3 C 134/15

Herausgabe von Mitbesitz und Räumung nach Zuschlag; ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig • Der Erwerber einer Immobilie durch Zuschlag kann von einem noch in der Immobilie befindlichen Mieter Herausgabe und Einräumung des (Mit-)Besitzes nach § 985, § 546 Abs.1 BGB verlangen. • Eine vertragliche Regelung über Mietzinsfreiheit für einen bestimmten Zeitraum begründet nicht notwendigerweise ein zeitlich befristetes Mietverhältnis i.S.d. Ausschlusses ordentlicher Kündigung. • Eigenbedarf des Erwerbers für Wohnungseigentum kann ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB begründen, wenn nachvollziehbar dargelegt und durch die Beweisaufnahme gestützt. • Läuft ein Mietverhältnis länger als fünf Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist nach § 573c Abs.1 S.2 BGB entsprechend. • Ist Mitbesitz streitgegenständlich und wurden Schlösser ausgetauscht, ist die Herausgabe durch Aushändigung eines geeigneten Schlüssels möglich. Der Kläger erwarb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung das streitige Anwesen. Der Beklagte bewohnt als bisheriger Mieter die Erdgeschosswohnung; der Mietvertrag sieht Mitbenutzung des Erdgeschosses und eine 15‑jährige Mietzinsbefreiung vor. Der Kläger machte dem Beklagten mehrfach die Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen Zahlungsverzugs geltend. Der Beklagte hielt dem entgegen, der Kläger habe bereits bei Zuschlag Kenntnis vom Mietvertrag gehabt und das Mietverhältnis sei auf 15 Jahre angelegt. Das Gericht hörte eine Zeugin und wertete die Beweisaufnahme dahingehend, dass der Kläger mit Ehefrau und Kindern in die Immobilie einziehen will. Der Kläger begehrte Herausgabe des Mitbesitzes durch Schlüsselübergabe und Räumung des Grundstücks bis zum 30.09.2015. • Der Kläger ist durch den Zuschlag Eigentümer geworden und hat gegen den Besitzer Beklagten einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB; da der Beklagte nur Mitbesitz an den Erdgeschossräumen hat, ist der Anspruch auf Einräumung des Mitbesitzes gerichtet. • Weil die Schlösser ausgetauscht wurden, besteht die gebotene Leistung in der Aushändigung eines geeigneten Haustürschlüssels zur Einräumung des Mitbesitzes. • Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe des gesamten Grundstücks ergibt sich aus § 546 Abs.1 BGB, weil das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs beendet wurde. • Eigenbedarf ist gegeben nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, weil der Kläger nachvollziehbar darlegte und die Zeugenaussage bestätigte, dass er mit Ehefrau und (zukünftig zwei) Kindern einziehen will; das Gericht hielt die Aussage für glaubhaft. • Die vertragliche Vereinbarung in § 5 Mietvertrag über Mietzinsfreiheit für 15 Jahre begründet nicht automatisch ein auf 15 Jahre festgelegtes Mietverhältnis; damit steht einer ordentlichen Kündigung das Vertragsverständnis nicht entgegen. • Da das Mietverhältnis länger als fünf Jahre bestand, verlängert sich die Kündigungsfrist nach § 573c Abs.1 S.2 BGB um drei Monate, sodass das Mietverhältnis zum 30.09.2015 als Beendigungszeitpunkt feststeht. • Die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 91, 709, 108 ZPO; der Streitwert wurde auf 6.000 EUR festgesetzt. Die Klage war erfolgreich. Der Beklagte wurde zur Aushändigung eines geeigneten Schlüssels zur Haupteingangstür zur Einräumung des Mitbesitzes an der Erdgeschosswohnung verurteilt und zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks bis zum 30.09.2015 verpflichtet. Das Gericht nahm die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs als wirksam an und stellte fest, dass die vertragliche Mietzinsfreistellung keine Kündigungsbeschränkung für 15 Jahre begründet. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.