4 C 430/90

Tenor Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.480,00 DM nebst 4 % Zinsen von je 120,00 DM seit dem 02.08., 02.09., 02.10. und 02.11.1990 und von weiteren 1.000,00 DM seit dem 15.08.1990 zu zahlen abzügl ich am 07.11.1990 gezahlter 120,- - DM. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.900,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in derselben Höhe leistet. 1 Tatbestand: 2 Die Beklagten sind Mieter eines Hauses der Klägerin auf 3 der Grundlage eines Mietvertrages vom 18.08.1987 zu einem 4 monatlichen Kaltmietzins von 600,00 DM zuzüglich anfallender 5 Nebenkosten. 6 Mietvertraglich war vereinbart, eine Kaution in Höhe von 7 1.000,00 DM zu zahlen. Diese Kaution haben die Beklagten 8 bisher nicht geleistet. Die Klägerin hat eine in der Nachbarschaft 9 des von den Beklagten gemieteten Wohnhauses gelegene 10 Lagerhalle an die Stadt H vermietet, die in 11 dieser Halle Asylsuchende und Übersiedler untergebracht 12 hat. 13 Die Beklagten mindern seit dem 01.08.1990 die monatliche 14 Miete um 120,00 DM mit der Begründung, durch die Bewohner 15 der Lagerhalle und ihr Verhalten sei der Wohnwert des Hauses 16 erheblich gesunken. 17 Wegen der Einzelheiten wird auf das mit der Klageschrift 18 eingereichte Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Beklagten 19 vom 17.07.1990, Blatt 4 ff der Akte, Bezug genommen. 20 Die Klägerin ist der Auffassung, das Vorbringen der Beklagten 21 in diesem Schreiben rechtfertige keine Mietminderung. 22 Sie bestreitet darüberhinaus die von den Beklagten behaupteten 23 Verhaltensweisen der Asylbewohner, insbesondere, 24 daß diese den zum Wohnhaus gehörenden Vorgarten als Toilette 25 mißbrauchten und den PKW der Tochter der Beklagten beschädigt 26 hätten. 27 Sie behauptet darüberhinaus, die Beklagten mehrfach auf 28 die Bezahlung der Kaution angesprochen gehabt zu haben, 29 letztmals seien sie mit anwaltlichem Schreiben vom 02.08.1990 30 unter Fristsetzung zum 15.08.1990 zur Zahlung der 31 Kaution auf gefordert worden. 32 Die Klägerin beantragt, 33 die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner 34 a) 35 an die Klägerin 1.120,00 DM nebst 4 % Zinsen seit 36 dem 02.08.1990 aus 120,00 DM sowie aus weiteren 37 1.000,00 DM seit dem 16.08.1990 zu zahlen, 38 b) 39 an die Klägerin 360,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 40 02.09.1990 aus 120,00 DM, seit dem 02.10.1990 aus 41 weiteren 120,00 DM sowie seit dem 02.11.1990 aus weiteren 42 120,00 DM zu zahlen abzüglich am 07.11.1990 gezahlter 43 120,-- DM. 44 Die Beklagten beantragen, 45 die Klage abzuweisen. 46 Sie behaupten, der Wohnwert des von ihnen gemieteten Hauses 47 sei durch die in der Nachbarschaft untergebrachten 48 Asylbewerber und Übersiedler erheblich gesunken, insbesondere 49 beschädigten diese ihnen nicht gehörende Fahrzeuge, 50 sie verursachten erheblichen Lärm und mißbrauchten den 51 zum Wohnhaus gehörenden Vorgarten als Toilette. 52 Gegenüber der von der Klägerin beanspruchten Kaution tragen 53 die Beklagten zum einen vor, diese sei nicht mehr zu 54 zahlen, weil sie beabsichtigten - was im übrigen unstreitig 55 ist - das Wohnhaus so schnell als möglich zu kündigen, 56 im übrigen habe die Klägerin ihren Anspruch auf die Zahlung 57 der Kaution verwirkt, da sie seit Mietvertragsabschluß 58 diese nicht beansprucht habe. 59 Wegen des Vorbringens der Parteien im übrigen wird auf 60 die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen 61 Bezug genommen. 62 Entscheidungsgründe: 63 Die Klage ist begründet. 64 Die Klägerin hat zum einen Anspruch auf die mietvertraglich 65 vereinbarte Kaution. Dabei ist unerheblich, daß die Beklagten 66 bereits ihre Absicht kundgetan haben, so schnell als 67 möglich auszuziehen. Die Kaution soll eine Sicherheit für 68 den Vermieter darstellen, beim Auszug festgestellte Schäden 69 bzw. aufgelaufene Mietrückstände zu entnehmen und nur 70 den freibleibenden Betrag an die Mieter auszuzahlen. Dieser 71 Zweck der Kaution entfällt nicht mit der Absicht des Auszuges, 72 sondern wird gerade zu diesem Zeitpunkt erst aktuell. 73 Die Beklagten können sich auch nicht auf Verwirkung berufen, 74 da dafür keine ausreichenden Anhaltspunkte ersichtlich 75 sind. Die Geltendmachung einer Forderung ist nur dann verwirkt, 76 wenn zum einen ein erheblicher Zeitablauf vorhanden 77 ist und zum anderen aus dem Verhalten des Gläubigers nur 78 der Schluß gezogen werden kann, er werde nicht mehr auf 79 der Geltendmachung dieser Forderung bestehen {vgl. Palandt- 80 Heinrichs, BGB , 40 . Auflage, § 242, Anm. 5 a). Die Klägerin 81 hat zwar nicht mehr im einzelnen vortragen können, wann 82 sie die Beklagten gemahnt hat, tatsächlich hat sie jedoch 83 die Mahnung mit Schreiben vom 02.08. 