3a C 299/11

Kündigung wegen angeblichem Mietrückstand unwirksam bei berechtigtem Zweifel an Eigentümerstellung • Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters setzt Verschulden des Mieters voraus; liegt ein berechtigter Zweifel an der Anspruchsberechtigung des Vermieters vor, tritt kein Verzug ein (§ 286 Abs.4 BGB). • Der Schutz des Mieters bei Eigentümerwechsel umfasst die Möglichkeit, einen beglaubigten Grundbuchauszug zu verlangen; der Mieter ist nicht in Verzug, wenn er nachweisbar versucht hat, die Eigentümerschaft zu klären (§ 566e BGB). • Hat der Vermieter die Rüge des Mieters hinsichtlich der Eigentümerschaft nicht durch Vorlage des Grundbuchauszugs entkräftet, ist eine auf § 543 Abs.2 Nr.3a BGB gestützte fristlose Kündigung unwirksam. Die Beklagte bewohnte eine Wohnung; die Klägerin erwarb das Haus im November 2006. Zunächst zahlte die Beklagte Miete an die Rechtsvorgängerin und an die Klägerin, ab November 2007 aber an den WEG-Verwalter. Die Klägerin forderte 2011 die Zahlung an sich und übersandte auf Nachfrage einen Handelsregisterauszug; die Beklagte begehrte einen Nachweis der Eigentümereigenschaft. Die Beklagte versuchte, beim Amtsgericht Auskunft zu erhalten und leistete infolgedessen keine Mieten an die Klägerin. Die Klägerin kündigte fristlos am 01.06.2011; im Prozess erklärte sie die Hauptsache für erledigt und begehrte Feststellung, die Klage sei ursprünglich begründet gewesen. Die Beklagte widersprach und beantragte Abweisung. • Die Klage war zwar ursprünglich zulässig, aber unbegründet: Ein Räumungsanspruch aus § 546 BGB setzt eine wirksame Kündigung voraus. • Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs.2 Nr.3a BGB setzt Verzug des Mieters bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen voraus; Verzug tritt nach § 286 Abs.4 BGB nicht ein, wenn der Schuldner die Nichtleistung nicht zu vertreten hat. • Die Beklagte handelte unverschuldet: Nach § 566e BGB obliegt es dem alten Vermieter, den Eigentümerwechsel mitzuteilen; der Mieter darf daher beglaubigten Grundbuchauszug verlangen. Die Beklagte unternahm nachvollziehbare Schritte, um die Rechtslage zu klären, und durfte wegen konkurrierender Zahlungsaufforderungen berechtigte Zweifel an der Eigentümereigenschaft der Klägerin haben. • Die Klägerin hatte es leicht, die Eigentümerschaft durch einen Grundbuchauszug zu belegen, unterließ dies aber; deshalb kann der Beklagten kein schuldhaftes Zahlungsverhalten vorgeworfen werden. • Mangels Verzug war die Kündigung nicht wirksam, sodass kein Anspruch auf Räumung gemäß § 546 BGB bestand. Die Klage wird abgewiesen; die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Gericht erkennt, dass die fristlose Kündigung wegen angeblichen Mietrückstands nicht wirksam war, weil die Beklagte berechtigte Zweifel an der Eigentümereigenschaft der Klägerin hatte und die Nichtzahlung deshalb nicht zu vertreten hatte. Ein Räumungsanspruch nach § 546 BGB besteht somit nicht. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; der Streitwert wurde auf 2.180 € festgesetzt.