12 C 235/15

Leitsatz: 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich befugt, eine Erhöhung der Freigabegrenze für Aufträge gemäß des Verwaltervertrages von 1.000 € auf 7.500 € zu beschließen, denn aus Gründen der Praktikabilität kann in engen Grenzen eine Kompetenzverlagerung bezüglich der Geschäftsführungsbefugnis von den Eigentümern auf den Verwalter durch Beschluss erfolgen.(Rn.33) 2. Die Jahresabrechnung dient dazu, den Wohnungseigentümern einen Überblick darüber zu verschaffen, wie die von ihnen zur Verfügung gestellten (Wohn-)Gelder verwendet wurden. Der Beschluss über eine Hausgeldabrechnung entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich hinter der Position „Offene Posten Eigentümer“ rückständige Wohngelder verbergen. Denn bei rückständigen Wohngeldern handelt es sich nicht um entstandene Kosten, die auf die sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen wären, sondern schlicht um offene Forderungen einzelner Wohnungseigentümer. Eine solche Umwidmung von Zahlungsrückständen als Kosten, die dann - ohne einen entsprechenden Beschluss über eine Sonderumlage - auf alle Wohnungseigentümer umgelegt wird, ist grob fehlerhaft.(Rn.36) 3. Der Umstand, dass die Kosten für eine Dachwartung in die Kostenposition „Reparaturen\Anschaffungen WEG“ aufgenommen wurden, statt sie als gesonderte Position auszuweisen, begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Grundsätzlich dürfen in einer Jahresabrechnung mehrere Ausgaben und Einnahmen desselben Jahres zusammengefasst werden, sofern dadurch nicht der Grundsatz einer geordneten und übersichtlichen Darstellung verletzt wird (Anschluss LG München I, 16. November 2015, 1 S 23501/14 WEG, ZMR 2016, 143).(Rn.45) 4. Bei der Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine Gemeinschaftsangelegenheit, auch dann wenn die Rauchwarnmelder sich im Bereich des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer befinden. Die Pflicht zur Installation und zum Betrieb von Rauchwarnmeldern ist eine Pflicht der Wohnungseigentumsgemeinschaft, die dem Schutz des gesamten Gebäudes vor einem Brandschaden dient. Somit ist nicht der in der Teilungserklärung bestimmte Verteilungsmaßstab maßgeblich. Vielmehr sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (Anschluss LG Hamburg, 2. März 2011, 318 S 193/10, ZMR 2011, 387).(Rn.47) 1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 zum Tagesordnungspunkt 4 (Gesamtabrechnung) wird hinsichtlich der Kostenposition „offene Posten Eigentümer lfd. Jahr“ über 6.788,04 € für ungültig erklärt. 2. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Untergemeinschaft A (Wohnungen) vom 12.10.2015 sowie der Untergemeinschaft B (Tiefgarage) jeweils zum TOP 2 werden hinsichtlich der Kostenposition „offene Posten Eigentümer lfd. Jahr“ jeweils für die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen der Kläger für ungültig erklärt. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Die Kosten des Rechtstreits tragen die Kläger zu 75% und die Verwalterin, die K. & N. Vermietungs- und Verwaltungs GmbH, zu 25 %. 5. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Klage ist teilweise begründet. 1. Klagantrag zu 1) Die Klage ist unbegründet, soweit die Kläger den zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 gefassten Beschluss anfechten. Dieser entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer waren befugt, eine Erhöhung der Freigabegrenze für Aufträge gemäß § 5 Nr. 7 des Verwaltervertrages von 1.000,00 € auf 7.500,00 € zu beschließen. Nach der grundsätzlichen Kompetenzverteilung in den §§ 21 und 27 WEG ist der Verwalter nur ausführendes Geschäftsorgan des Willens und der von den Eigentümern beschlossenen Maßnahmen. Aus Gründen der Praktikabilität kann jedoch in engen Grenzen eine Kompetenzverlagerung bezüglich der Geschäftsführungsbefugnis von den Eigentümern auf den Verwalter durch Beschluss erfolgen. Es wäre, zumal