539 C 26/19

Leitsatz: 1. Eine Entlastung eines ausgeschiedenen Verwalters ist - entgegen BGH, Beschluss vom 25. September 2003 - V ZB 40/03, ZMR 2003, 942 - ordnungswidrig. Auch eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat nichts zu verschenken. Wenn ein WEG-Verwalter Wert auf eine Entlastung legt, mag er sich diesen Anspruch in den Verwaltervertrag schreiben. Anders ist es beim noch aktiven Verwalter (vgl. BGH ZMR 2003, 950 ff.).(Rn.79) 2. Durch die Formulierung „derzeit 15 Stück“ ist die Zahl der einzubauenden Rauchwarnmelder zu unbestimmt, es wird eine neue Unklarheit geschaffen. Hier hätte stehen müssen „15 Stück“ oder eine andere Stückzahl. Durch das Zusatzwort „derzeit“ wird für den Leser nicht klar, ob diese Stückzahl geändert werden soll und wer dies tun dürfte. Die Eigentümerversammlung dürfte diese Entscheidung nämlich nicht auf einen Dritten (Verwalter oder Dienstleister) delegieren (vergleiche ebenfalls LG Hamburg, Urteil vom 2. März 2011 - 318 S 193/10, ZMR 2011, 387, Rn. 70 bei Juris).(Rn.108) 1. Von den angefochtenen auf der Eigentümerversammlung vom 17.09.2019 gefassten Beschlüsse werden folgende für ungültig erklärt: TOP 6 Entlastung der Verwaltung, lautend: „Die Verwaltung wird für alle Tätigkeiten bis einschließlich 31.12.2018 entlastet.“ TOP 7 Vorgehen gegen P Immobilien, lautend: „Es wird beschlossen, dass nicht mehr gegen die Firma P Immobilien rechtlich vorgegangen werden soll. Die Jahresabrechnung bis 2015 sollen nicht mehr neu erstellt werden und die Bücher 2013 bis 2016 nicht geprüft werden.“ TOP 8 Abrechnungsergebnis und Hausgeldkonten bis 2013, bis 2016, lautend: „Es wird beschlossen, dass die Salden der Hausgeldkonten bis Ende 2016, wie sie von Fa. P Immobilien ermittelt wurden, bis 30.11.2019 von den Eigentümern auszugleichen sind und Guthaben ausgekehrt werden (Fälligkeit). Die Jahresabrechnung 2015 wird nicht beschlossen.“ TOP 13 Rauchwarnmelder, lautend: „Mit der Fa. I soll ein Mietvertrag für Rauchwarnmelder ab 19.10.2020 für jährlich 7,08 € pro Stück (derzeit 15 Stück) und jährlicher Funktionsprüfung für 4,12 € pro Stück bei Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen werden.“ TOP 14 Sanierung Fassade/WDVS und Tiefgarage, lautend: „Der Ingenieur H soll nach den heute besprochenen und für alle vorliegenden Angeboten vom 17.09.2019 (4169 und 4170) beauftragt werden, Analyse und Planung für die Fassade und die Tiefgarage zu stellen zum Preis von rund 5.300,00 €, aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen.“ 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 11,5 %, die Beklagten 88,5%. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet. Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Die Klage ist form- und fristgerecht unter Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses bei Gericht eingegangen. Im Einzelnen: TOP 6 Der Beschluss über die Entlastung des Ex-Verwalters entsprach hier nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb er für ungültig zu erklären ist. Während es im Verfahren 539 C 23/18 bei der Entlastung zum dortigen TOP 9 um den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung damals noch amtierenden - wenn auch personenidentischen - Verwalter ging, bezieht sich der hier angefochtene Beschluss zu TOP 6 vom 17.09.2019 auf den Ex-Verwalter, die Fa. P Immobilien. Diese war lediglich in der Zeit zwischen dem 01.01.2017 und 31.12.2018 in der Anlage WEG-Verwalter. Bereits in der