50 C 3/21

Leitsatz: Inhaltliche Anforderungen an ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt 1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft „…“ in „…“ vom 12. Januar 2021 zu Tagesordnungspunkt 3 (Änderung der Hausordnung) wird für ungültig erklärt. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. und beschlossen: Der Streitwert wird festgesetzt auf 5000,00 €. Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Beschluss war für ungültig zu erklären, da er nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 19 WEG entspricht. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 13 Abs. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1, Abs. 2 WEG Der angefochtene Beschluss entspricht jedoch nicht dem ordnungsgemäßen Gebrauch dieser Beschlusskompetenz. Grundsätzlich ist die Tierhaltung im Bereich des Sondereigentums zulässig, wenn von ihr Störungen der anderen Wohnungseigentümer nicht ausgehen können. Zu bedenken sind insbesondere Art, Größe Verhalten und Anzahl der Tiere, Art Größe, Zustand und Lage des Sondereigentums sowie des Gebäudes, in dem sich das Sondereigentum befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus (vergleiche BGH, 20.03.2013, VIII ZR 168/12; Hügel-Elzer, § 14, Rz. 55). Ein generelles Verbot der Hundehaltung können die Wohnungseigentümer nur im Wege einer Vereinbarung, die die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordert, festlegen (BGHZ 129,329). Ein generelles Hundehaltungsverbot haben die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 12. Januar 2021 nicht beschlossen. Der angefochtene Beschluss sieht die Möglichkeit von Ausnahmen vom Hundehaltungsverbot vor und beschreibt die dazu vorgesehene Verfahrensweise. Die beschlossene Regelung überschreitet das zulässige Maß der gestatteten Konkretisierung, wobei ein Verbot des Gebrauchs und die Erweiterung des Gebrauchs gerade nicht zugelassen sind. Maßgeblich Voraussetzung für eine Gebrauchsbeschränkung ist vor allem, dass schützenswerte Interessen anderer Hausbewohner beeinträchtigt werden. Es ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die gewählte Regelungstechnik eines Verbotes mit Erlaubnisvorbehalt angewendet wird. So ist eine effektive Durchsetzung einer entsprechenden Gebrauchsregelung grundsätzlich möglich. Durch sie wird auch verhindert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Miteigentümer vor vollendete Tatsachen gestellt wird. Jedoch ist es erforderlich, dass bereits der Beschluss über die Gebrauchsregelung erkennen lässt, dass in jedem Fall eine sachgerechte Abwägung der Interessen der beteiligten Personen stattzufinden hat und diese Abwägung von den über eine ausnahmsweise zu erteilende Gestattung der Hundehaltung (z.B. Verwalter oder Wohnungseigentümerversammlung) im Einzelfall jeweils auf stattzufinden hat. Dafür anzuwendende Kriterien sind beispielsweise die im Urteil des BGH vom 20.3.2013 genannten Umstände (vgl. oben). Jedem Falle muss aber erkennbar sein, dass jeweils eine Interessenabwägung im Einzelfall stattzufinden hat. Gemessen an diesen Kriterien ist der angefochtene Beschluss insoweit zu eng gefasst. Indem der Beschluss vorgeht, dass eine Hundehaltung „nicht gestattet“ sei und die Hundehaltung „durch Beschluss ausnahmsweise“ erfolgen könne, gibt der Beschluss ein ermessensleitendes Element vor, dass auf die Versagung einer Genehmigung gerichtet ist. Regelungstechnisch bürdet es den Nachweis des Vorliegens eines Ausnahmefalles dem jeweiligen Wohnungseigentümer über. Die Kostenentscheidung findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 91, 269 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 7 11 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO. Dabei ist das Gericht dem Streit Vorschlag der Klägerseite in der korrigierten Fassung (Schriftsatz vom 26.8.2019, Bl. 60 der Akte) gefolgt, nachdem die Beklagtenseite hiergegen keine Einwendungen erhoben hat. Rechtsbehelfsbelehrung Diese Entscheidung kann mit der Berufung angefochten werden. Sie ist innerhalb einer Notfrist von einem Monat einzulegen bei dem Landgericht Frankfurt am Main, Gerichtsstraße 2, 60313 Frankfurt am Main. Die Frist beginnt mit der Zustellung der in vollständiger Form abgefassten Entscheidung. Die Berufung ist nur zulässig wenn der Beschwerdegegenstand 600,00 € übersteigt oder das Gericht die Berufung zu diesem Urteil zugelassen hat. Zur Einlegung der Berufung ist berechtigt, wer durch diese Entscheidung in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Die Berufung wird durch Einreichung einer Berufungsschrift eingelegt. Die Berufung kann nur durch einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Darüber hinaus kann die Kostenentscheidung isoliert mit der sofortigen Beschwerde angefochten werden. Sie ist innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Amtsgericht Gießen, Gutfleischstraße 1, 35390 Gießen oder dem Landgericht Frankfurt am Main, Gerichtsstraße 2, 60313 Frankfurt am Main einzulegen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. Die sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 € und der Wert des Beschwerdegegenstandes in der Hauptsache 600 € übersteigt. Beschwerdeberechtigt ist, wer durch diese Entscheidung in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Die Beschwerde wird durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle der genannten Gerichte eingelegt. Sie kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts erklärt werden, wobei es für die Einhaltung der Frist auf den Eingang bei einem der genannten Gerichte ankommt. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Soll die Entscheidung nur zum Teil angefochten werden, so ist der Umfang der Anfechtung zu bezeichnen. Die Beschwerde soll begründet werden. Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft „…“ in „…“. Bei der Beklagten handelt es sich um die Wohnungseigentümergemeinschaft. Verwalterin ist die „..:“. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus insgesamt 3 Mitgliedern. Eine Teilungserklärung liegt dem Gericht nicht vor. Am 12. Januar 2021 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt. Fristen und Formalien im Zusammenhang mit der Einberufung der Versammlung werden durch die Parteivertreter nicht beanstandet. In der Niederschrift der Eigentümerversammlung vom12. Januar 2021 heißt es unter dem Tagesordnungspunkt 3: Änderung der Hausordnung Antrag: Das Halten von Hunden ist nicht gestattet, es sei denn, die Mehrheit der Wohnungseigentümer fast einen entsprechenden Beschluss durch den die Hundehaltung ausnahmsweise gestattet wird. Sind für das Halten von Hunden alte Rechte vorhanden, so gelten diese nur so lange, wie das sich in der Gemeinschaft befindliche Tiere noch lebt. Neuanschaffungen von Hunden unterliegen dem vorstehend geregelten Genehmigungsvorbehalt. Die übrigen Bestimmungen der Hausordnung bleiben weiterhin für alle Miteigentümer verbindlich. Die Miteigentümer sind verpflichtet, bei der Vermietung die jeweils gültige Fassung der Hausordnung als Bestandteil in den Mietvertrag aufzunehmen. Zu den genannten Tagesordnungspunkten ergibt sich das folgende Abstimmungsbild laut der Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung: Ja-Stimmen: 2,0 Nein-Stimmen: 1,0 Enthaltungen: 0 Die Klägerin beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 12. Januar 2021 zu Tagesordnungspunkt 3 (Änderung der Hausordnung) für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragt, die Klage abzuweisen. Mit Einverständnis der Parteivertreter hat das Gericht durch Beschluss vom 14. Juli 2021 (Bl. 38 der Akte) gemäß § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche Verfahren angeordnet und Schriftsatzfrist auf den 12. August 2021 bestimmt. Hinsichtlich des Parteivorbringens wird auf die wechselseitig gefertigten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.