425 C 4296/17

Klageabweisung: Keine Räumung und keine Zahlungsansprüche wegen mietbedingter Mängel und berechtigter Minderung • Eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wegen Mietrückstands ist ausgeschlossen, wenn die Mietsache wegen erheblicher Mängel nach § 536 BGB gemindert ist und der Rückstand damit eine Monatsmiete nicht übersteigt. • Bei unklarer oder bestrittener Übernahmezeit der Mietsache kann der Beginn der Mietzahlungspflicht nicht einseitig zu früherem Zeitpunkt angenommen werden. • Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses rechtfertigt eine Kündigung nur, wenn die Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass eine Fortsetzung unzumutbar ist; bloße zwischenmenschliche Schwierigkeiten genügen nicht. • Der Mieter kann ein Zurückbehaltungsrecht und Mietminderung nach § 536 BGB geltend machen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt ist. • Ansprüche auf Erstattung von Aufwendungen sind nur bei substantiiertem Vortrag und Nachweis sowie unter Berücksichtigung der ersparten Aufwendungen bzw. Eigentumsübertragung der Einbauten begründbar. Die Klägerin vermietete ein Einfamilienhaus an den Beklagten, einen Rechtsanwalt, mit Vertrag vom 6.1.2016; der Mietbeginn wurde mehrfach verschoben und lag faktisch im März 2016. Das Verhältnis der Parteien war gestört; der Beklagte zahlte streckenweise reduzierte Mieten und berief sich auf Zurückbehaltung und Mietminderung wegen zahlreicher Mängel. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mehrfach fristgerecht wegen behaupteter Mietrückstände und forderte Räumung sowie Zahlung rückständiger Mieten und Aufwendungsersatz. Das Gericht ließ umfangreiche Beweise erheben, darunter schriftliche Zeugenaussagen und ein Sachverständigengutachten zu Mängeln an Einfahrt, Kellern, Garage, Haustür und Bad. Der Beklagte bestritt die Zahlungsansprüche und erklärte, er sei zur Minderung und Teilzurückhaltung berechtigt; er habe zudem die Übergabezeit und Umfang der Mängel substantiiert dargelegt. • Die Klägerin ist als Vermieterin aktivlegitimiert; Erbfolge nach § 1922 BGB begründet Eigentum auch ohne Grundbucheintragung. • Die Klage ist unbegründet: Weder die Kündigungen vom 12.12.2016 noch vom 16.10.2017 haben das Mietverhältnis beendet, weil die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Ziff.1 BGB nicht vorliegen. • Zur Kündigung vom 12.12.2016: Der Beginn der Mietzahlungspflicht konnte nicht früher als Mitte/Ende März 2016 festgestellt werden; somit blieb ein etwaiger Rückstand deutlich unter einer Monatsmiete und rechtfertigt keine ordentliche Kündigung. • Zur Kündigung vom 16.10.2017: Zwar rechnete die Klägerin rechnerisch mit erheblichen Rückständen, jedoch ergab die Beweisaufnahme, insbesondere das Gutachten, dass erhebliche Mängel vorlagen, die die Miete nach § 536 Abs.1 BGB in Höhe von mindestens 225 € monatlich minderten; zudem bestand ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten in mindestens zwei Monatsmieten. • Zur Zerrüttung: Persönliche Schwierigkeiten und belastende Verhaltensweisen des Beklagten rechtfertigen noch keine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB; es fehlte die unzumutbare Gefährdung der Vertrauensgrundlage nach strenger Abwägung. • Zum Zahlungsanspruch: Die Klägerin kann die behaupteten rückständigen Mieten (insgesamt 1.725 €) nicht durchsetzen, weil Minderung und Zurückbehaltung die Forderung entfallen lassen; die Forderung für März 2016 entfällt mangels verpflichtender Übernahme, und für Sept.–Nov.2016 ist die Miete um 225 € gemindert. • Zum Aufwendungsersatz: Der Vortrag der Klägerin dazu ist unsubstantiiert; es fehlt an Nachweis und Berechnung, und Einbauten sind Teil der Mietsache geworden, sodass ein Bereicherungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB nicht ersichtlich ist. Die Klage wird abgewiesen; die Klägerin erhält weder Räumung noch die geforderten Mietzahlungen in Höhe von 1.725 € oder den geltend gemachten Aufwendungsersatz. Das Gericht befand auf Grundlage der Beweisaufnahme, insbesondere des Sachverständigengutachtens, dass erhebliche Mängel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigten und eine Mietminderung nach § 536 BGB sowie ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten bestehen. Die Kündigungen der Klägerin waren daher unwirksam, die behaupteten Rückstände bestanden nicht in durchsetzbarer Höhe. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.