4 C 188/12

Vermieterpflicht zur Instandsetzung nach Brand; Versicherungsvorrang und Mietminderung • Vermieter ist nach § 535 Abs.1 S.1 BGB zur Beseitigung brandschadensbedingter Substanzschäden verpflichtet. • Ist Gebäude gegen Brand versichert und ein Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen, hat der Vermieter vorrangig die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. • Bei nur einfacher Fahrlässigkeit des Mieters scheidet ein Regress des Versicherers regelmäßig aus, sodass der Vermieter kein durchsetzbares Schadenersatzrecht gegen den Mieter hat. • Verweigert der Vermieter die Mängelbeseitigung pflichtwidrig, berechtigt dies den Mieter zur Mietminderung; eine angemessene Minderungsquote ist nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessen. • Bei Verweigerung der Beseitigung kann das Gericht dem Vermieter eine Frist setzen und für den Fristfall eine Geldentschädigung festlegen (§ 510b ZPO). Die Kläger mieteten ein Einfamilienhaus von der Beklagten. Am 07.03.2012 entstand in der Küche ein Brand, der durch die Feuerwehr gelöscht wurde; in mehreren Räumen traten Ruß- und Substanzschäden auf. Die Kläger forderten die Beklagte zur Beseitigung der Schäden bis Ende April 2012 auf; die Beklagte lehnte Haftung und Instandsetzung ab. Die Kläger verlangten gerichtliche Beseitigung der Brandschäden oder dessen Erstattung nach Kostenvoranschlag (7.600,22 € netto) sowie Feststellung einer Mietminderung von 60 % der Kaltmiete seit dem Brand und Freistellung von Anwaltskosten. Die Beklagte bestritt teils den Hergang, hielt Reinigung für ausreichend, rügte Unbestimmtheit der Anträge und berief sich auf ein besonderes Interesse, die Gebäudeversicherung nicht in Anspruch zu nehmen. Das Gericht stellte die behaupteten Schäden, die Versicherungslage und die Mietminderung fest. • Anspruch auf Beseitigung: Die Beklagte ist Vermieterin und gemäß § 535 Abs.1 S.1 BGB zur Instandsetzung der durch den Brand verursachten Substanzschäden verpflichtet. • Versicherungsvorrang: Besteht eine Gebäudeversicherung und ist Regress gegen den Mieter ausgeschlossen, hat der Vermieter vorrangig den Versicherer in Anspruch zu nehmen; daher fehlt ein durchsetzbarer Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen die Mieter. • Regressprüfung: Der Brand wurde vom Gericht höchstens als einfache Fahrlässigkeit der Tochter bewertet; bei einfacher Fahrlässigkeit greift der Regressverzicht der Gebäudeversicherung regelmäßig, ein Rückgriff gegen die Mieter entfällt. • Schutzwürdiges Interesse des Vermieters: Die Berufung der Beklagten auf mögliche Prämiensteigerungen reicht nicht als schutzwürdiges Interesse, das die Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung rechtfertigen würde. • Substantiierungslast: Die Beklagte konnte die von den Klägern mit Lichtbildern belegten Beschädigungen nicht hinreichend substantiiert bestreiten; Reinigung allein ist nicht ausreichend bei den festgestellten Substanzschäden. • Mietminderung: Durch die andauernde pflichtwidrige Verweigerung der Instandsetzung ist die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt; daher ist eine Mietminderung von 60 % der Kaltmiete seit dem 07.03.2012 angemessen. • Frist und Entschädigung: Nach § 510b ZPO war eine Frist zur Vornahme der Handlung zu setzen; bei Fristablauf ist die geschätzte Entschädigung auf Grundlage des Kostenvoranschlags (7.600,22 €) festzusetzen. • Anwaltskosten: Wegen der pflichtwidrigen Verweigerung waren die Kläger zur anwaltlichen Inanspruchnahme berechtigt; die entstandenen vorgerichtlichen Kosten sind der Beklagten aufzuerlegen. Die Klage war teilweise erfolgreich: Die Beklagte wird zur Beseitigung der Brandschäden in den konkret genannten Räumen verpflichtet; eine Frist von vier Wochen nach Zustellung des Urteils wurde gesetzt. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs hat das Gericht den Klägern 7.600,22 € netto nebst Zinsen ab Fristablauf zugesprochen. Die Kläger sind zudem berechtigt, die Miete seit dem 07.03.2012 um monatlich 366,06 € (60 % der Kaltmiete) zu mindern. Die Beklagte hat die vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 878,70 € zu tragen; die Beklagte trägt außerdem die Kosten des Rechtsstreits. Insgesamt wurde damit die Verpflichtung des Vermieters zur Instandsetzung bestätigt, weil die Gebäudeversicherung vorrangig in Anspruch zu nehmen war und kein durchsetzbarer Regress gegen die Mieter bestand.