713 C 249/18

Leitsatz: 1. Wer im Wege der Leihe von den Eltern eine Wohnung zur Verfügung gestellt bekommt, kann sich bei Veräußerung/Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht auf § 566 BGB berufen.(Rn.19) 2. Auf einen Prozessvergleich nach Veräußerung mit der Mutter, kann der Nutzer keine Rechte gegenüber dem Rechtsnachfolger im Eigentum geltend machen.(Rn.19) Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Haus, 4. Stock links, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Kellerraum Nr. 20, sowie Stellplatz 64 geräumt an den Kläger herauszugeben. Die Klage im Übrigen und die Widerklage werden abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Das Urteil ist in der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5000 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.7.2019 gewährt. Die Klage ist im Wesentlichen begründet, die Widerklage unbegründet. Der Kläger hat den Herausgabeanspruch aus § 985 BGB. Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung, der Beklagte Besitzer, jedoch ohne Besitzrecht gegenüber dem Kläger. In einen Mietvertrag ist der Kläger mit dem Erwerb der Wohnung nicht gemäß § 566 BGB eingetreten. Der Beklagte kann nicht beweisen, dass zwischen ihm und seinen Eltern als früheren Eigentümern der Wohnung ein Mietvertrag bestand. Die Mutter des Beklagten hat berechtigterweise das Zeugnis verweigert. Urkundenbeweis wurde nicht angetreten. Dazu hätte es entweder der Vorlage der Urkunde im Original bedurft, aber offenbar ist der Beklagte nicht im Besitz der Urkunde. Oder es hätte, worauf das Gericht hingewiesen hat, glaubhaft gemacht werden müssen, dass die Mutter des Beklagten im Besitz der Originalurkunde ist. Das ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht geschehen. Es drängt sich auch nach dem Inhalt der Beiakte nicht auf, dass die Zeugin die Originalurkunde im Besitz habe. In dem früheren Verfahren vor dem Landgericht wurde sie jedenfalls auch nicht vorgelegt. Selbst wenn sie vorgelegt würde, würde das nur den Beweis dafür erbringen, dass die Erklärungen damals von den Vertragsparteien so abgegeben worden. Von dem wirklichen Abschluss eines Mietvertrages, wäre das Gericht gleichwohl nicht überzeugt. Denn der Beklagte bestritt in dem Vorprozess vehement den Abschluss eines Mietvertrages und wandte als mögliche Erklärung ein, die Vertragsurkunde sei zur Vorlage bei Sozialleistungsträgern erstellt worden, in Wahrheit sei ein lebenslanges unentgeltliches Nutzungsrecht vereinbart worden. Dazu passt es, dass unstreitig über Jahrzehnte der Beklagte weder Miete zahlte noch seine Eltern daraus eine Konsequenz in Form einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gezogen hatten. Ziffer 1 des zwischen dem Beklagten und seiner Mutter geschlossenen Prozessvergleichs hilft ihm nicht, denn zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses war seine Mutter nicht mehr Eigentümerin der Wohnung. Diese schuldrechtliche Abrede wirkt deswegen nicht gegen den Kläger. Desgleichen nicht ein mit dem Vater vereinbartes schuldrechtliches (nicht im Grundbuch eingetragenes) Wohnrecht. Auf eine Leihe kommt es ebenfalls nicht an, denn in ein solches Rechtsverhältnis tritt der Erwerber nicht gemäß § 566 BGB ein. Diese Vorschrift schützt nur den Mieter, weil er die Nutzung entgeltlich erlangt. Ferner enthält § 3 des notariellen Kaufvertrags zwischen dem Kläger und der Mutter des Beklagten keine Vereinbarung eines Besitzrechts zugunsten des Beklagten. Dort ist geregelt, dass es allein Sache des Käufers ist, sich mit dem Beklagten auseinanderzusetzen, auch im Hinblick auf die Frage, ob ein Mietverhältnis jemals begründet wurde oder ein begründetes Mietverhältnis noch besteht. Mit der bestehenden Unsicherheit der Rechtslage wurde das Grundstück verkauft, eine neue Rechtsposition zugunsten des Beklagten sollte aber nicht begründet werden. Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hat der Kläger nicht. Ein originärer Schadensersatzanspruch (§ 992 BGB) ist nicht erkennbar. Es ist nicht dargelegt, dass der Klägervertreter nach Eintritt des Verzugs (§ 990 II BGB) mandatiert worden wäre. Die Widerklage ist unbegründet. