93 C 3846/10

Leitsatz: 1. Wenn eine Gemeinde für ein verpachtetes Garagengrundstück eine Entgelterhöhung gemäß § 6 Abs. 1 NutzEntV ausspricht, ist ein Gutachten der kommunalen Bewertungsstelle eben dieser Gemeinde kein taugliches Begründungsmittel. Auch wenn die Aufzählung in § 6 Abs. 1 Satz 3 NutzEntV nicht abschließend ist, so setzt doch die formelle Wirksamkeit der Erhöhungserklärung voraus, dass das ortsübliche Entgelt von Personen ermittelt wurde, die eine unabhängige Position haben.(Rn.17) 2. Wenn die Gemeinde der Erhöhungserklärung ein Gutachten des Gutachterausschusses gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 NutzEntV beifügt, in welchem ausgeführt ist, dass die Hilfsmethode gemäß § 3 Abs. 3 NutzEntV bei der Bestimmung des ortsüblichen Entgelts wegen des Vorhandenseins einer ausreichenden Zahl vergleichbarer nach dem 2. Oktober 1990 abgeschlossener Verträge nicht angewendet werden kann, die Gemeinde aber gleichwohl nach der Hilfsmethode des § 3 Abs. 3 NutzEntV vorgehen will, reicht es nicht aus, einfach zu bestreiten, dass es nach dem 2. Oktober 1990 abgeschlossene vergleichbare Verträge gibt. Vielmehr trifft die Gemeinde eine gesteigerte Darlegungslast dahingehend, dass sie sämtliche in dem Gutachten des Gutachterausschusses benannten Verträge vorlegen muss, damit das Gericht prüfen kann, ob diese vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden sind.(Rn.19) 1.) Die Klage wird abgewiesen. 2.) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung, auch zu einem Teilbetrag, durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht Halle (Saale) ist gemäß § 55 SchuldRAnpG ausschließlich sachlich und örtlich zuständig. Die Klage ist aber unbegründet. Das Erhöhungsverlangen der Klägerin vom 16. August 2006 ist bereits formell unwirksam. Es entspricht nicht den Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 NutzEntV. Das Erhöhungsverlangen nimmt nicht Bezug auf ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses (§ 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 NutzEntV). Dem Erhöhungsverlangen ist ein derartiges Gutachten zwar beigefügt. Es dient aber nicht der Begründung des Erhöhungsverlangens, vielmehr verlangt die Klägerin ein höheres Entgelt als das in dem Gutachten ausgewiesene. Die Klägerin hat auch weder ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 NutzEntV) beigefügt noch drei Grundstücke mit entsprechenden Entgelten benannt (§ 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 NutzEntV). Zwar sind diese Begründungsmittel in § 6 Abs. 1 Satz 3 NutzEntV nicht abschließend aufgeführt („insbesondere“), sodass auch andere Begründungsmittel in Betracht kommen. Nicht ausreichend als Begründungsmittel ist allerdings das Gutachten der Kommunalen Bewertungsstelle vom 2. Mai 2006. Dieses ist letztlich nichts anderes als eine eigene Erklärung der Klägerin, sodass aus Sicht eines verständigen Dritten nicht zu erwarten ist, dass sich hieraus ein ortsübliches Nutzungsentgelt ablesen lässt. Das Gericht hat bereits mit Urteil vom 19. Februar 2009 (Az. 96 C 4858/07) entschieden, dass im Rahmen eines tauglichen Begründungsmittels das ortsübliche Entgelt nicht von solchen Personen ermittelt werden kann, die bei demjenigen angestellt sind, der die Erhöhungserklärung bewirkt, sondern nur von Personen, die eine unabhängige Position haben. Hieran wird festgehalten. Zudem heißt es in dem Gutachten der Kommunalen Bewertungsstelle ausdrücklich, dass es nur für den verwaltungsinternen Gebrauch erstellt worden sei. Allein dies schließt bereits eine Verwendung als taugliches Begründungsmittel aus. Der lapidare Hinweis der Klägerin darauf, dass das Landgericht Halle in einem Parallelverfahren (Az. 2 S 55/09) das Erhöhungsschreiben als formell wirksam eingestuft habe, ist insoweit unerheblich. Dem Gericht ist die Entscheidung des LG Halle in dem Verfahren 2 S 55/09 nicht zugänglich, sodass es sich mit den rechtlichen Erwägungen dieser Entscheidung nicht auseinandersetzen kann. Eine Rechtsansicht kann jedenfalls nicht allein deshalb als richtig angenommen werden, weil sie vom zuständigen Berufungsgericht vertreten wird, insbesondere dann, wenn weder Wortlaut noch sinngemäßer Inhalt der Entscheidung des Berufungsgerichts hier bekannt sind. Weiter ist der Sachvortrag der Klägerin unschlüssig, da die Klägerin nicht angibt, wie groß das Grundstück, um das es geht, überhaupt ist. Dies ist aber unerlässlich, um die von der Klägerin angestrebte