1990 durch ihre 84 Prozeßbevollmächtigten erheben lassen. Da es sich um eine einmalige 85 Zahlung handelt, das Mietverhältnis darüberhinaus 86 auf Dauer angelegt ist, kann alleine aus der Tatsache, 87 daß der Vermieter zunächst nach Beginn des Mietverhältnisses 88 die Kaution nicht anmahnt, nicht geschlossen werden, 89 er werde auf Dauer darauf verzichten. Da zu dem "Zeitmoment" 90 zur Bejahung der Verwirkung auch das "Umstandsmoment" 91 hinzukommen muß, für dieses aber keine Anhaltspunkte 92 ersichtlich sind, können die Beklagten sich nicht 93 auf Verwirkung berufen. 94 Die Klägerin kann darüberhinaus auch die von den Beklagten 95 vorgenommene Mietminderung von monatlich 120,00 DM verlangen, 96 weil entgegen der Auffassung der Beklagten ein Grund 97 zur Mietminderung nicht vorliegt. Gemäß § 537 BGB kann 98 die Miete dann gemindert werden, wenn der Mietsache ein 99 Mangel in ihrer Substanz anhaftet (vgl. Palandt-Putzo, 100 A.A.O. § 537, Anm. 2 a) . Den Beklagten ist zwar zuzugeben, 101 daß ein solcher Mangel der Mietsache auch in einem tatsäch- 102 lichen Verhältnis bestehen· kann, das nach den allgemeinen 103 Verkehrsanschauungen für einen Mieter die Sache und deren 104 Gebrauchswert unmittelbar beeinträchtigt. Dies können grundsätzlich 105 auch äußere Einwirkungen, insbesondere Lärm oder 106 Luftverschmutzung und ähnliches sein (vgl. derselbe, a.a.O., 107 Anm. b) und d) ). 108 Solche Mängel machen die Beklagten hier jedoch nicht geltend. 109 Sie tragen vielmehr vor, der Wohnwert des Hauses 110 sei durch die neue Nachbarschaft erheblich gesunken. Sie 111 machen zwar auch geltend, daß dadurch Lärmbelästigungen 112 entstehen, diese werden jedoch aufgrund der Tatsache geltend gemacht, 113 daß in der Lagerhalle der Klägerin Asylbewerber und Übersiedler zugewiesen 114 worden sind und dort wohnen. Aus diesem Umstand können die Beklagten 115 jedoch kein Recht zur Mietminderung herleiten. Sie 116 machen dadurch nämlich einen "Milieuschutz" geltend, der 117 sich auf die Mietsache selbst letztlich nicht auswirkt, 118 sondern, wenn überhaupt, das ''Ansehen" der Wohngegend beeinflusst. 119 Dies kann jedoch, insbesondere unter dem Gesichtspunkt, 120 daß dem Asylrecht Verfassungsrang zukommt, kein 121 Grund sein, gegenüber dem jeweiligen Wohnungseigentümer 122 ein Mietminderungsrecht zu begründen. Dem Eigentümer kann zwar eine 123 Mietminderung auch entgegengehalten werden für Beeinträchtigungen 124 und Mängel der Mietsache, die er nicht unmittelbar 125 beeinflussen kann, soweit es sich um Baulärm o.ä. handelt, 126 auch wenn er nicht vom Eigentümer verursacht und beeinflußt 127 werden kann. Deshalb ist es unabhängig, ob die 128 Lagerhalle, in der die Stadt Gronau diese Personen untergebracht 129 hat, im Eigentum der Klägerin stehen oder nicht. 130 Den Beklagten ist zwar zuzugestehen, daß durch die Unterbringung 131 von Asylbewerbern und Übersiedlern Beeinträchtigungen 132 und möglicherweise Störungen verursacht werden, 133 die sich alleine aus der Vielzahl von Menschen verschiedener 134 Nationalitäten auf verhältnismäßig engem Raum ergeben. 135 Andererseits hat keine Privatperson Anspruch darauf, nur 136 bestimmte Menschen, die ihr möglicherweise sympathisch 137 sind, in ihrem Wohnumfeld zu haben. Daraus folgt, daß nicht 138 einmal in baurechtlicher Hinsicht ein "Milieuschutz" gewährt 139 wird (vgl. OVG Münster NJW 90, 1132 ff, 1134) mit 140 der Folgerung, daß eine Ausgrenzung von Menschen, denen 141 verfassungsgemäß Asyl zusteht, nicht erfolgen darf. Inkonsequenz 142 dieser verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung kann 143 dem einzelnen Mieter kein Recht auf Mietminderung gegenüber 144 seinem Vermieter zugebilligt werden, weil dies sonst 145 zur Folge hätte, das der Mieter letztlich bei jedem Nachbarn, der ihm, 146 aus welchen Gründen auch immer, mißliebig ist und durch sein Verhalten 147 oder fehlendes Ansehen den Wohnwert gefährdet, zur Mietminderung berechtigt wäre. 148 Die Beklagten sind deshalb sowohl zur Zahlung der Kaution 149 als auch zur Zahlung der Mietminderungen mit Abzug der 150 am 07.11.1990 gezahlten 120, 00 DM verpflichtet. 151 Die geltendgemachten Zinsen rechtfertigen sich aus Verzug. 152 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO , die 153 über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 154 711 ZPO. 155 Unterschrift