in einer so großen Wohnungseigentumsgemeinschaft wie der vorliegenden, ein großes Hindernis und eine erhebliche Belastung aller Miteigentümer, wenn sie über jede Maßnahme der Instandhaltung zu beschließen hätten. Die Grenze einer zulässigen Kompetenzverlagerung ist mit dem Beschluss zu TOP nicht überschritten. Der Verwalter wurde mit dem angefochtenen Beschluss ermächtigt, Aufträge zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen von bis zu 7.500,00 € nach vorheriger Zustimmung des Verwaltungsbeirates zu vergeben. Unter Zugrundelegung des aktuellen Preisniveaus, insbesondere für Handwerkerleistungen, handelt es sich bei Auftragsvergaben unterhalb von 7.500,00 € mit Blick auf die Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft um eher kleinere Aufträge, die im Interesse der Wohnungseigentümer an der Vermeidung einer ausufernden Beschäftigung mit Instandhaltungsthemen gerade nicht zwingend von der Eigentümerversammlung behandelt und beschlossen werden sollen. Entgegen der Auffassung der Kläger spricht das Zustimmungserfordernis des Verwaltungsbeirats nicht gegen, sondern für die Möglichkeit einer höheren Freigabegrenze. Dadurch ist ausgeschlossen, dass der Verwalter nach eigenem Belieben über die Vergabe von Aufträgen bis zu einem Betrag von 7.500,00 € entscheidet, sondern zwingend an das Votum des Beirates, also eines Ausschusses der Wohnungseigentümer, gebunden ist. Bedürfte der Verwalter, wie vielfach in Teilungserklärungen/Verwalterverträgen vorgesehen, für die Vergabe von Kleinaufträgen keiner vorherigen Zustimmung des Beirates, gäbe es keine Kontrolle, was nicht selten zu erheblichen Problemen und Auswüchsen führt, wie dem Gericht aus zahlreichen Verfahren bekannt ist. Die darin zugleich liegende teilweise Zuständigkeitsverlagerung auf den Beirat der Wohnungseigentümergemeinschaft begegnet keinen Bedenken. Es ist unstreitig möglich, in gewissem Umfang die Kompetenz zur Vergabe von Kleinaufträgen im durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter zu übertragen. Dann ist eine entsprechende Kompetenzverlagerung auf den Beirat erst recht möglich. Wegen der damit installierten Kontrolle des Verwalters durch den Beirat ist die Grenze einer zulässigen Verlagerung von Auftragsvergaben auf den Verwalter deutlich höher und mit 7.500,00 € nicht überschritten. Bei der Bestimmung der zulässigen Höhe der Freigabe ist schließlich zu berücksichtigen, dass selbst Auftragsvergaben, die dem Willen der Wohnungseigentümer nicht entsprechen, regelmäßig lediglich eine aufgedrängte „Instandhaltungsbereicherung“ und keinen unmittelbaren Schaden mit sich bringen. Die Befugnis, mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats Aufträge bis zu einem Volumen von 7.500,00 € ohne gesonderten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu vergeben, entbindet den Verwalter entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht von der Pflicht, ggf. Vergleichsangebote einzuholen. Es handelt sich um zwei verschiedene Regelungskreise. Ein Verwalter muss auch dann ab einer gewissen, von der Rechtsprechung festgelegten Höhe, Vergleichsangebote einholen, wenn er von der Wohnungseigentümerversammlung mit der Durchführung einer bestimmten Sanierungsmaßnahme beauftragt wurde, selbst wenn der Beschluss dies nicht ausspricht. Ebenso verhält es sich vorliegend. Bei der Neuregelung gemäß Beschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 12.10.2015 handelt es sich lediglich um eine Erhöhung des Betrages, bis zu dem Aufträge ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vergeben werden dürfen, die den Verwalter jedoch nicht von den Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung im Übrigen entbindet, wozu ab einer bestimmten Ausgabenhöhe die Einholung von Vergleichsangeboten zählt. Der Beschluss zu TOP 6 musste dies nicht klarstellend aufnehmen. 