25 C 10350/03

Kündigung bei Zweckentfremdung: Genehmigung muss bei Zugang vorliegen und genannt sein • Eine Vereinbarung über vorübergehende Überlassung führt bei langjähriger tatsächlicher Fortsetzung zu einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und unterliegt dem Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB. • Bei Verwertungskündigungen (oder sonstiger Nutzung, die zu Zweckentfremdung führt) muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung die erforderliche öffentlich-rechtliche Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen und im Kündigungsschreiben hinreichend genannt werden. • Fehlt die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Zugang der Kündigung oder wird sie nicht ausreichend im Kündigungsschreiben dargestellt, ist die Kündigung unwirksam. Die Klägerin, eine gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft, hatte der Beklagten seit 1990 eine Wohnung auf Grundlage einer Vereinbarung über vorübergehende Überlassung überlassen; 1995 wurde die Überlassung verlängert. Die Klägerin plante Sanierungsmaßnahmen bzw. den Abriss und Neubau zur Schaffung von seniorengerechtem Wohnraum für Genossenschaftsmitglieder. Sie erklärte Kündigungen (2002/2003) mit dem Begründungsziel der wirtschaftlichen Verwertung/Verwendungsänderung. Die Beklagte widersprach und machte geltend, es fehle an einer erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung und an einem hinreichenden Hinweis hierauf in den Kündigungen. Die zuständige Behörde erteilte die Zweckentfremdungsgenehmigung erst später unter Auflagen und Befristung; die Klägerin begehrte Räumung, die Beklagte beantragte Klageabweisung. • Zustandekommen des Mietverhältnisses: Die tatsächliche langjährige Nutzung und die Inhalte der Vereinbarungen führten zu einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sodass der Schutz der §§ 573 ff. BGB greift; pauschale vorübergehende Vereinbarungen sind nicht ausreichend, eine Abbedingung der Schutzvorschriften wäre unwirksam (§ 573 Abs.4, § 573c Abs.4 BGB). • Erfordernis der Zweckentfremdungsgenehmigung: Bei einer Verwertungskündigung oder sonstiger Nutzung, die zur Zweckentfremdung führt (z.B. Abriss und Neuerrichtung für andere Nutzergruppen), muss die dafür erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung bereits bei Zugang der Kündigung vorliegen und im Kündigungsschreiben genannt werden; andernfalls fehlt das zum Zeitpunkt der Kündigung erforderliche berechtigte Interesse im Sinne des § 573 BGB. • Rechtspolitische und mieterschützende Gründe: Die Pflicht, die Genehmigung bei Zugang der Kündigung nachzuweisen, folgt dem mieterschützenden Zweck von § 573 BGB; ohne Genehmigung besteht die Gefahr eines unzumutbaren Schwebezustands für den Mieter, der sich sonst unnötig um Ersatzwohnraum bemühen müsste. • Prüfung des konkreten Vorbringens: Hier lag zum Zeitpunkt der Kündigungen noch keine wirksame Zweckentfremdungsgenehmigung vor; die bloße Angabe, die Maßnahme sei mit Behörden abgestimmt, genügte nicht als Hinweis. Die später erteilte Genehmigung war an Auflagen und Bedingungen geknüpft und ist nicht tatbestandsbildend für frühere Kündigungen. • Folge für die Klage: Mangels wirksamer Kündigung konnte die Klägerin die Räumung nicht verlangen; mögliche Gründe für eine wirksame Kündigung (berechtigtes Interesse) blieben daher ohne Rechtsfolge, da das Wirksamkeitserfordernis der Genehmigung nicht erfüllt war. Die Klage wurde abgewiesen; die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Gericht hat festgestellt, dass die Vereinbarungen nicht zur Umgehung des gesetzlichen Kündigungsschutzes führen und dass eine Verwertungs- oder Zweckentfremdungskündigung nur wirksam ist, wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bereits bei Zugang der Kündigung vorliegt und im Kündigungsschreiben hinreichend genannt wird. Da dies hier nicht der Fall war, fehlte der Klägerin das berechtigte Interesse nach § 573 BGB und die Kündigungen waren unwirksam. Die Entscheidung führt dazu, dass die Beklagte in der Wohnung verbleiben kann, bis eine wirksame Kündigung vorliegt oder anderweitig einvernehmliche Lösungen getroffen werden.