49 C 77/18

Leitsatz: 1. Die der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung zu Grunde liegende Ermächtigungsgrundlage, § 556d Abs. 2 BGB, ist verfassungsgemäß. Die Regelung führt mit Blick auf den angestrebten Zweck zu einem angemessenen, die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden Interessenausgleich, der dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit genügt.(Rn.19) 2. Die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 23. Juni 2015, wie sie im amtlichen Anzeiger Nr. 69 vom 1. September 2017 von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht wurde, genügt den Anforderungen an eine hinreichende Begründung der Verordnung.(Rn.20) 3. Aus § 556d Abs. 4 BGB ergibt sich nicht, dass die Veröffentlichung der Begründung in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Verordnung erfolgen muss. Vielmehr ist allgemein ein Begründungserfordernis vorgesehen.(Rn.22) 4. Der allgemeine Grundsatz, dass im Augenblick der Ausfertigung einer Norm die Kompetenz zu ihrem Erlass Geltung bestanden haben muss (Abgrenzung BVerwG, 29. April 2010, 2 C 77/08, NVwZ 2010, 1568) ist schon wegen der fehlenden Vergleichbarkeit auf den Fall der nachgeholten Begründung nicht übertragbar.(Rn.24) 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 260,00 € (zweihundertsechzig EURO) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen p. a. über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 20.03.2018 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. 4. Die Berufung wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf 610,00 € bis 14.07.2018 und hiernach auf 260,00 €. Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, der Sache nach begründet. Ein Anspruch der Kläger folgt aus § 556 d Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit den §§ 812 ff. BGB. Danach hat der Vermieter dem Mieter die zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, wobei die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht anwendbar sind. Ebenso liegt die Voraussetzung nach § 556 g Abs. 2 BGB vor, da die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 25.01.2018 die Überhöhung der Miete unter Darlegung der nach ihrer Auffassung ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Berücksichtigung der vom Vormieter gezahlten Miete gerügt haben. Insoweit ist auf die von den Vormietern gezahlte Netto-Kalt-Miete bei Auszug nach § 556 e Abs. 1 BGB abzustellen, da diese höher ist als die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete. Anzuwenden ist vorliegend das Rasterfeld H 2 des Mietenspiegels der Freien und Hansestadt Hamburg für das Jahr 2017. Dies enthält einen Unterwert von 6,33 € netto/kalt pro m² und einen Oberwert von 8,73 € netto/kalt pro m² bei einem Mittelwert von 7,35 € netto/kalt pro m². Dabei ist dieser Teil der als normale Wohnlage anzusehen, auch wenn das Gericht davon ausgeht, dass es sich innerhalb der normalen Wohnlagen um eine deutlich überdurchschnittliche Wohnlage handelt, so dass hier letztlich auch lagebedingt ein Mietzins im Bereich des sog. oberen Drittelwertes vertretbar sein dürfte, der bei 7,93 € netto/kalt pro m² liegt (Oberwert - 1/3 der Spanne des Rasterfeldes). Dies ergäbe jedoch nur unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße eine Netto-Kalt-Miete von 518,62 €, so dass 110 % der ortsüblichen Miete allenfalls 570,48 € zu betragen vermögen. Dabei hat das Gericht, ohne die Wohnung näher in Augenschein zu nehmen, einen Wert angesetzt, der jedenfalls im obersten Bereich des nach dem Mietenspiegel Zulässigen liegt. Dieser Mietzins liegt jedoch immer noch knapp 70,00 € unterhalb des vom Vormieter gezahlten Netto-Kalt-Mietzinses, so dass entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 556 e Abs. 1 BGB auf die Höhe der Vormiete abzustellen ist. Dabei geht das Gericht, ebenso wie auch das Landgericht Hamburg in seiner Entscheidung vom 29.05.2018 zur Geschäfts-Nr.: 333 S 28/17 davon aus, dass die der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung zu Grunde liegende Ermächtigungsgrundlage, § 556 d Abs. 2 BGB, verfassungsgemäß ist. Schon die Bezeichnung des Gesetzes als Gesetz zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten lässt darauf schließen, dass in größeren Städten, in denen aufgrund der Verknappung des Angebotes an Wohnraum ein starker Mietanstieg bei Wiedervermietungen von Bestandswohnungen zu verzeichnen ist, die Mietsteigerung begrenzt werden soll. Dabei werden die Ursachen benannt, zu denen die beschriebene Attraktivität