7 C 274/13

Schadensersatz wegen nutzungsbedingtem Schimmelbefall; unwirksame Pflicht zur Entfernung von Bodenbelag • Vermieter kann als neuer Eigentümer in ein bestehendes Mietverhältnis eintreten, wenn der Mieter dies konkludent hinnimmt. • Bei erheblichem Schimmelbefall kann der Vermieter Schadensersatz nach §§ 280, 535, 549 BGB verlangen, wenn der Mieter schuldhaft Nutzungs- und Sorgfaltspflichten verletzt hat. • Ein Sachverständigengutachten, gestützt durch Zeugenaussagen und eigene Angaben des Mieters, kann ausreichende Grundlage für die Feststellung der schadensverursachenden Nutzung sein. • Formularklauseln, die den Mieter unabhängig von Mietdauer verpflichten, bei Auszug Bodenbeläge und Tapeten zu entfernen, sind nach § 307 BGB unwirksam. • Kosten für erforderliche Sachverständigengutachten und angemessene außergerichtliche Rechtsanwaltskosten sind als Schadensersatz erstattungsfähig. Der Kläger wurde Alleineigentümer einer vermieteten Wohnung, die zuvor von seiner Mutter vermietet gewesen war. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis zum 30.11.2012; bei Übergabe am 01.12.2012 wurden erhebliche Schimmelpilzaufkommen festgestellt. Der Kläger ließ ein Privatgutachten erstellen und forderte den Beklagten erfolglos zur Zahlung von Sanierungs-, Gutachter- und Mietausfallkosten auf. Streitgegenstand ist, ob der Schimmel nutzungsbedingt vom Beklagten verursacht wurde und welche Schadenspositionen ersatzfähig sind. Der Beklagte bestreitet Verantwortlichkeit und macht bauliche Mängel sowie Heizungs-/Betriebsbedingungen geltend; er rügt zudem die Wirksamkeit der vertraglichen Pflicht, Bodenbeläge zu entfernen. Gerichtliche Beweisaufnahme umfasste Gutachten und Zeugenaussagen. • Parteistellung: Der Kläger ist als Eigentümer an die Stelle der bisherigen Vermieterin getreten; der Beklagte hat dies konkludent akzeptiert (Verhaltens- und Verhandlungsumstände). • Schadensverursachung: Beweisaufnahme (Fotodokumentation, Zeugenaussagen, Gutachten des öffentlich bestellten Sachverständigen) ergab, dass der umfangreiche Schimmelbefall während der Nutzung durch den Beklagten entstanden und zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bereits vorhanden war. • Kausalität und Verschulden: Der Sachverständige schloss bauliche Ursachen aus und stellte nutzungsbedingte Ursachen fest; damit verletzt der Mieter schuldhaft seine Nebenpflichten zum vertragsgemäßen Gebrauch und zur Erhaltung der Mietsache. • Gegenvorbringen des Mieters (Rohrbrüche, WC-Leckage, Nachtabsenkung der Heizung) wurden überzeugend widerlegt, weil keine Indizien für von außen eindringende Feuchtigkeit oder für eine erhebliche Rolle der Heizungsführung vorlagen. • Erstattungsfähige Schadenspositionen: Als Naturalrestitution sind die Sanierungskosten für Schimmel (3.610,00 EUR netto zzgl. MwSt.) und die notwendigen Kosten für ein Gutachten zur Rechtsverfolgung erstattungsfähig; vorgerichtliche Anwaltskosten sind nach Streitwert angemessen. • Nicht ersatzfähig sind Forderungen, für die der Kläger keine konkreten Vermietungsanbahnungsdaten dargelegt hat (Mietausfall) sowie die Kosten für Entfernung des Bodenbelags, weil die vertragliche Klausel hierzu als formularmäßig und nach § 307 BGB unwirksam anzusehen ist. • Feststellung: Aufgrund des Umfangs und Einsehbarkeit des Schimmelbefalls hat der Beklagte vorsätzlich bedingt gehandelt, sodass die Feststellungsklage erfolgreich ist. Der Kläger obsiegt überwiegend. Der Beklagte ist zur Zahlung von 5.960,41 EUR zuzüglich Zinsen seit 20.06.2013 verurteilt; zusätzlich sind vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 571,44 EUR nebst Zinsen zu ersetzen. Außerdem wurde festgestellt, dass die Forderung auch als Schadensersatz wegen einer vorsätzlich verursachten unerlaubten Handlung begründet ist. Forderungen des Klägers für Bodenbelagentfernung und den geltend gemachten Mietausfall wurden zurückgewiesen, weil die Vertragsklausel zur Entfernung unwirksam ist und konkrete Vermietungsdaten für einen Mietausfall nicht dargelegt wurden. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu einem Viertel und der Beklagte zu drei Vierteln; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.