2. Klagantrag zu 2) und 3) Soweit die Kläger den Beschluss zu TOP 4, der in der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 gefasst wurde, bezüglich der in der Abrechnung „Offene Posten Eigentümer lfd. Jahr“ genannten Kostenpositionen anfechten, hat die Klage auch in der Sache Erfolg. Die Anfechtung von Einzelpositionen ist zulässig (Niedenführ, WEG, 11. Aufl., § 28, Rn. 126). Der Beschluss über die Hausgeldabrechnung des Jahres 2014 entsprach insoweit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Jahresabrechnung dient dazu, den Wohnungseigentümern einen Überblick darüber zu verschaffen, wie die von ihnen zur Verfügung gestellten (Wohn-)Gelder verwendet wurden. Die Beklagten haben in der Klagerwiderung und in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich bestätigt, dass sich hinter der Position „Offene Posten Eigentümer“ rückständige Wohngelder verbergen. Bei rückständigen Wohngeldern handelt es sich jedoch nicht um entstandene Kosten, die auf die sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen wären, sondern schlicht um offene Forderungen einzelner Wohnungseigentümer. Eine solche Umwidmung von Zahlungsrückständen als Kosten, die dann - ohne einen entsprechenden Beschluss über eine Sonderumlage - auf alle Wohnungseigentümer umgelegt wird, ist grob fehlerhaft. Die mit dem Antrag zu 3) angefochtenen Beschlüsse der Untergemeinschaft A und der Untergemeinschaft B sind aus den vorstehenden Gründen ebenfalls bezüglich der Position „Offene Posten Eigentümer lfd. Jahr“ unwirksam, da es sich insoweit lediglich um die Aufteilung der rückständigen Wohngelder auf die Untergemeinschaften A und B handelt. 3. Klagantrag zu 4) und 5) Der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit in der Jahresabrechnung 2014 Kosten in Höhe von 3.956,75 € für die Dachwartung aufgenommen und auf den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen belastet wurden. Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Untergemeinschaft B (Tiefgaragenstellplätze) an den Kosten der „herkömmlichen“ Dachwartung zu beteiligen. Gemäß II § 3 Abs. 7 der Teilungserklärung tragen die Untergemeinschaften (auch) die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung jeweils für sich, soweit sie die Untergemeinschaften betreffen. Das Dach eines Hauses dient jedoch dem Schutz des Gebäudekörpers und zwar nicht nur des unmittelbar darunter liegenden Teils, sondern des gesamten Baukörpers, insbesondere vor Feuchtigkeitsschäden durch Niederschläge. Zwar könnte man vertreten, dass die Untergemeinschaft B dieses Schutzes nicht bedarf, weil sie lediglich aus den Tiefgaragenstellplätzen besteht. Eine solche Abgrenzung wäre jedoch willkürlich. Ebenso gut könnten sonst die Wohnungseigentümer einer Erdgeschosswohnung für sich in Anspruch nehmen, dass das Hausdach nur die darüber liegenden Wohnungen schütze, die sozusagen aus Sicht der tiefer liegenden Wohnungen einen „Abstandsschutz“ vor niederschlagsbedingten Feuchtigkeitsschäden bilden. Bei einem Haus ohne Dach würde langfristig die gesamte Gebäudesubstanz bis hinunter zu den Grundmauern geschädigt. Dementsprechend handelt es sich bei den Kosten der Wartung des Daches grundsätzlich um Kosten der gesamten Gemeinschaft und nicht um abgrenzungsfähige Kosten einer Untergemeinschaft. Anders würde es sich verhalten, wenn die Wartungskosten nur Bereichen dienten, für die einzelne Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Gemäß II § 3 Abs. 7 Nr. 1 sind die Kosten der Instandhaltung von Teilen des Gemeinschaftseigentumes, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen, von dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zu tragen. Die Kläger sind jedoch für ihre Behauptung beweisfällig geblieben, dass in den abgerechneten Wartungskosten für das Dach Kosten enthalten sind, die ausschließlich dem Interesse eines Sondernutzungsberechtigten dienen. Die Rechnung der Firma Wolter GmbH belegt, dass bei der Auftragsvergabe nicht danach differenziert wurde, ob