33 C 1509/23 (26)

Die Beklagte wird verurteilt, die im Unter-, Erd- und 1. Geschoss der Liegenschaft …straße …, ….. Frankfurt am Main, gelegenen Mieträume, bestehend aus 3,5 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Badezimmer und 2 WCs, zu räumen und an die Kläger als Mitgläubiger herauszugeben. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Mitgläubiger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.390,87 € zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen darf die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2023 gewährt. Die Klage ist begründet. Die Kläger haben als Mitgläubiger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die ordentliche Kündigung vom 14.07.2022 hat das Mietverhältnis zum 31.01.2023 beendet (§§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 BGB), da sich die Beklagte mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten und mit einem erheblichen Betrag in Verzug befand (Juni und Juli 2022 in Höhe von insgesamt 1.960,00 €). Die Beklagte hat die Nichtzahlung zu vertreten, da sie in den Monaten Juni und Juli 2022 über monatliche Einnahmen von 2.328,00 € und 2.408,00 € verfügte, die ihr die vollständige Zahlung der Miete auch unter Berücksichtigung ihres Vortrages zum Homeschooling und des dadurch erhöhten Lebensmittelbedarfs ermöglicht hätten. Die nachträgliche Zahlung ändert an der Wirksamkeit der Kündigung nichts, da das Mieterkonto erst nach wiederholter Mahnung am 13.01.2023 durch den Magistrat der Stadt Frankfurt am Main ausgeglichen wurde. Die Kläger waren nicht verpflichtet, das Angebot des Magistrats der Stadt Frankfurt am Main vom 26.09.2022 anzunehmen. Zudem sind zu Lasten der Beklagten die hinzutretenden verspäteten Zahlungen zu berücksichtigen. Auf die §§ 574ff. BGB kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt, nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand. Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes – einer verdeckten Regelungslücke – fehlt (BGH, Urt. v. 01.07.2020 – VIII ZR 323/18). Dass die Kläger die Beklagte in dem Kündigungsschreiben über § 574 BGB belehrten, ändert hieran nichts. Denn die rechtsunkundigen Kläger wollten der Beklagten kein nicht bestehendes Widerspruchsrecht einräumen, sondern sie sind ersichtlich davon ausgegangen, dass sie von Gesetzes wegen zu dieser Belehrung verpflichtet sind. Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.390,87 € folgt aus den § 280 Abs. 1 BGB (Aufforderung zur Räumung und Herausgabe) und den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB (Zahlungsaufforderung). Da die Beklagte selbst rechtskundige Hilfe in Anspruch nahm, war auch die Beauftragung der Klägervertreterin mit der vorgerichtlichen Aufforderung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zweckmäßig. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO. Dem Schutzantrag der Beklagten (§ 712 ZPO) ist nicht zu entsprechen, weil kein Nachteil droht, der über das hinausgeht, was jede Räumungs- und Herausgabevollstreckung kraft Natur der Sache bereits mit sich bringt; anderenfalls würde die gesetzgeberische Entscheidung aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO weitgehend entwertet. Es muss deshalb ein Nachteil in Rede stehen, der über die mit der Erfüllung der Herausgabepflicht stets verbundenen Konsequenzen als „normale Folgen‟ eines durch Kündigung beendeten Mietverhältnisses hinausgeht (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 712 Rn. 5). Dass die Beklagte trotz entsprechender Bemühungen nicht in der Lage ist, Ersatzwohnraum zu finden, hat sie nicht substantiiert dargelegt. Die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf nach § 721 ZPO. Eine weitergehende Räumungsfrist kommt unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen der Parteien nicht in Betracht. Der Streitwert wird auf 13.800,00 € festgesetzt. Die Beklagte mietete von den Klägern mit schriftlichem Mietvertrag vom 24.02.2017 die im Tenor bezeichnete Wohnung. Die Miete beträgt 1.150,00 € zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 330,00 €. Am 07.06.2022 zahlte die Beklagte auf die Junimiete lediglich 1.000,00 €. Im Juli 2022 leistete die Beklagte keine Zahlung. Daraufhin erklärten die Kläger mit Schreiben vom 14.07.2022, auf dessen Inhalt verwiesen wird (Bl. 18 d.A.), die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Da die Beklagte die Wohnung nicht räumte und herausgab, sondern der Kündigung durch Schreiben des Mieterschutzvereins und ihres im Rubrum benannten Prozessbevollmächtigten widersprach, beauftragten die Kläger ihre im Rubrum benannte Prozessbevollmächtigte u.a. mit der vorgerichtlichen Aufforderung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung (anwaltliches Schreiben vom 20.09.2022, Bl. 7ff. d.A.). Der Mietrückstand wurde am 13.01.2023 durch den Magistrat der Stadt Frankfurt am Main ausgeglichen. Mit der Klage begehren die Kläger die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, die im Unter-, Erd- und 1. Geschoss der Liegenschaft …straße …, … Frankfurt am Main, gelegenen Mieträume, bestehend aus 3,5 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Badezimmer und 2 WCs, zu räumen und an sie herauszugeben sowie an sie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.390,87 € zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise Vollstreckungsschutz zu gewähren und ihr eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist, mindestens bis zum 29.02.2024, zu gewähren.