47 C 19/20

Leitsatz: Soweit ein Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abgeschlossen wurde, ist diese be-rechtigt, eine Person ohne Zustimmung des Vermieters auszuwechseln, soweit in der Person des neuen Mieters kein wichtiger Grund für eine Ablehnung liegt. Es wird festgestellt, dass die Wohngemeinschaft, derzeit bestehend aus der Klägerin, „…“ und „…“, berechtigt ist, jederzeit auch ohne explizite Zustimmung des Beklagten die einzelnen Bewohner gegen andere studentische Mitbewohner auszuwechseln, sofern in deren Person kein wichtiger Grund für eine Ablehnung liegt. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin sowie „…“ und „…“ als Mitgläubigerinnen einen Betrag in Höhe von 2.600,04 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.02.2020 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 5.658,96 Euro festgesetzt. Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. Die Klägerin ist in Bezug auf den Antrag zu 1) allein aktivlegitimiert. Die Klägerin möchte ein Recht der Wohngemeinschaft, bestehend aus „…“ und „…“ sowie ihr selbst, festgestellt wissen. Grundsätzlich besteht ein Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO, wenn eine gegenwärtige tatsächliche Unsicherheit das Rechtsverhältnis der klagenden Partei gefährdet. Ausnahmsweise besteht ein Feststellungsinteresse des Klägers auch für solche Rechtsverhältnisse zwischen dem Beklagten und einem Dritten, wenn dieses Rechtsverhältnis für die Rechtsbeziehung zwischen dem Kläger und dem Beklagten wichtig ist. Ein solches Feststellungsinteresse der Klägerin ist aufgrund der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gegeben, da die Klägerin als Mitmieterin von der Feststellung über den Anspruch der Wohngemeinschaft auf Zustimmung unmittelbar in ihrem Verhältnis zum Beklagten betroffen ist (vgl. hierzu etwa auch AG Greifswald, Urteil vom 16.08.2018, Az. 45 C 39/18 = WuM 2019, 576, 576). Die Aktivlegitimation ist unabhängig davon, dass für die tatsächliche Vertragsänderung noch weitere Willenserklärungen der anderen WG-Mitglieder erforderlich sind (AG Greifswald, a.a.O.). Die Klage ist hinsichtlich des Antrags zu 1) begründet und hinsichtlich des Antrags zu 2) überwiegend begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Feststellung, dass die Wohngemeinschaft berechtigt ist, jederzeit auch ohne explizite Zustimmung des Beklagten die einzelnen Bewohner gegen andere auszuwechseln. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem zwischen der Klägerin und den weiteren Bewohnerinnen „…“ sowie „…“ geschlossenen Mietvertrag. In dem Mietvertrag ist keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der streitigen Frage enthalten. Die Auslegung des Mietvertrages nach dem objektiven Empfängerhorizont unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ergibt gem. §§ 133, 157 BGB einen solchen Anspruch der Klägerin sowie der beiden weiteren Mieterinnen gegen den Beklagten auf Auswechslung der studentischen Mitbewohner gegen andere studentische Mitbewohner, ohne dass es einer expliziten Zustimmung des Beklagten bedarf, sofern in der Person des neuen Bewohners kein wichtiger Grund für eine Ablehnung liegt. Denn aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt sich, dass die vorherige Eigentümerin des Hauses bei dem Vertragsschluss wusste, dass sie nicht einen Vertrag mit mehreren Einzelmietern, sondern mit einer Wohngemeinschaft geschlossen hat. Dies hat insbesondere die Vernehmung der Zeugin „…“ zur Überzeugung des Gerichts ergeben. Bei Wohngemeinschaften handelt es sich um lockere Zusammenschlüsse mehrerer Personen zwecks gemeinsamer Nutzung, ohne jedoch in Form einer Ehe, eine Lebenspartnerschaft oder einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft verbunden zu sein (Emmerich in Staudinger, Kommentar zum BGB, § 540 Rnr. 52). Für den Abschluss eines Vertrages mit einer Wohngemeinschaft sprechen neben dem Ausbildungsstand der Mieterinnen und ihrem Alter bei Vertragsschluss, die räumliche Aufteilung der Wohnung sowie die Umstände vor dem Abschluss des schriftlichen Vertrages vom 18.04.2018. Zudem war der Vermieterin bekannt, dass sie nicht mit einer einzelnen Person oder mit zwei Personen, die als Lebensgefährten zusammenleben könnten, einen Mietvertrag abgeschlossen hat, sondern mit drei Personen, die ausweislich der angegebenen Anschriften bisher nicht gemeinsam gewohnt haben und erkennbar keinen Familienverband darstellten (vgl. zu diesen Indizien AG Greifswald, Urteil vom 16.08.2018, Az. 45 C 39/18 = WuM 2019, 576, 577). Weiter war nach den Angaben der Zeugin sowie nach den Angaben der Klägerin im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung der Zeugin bekannt, dass es sich bei sämtlichen Mieterinnen um Studentinnen unterschiedlicher Fachbereiche und Semester handelt. Gleichfalls war ihr bekannt, dass diese dementsprechend zu unterschiedlichen Zeiten ihr Studium beenden werden. Hierdurch war ihr klar, dass die Gemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist. Es war ihr also bekannt, dass die Mieterinnen nicht eine dauerhafte Wohnbeziehung zu Dritt eingehen. Weiter war anhand des Alters offenkundig, dass eine Familiengründung erst noch stattfinden wird. Demnach war erkennbar, dass die Wohngemeinschaft gerade einen lebensphasenabhängigen und lockeren Zusammenschluss darstellt, der eine hohe Fluktuation innehat. Hierfür sprach zudem auch der Umstand, dass es sich bei der vermieteten Wohnung um eine 3-Zimmer-Wohnung handelt, so dass für jeden Bewohner ein Raum zur alleinigen Nutzung zur Verfügung stand. Weiter sprach hierfür der Austausch von Mietern vor dem Vertragsschluss. Denn nach den glaubhaften Angaben der Zeugin „…“ sowie der Klägerin im Rahmen der persönlichen Anhörung gab es diverse Bewohnerwechsel vor dem Einzug der drei Mieterinnen. Die Zeugin hat insoweit angegeben, dass die Auswahl der neuen Mieter einvernehmlich mit den übrigen vorhandenen Bewohnern stattgefunden hat und sie diese nicht alleine auswählte. Weiterhin hat sie entsprechend angegeben, dass es häufig zu Bewohnerwechseln in den Vorjahren kam, was die Fluktuation deutlich macht, und dass es sich seit geraumer Zeit stets um Zusammenschlüsse von Studenten handelte. Der Vermieterin war daher bei der Vermietung von Anfang an klar, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Gleichfalls ändert der Abschluss des Mietvertrages vom 18.04.2018 an dieser Auslegung des Vertrages nichts. Denn nach den glaubhaften Angaben der Zeugin „…“ diente der Abschluss des Vertrages gerade nicht dazu, von dem bisherigen Mietvertrag mit der Wohngemeinschaft Abstand zu nehmen und insbesondere die Möglichkeit des Austauschs der Mitbewohner hinsichtlich der Verfahrensweise zu ändern. Vielmehr gab die Zeugin glaubhaft an, dass durch den Abschluss des Mietvertrages Klarheit hergestellt werden sollte, wer Partei des Mietverhältnisses ist. Denn die vorige Handhabung, bei dem Einzug neuer Mitbewohner entsprechende Nachträge zu erstellen, führte zu einer gewissen Undurchsichtigkeit, wie sie angab. Dieser Auslegung des Vertrages steht auch § 11 des Mietvertrages nicht entgegen. Denn § 11 des Mietvertrages bezieht sich lediglich auf die Gebrauchsüberlassung an Dritte. Vorliegend geht es jedoch darum, dass die eintretende Partei selbst Partei des Mietvertrages werden soll, so dass sie nicht Dritte in diesem Sinne ist. Gleichfalls stehen