die Wartung der Erhaltung des Daches als solchem oder der Pflege von Sondernutzungsflächen dient. Diese möglicherweise unzureichende Differenzierung mag einen - bis zu diesem Verfahren schwer erkennbarer - Mangel der Auftragsvergabe darstellen. Die Kosten sind jedoch als allgemeine Dachwartungskosten angefallen, abgerechnet und bezahlt worden, so dass sie entsprechend auf alle Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen waren. Das Gericht weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Abgrenzung der Dachwartungskosten im Einzelfall sehr schwierig gestalten könnte, da nicht jede Arbeit „an Sondernutzungsflächen“ nur den Sondernutzungsberechtigten dient, sondern solche Tätigkeiten zugleich dem langfristigen Erhalt des Daches als Schutz des Gesamtgebäudes dienen können. Aus den vorstehend genannten Gründen entsprach der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Untergemeinschaft A und B jeweils zu TOP 2 ordnungsgemäßer Verwaltung. Sowohl die Aufteilung auf die Untergemeinschaften A und B als auch die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen entsprach dem in der Teilungsordnung vereinbarten Schlüssel (s. o.). Auf die Frage, ob die Regelungen des II § 3 Abs. 7 Nr. 1 und 2 TE nichtig, weil widersprüchlich bzw. perplex sind, kam es nach alldem nicht an. Auch in diesem Falle wären die Kosten gem. § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen. Das Gericht neigt jedoch zu der Auffassung, dass die Regelungen des II § 3 Abs. 7 Nr. 1 und 2 TE nicht nichtig sind, sich vielmehr nach anerkannten Grundsätzen der Auslegung als widerspruchsfrei darstellen, wenn auch einzuräumen ist, dass diese Regelung der Teilungserklärung wenig geglückt ist. 4. Klagantrag zu 6) und 7) Sowohl der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft als auch die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Untergemeinschaften A und B zu TOP 4 entsprechen mit Blick auf die Kostenposition „Reparaturen\ Anschaffungen WEG“ ordnungsgemäßer Verwaltung. Soweit diese Beschlüsse angefochten sind, nämlich in Höhe eines Betrages von 3.956,75 €, haben die Kläger von den Beklagten unwidersprochen vorgetragen, dass es sich um die abgerechneten Kosten der Dachwartung handelt. Daher war dieser unstreitige Vortrag der Entscheidung zugrunde zu legen, obwohl das Zweifel an dieser Darstellung hat (in der Einzelabrechnung Anlage K7 finden sich die Kosten der Dachwartung iHv 3.956,75 unter den umlagefähigen Kosten, während sich die Position „Reparaturen/Anschaffungen WEG allg.“ in Höhe von 4.997,28 zusätzlich unter den nicht umlagefähigen Kosten findet). Soweit es die Aufteilung der Kosten anbelangt, kann daher auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden. Der Umstand, dass diese Kosten in die Kostenposition „Reparaturen\ Anschaffungen WEG“ aufgenommen wurden, statt sie als gesonderte Position auszuweisen, begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Grundsätzlich dürfen in einer Jahresabrechnung mehrere Ausgaben und Einnahmen desselben Jahres zusammengefasst werden (LG München v. 16.11.2015 (Az.: 1 S 23501/14), zitiert nach juris), sofern dadurch nicht der Grundsatz einer geordneten und übersichtlichen Darstellung verletzt wird. Letzteres haben die Kläger nicht dargetan. Entfallen bei einer Position in Höhe von insgesamt 4.997,28 € bereits 3.956,75 € auf eine der enthaltenden Positionen, liegt es eher fern, dass die Zusammenfassung mit anderen Positionen insoweit zu einer mangelhaften Nachvollziehbarkeit führt, insbesondere unter Berücksichtigung des Rechts der Wohnungseigentümer zur Belegeinsicht. Das Gericht weist jedoch obiter dictum darauf hin, dass es klarer und auch wünschenswert wäre, Kostenpositionen von einigem Gewicht gesondert aufzuführen; nur dann ist jedes Risiko einer Anfechtbarkeit ausgeschlossen. 