Entlastung wird eine Art Verzichtsvertrag/Erlassvertrag i. S. d. § 397 Abs. 2 BGB gesehen. Gegenüber dem aktiven Verwalter wird die Entlastung – auch wenn vertraglich nicht geschuldet – als eine Art Vertrauensbeweis für künftiges Zusammenarbeiten gesehen. Deshalb wurde im Vorprozess (vgl. Anlage K2, Bl. 28 d. A.) auch der Entlastungsbeschluss für 2017 nicht für ungültig erklärt. Im vorliegenden Fall ist es beim Beschluss zu TOP 6 anders gelagert. Selbst der BGH – der grundsätzlich die Entlastung eines Ex-Verwalters als noch mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung in Einklang stehend ansieht - hat festgestellt: Auch ein Eigentümerbeschluss mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den ausgeschiedenen Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht auf die hier noch möglichen Ansprüche zu verzichten. (BGH ZMR 2003, 942) Mögliche Ersatzansprüche kommen hier in Betracht, wenn die Vorverwalterin die in Anlage K3 erwähnten Mietezahlungen ganz oder teilweise erhalten haben sollte und sie nicht an die Klägerin weiterreichte. Im vorliegenden Fall kann zu Gunsten der Beklagten unterstellt werden, dass der Entlastungsbeschluss sich ausschließlich auf das Wirtschaftsjahr 2018 bezog und die Rüge, dass das Urteil vom 20.02.2019 nicht zum Anlass für eine neue Beschlussfassung genommen worden sei, fehl geht, weil es hier um einen früheren Sachverhalt aus der Zeit deutlich vor dem Tag der Urteilsverkündung geht. Das Gericht hält jedoch generell eine Entlastung eines ausgeschiedenen Verwalters – entgegen BGH, ZMR 2003, 942 – für ordnungswidrig. Auch eine GdWE hat nichts zu verschenken. Wenn ein WEG-Verwalter Wert auf eine Entlastung legt, mag er sich diesen Anspruch in den Verwaltervertrag schreiben. Anders ist es beim noch aktiven Verwalter (vgl. BGH ZMR 2003, 950 ff.). TOP 7 Zutreffend rügt die Klägerin hier, dass der Fa. P Immobilien als Vorverwalter ein „Freibrief“ ausgestellt wird. Wenn die Gemeinschaft die nicht näher bezeichneten, völlig diffusen Ansprüche gegen die Fa. P Immobilien nicht verfolgen wollte, hätte sie die Möglichkeit gehabt, die Ansprüche einfach verjähren zu lassen oder den Beschlussantrag ohne das „nicht“ zu formulieren und einen Negativbeschluss zu fassen. Wenn es obendrein im Beschlusstext heißt, dass die „Jahresabrechnung bis 2015“ nicht mehr neu erstellt werden soll, bleibt tatsächlich unklar, für wie weit zurück dies gelten soll. Es ist jedenfalls nicht zwingend, dass wie bei der Buchhaltung das Jahr 2013 gemeint gewesen ist. Beschlüsse sind nach Grundbuchgrundsätzen auszulegen und müssen für jeden Dritten (auch einen neuen Eigentümer) aus sich heraus verständlich sein. Wie soll der im Schriftsatz vom 02.12.2019 erwähnte C. W. als Rechtsnachfolger nach A. R. erkennen, was hier tatsächlich gewollt war. Der Beschluss kann auch nicht teilweise aufrechterhalten werden. Selbst wenn es nach den Erfahrungen der Klägerin mit der Fa. P Immobilien (vgl. Anlage K3) nicht gerade zu einer Kooperation kommen wird, kann doch erst nach Prüfung der Buchhaltung entschieden werden, ob und welche Forderungen in Betracht kommen. Dass hier Einiges im Argen liegt, ergibt sich selbst nach den Ausführungen der Beklagten aus der Anlage B2 (Klagentwurf vom 29.08.2019). TOP 8 Dieser Beschluss ist zumindest für ungültig zu erklären, mit hoher Wahrscheinlichkeit ist er sogar nichtig. Die Frage kann hier sogar offen bleiben, da beide Anträge denselben Streitgegenstand