Verzinsung des Bodenwertes zu berechnen. Die Klägerin macht zwar konkrete Angaben zur Größe des Grundstücks. Diese Angaben sind aber unzweifelhaft falsch, da die Klägerin eine unzutreffende Ausdehnung des Grundstücks annimmt. Maßgebend ist weder, wie das Katasteramt nach Vertragsabschluss Flurstücke bildet, noch, ob die Klägerin Teile der neu gebildeten Flurstücke (Grünflächen zwischen dem Garagengrundstück und Flurstücksgrenze) isoliert verkaufen kann oder nicht. Maßgeblich ist allein, was zwischen den Parteien vereinbart wurde, konkret also, welche Fläche dem beklagten Verein vermietet und übergeben wurde. Unstreitig ist das Garagengrundstück mit einem Zaun umgeben, von dem beklagten Verein wird allein die Fläche, wie sie auf der Anlage 8 zum Schriftsatz der Klägerin vom 10. März 2011 (Bl. 135 Band I d. A.) rot umrandet ist, genutzt. Daher ist davon auszugehen, dass auch nur diese Fläche vermietet und dem beklagten Verein übergeben wurde. Unstreitig geht das Gutachten der kommunalen Bewertungsstelle nicht von dieser – allein maßgeblichen – Fläche aus, sondern von einer größeren, nämlich einer Fläche unter Einschluss von Grünflächen, die nicht von dem beklagten Verein genutzt, sondern vielmehr von der Klägerin gepflegt werden. Die Bestimmung der Mietsache, insbesondere auch ihrer Größe, ergibt sich aber aus den Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, sie kann nicht nachträglich einseitig durch den Vermieter oder einen Dritten geändert werden. Wie groß die allein maßgebliche Fläche, wie sie auf der Anlage 8 zum Schriftsatz der Klägerin vom 10. März 2011 (Bl. 135 Band I d. A.) rot umrandet ist, ist, teilt die Klägerin aber nicht mit, sodass die Klage unschlüssig ist. Die Klage ist aber auch deswegen unbegründet, weil entgegen der Ansicht der Klägerin die Bestimmung des ortsüblichen Entgelts nicht nach der Hilfsmethode gemäß § 3 Abs. 3 NutzEntV vorgenommen werden kann. Die Klägerin selbst legt ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses vor, in welchem ausgeführt wird, dass die Hilfsmethode hier keine Anwendung finde, da Vergleichswerte vorliegen. Die Klägerin trifft nun eine gesteigerte Darlegungslast dafür, warum dieses von ihr selbst vorgelegte Gutachten nicht richtig sein soll und warum trotz gegenteiliger Angaben in dem Gutachten des Gutachterausschusses keine Vergleichswerte vorliegen. Das Mindeste wäre es gewesen, die Nutzungsverträge für die in dem Gutachten auf den Seiten 1 – 4 (Bl. 11 Rs – 13 Band I. d. A.) genannten Grundstücke vorzulegen, sodass das Gericht sich selbst ein Bild davon machen kann, ob diese Nutzungsverträge nach dem 2. Oktober 1990 abgeschlossen und damit gemäß § 3 Abs. 2 NutzEntV berücksichtigungsfähig sind oder nicht. Bloßes Bestreiten ist jedenfalls nicht ausreichend. Der lapidare Hinweis darauf, dass das Landgericht Halle es als gerichtsbekannt bezeichnet habe, dass diese Nutzungsverträge allesamt vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden seien, ersetzt keinen substantiierten Sachvortrag. Dem Gericht ist jedenfalls nicht bekannt, wann diese Verträge abgeschlossen wurden, das Gericht kann auch nicht erkennen, woraus es diese Gerichtskundigkeit ableiten soll. Im übrigen lässt die Gerichtskundigkeit als Unterfall der Offenkundigkeit bloß die Beweisbedürftigkeit entfallen, ersetzt aber keinen substantiierten Sachvortrag. Auch vermeintlich offenkundige Tatsachen müssen, soweit sie erheblich sind, vorgetragen werden. Anders ausgedrückt: Erst wenn die Klägerin vorgetragen hätte, wann die Nutzungsverträge über die in dem Gutachten des Gutachterausschusses genannten Grundstücke jeweils abgeschlossen worden sind, wäre über die nachrangige Frage, ob die Richtigkeit dieses Vortrages gerichtsbekannt ist, zu entscheiden. Das nach dem Gutachten des Gutachterausschusses ortsübliche Entgelt bezahlt der beklagte Verein aber ohnehin schon. Unstreitig und auch leicht feststellbar anhand von Stadtplänen oder google earth (insoweit tatsächlich offenkundig) handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Grundstück um ein ungünstig gelegenes und schwer erreichbares Grundstück am Stadtrand. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.213,92 € festgesetzt. Die Klägerin verlangt erhöhte Pacht für ein Garagengrundstück. Am 18. Dezember 1989 verpachtete der Rat der Stadt Halle-Neustadt an die GIG Versorgungsgebiet … ein volkseigenes Grundstück, auf welchem diese eine Garage bauen durfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Nutzungsvertrag Anlage 1 Bl. 5 – 7 zur Klage Band I. d. A. verwiesen. Aus der GIG Versorgungsgebiet …. ging der beklagte Verein hervor. Mit Schreiben vom 16. August 2006 an den beklagten Verein erklärte die Klägerin die Erhöhung des Nutzungsentgeltes ab 1. Januar 2007 von bisher 36,81 € pro Stellplatz abzüglich 2,56 € für Aufwendungen auf 47,00 € pro Stellplatz abzüglich 2,56 € für Aufwendungen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben Anlage 2 zur Klage Bl. 8 – 10 Band I. d. A. verwiesen. Diesem Schreiben legte die Klägerin ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Regionalbereich Saale-Unstrut des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt bei. In dem Gutachten heißt es unter anderem: „Der Gutachterausschuss hat (…) das ortsübliche Nutzungsentgelt für die Garagengrundstücke in der Stadt Halle (Saale) zum Wertermittlungsstichtag 25. Juli 2005 im Durchschnitt der Stadt Halle mit 65,00 € / Stellplatz und Jahr, für das Zentrum der Stadt Halle (Saale) je Lage bis 180,00 € / Stellplatz und Jahr und für die Randlage der Stadt Halle (Saale) je Lage bis mindestens 36,00 € / Stellplatz und Jahr ermittelt. (…) Wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Zahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt, kann nach § 3 Abs. 3 NutzEV das ortsübliche Nutzungsentgelt hilfsweise aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden. Diese Hilfsmethode findet hier keine Anwendung, da Vergleichswerte vorliegen.“ Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten Anlage zur Klage 3 Bl. 11 – 18 Band I. d. A. (einschließlich Rückseiten) verwiesen. Weiterhin legte die Klägerin ein Gutachten der kommunalen Bewertungsstelle der Klägerin vom 2. Mai 2006 bei, in welchem für den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag ein jährliches Nettoentgelt von 47,00 € pro Garage pro Jahr ermittelt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten Anlage 4 zur Klage Bl. 19 – 21 Band I. d. A. verwiesen. Die Klägerin behauptet, Rechtsnachfolgerin des Rates der Stadt Halle-Neustadt zu sein. Sie behauptet, es gebe keine vergleichbaren Grundstücke mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten, weshalb ihrer Ansicht nach das ortsübliche Nutzungsentgelt gemäß § 3 Abs. 3 NutzEV aus einer Verzinsung des Bodenwertes abzuleiten sei. Die Klägerin behauptet, die Größe des Grundstücks ergebe sich aus der auf dem Lichtbild Anlage 3 zum Schriftsatz vom 21. Juni 2011 (irrtümlich als „21. Juni 2010“ angegeben) Bl. 172 Band I. d. A. gelb schraffierten Fläche. Wegen der Einzelheiten wird auf das Lichtbild Bl. 172 Band I. d A. verwiesen. Sie behauptet, dass die Größe des Grundstücks in dem Gutachten der kommunalen Bewertungsstelle korrekt angegeben sei. Die Klägerin verlangt mit der vorliegenden Klage den Differenzbetrag der von dem beklagten Verein für 2007 gezahlten Miete in Höhe von 17.539,36 € und der nach Ansicht der Klägerin auf Grund der Erhöhungserklärung vom 16. August 2006 für 2007 geschuldeten Miete von 22.753,28 €, somit 5.213,92 €. Die Klägerin beantragt, den beklagten Verein zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 5.213,92 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. November 2007 an die Klägerin zu verurteilen. Der beklagte Verein beantragt, die Klage abzuweisen. Der beklagte Verein bestreitet, dass die Klägerin Rechtsnachfolgerin des Rates der Stadt Halle-Neustadt, jedenfalls was die Zuordnung des streitgegenständlichen Grundstücks betrifft, sei. Der beklagte Verein bestreitet weiter, dass die im Vertrag vermietete Fläche identisch ist mit der dem Gutachten der kommunalen Bewertungsstelle vom 2. Mai 2006 zu Grunde liegenden Grundstück. Der beklagte Verein ist der Ansicht, die Erhöhungserklärung vom 16. August 2006 sei unwirksam, da das Gutachten der kommunalen Bewertungsstelle vom 2. Mai 2006 kein taugliches Begründungsmittel sei. Der beklagte Verein behauptet, dass eine ausreichende Zahl vergleichbarer Grundstücke mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten vorliege. Er ist der Ansicht, dass daher die Hilfsmethode des § 3 Abs. 3 NutzEV (Verzinsung des Bodenwertes) nicht anzuwenden sei. Weiterhin behauptet der beklagte Verein, dass sich die Größe des Grundstücks aus der rot umrandeten Fläche auf dem Lichtbild Anlage 8 zum Schriftsatz der Klägerin vom 10. März 2011 (Bl. 135 Band I. d. A.) ergebe. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8. September 2011 verwiesen.