden. Mit Schreiben vom 28.08.2018 machte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten gegenüber der Klägerin geltend, es bestehe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung und forderte diese zu einer Genehmigung der Gebrauchsüberlassung bis zum 07.09.2018 auf. Unter dem 25.09.2018 teilte die Klägerin mit, dass keine Genehmigung zur teilweisen Gebrauchsüberlassung erteilt werde. Mit Schreiben vom 05.10.2018 sprach die Klägerin gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) die fristlose, vorsorglich auch die fristgemäße Kündigung wegen Verstoßes gegen das Verbot der Untervermietung aus. Unter dem selben Tag informierte die Klägerin die Beklagte zu 3) über die ausgesprochene Kündigung und forderte diese zur Räumung auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.11.2018 widersprachen die Beklagten den ausgesprochenen Kündigungen. Im April 2019 zog die Beklagte zu 3) aus der streitgegenständlichen Wohnung aus. Seitdem wird diese ausschließlich von dem Beklagten zu 2) bewohnt. Die Klägerin behauptet, die Beklagten zu 1) und 2) hätten ihr nicht mitgeteilt, dass eine Untervermietung beabsichtigt sei und einer der Brüder ausziehen wolle, die Untervermietung sei ohne ihre Zustimmung erfolgt. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse sei nicht dargetan und das geltend gemachte Sicherungsinteresse sei falsch und vorgeschoben, schließlich unterscheide sich die berufsbedingte Abwesenheit des Beklagten zu 2) nicht von einer gelegentlichen Urlaubsabwesenheit. Auch sei kein Platz für einen dritten Mitbewohner. Die Klägerin meint, es liege eine unbefugte und vorsätzlich vertragswidrige Gebrauchsüberlassung an Dritte vor, die trotz zwei Abmahnungen nicht unterlassen worden sei und deswegen eine Kündigung rechtfertige. Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die streitgegenständliche Wohnung geräumt an sie herauszugeben sowie die Beklagten zu 1) und 2) zu verurteilen, außergerichtliche Rechtsanwaltskosten an sie zu zahlen. In der mündlichen Verhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit in Bezug auf die Beklagte zu 3) übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Klägerin beantragt nunmehr, 1. die Beklagten zu 1) und 2) zu verurteilen, die Wohnung X Straße in Hamburg, ..., zu räumen und an sie herauszugeben, 2. die Beklagten zu 1) und 2) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, die Klägerin habe dem Beklagten zu 2) telefonisch die Zustimmung zur Untervermietung erteilt, bevor die Untermietung an die Beklagte zu 3) erfolgt sei. Der Beklagte zu 2) sei als ... bundesweit tätig und häufig auf Montage, wofür er teilweise auch mehrere Wochen unterwegs sei. Die Beklagten meinen, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB an einer teilweisen Untervermietung zu haben, seitdem der Beklagte zu 1) aus der Wohnung ausgezogen sei. Zum einen sei die Miete für den Beklagten zu 2) alleine zu teuer, zum anderen machten Sicherheitsaspekte im Zusammenhang mit der häufigen Ortsabwesenheit des Beklagten zu 2) eine Untervermietung erforderlich. Aufgrund des berechtigten Interesses sei die zweite Abmahnung irrelevant. Widerklagend begehren die Beklagten die Freihaltung von vorgerichtlichen Anwaltsgebühren für den Widerspruch gegen die nach ihrer Auffassung unwirksame Kündigung. Widerklagend beantragen die Beklagten, die Widerbeklagte zu verurteilen, die Widerkläger von vorgerichtlichen anwaltlichen Gebühren in Höhe von 794,92 € freizuhalten. Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.