5. Klagantrag zu 8) und 9) Sowohl der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 bezüglich der Kostenposition Rauchwarnmelder als auch der Beschluss zu TOP 2 bezüglich der Einzelabrechnung der Klägerin zu 1) entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei der Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine Gemeinschaftsangelegenheit, auch dann wenn die Rauchwarnmelder sich im Bereich des Sondereigentumes der einzelnen Wohnungseigentümer befinden (LG Hamburg v. 02.03.2011 (Az.: 318 S 193/10)), zitiert nach juris). Die Pflicht zur Installation und zum Betrieb von Rauchwarnmeldern ist eine Pflicht der Wohnungseigentumsgemeinschaft, die dem Schutz des gesamten Gebäudes vor einem Brandschaden dient. Somit ist nicht der in II § 3 Abs. 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung bestimmte Verteilungsmaßstab maßgeblich. Vielmehr sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. 6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, § 49 Abs. 2 WEG. Eine Differenzierung gem. § 100 Abs. 2 ZPO auf Klägerseite war nicht geboten. Gemessen am Gegenstandswert war der allein von der Klägerin zu 1) angefochtene Beschluss gem. Antrag Nr. 9 von untergeordneter Bedeutung. Der Verwaltungsgesellschaft waren die Kosten aufzuerlegen, soweit die Anfechtung Erfolg hatte. Es ist grob schuldhaft, ausstehende Wohngeldforderungen als Kosten in die Abrechnung einzustellen und auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen. Dies verstößt gegen elementare Abrechnungsgrundsätze, die insoweit auch bereits seit Jahrzehnten von der obergerichtlichen Rechtsprechung geklärt sind. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Beschluss Der Streitwert wird auf 8.675,00 € festgesetzt. Der Streitwert für den Antrag zu 1) wird mit 4.000,00 € bestimmt. Maßgeblich ist das wirtschaftliche Interesse der Kläger, die sich gegen eine Erhöhung der ohne Beschluss der Wohnungseigentümer zulässigen Vergabe von Aufträgen um 6.500,00 € wenden. Damit soll im Ergebnis eine vom Willen der Wohnungseigentümer nicht getragenen Vergabe von Aufträgen vorgebeugt werden. Angesichts des Umstandes, dass die Regelung einerseits zwar für eine unbestimmte Zahl von Fällen gilt, andererseits aber die Vergaben, selbst wenn sie dem Willen der Wohnungseigentümer nicht entsprechen sollten, regelmäßig lediglich eine aufgedrängte „Instandhaltungsbereicherung“ und keinen unmittelbaren Schaden mit sich bringen, ist ein Gegenstandswert von 4.000 € angemessen. Für die Höhe der übrigen Gegenstandswerte wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen der Kläger in der Klagschrift Bezug genommen. Die Kläger fechten mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.10.2015 an, die abrechnungsbezogenen beschränkt auf einzelne Positionen. Die Kläger bilden mit den Beklagten die Wohnungseigentümergemeinschaft, Hamburg. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beruht auf der Teilungserklärung (künftig auch: TE) vom 04.12.2006 (UR-Nr. …/2006 des Notares Dr. T. B., Hamburg; Anlage K 1), die mit notarieller Urkunde vom 20.03.2008 (UR-Nr. 3496/2008 des Notares Dr. T. B.) geändert wurde. Gemäß § 1 Abs. 3 TE besteht die Gemeinschaft aus zwei Untergemeinschaften, nämlich der Untergemeinschaft A (Wohnungen) und der Untergemeinschaft B (Tiefgaragenstellplätze). Die Gesamtanlage besteht aus vier Gebäuden, die jeweils aus einem Mehrfamilienhaus mit baulich verbundenem Stadthaus bestehen. Auf den Mehrfamilienhäusern ist jeweils ein Penthaus aufgesetzt. Den Eigentümern der Penthäuser, deren Grundfläche geringer ist als die Dachfläche des Mehrfamilienhauses, steht ein Sondernutzungsrecht an dem nicht mit dem Penthause überbauten Teil des Flachdachs zu (vor allem als Dachterrasse genutzt). Zur Veranschaulichung der örtlichen und baulichen Verhältnisse wird auf die Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung (Bl. 118 d.A.) Bezug genommen. § 3 Nr. 6 der Teilungserklärung (TE) lautet: „Für das gemeinschaftliche Eigentum, das einem Sondernutzungsrecht unterliegt, steht den berechtigten Eigentümern der Eigentumseinheiten auch das alleinige und ausschließliche Verwaltungsrecht zu. Sie tragen die Kosten der Pflege, Wartung, Instandhaltung etc. allein. Die Abrechnung erfolgt nach Anzahl der Nutzer der Wohneinheiten. Entsprechendes gilt, wenn es mehreren Wohnungseigentümern als Gesamtberechtigten zusteht.