die Bedenken des Beklagten im Hinblick auf die Einschränkung der Privatautonomie einer solchen Auslegung des Vertrages nicht entgegen, da der Beklagte in das Mietverhältnis durch den Erwerb der Immobilie eingetreten ist und die vorherige Vermieterin ihre Entscheidungsfreiheit hinsichtlich ihres Eigentums selbst gebunden hat, in dem sie an eine Wohngemeinschaft vermietet hat (vergl. hierzu AG Greifswald, a.a.O.; BVerfG, Kammerbeschluss vom 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92; LG Berlin, Urteil vom 23.03.2016, Az. 65 S 314/15 = WuM 2016, 553-555 Rnr. 13- zitiert nach Juris). Durch diese Auslegung wird der Beklagte auch nicht rechtslos gestellt, da er entsprechend des Rechtsgedankens des § 553 Abs. 1 Satz 2BGB weiterhin die Möglichkeit hat, geltend zu machen, dass ihm die Aufnahme bestimmter Personen nicht zumutbar sei (vgl. hierzu etwa auch LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.1991 Az. 9 S 588/90 Rnr. 6 – zitiert nach Juris). Diese Einschränkung ist in dem Antrag zu 1) enthalten. Weiterhin ändert auch der Umstand nichts, dass die Zeugin „...“ unstreitig bei Abschluss des Vertrages im Jahr 2018 den aktuellen Vertragstext des Haus- und Grund Gießen e.V. verwendet hat. Denn hierdurch wurde der Vertrag nicht wesentlich verändert (vgl zu einem ähnlich gelagerten Fall etwa LG Frankfurt, Urteil vom 28.07.2009, Az. 2 – 11 S 230/08 = WuM 2012, 192 – 194). Demnach hat der Beklagte - da er in das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und den beiden weiteren Mieterinnen sowie der Zeugin „…“ durch den Erwerb der Immobilie eingetreten ist - bereits konkludent die Zustimmung zu einem künftigen Wechsel der Mieter erteilt, so dass es nur noch einer Anzeige an den Vermieter bedarf, um diesem zu ermöglichen, zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt (so auch LG Berlin, Urteil vom 23.03.2016, Az. 65 S 314/15 = WuM 2016, 553-555 Rnr. 15). Weiter hat die Klägerin einen Anspruch gegen den Beklagten, an sie sowie Frau „…“ und Frau „…“ als Mitgläubigerinnen einen Betrag in Höhe von 2.600,04 Euro zu zahlen gemäß §§ 280 Absatz 1, 2, 241 Absatz 2 BGB. Denn der Beklagte hat durch die generelle Ablehnung, eine weitere Person in das Mietverhältnis aufzunehmen oder einer Untervermietung zuzustimmen, wie sie in seinem Schreiben vom 13.06.2019 zum Ausdruck kommt, eine Nebenpflicht des Vertrages verletzt. Er hat mit diesem Schreiben unabhängig von dem Vorschlag einer einzelnen Person und unabhängig davon, dass er einen speziellen Grund insoweit vortragen konnte, der die Unzumutbarkeit der Aufnahme der Person rechtfertigt, generell der Aufnahme einer weiteren Person in das Mietverhältnis widersprochen. Dies stellt aufgrund der oben ausgeführten Berechtigung der Klägerin sowie der weiteren Mieterinnen „…“ und „…“ eine Verletzung einer Nebenpflicht dar. Vor diesem Schreiben hat er auf deren mehrfache Nachfrage unstreitig der Klägerin und den beiden Mieterinnen keine Mitteilung gemacht, wie das Zimmer der Frau „…“ vermietet werden kann. Hierdurch hat er gleichfalls eine Nebenpflicht verletzt. Da der Beklagte die Aufnahme einer weiteren Person in das Mietverhältnis generell widersprach, kam es auf die finanziellen Verhältnisse der Frau „…“ nicht an. Der Beklagte hat die Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zu vertreten. Der Anspruch besteht lediglich in Höhe von 2.600,04 Euro. Denn nur insoweit ist den Klägerinnen ein Schaden entstanden. Die Kaltmiete beträgt monatlich 550,00 Euro zzgl. 100,00 Euro Nebenkostenvorauszahlungen, so dass die Gesamtmiete 650,00 Euro beträgt. Durch den Auszug der Frau „…“ ist den übrigen Mieterinnen also die Zahlung eines Anteils von einem Drittel seit