von bestimmten Städten als Lebensraum und die über Jahre rückläufige Neubautätigkeit gehören, die die steigende Nachfrage nach Wohnungen in diesen Städten bzw. Gebieten nicht deckt. Obwohl seit mehreren Jahren versucht wird, dem durch den Gesetzgeber auch auf Landesebene entgegenzuwirken, hält der Preisdruck bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen an, da die Bautätigkeit erst mittel- und langfristig dazu beitragen kann, die regionale Wohnungsknappheit zu beseitigen (vgl. Bundestagsdrucksache 18/R 3021, S. 1, 11). Dieser mangelbedingte Mietanstieg beeinflusst das Mietniveau in den betroffenen Gebieten insgesamt langfristig. Vor diesem Hintergrund ist es legitim, der Entwicklung vorübergehend und räumlich begrenzt entgegenzuwirken, bis die zur Abhilfe geeigneten Maßnahmen Wirkung entfalten. Die Regelung führt zudem mit Blick auf den angestrebten Zweck zu einem angemessenen, die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden Interessenausgleich, der dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit genügt. Dabei ist die Regelung des § 556 d Abs. 2 BGB geeignet, den beschriebenen Gesetzeszweck zu erfüllen. Auch ist das gewählte Mittel schon dann im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg gefördert werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (vgl. BVerfG 63, 88, Rn. 97, zitiert nach juris; LG Berlin NZM 2017, 332). Bei der Beurteilung dessen, was er zur Verwirklichung der Ziele für geeignet und erforderlich halten darf, hat der Gesetzgeber einen weiten Einschätzungs- und Prognosespielraum. Er darf nur dahingehend überprüft werden, ob die ergriffenen Mittel objektiv tauglich oder ungeeignet bzw. schlechthin ungeeignet sind (vgl. LG Berlin a.a.O. m.w.N.). Letzteres darf nur verneint werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeit im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig der Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden konnte, was vorliegend erkennbar nicht der Fall ist. Auch genügt die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015, wie sie im amtlichen Anzeiger Nr. 69 v. 01.09.2017 von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht wurde, den Anforderungen an eine hinreichende Begründung der Verordnung. Dabei berücksichtigt die Begründung die Entwicklung der Angebotsmieten in den Jahren 2007 bis 2014, welche einen überdurchschnittlichen Anstieg von etwa 30 % verzeichnen, der deutlich über dem durchschnittlichen Steigerungssatz von 17,5 % bundesweit liegt. Zudem ist in den Jahren 2007 bis 2014 ein starker Anstieg der Angebotsmieten auf nahezu allen Wohnungsgrößen festzustellen, auch wenn dieser bei Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 160 m² mit 14 %, anders als bei sämtlichen anderen Wohnungsgrößen im Rahmen des Üblichen liegt. Dies entspricht letztlich auch den Feststellungen der Begründung zu den regionalen Teilmärkten, wie sie in der dortigen Tabelle 4 (S. 10 d. Begründung) veröffentlicht ist. Darüber hinaus berücksichtigt die Verordnungsbegründung die Entwicklung der Mietenspiegelmieten, welche ebenfalls von einem erheblichen Anstieg, ungeachtet der gesetzgeberischen Regelungen zu dessen Begrenzung, gekennzeichnet ist. Schließlich setzt sich die Verordnungsbegründung mit den Faktoren des Bevölkerungswachstums im Verhältnis zur Neubautätigkeit ebenso auseinander, wie mit der in Hamburg ausgesprochen geringen Leerstandsquote aufgrund der großen Nachfrage nach Wohnraum. Dabei liegt diese Leerstandsquote in den Jahren 2010 bis 2013 mit 0,7 % weit unter dem Bundesdurchschnitt, der zwischen 3,6 und 3,1 % liegt. Schließlich wird auch der räumliche und sachliche Geltungsbereich begründet, zumal nicht erkennbar ist, dass eine räumlich beschränkte Verordnung in gleicher Weise geeignet ist, den Verordnungszweck zu erfüllen. Dagegen spricht zudem die Entwicklung der Angebotsmieten nach Stadtteilen, welche nahezu in allen Stadtteilen signifikante Steigerungen darlegt. Dem Anspruch der Kläger kann schließlich auch nicht entgegengehalten werden, dass die Verordnung aus dem Jahre 2015 erst zum 01.09.2017 in ihrer Begründung veröffentlicht worden ist. Zwar geht das Gericht, wie auch die herrschende Rechtsprechung, davon aus, dass die Verpflichtung zur Begründung der Rechtsverordnung aus § 556 d Abs. 4 Satz 2 BGB auch eine Veröffentlichungspflicht beinhaltet. Jedoch ergibt sich aus § 556 d Abs. 4 BGB nicht, dass die Veröffentlichung der Begründung in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Verordnung erfolgen