291a C 12023/11

Verwalter nicht passivlegitimiert für Beschlussbedürftige Maßnahmen zum TV‑Empfang • Ein Wohnungseigentümer kann nicht den Verwalter unmittelbar zur Durchführung einer Verwaltungsmaßnahme verpflichten, wenn hierfür zunächst eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erforderlich ist. • Der Verwalter ist verpflichtet, Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum festzustellen, die Eigentümer zu informieren und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. • Ist die Durchführung einer Maßnahme Entscheidungsgegenstand der Wohnungseigentümer, ist die Gemeinschaft richtiger Anspruchsgegner, nicht der Verwalter. Die Klägerin, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, beanstandete unzureichenden analogen und digitalen TV‑Empfang in ihrer Wohnung. Sie ließ messen und erhielt einen Bericht, wonach der Empfang insgesamt unzureichend sei. Die Klägerin forderte die von der Gemeinschaft verwaltende Beklagte schriftlich zur Beseitigung auf und begehrte gerichtlich die Installation eines dem technischen Standard entsprechenden digitalen TV‑Empfangs in ihrer Wohnung. Vor Prozessbeginn war keine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu der konkreten Maßnahme erfolgt; später fasste die Eigentümerversammlung mehrheitlich einen Beschluss zur Neuinstallation von Sat‑Anlagen. Die Beklagte behauptete, sie sei nicht zur unmittelbaren Durchführung berechtigt und habe aufgrund fehlenden Zutritts die Messung nicht vollständig durchführen können. Das Gericht verwarf die Klage und hielt die Beklagte nicht für passivlegitimiert. • Die Beklagte als Verwalterin ist nur für die Vorbereitung und Ausführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer zuständig; die Entscheidung über das Ob und Wie von Verwaltungsmaßnahmen obliegt den Wohnungseigentümern (§§ 20 ff., 21 ff., 26 ff. WEG). • § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG räumt dem Verwalter zwar Aufgaben für Instandhaltung und Instandsetzung ein, diese konkurrieren jedoch mit der vorrangigen Geschäftsführungsbefugnis der Wohnungseigentümer; der Verwalter hat Mängel festzustellen und eine Beschlussfassung herbeizuführen, nicht eigenständig Kostenpflichtige Maßnahmen ohne Beschluss durchzuführen. • Folgerichtig ist die Wohnungseigentümergemeinschaft der richtige Anspruchsgegner, wenn es um die Anordnung und Finanzierung einer gemeinschaftlichen Installationsmaßnahme geht; der Verwalter ist ohne legitimierenden Beschluss weder verpflichtet noch berechtigt, die begehrte Installation durchzuführen. • Da die Beklagte nicht passivlegitimiert ist, war es nicht mehr entscheidungserheblich, ob die Klägerin Zutrittspflichten verletzt hat. • Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klage wurde abgewiesen; die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Gericht hat entschieden, dass die Beklagte als Verwalterin nicht passivlegitimiert ist, weil die Durchführung der begehrten Maßnahme einer vorherigen Entscheidung der Wohnungseigentümer bedarf. Der Verwalter kann zwar Mängel feststellen und Maßnahmen vorbereiten, ist aber ohne Beschluss nicht berechtigt oder verpflichtet, eine gemeinschaftliche Installation auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen. Die Klägerin hätte ihren Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten müssen oder eine Beschlussfassung herbeiführen müssen; daher fehlt ein durchsetzbarer individueller Anspruch gegen die Verwalterin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.