betreffen (vgl. etwa LG Berlin ZMR 2017, 707). Schon unter dem Gesichtspunkt der Unbestimmtheit (vgl. Riecke, der Bestimmtheitsgrundsatz im Wohnungseigentum ZMR 2018, 173 bis 180) ist der Beschluss erfolgreich angreifbar. Für einen objektiven Dritten ist völlig unklar, was „Salden der Hausgeldkonten bis Ende 2016 wie sie von der P Immobilien ermittelt wurden“ sein sollen. Außerdem stellt der Beschluss keine Aufforderung zur Zahlung offener Hausgelder dar, sondern versucht – ohne Beschlusskompetenz – konstitutiv Zahlungspflichten und Zahlungsansprüche zu begründen und zum Teil auch noch fällig zu stellen. Die völlige Unbestimmtheit wird durch den Schlusssatz herbeigeführt, wonach die Abrechnung 2015 nicht beschlossen wird. Jetzt weiß der objektive Dritte überhaupt nicht mehr, was hier eigentlich Beschlussgegenstand sein soll. Auch die Überschrift zu TOP 8 ist wenig hilfreich, wenn es dort schon eher perplex heißt „Abrechnungsergebnis und Hausgeldkonten bis 2013 bis 2016“. Etwas mehr Sorgfalt wäre hier schon angebracht gewesen. Wenn der Beschluss lediglich deklaratorisch ohne Regelungsgehalt wiedergeben wollte, dass hier offene Hausgelder zu zahlen seien, dann ist auch dies kein ordnungsmäßiger Beschlussinhalt. Soweit der BGH (ZMR 2017, 256) rein deklaratorische Beschlüsse im Einzelfall für unbedenklich gehalten hat, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen, dann ist dies schon bedenklich. Aber selbst diese Voraussetzungen erfüllt der Beschluss hier nicht. Zutreffend ist die Auffassung des LG München I (ZMR 2017, 928), wonach sich der deklaratorische Inhalt aus dem Beschluss oder seiner Auslegung eindeutig ergeben müsse. Davon kann hier wirklich nicht die Rede sein. Wie unsinnig deklaratorische Beschlüsse sind, zeigt auch der Fall des AG München (ZMR 2019, 158), bei dem die Gemeinschaft beschloss, sich künftig an die Gemeinschaftsordnung zu halten. Nicht gefolgt werden kann der Auffassung des LG Düsseldorf (Urteil vom 22.01.2020, 25 S 119/18), wonach rein deklaratorische Beschlüsse nicht überflüssig seien und ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könnten (anderer Ansicht und zutreffend LG Karlsruhe, Urteil vom 03.02.2009, 11 S 12/07 und AG Wuppertal ZMR 2020, 248.) Es wird aus dem Beschlussinhalt auch nicht deutlich, ob es hier um Abrechnungsspitzen oder offene Hausgeldforderungen (Vorschüsse nach Wirtschaftsplan) gehen soll. TOP 10 Dieser Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Entgegen der Ansicht der Klägerin geht es hier nicht um einen Beschluss über die Erneuerung von Klingel- und Briefkastenanlage sowie eventuell der Tür (natürlich: der Hauseingangstür), sondern lediglich um die Einholung von Angeboten. Dies entspricht im Übrigen auch der Vorstellung der Klägerin, die ansonsten – wenn es für sie günstig ist – gerne auf die Drei-Angebote-Rechtsprechung (so umstritten sie ist) zurückgreift. TOP 11 Dieser Negativbeschluss entspricht aus mehreren Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wäre der Beschluss – wie im Beschlussantrag formuliert – positiv gefasst worden, hätte er, wenn er nicht schon wegen Unbestimmtheit nichtig ist, auf erste Anfechtung für ungültig erklärt werden müssen (vgl. instruktiv LG Bremen ZMR 2017, 83). Danach muss ein Beschluss inhaltlich bestimmt sein und mehr als nur eine durchführbare Regelung erkennen lassen. Hier bleibt im Beschluss völlig unklar, was unter „Sanierung“ verstanden werden soll. Soll der Estrich