muss. Vielmehr ist allgemein ein Begründungserfordernis vorgesehen. Dabei ist im Übrigen anerkannt, dass die Verordnung und ihre Begründung nicht gemeinsam erlassen bzw. veröffentlicht werden müssen. Dementsprechend, da es wenig sinnvoll ist, eine Begründung vor Erlass der Verordnung zu veröffentlichen, ist es auch zulässig, dass die Begründung erst nach Erlass der Verordnung veröffentlicht wird. Soweit etwa von Schuldt auf dem Deutschen Mietrechtstag am 17.03.2018 in Dortmund vertreten worden ist, es bedürfe eines Neuerlasses für eine wirksame Rechtsverordnung, da auch für den vergleichbaren Fall, dass für eine Verordnung erst nachträglich eine gesetzliche Ermächtigungsgrundlage in Kraft trete, eine Unwirksamkeit angenommen wird. Ein solcher Fall ist mit dem Vorliegenden jedoch nicht vergleichbar, da eine Verordnung ohne Vorliegen der erforderlichen Ermächtigungsgrundlage offensichtlich nichtig ist. Eine Verordnung, die nachfolgend zu begründen ist, hat jedoch vorliegend in der gesetzlichen Regelung des § 556 d BGB eine hinreichende Verordnungsermächtigung. Der allgemeine Grundsatz, dass im Augenblick der Ausfertigung einer Norm die Kompetenz zu ihrem Erlass Geltung bestanden haben muss (vgl. BVerfG NVwZ 2010, 1568) ist dementsprechend schon wegen der fehlenden Vergleichbarkeit auf den Fall der nachgeholten Begründung nicht übertragbar. Einen verfassungsrechtlichen Grundsatz, nach dem eine zu begründende Verordnung im engen zeitlichen Zusammenhang zu begründen ist, vermag das Gericht nicht zu erkennen. Im Übrigen ergibt sich ein solcher zeitlicher Zusammenhang auch nicht aus den zitierten gesetzlichen Regelungen, die eine Begründung vorsehen. Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Der Beklagten sind die Kosten der übereinstimmend für erledigt erklärten Zahlung aufzuerlegen, da eine derartige Bearbeitungsgebühr nach ständiger Rechtsprechung unwirksam ist (vgl. etwa LG Hamburg WuM 2009, 452; AG Hamburg-Altona WuM 2009, 451 und 2006, 607; AG Hamburg-Wandsbek WuM 2005, 47; AG Hannover WuM 1989, 584). Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus den §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO. Die Berufung wird zugelassen, da es sich um einen Fall von grundsätzlicher Bedeutung handelt, so dass im Hinblick auf die Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Möglichkeit des Instanzenzuges zu eröffnen ist. Die Frage der Übertragbarkeit der bisher ergangenen Entscheidungen etwa des Landgerichtes Hamburg oder auch des Landgerichtes Frankfurt/Main auf den hier vorliegenden Sachverhalt ist von den jeweiligen Gerichten ausdrücklich offen gelassen worden. Die Höhe des Streitwertes folgt aus dem noch geltend gemachten Zahlungsbetrag. Die zulässige Klage ist begründet. Die Kläger mieteten von der Beklagten mit Mietvertrag vom 08.12.2017 die im Hause belegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 65,40 m² mit einer Netto-Kalt-Miete von 900,00 € an. Die Wohnung ist gemäß dem Mietenspiegel des Jahres 2017 im Rasterfeld H 2 aufgrund ihres Baualters zuzuordnen. Die vorherigen Mieter der Beklagten hatten dieser bei Mietende eine Netto-Kalt-Miete in Höhe von 640,00 € gezahlt. Darüber hinaus wurde den Klägern für die Vertragsunterzeichnung eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 350,00 € berechnet, die die Kläger zunächst einklagten und die im Laufe des Prozesses vor dem Termin von Seiten der Beklagten an die Kläger gezahlt wurde. Die Kläger sind der Auffassung, dass der mit der Beklagten vereinbarte Netto-Kalt-Mietzins gegen die Mietpreisbremse verstoße und daher, jedenfalls nach Vorliegen der Begründung bei Vertragsschluss unwirksam sei, soweit die Miete überhöht sei. Dabei liege bereits die vom Vormieter gezahlte Miete von 640,00 € oberhalb von 110 % der ortsüblichen Miete. Die Kläger beantragen nach Teilerledigungserklärung der Klage in der Hauptsache hinsichtlich der Zahlung von 350,00 €, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 260,00 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen p. a. über dem Basiszinssatz hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte schließt sich der Teilerledigungserklärung an und beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015 der Freien und Hansestadt Hamburg unwirksam sei, da diese nicht in Zusammenhang mit ihrer Veröffentlichung begründet worden sei. Insoweit bezieht sich die Beklagte auf eine Entscheidung des Landgerichtes Hamburg vom 29.05.2018 zum Az. 333 S 28/17. Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.