Februar 2019 entgangen. Dies stellt einen Betrag in Höhe von 216,67 Euro monatlich dar (650,00 Euro: 3). Die Klägerinnen forderten den Beklagten seit dem 30.01.2019 unstreitig mehrfach auf, sich zu einem potentiellen Nachmieter zu äußern. Insbesondere mit Schriftsatz vom 18.04.2019 forderten sie dies ausdrücklich. Daher besteht der Anspruch auf Schadensersatz seit dem Auszug der Frau „…“, also seit dem 01.02.2019. Der anteilige Mietzins der Frau „…“ beträgt für den Zeitraum vom 01.02.2019 bis einschließlich Januar 2020 2.600,04 Euro (12 x 216,67 Euro). Der Anspruch ist auch nicht ausgeschlossen, da dem Beklagten die Ablehnung einer Person nicht analog des Rechtsgedankens des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unzumutbar war. Der Beklagte hat lediglich bestritten, dass die Zeugin „...“ über dieselben finanziellen Mittel wie die bisherigen Mieterinnen verfüge. Den Ausschlussgrund hat der Vermieter jedoch darzulegen und zu beweisen (vgl. hierzu LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.1991 – 9 S 588/90 = WuM 1992, 45f. – Rn. 6 zitiert nach juris). Der Beklagte ist hier seiner Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen, da er insoweit für seine Behauptung keinen Beweis angetreten hat. Die Klägerin hat gemeinsam mit den weiteren Mieterinnen zudem einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.02.2020 aus dem zuerkannten Betrag gem. § 291 BGB, da die Klageschrift dem Beklagten am 18.02.2020 zugestellt worden ist. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Der Streitwert entspricht hinsichtlich des Antrags zu 1) der 6-fachen Monatsmiete und ergibt sich hinsichtlich des Antrags zu 2) aus § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Die Klägerin schloss als Mieterin gemeinsam mit „…“ und „…“ einen Mietvertrag am 11.04.2018 für den Zeitraum seit dem 01.04.2018 über die Mieträume unter der Anschrift „…“, im zweiten Obergeschoss, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Bad, 1 Gäste-WC und Balkon ab. Vermieterin war bei Vertragsschluss die Zeugin „…“. In § 11 des Mietvertrages ist unter Ziffer 3 Folgendes geregelt: „Der Mieter ist zu einer Untervermietung sämtlicher Mieträume ohne Einwilligung des Vermieters nicht berechtigt (§ 540 BGB). Besteht kein Interesse an einer teilweisen Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung, kann der Vermieter die Einwilligung verweigern (§ 553 BGB). Eine Einwilligung ist vor allem ausgeschlossen, soweit sie für den Vermieter unzumutbar ist (…)“ Ende 2018/Anfang 2019 erwarb der Beklagte das Haus und trat in das Mietverhältnis ein. Die vereinbarte Kaltmiete betrug 550,00 Euro zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 100,00 Euro pro Monat. Die Mieterin „…“ kündigte das Mietverhältnis und zog zum 31.01.2019 aus der Wohnung aus. Die Mieterinnen versuchten seit dem 30.01.2019 die „Neuvermietung“ des Zimmers mit dem Beklagten zu klären. Der Beklagte teilte mit, für das Zimmer der „…“ müsse ein Mietzins in Höhe von 500 bis 550 Euro gezahlt werden. Kontoverbindungen für die Mietzahlungen teilte der Beklagte nicht mit. Weiter war der Beklagte über Monate nicht erreichbar und ließ sämtliche Anfragen der Mieterinnen unbeantwortet. So konnten sie die Mieten für die Monate Februar bis einschließlich April 2019 nicht überweisen. Mit Schreiben vom 18.04.2019 forderten die Mieterinnen die Kontoverbindung des Beklagten an und forderten ihn auf, sich zu einer Weitervermietung und Untervermietung zu äußern. Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Schreibens wird auf Bl. 61 d.A. Bezug genommen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 13.06.2019 teilte der Beklagte seine Kontoverbindung mit und widersprach einer Aufnahme einer weiteren Person und der Untervermietung. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Blatt 62, 63 der Akte Bezug genommen. Nach dem Auszug der „…“ zahlten „…“ und die Klägerin zu zweit die volle Miete an den Beklagten unter Vorbehalt, um eine Kündigung zu vermeiden. Über Jahre hinweg war die Rechtsvorgängerin des Beklagten, die Zeugin „…“ mit der Auswechslung der WG-Mitglieder einverstanden. Bevor der Mietvertrag vom 18.04.2018 abgeschlossen wurde, erfolgten mindestens zwei Bewohnerwechsel. Die Klägerin selbst hat nach dem Auszug eines Bewohners circa drei Monate mit Kenntnis der Vermieterin in der Wohnung gewohnt, bevor mit dem Auszug einer weiteren Mitbewohnerin ein neuer Mietvertrag vereinbart wurde. Dieser wies inhaltlich keine Änderungen gegenüber dem vorhergehenden Vertrag auf. Die Klägerin behauptet, das Mietverhältnis sei zwischen der Rechtsvorgängerin des Beklagten und einer Wohngemeinschaft zustande gekommen. Zudem sei die Rechtsvorgängerin des Beklagten über Jahre hinweg mit einer Auswechslung der WG-Mitglieder einverstanden. Ihr sei von Anfang an klar gewesen, dass das Vermieten an Studenten eine hohe Fluktuation mit sich bringe, da nicht sämtliche Bewohner gleichzeitig ihr Studium beenden würden. Weiter habe der Abschluss des neuen Mietvertrages vom April 2018 lediglich der Klarstellung gedient, wer die aktuellen Bewohner waren. Ab Februar 2019 hätte Frau „…“ als Interessentin für das Zimmer der „…“ bereitgestanden, die es zu den Konditionen der „…“ angemietet hätte. Die Klägerin ist der Auffassung, sie sei allein aktivlegitimiert. Weiterhin ist sie der Auffassung, die Wohngemeinschaft habe einen Anspruch auf Auswechslung der Bewohner, sofern sich die Sicherheit für den Vermieter nicht verschlechtere. Die Klägerin beantragt, 1. festzustellen, dass die Wohngemeinschaft, derzeit bestehend aus der Klägerin, Frau „…“ und „…“, berechtigt ist, jederzeit auch ohne explizite Zustimmung des Beklagten die einzelnen Bewohner gegen andere studentische Mitbewohner auszuwechseln, sofern in deren Person kein wichtiger Grund für eine Ablehnung liegt. 2. Den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin sowie Frau „…“ und „…“ als Mitgläubiger 2.658,96 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen. Der Beklagte behauptet, im Mietvertrag sei keine vom Grundsatz abweichende Vereinbarung getroffen worden, dass alle Vertragspartner zustimmen müssen, wenn ein Vertragspartner ausscheidet und ein neuer eintreten möchte. Er bestreitet, dass Frau „…“ über dieselben finanziellen Mittel wie die Mieterinnen verfüge. Weiter bestreitet der Beklagte, dass die Frau „…“ bereit gewesen sei, sich anteilig an der Miete ab Februar 2019 zu beteiligen und die anteilige Miete 221,58 Euro betragen hätte. Der Beklagte ist der Auffassung, es handele es sich nicht um einen Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft, sondern mit drei natürlichen Personen. Weiter habe der Beklagte keine ordnungsgemäße Anfrage hinsichtlich einer Untervermietung erhalten. Zudem ist er der Auffassung, dass ein Schadensersatzanspruch nicht bestünde, da nicht eine ordnungsgemäß beantragte Untervermietung rechtsgrundlos verweigert worden sei. Die Klage ist entsprechend der Zustellungsurkunde (Blatt 24 d.A.) am 18.02.2020 zugestellt worden. Es hat eine mündliche Verhandlung stattgefunden und eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin „…“. Hinsichtlich des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung sowie der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 18.05.2020 (Bl. 52, 53 d.A.) sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 02.11.2020 (Bl. 86-90 d.A.).