“ In § 3 Abs. 7 Ziffer 1 bis 4 ist die Kostentragungspflicht der Instandhaltung und Instandsetzung geregelt. Auf den Wortlaut dieser Bestimmung wird ausdrücklich Bezug genommen (vgl. Bl. 21 R und 22 d.A.). Diese Regelung sieht grundsätzlich eine Aufteilung der Instandhaltungskosten auf die Untergemeinschaften A (Wohnungen) und B (Tiefgarage) vor. Leitender Gedanke ist, dass die jeweilige Untergemeinschaft die sie betreffenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen haben. Zur Abgrenzung heißt es in Ziffer 3: „Die Nutzung und die Verteilung von Lasten und Kosten erstreckt sich jeweils nur auf die Untergemeinschaft, wenn nicht eindeutig die Gesamtanlage hiervon betroffen ist. Sofern und soweit also Nutzung, Lasten und Kosten ausschließlich das jeweilige Gebäude (GGF Grundstücksflächen) betreffen, entscheiden über diese Positionen in Abrechnung und Wirtschaftsplanung einschließlich der Bildung besonderer Rücklagen ausschließlich die jeweiligen Untergemeinschaften mit ihren Organen.“ § 5 Nr. 7 des Verwaltervertrages lautet: „Bei Kosten für Instandsetzung - bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, zu denen auch die Einschaltung von Sachverständigen gehören kann, ist nach Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat, die Durchführung auch ohne Beschluss möglich sofern die voraussichtlichen Kosten einen Betrag i.H.v. € 1.000,-- nicht übersteigen. …“ In der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 wurde unter TOP 6. folgender Beschluss gefasst: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigten den Verwaltungsbeirat, den Verwaltervertrag zwischen der Gemeinschaft und der Fa. K. & N. Vermietungs- und Verwaltungs GmbH zu modifizieren und einen entsprechenden Nachtrag zu unterzeichnen. Geändert wird die Freigabegrenze für Aufträge gemäß § 5 Nr. 7 des Verwaltervertrages. Die Freigabegrenze wird von derzeit € 1.000,-- auf € 7.500,-- erhöht.“ Unter TOP 4 wurde die Hausgeldabrechnung 2014 mehrheitlich beschlossen; für diese Abrechnung wird auf die Anlage K 6 (Bl. 46 ff d.A.) Bezug genommen. In den ebenfalls am 12.10.2015 durchgeführten Wohnungseigentümerversammlungen der Untergemeinschaften A (Wohnungen) und B (Tiefgarage) wurden jeweils unter TOP 2 die Hausgeldabrechnungen 2014 der Untergemeinschaften beschlossen. Für die Gesamt- sowie die Einzelabrechnung der Klägerin zu 1) wird auf die Anlage K 7 (Bl. 56 ff d.A.), für die der Klägerin zu 2) auf die Anlage K 8 (Bl. 64 ff d.A.) Bezug genommen. Die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft enthält eine Position „offene Posten Eigentümer fld. Jahr“ über € 6.788,04. Dabei handelt es sich um ausstehende Wohngeldforderungen, die als Kosten angesetzt und auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden. Die Gesamtabrechnung enthält ferner eine Position „Dachwartung“ über € 3.956,75, die auf den mit der Rechnung vom 20.10.2014 in dieser Höhe abgerechneten Arbeiten der Fa. Wolter GmbH (Anl. K 11; Bl. 126 d.A.) beruhen. Diese Rechnung enthält drei Positionen, nämlich eine An- und Abfahrtspauschale sowie eine Pauschale für Wartungsarbeiten „laut Vertrag“. Die Jahresabrechnungen der Untergemeinschaften A und B enthalten jeweils ebenfalls eine Position „offene Posten Eigentümer lfd. Jahr“ sowie eine Position „Dachwartung“. In den Einzelabrechnungen sind die Kosten der Dachwartung iHv € 3.956,75 in der Kostenposition „Reparaturen/Anschaffungen WEG“ in Höhe von € 4.997,28 enthalten. Schließlich enthalten sämtliche Abrechnungen eine Kostenposition „Rauchwarnmelder“, die in der Gesamtabrechnung einen Betrag von € 1.136,87 ausmacht. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Änderung des Verwaltungsvertrages entsprechend dem Beschluss zu TOP 6 der Gesamtgemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, da es damit zu einer unzulässigen Kompetenzverlagerung komme. Auch die Verteilung der Kosten „Dachwartung“ entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum einen hätten diese Kosten nicht auch auf die Untergemeinschaft B (Tiefgarage), sondern nur auf die Untergemeinschaft A (Wohnungen) umgelegt werden dürfen. Darüber hinaus hätten die Kosten der Dachwartung zu einem nicht unerheblichen Teil allein denjenigen Wohnungseigentümern belastet werden dürfen, denen Sondernutzungsflächen am Dach zugewiesen seien. Nur der danach verbleibende Betrag hätte (allein) nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer der Untergemeinschaft A verteilt werden dürfen. Dasselbe gelte für den Teil der Kostenposition „Reparaturen/Anschaffungen WEG“ der Einzelabrechnungen in Höhe von € 3.956,75, bei denen es sich um die Kosten der Dachwartung handelt. Schließlich sind die Kläger der Auffassung, dass die Verteilung der Kosten der Rauchmelderwartung nach Miteigentumsanteilen gegen die Regelung in § 3 Abs. 7 Ziffer 1 TE verstoße und auf die Eigentümer entsprechend der Stückzahl der in ihrer Wohnung angebrachten Melder umzulegen sei. Die Klägerin beantragt, 1. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 über die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirates zur Änderung des Verwaltervertrages nichtig ist. hilfsweise: Der Beschluss zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 über die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirates zur Änderung des Verwaltervertrages wird für ungültig erklärt. 2. Der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 wird für ungültig erklärt hinsichtlich der Kostenposition „offene Posten Eigentümer lfd. Jahr“ über € 6.788,04. 3. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Untergemeinschaft A (Wohnungen) vom 12.10.2015 zu TOP 2 (Hausgeldabrechnung 2014) und der Untergemeinschaft B (Tiefgarage) vom 12.10.2015 zu TOP 2 werden hinsichtlich der Positionen „offene Posten Eigentümer lfd. Jahr“ für die Gesamtabrechnungen und die Einzelabrechnungen der Kläger für ungültig erklärt. 4. Der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 wird für ungültig erklärt hinsichtlich der Kostenaufteilung der Kostenposition „Dachwartung“ über € 3.956,75. 5. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Untergemeinschaft A (Wohnungen) vom 12.10.2015 zu TOP 2 (Hausgeldabrechnung 2014) und der Untergemeinschaft B (Tiefgarage) vom 12.20.2015 zu TOP 2 werden hinsichtlich der Positionen „Dachwartung“ für die Gesamtabrechnungen der Untergemeinschaften und die Einzelabrechnungen der Kläger für ungültig erklärt. 6. Der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 wird für ungültig erklärt hinsichtlich der Kostenaufteilung der Kostenposition „Reparatur/Anschaffungen WEG“ von € 4.997,28, in Höhe eines Teilbetrages von € 3.956,75. 7. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Untergemeinschaft A (Wohnungen) vom 12.10.2015 zu TOP 2 (Hausgeldabrechnung 2014) und der Untergemeinschaft B (Tiefgarage) vom 12.10.2015 zu TOP 2 werden hinsichtlich der Positionen „Reparaturen/Anschaffungen WEG“ für die Gesamtabrechnungen der Untergemeinschaften und die Einzelabrechnungen der Kläger für ungültig erklärt. 8. Der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 12.10.2015 wird für ungültig erklärt hinsichtlich der Kostenaufteilung der Kostenposition „Rauchwarnmelder“ von € 1.136,87. 9. Der Beschluss TOP 2 (Hausgeldabrechnung 2014, Einzelabrechnung) wird bzgl. der Einzelabrechnung der Klägerin zu 1) hinsichtlich der Kostenposition „Rauchwarnmelder“ mit einer Kostenzuordnung von € 37,36 für ungültig erklärt. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.