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Rückzahlung doppelt geleisteter „Miete“ für Mai 2018 aus § 812 I BGB. Die Aufrechnung des Klägers mit dem Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten greift zwar nicht durch (s.o.). Der Kläger behält die Zahlung gleichwohl mit Rechtsgrund. Der Anspruch des Klägers auf Herausgabe gezogener Nutzungen jedenfalls nach Bereicherungsrecht (§ 988 BGB) seit Februar 2018 übersteigt den monatlichen gezahlten Betrag von 255,65 € erheblich. Der Wert des Erlangten (§ 818 I BGB) bestimmt sich nach der ortsüblichen Miete der Wohnung. Diese beträgt nach dem Mietenspiegel 2017 für das Rasterfeld M 2 (Baujahr 1996; 47 qm; normale Wohnlage, vgl. Anlage B6) ab 7,78 €/qm, d.h. für 47 qm mindestens 365 € netto kalt pro Monat zuzüglich Stellplatz zuzüglich Nebenkosten. Gemäß § 721 ZPO gewährt das Gericht dem Beklagten eine Räumungsfrist von 6 Monaten. Dafür ist maßgeblich, dass der Beklagte schwerbehindert ist und bis zur Vernehmung seiner Mutter möglicherweise davon ausgehen durfte, sein Beweisangebot für das Bestehen des Mietvertrages habe Erfolg. Es kann nämlich auch sein, dass der Beklagte nicht in diesem, sondern in dem früheren Prozess gegen seine Mutter unrichtig vortrug. Zum anderen erwarb der Kläger sehenden Auges die Wohnung in Kenntnis der rechtlichen Streitigkeiten (§ 3 des notariellen Kaufvertrags) und zu einem günstigen Preis. Die Gewährung der Räumungsfrist erfolgt aber in der Erwartung, dass der Beklagte ab Februar 2019 laufend angemessene Nutzungsherausgabe (§ 987 I BGB) in Höhe von monatlich 700 € an den Kläger leistet. Weitergehende Ansprüche des Klägers sind davon unberührt. Kommt der Beklagte der Zahlung nicht nach, kann die Klägerin die Abkürzung der Räumungsfrist beantragen. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen im Übrigen aus §§ 92 II Nr. 1, 709 ZPO. Der Streitwert beträgt 3067,80 € (§ 41 I GKG). Der Beklagte bewohnt die im Tenor bezeichnete Wohnung. Sie stand ursprünglich im Eigentum der Eltern des Beklagten, E. und B. S. B. S. verstarb und wurde von E. S. beerbt. Der Beklagte führte gegen seine Mutter als Alleinerbin vor dem Landgericht Hamburg einen Erbschaftsprozess. In jenem Verfahren legte die Mutter die Kopie eines Mietvertrages zwischen dem Beklagten und seinen Eltern vor, wonach eine Gesamtmiete von 500 DM pro Monat vereinbart waren (Anlage K1). Zwischen den Parteien jenes Rechtsstreits war der Bestand eines Mietvertrags streitig. Der Rechtsstreit endigte durch Vergleich vor dem Landgericht Hamburg vom 23.4.2018, in dem es in Ziffer 1 heißt, die Parteien seien sich darüber einig, dass zwischen ihnen über die Wohnung im Jahre 1997 ein Mietvertrag geschlossen worden sei. Zuvor hatte die Mutter die Wohnung allerdings bereits an den Kläger übereignet, der am 22.1.2018 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden war. Der Kläger verlangt nun Herausgabe der Wohnung, zuvörderst gestützt auf sein Eigentum, hilfsweise auf Mietrecht nach erklärter außerordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Beklagte beruft sich auf ein Besitzrecht aus Mietvertrag und fordert im Wege der Widerklage eine versehentlich doppelt geleistete Mietzahlung für Mai 2018 in Höhe von 255,65 € zurück. Gegen diesen Anspruch hat der Kläger die Aufrechnung eines Anspruchs auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erklärt und den ursprünglich gestellten Klagantrag zu 2) insoweit zurückgenommen. Der Kläger beantragt zuletzt, den Beklagten zu verurteilen, 1. die Wohnung im Haus, 4. Stock links, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Kellerraum Nr. 20 sowie Stellplatz 64 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben, 2. an den Kläger 236,89 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend beantragt der Beklagte, den Kläger zu verurteilen, an ihn 255,65 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.6.2018 zu zahlen. Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen. Der Beklagte behauptet, eigentlich hätten seine Eltern ihm ein unentgeltliches Wohnrecht einräumen wollen. Jedenfalls habe er mit ihnen einen Mietvertrag wie Anlage K1 abgeschlossen. Für die Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Mutter des Beklagten als Zeugin. Auf das Sitzungsprotokoll vom 21.1.2019 wird Bezug genommen. Die Akte des Rechtsstreits zwischen dem Beklagten und seiner Mutter vor dem Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 335 O 92/17) hat das Gericht beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.