komplett rausgeschlagen und neuer Estrich angebracht werden oder – möglicherweise nicht fachgerecht – nur eine Teilinstandsetzung erfolgen? Im Übrigen hat das AG Hamburg-Blankenese (ZMR 2017, 194 ff.) bereits entschieden, dass die Bezeichnung „notwendige Sanierungsarbeiten“ nicht eindeutig ist und möglicherweise sogar zur Beschlussnichtigkeit führen kann. Der Duden nennt in einer Bedeutungsübersicht zum Begriff „Sanierung“ unter anderem die Begriffe Renovierung, Modernisierung, Umbau, Abriss und Neubau. Den Begriff „sanieren“ synonym seien sollen unter anderem „anders gestalten, ausbessern, erneuern, grundüberholen, instandsetzen, modernisieren, neu herrichten, renovieren, umbauen und wiederherstellen“. Kann Sanierung also letztlich alles meinen, sollte jedem klar sein, dass auch dieses Wort streng zu meiden sind und man sich bei der Beschlussfassung auf Eigentümerversammlungen schlicht der jeweiligen richtigen gesetzlichen Begriffe zu bedienen hat. Dies bedeutet: Ab sofort wird nicht mehr saniert, wenn Eigentümer etwas bloß erhalten, also Instand halten oder instand setzen wollen (so zutreffend Elzer BVI –Magazin 2/2016). TOP 12 Auch hier geht es nicht um die Erneuerung der Balkontüren in der Wohnung der Klägerin, sondern lediglich um die Angebotseinholung. Das ankündigungswidrig auch noch Angebote für zwei Fenster in der Wohnung F eingeholt werden sollen, ist unschädlich. Insoweit fehlt der Klägerin möglicherweise sogar das Rechtsschutzinteresse an einer Beschlussanfechtung. Das Ganze ist kostenfrei für alle Beteiligten und macht nur dem Verwalter mehr Arbeit. Wenn man die Anfechtung für zulässig ansieht, ist sie jedenfalls treuwidrig. TOP 13 Zur Thematik der Rauchwarnmelder kann in erster Linie verwiesen werden auf LG Hamburg ZMR 2011, 387. Ein solcher Beschluss über den Einbau neuer Rauchwarnmelder muss die Finanzierung klären und den zu beauftragenden Handwerker/Dienstleister benennen. In Randnummer 70, letzter Satz (bei juris) heißt es: Unabhängig davon entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Finanzierung für eine derartige Maßnahme nicht im Beschluss zu klären. Ergänzend wird zur Rauchwarnmelderproblematik noch verwiesen auf AG Hamburg St.-Georg ZMR 2018, 375. Soweit die Klägerin darauf abhebt, dass die alten Melder noch hätten weiter verwendet werden können, ist der Vortrag zum einen nicht einlassungsfähig, da der Einbauzeitpunkt der Melder nicht mitgeteilt wurde und zum anderen ergibt sich aus dem Angebot der Fa. Ista (Anlage B4, Bl. 75 d. A.), dass die alten Melder nur noch bis 19.10.2020 Verwendung finden dürfen. Außerdem fehlt es unter dem Gesichtspunkt der Bestimmtheit in dem Beschluss an einer hinreichend präzisen Bezugnahme auf das vorgelegte Angebot der Fa. I. Wie soll ein Außenstehender Dritter erkennen, dass hier das als Anlage B4 vorgelegte Angebot gemeint war. Ebenfalls unbestimmt ist die Zahl der einzubauenden Rauchwarnmelder. Durch die Formulierung „derzeit 15 Stück“ wird eine neue Unklarheit geschaffen. Hier hätte stehen müssen „15 Stück“ oder eine andere Stückzahl. Durch das Zusatzwort „derzeit“ wird für den Leser nicht klar, ob diese Stückzahl geändert werden soll und wer dies tun dürfte. Die Eigentümerversammlung dürfte diese Entscheidung nämlich nicht auf einen Dritten (Verwalter oder Dienstleister) delegieren (vgl. ebenfalls LG Hamburg ZMR 2011, 387, Rn. 70 bei Juris). TOP 14 Dieser Beschluss ist zumindest für ungültig zu erklären. Wegen des unklaren Begriffs der „Sanierung“ wird auf die Aufführungen zu TOP 11 oben verwiesen. Soweit ein Preis von „rund 5.300,00 €“ genannt ist, fehlt es ebenfalls an der Bestimmtheit des Beschlusses. Die Gemeinschaft hätte auch „ca. ungefähr“ oder Ähnliches beschließen können, alles wäre gleich ungenau. Es fehlt hier an einer klaren Deckelung der Kosten und an einer Aufsplittung des Betrages auf die zwei Angebote 4169 und 4170. Ergänzend wird zu Circa-Preisen verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese ZMR 2018, 266, Leitsatz 2 bei juris sowie zur Formulierung „max. circa…. €“ auf AG Hamburg-Blankenese ZMR 2015, 629, Rn. 16 bei juris. Ebenso entschied das LG Hamburg ZMR 2016, 307, in zweiter Instanz. Das LG München I, ZMR 2008, 488, Rz. 37 bei juris schreibt: „Angesichts einer bloßen Circa-Angabe der Kosten, die sich erst …. ermitteln lässt, ist nicht klar, in welcher Höhe tatsächlich eine Sonderumlage erhoben wird…..“ Im Übrigen ergibt sich aus dem Beschluss nicht, dass die beiden Angebote 4169 und 4170 jeweils unter 3.000,00 € liegen, falls man der Drei-Angebote-Rechtsprechung trotz Kritik weiter folgen will. Darüber hinaus hatte die Klägerin, wie sich aus dem Beschlusstext selber ergibt, keine Chance – ausgenommen sie wäre zur Eigentümerversammlung gekommen – die beiden Angebote vom 17.09.2019 (dem Tag der Eigentümerversammlung) vorher einzusehen und überprüfen zu lassen. Es zeugt nicht gerade von perfekter Planung, ein derartiges Angebot am Tag der Versammlung erst zu erstellen und dem Verwalter zu übermitteln. Entweder hat vorher der Verwalter nicht rechtzeitig auf die Angebotsabgabe gedrängt oder der Ingenieur hat schon bei der Angebotserstellung sich zu viel Zeit gelassen. Wer mit Wohnungseigentümergemeinschaften zusammenarbeiten will, muss um die manchmal etwas zähen Entscheidungsfindungsprozesse wissen und nicht noch künstlich neue Schwierigkeiten aufbauen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Parteien bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) F, Beigeladener und Verwalter ist die Fa. O Hausverwaltung. Auf der Eigentümerversammlung vom 17.09.2019 wurden die im Tenor unter 1. genannten Beschlüsse gefasst. TOP 6 Entlastung der Verwaltung, lautend: „Die Verwaltung wird für alle Tätigkeiten bis einschließlich 31.12.2018 entlastet.“ TOP 7 Vorgehen gegen P Immobilien, lautend: „Es wird beschlossen, dass nicht mehr gegen die Firma P Immobilien rechtlich vorgegangen werden soll. Die Jahresabrechnung bis 2015 sollen nicht mehr neu erstellt werden und die Bücher 2013 bis 2016 nicht geprüft werden.“ TOP 8 Abrechnungsergebnis und Hausgeldkonten bis 2013, bis 2016, lautend: „Es wird beschlossen, dass die Salden der Hausgeldkonten bis Ende 2016 wie sie von Fa. P Immobilien ermittelt wurden, bis 30.11.2019 von den Eigentümern auszugleichen sind und Guthaben ausgekehrt werden (Fälligkeit). Die Jahresabrechnung 2015 wird nicht beschlossen.“ TOP 13 Rauchwarnmelder, lautend: „Mit der Fa. I soll ein Mietvertrag für Rauchwarnmelder ab 19.10.2020 für jährlich 7,08 € pro Stück (derzeit 15 Stück) und jährlicher Funktionsprüfung für 4,12 € pro Stück bei Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen werden.“ TOP 14 Sanierung Fassade/WDVS und Tiefgarage, lautend: „Der Ingenieur H soll nach den heute besprochenen und für alle vorliegenden Angeboten vom 17.09.2019 (4169 und 4170) beauftragt werden, Analyse und Planung für die Fassade und die Tiefgarage zu stellen zum Preis von rund 5.300,00 €, aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen.“ sowie folgende Beschlüsse: TOP 10 Erneuerung der Klingel-Sprechanlage „Es sollen Angebote für die Erneuerung der Klingel- und Briefkastenanlage eingeholt werden, eventuell mit Erneuerung der Tür.“ TOP 11 Estrich Schlafzimmer Frau B Hier wurde ein Negativbeschluss zu folgendem Antrag gefasst: „Der Estrich im Schlafzimmer der Wohnung von Frau B soll saniert werden. Hierzu wird die Verwaltung einen Auftrag an ein geeignetes Unternehmen bis zum Gesamtpreis von 1.500,00 €, die aus der Instandhaltungsrücklage zu tragen sind, nach eigenem Ermessen vergeben. Sollten die Kosten höher ausfallen, sollen Angebote (wenn möglich 3) eingeholt und ein neuer Beschluss gefasst werden.“ TOP 12 Erneuerung Balkontür Wohnung B Mit Zustimmung der Klägerin wurde einstimmig beschlossen: „Es sollen Angebote eingeholt werden für die Erneuerung der Balkontüren/-Elemente durch Kunststofftüren/-Fenster in der Wohnung B und bei Frau F in Bad und Küche.“ Wegen des Protokolls wird auf die Anlage K1, Bl. 5 ff. d. A., verwiesen. Am 16.10.2019 ging per Fax unter Nachweis der Zahlung der Gerichtskosten in Höhe von 879,00 € die Anfechtungsklage vom 14.10.2019 bei Gericht ein. Das Original der Klage mit gestempelten Gerichtskosten ging am 17.10.2019 bei Gericht ein. Dem Verwalter/Beigeladenen wurde mit Postzustellungsurkunde vom 23.10.2019 aufgrund der Verfügung vom 17.10.2019 die Klage zugestellt. Mit am 15.11.2019 per Fax eingegangenem Schriftsatz – Eingang des Originals am 19.11.2019 – haben die Klägervertreter die Beschlussanfechtungsklage begründet. Die Klägerin moniert bei den Beschlüssen unter anderem: TOP 6 Eine Entlastung der Ex-Verwalterin Fa. P Immobilien müsse schon daran scheitern, dass die Klägerin einen Teilerfolg im Urteil des AG Hamburg-Blankenese vom 20.02.2019, 539 C 23/18, erzielt habe (Anlage K2, Bl. 28 bis 35 d. A.). Die Ex-Verwalterin wird für verpflichtet gehalten, vor Erlass und Kenntnis des Urteils vom 20.02.2019 zum selben Thema eine neue Eigentümerversammlung einzuberufen. Außerdem sei die Beschlussfassung zu unbestimmt. Die Entlastung erfasse nicht nur das Abrechnungsjahr 2018, sondern auch eine nicht näher definierte Zeit zuvor. Auch entspräche die Entlastung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie im Verwaltervertrag nicht geregelt und ergo auch nicht geschuldet werde. TOP 7 Dieser Beschluss stelle einen Freibrief für die ehemalige Verwalterin dar. Die negierte Neuerstellung der Jahresabrechnungen „bis 2015“ mache nicht klar, wie weit zurück dies gelten solle. Außerdem sei für die Klägerin unklar, was mit der Unterlassung der Prüfung „der Bücher 2013 bis 2016“ gemeint sei. TOP 8 Auch hier sei der Beschluss nicht hinreichend bestimmt. Unklar sei, was unter „Salden der Hausgeldkonten bis Ende 2016“ zu verstehen sei. Gesamt- und Einzelabrechnungen, die wirksam beschlossen worden seien, gäbe es nicht. Laut Beschluss sollte auch für 2015 die Abrechnung nicht mehr beschlossen werden. TOP 10 Zu diesem TOP soll nach Auffassung der Klägerin beschlossen worden sein, die Klingel- und Sprechanlage zu erneuern. Dies sei nicht hinreichend bestimmt. Es sei auch nicht klar, welche Tür eventuell mit erneuert werden solle. Sofern lediglich das Einholen von Angeboten vorgesehen sei, gehe der Beschluss nicht weit genug. TOP 11 Dieser Negativbeschluss soll nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, da die GdWE von einer Versicherung Gelder vereinnahmt habe, sie aber nicht an die Klägerin zur Schadensbeseitigung weitergab. TOP 12 Hier soll nach Auffassung der Klägerin eine Erneuerung der Balkontür ihrer Wohnung beschlossen worden sein sowie – ohne entsprechende Ankündigung – in der Wohnung F in Küche und Bad ein Fenster zu erneuern. Außerdem sei der Beschluss nicht hinreichend bestimmt, da Größe und Zahl der betroffenen Fensterelemente nicht genannt seien. TOP 13 Hier könnten die weniger als 10 Jahre alten Rauchwarnmelder weiter genutzt werden. Der Beschluss verursache vermeidbare zusätzliche Kosten. Es sei auch nicht klar, wer die Kosten zu tragen habe und nach welchem Verteilerschlüssel. Aus diesem Grund sei der Beschluss nicht hinreichend bestimmt. TOP 14 Auch dieser Beschluss sei nicht hinreichend bestimmt. Es hätten im Übrigen drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, da die Auftragssumme deutlich über 3.000,00 € läge. Hinzukäme, dass der Begriff Sanierung nicht eindeutig sei. Die Klägerin beantragt, die auf der Eigentümerversammlung am 17.09.2019 unter TOP 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13 und 14 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen unter anderem vor: TOP 6 Bis 31.12.2017 sei die Vorverwalterin bereits entlastet worden (vgl. Urteil Anlage K2). Daraus ergäbe sich, dass der jetzt gefasste Beschluss sich nur auf das Kalenderjahr 2018 beziehe. TOP 7 Es sei zwar zutreffend, dass die Jahresabrechnungen 2012 bis 2015 nie wirksam beschlossen wurden. Die Vorverwalterin Fa. P Immobilien sei offenbar allenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung zur Vornahme der geschuldeten Verwaltertätigkeit anzuhalten. Es sei in vertretbarer Weise hier vom Ermessen durch die GdWE Gebrauch gemacht worden. Dass mit „Büchern“ die Buchhaltung gemeint war, ergäbe sich ohne Weiteres. TOP 8 TOP 8 soll in der Ladung (nicht vorgelegt) noch „Hausgeldabrechnung 2015“ geheißen haben. Die Überschrift sei für den Beschlussinhalt nicht maßgeblich. Beschlossen worden seien die Salden der Hausgeldkonten bis Ende 2016 nunmehr geltend zu machen. Dies seien die normalen Hausgeldzahlungen aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne, die unabhängig von irgendwelchen Abrechnungen zunächst entrichtet werden müssen. TOP 10 Es sei für jeden evident, dass mit der „Tür“ wenig überraschend die Hauseingangstür gemeint war. TOP 11 Der Anfechtung des Negativbeschlusses fehle hier schon das Rechtsschutzbedürfnis. Durch die Anfechtung hätte die Klägerin nichts gewonnen. Im Übrigen sei der Anspruch nicht offenkundig und ohne Zweifel begründet. TOP 13 Das Angebot der Fa. I ergäbe sich aus Anlage B4, Bl. 75 d. A. Die Kosten würden nach der Teilungserklärung/dem WEG verteilt. Dies müsse nicht jedes Mal mit beschlossen werden. TOP 14 Die Angebote der Fa. H & H hätten zwar nicht schon bei Einladung, aber auf der Versammlung vorgelegen. Bei solchen Beschlüssen ergäbe sich nie aus dem Beschlusstext selber der genaue Inhalt. Wenn die Klägerin den Inhalt der Angebote vorher gekannt hätte und gegen den Beschluss gestimmt hätte, hätte dies auch keinen Unterschied gemacht, da eine deutliche Mehrheit für den Beschluss war. Da beide Angebote für sich betrachtet unter 3.000,00 € lagen, würde die Drei-Angebots-Regel nicht zum Zug kommen. Außerdem war es außerordentlich schwierig überhaupt einen Fachkundigen zu finden. Zu Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.