74 C 48/22

1. Die Beschlüsse zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 19.10.2022 und zu TOP 6 und 7 der Eigentümerversammlung vom 12.12.2022 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer XXX Straße XXX, XXX straße XXX Berlin werden für ungültig erklärt. 2. Es wird folgender Beschluss der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer XXX Straße XXX, XXX straße XXX Berlin gerichtlich ersetzt: Folgende Maßnahmen, die aufgrund des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 12 A der Eigentümerversammlung vom 7.12.2021 umgesetzt wurden, werden genehmigt: In den vom Hof aus XXX Schacht der Berliner XXX, welche in der Wand zwischen der Küche und dem ehemaligen Dienstbotenaufgang verläuft, wird eine neue, baulich-technisch geeignete und zugelassene Abgasleitung (Kunststoffrohr) vom 4.OG aufsteigend für einen Umlaufwasser-Heizkessel (Gas-Brennwert-Kombigerät) nach Maßgabe der dem Beschluss als Anlage 1 beigefügten Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegers XXX vom 09.12.2020 sowie des als Anlage 2 beigefügten Kostenangebots der Fa. XXX GmbH vom 05.11.2021, dort Position Nr. 3, und der als Anlage 3 beigefügten Systemzeichnung der Fa. XXX, sach- und fachgerecht installiert. Der Verwalter wird ermächtigt, den Auftrag auf Grundlage des beigefügten Kostenangebotes (Anlage 2, Pos Nr. 3) über 1.077,73 EUR netto (1.282,49 EUR brutto) zu erteilen. Im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft werden die Kosten von dem Eigentümer der Wohnung XXX Str. XXX, 4.OG links, WE XXX (XXX), getragen, der hierzu im Vorfeld sein Einverständnis erklärt hat. 3. Die Beklagte und die Streithelfer haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um Rechtsstreitigkeiten im Sinne von § 43 Abs. 2 Nr. 2 und 4 WEG, über den das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat. Die Anträge sind auch zulässig. Insbesondere ist der auf Aufhebung des Negativbeschlusses gerichtete Antrag zulässig. Den Klägern fehlt insoweit nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist auch die Klage gegen einen Negativbeschluss im Hinblick auf den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, NZM 2010,175; BGH Urteil vom 11.6.2010 – V ZR 174/09, NJW 2010, 3296). Der auf gerichtliche Ermessensentscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gerichtete Antrag auf Beschlussersetzung ist ebenfalls zulässig. Insbesondere wurde die Gemeinschaft, was grundsätzlich notwendig ist, mit dem Begehren vorbefasst (vgl. dazu nur BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, NJW 2010, 2129; Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 177/11, NJW-RR 2012, 910). Die Beschlussanfechtungsklage ist rechtzeitig im Sinne von § 45 Satz 1 WEG erhoben und auch rechtzeitig inhaltlich begründet worden. Die Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Beschlüsse zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 19.10.2022 und zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 12.12.2022 sind rechtswidrig, weil der Rückbau des Abgasrohres zum zulässigen Betrieb der Gasbrennwerttherme der Kläger und der Abriss des Schornsteins Nr. XXX ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Der Einzug des Plastikrohres in den Schornstein stellt eine Erhaltungsmaßnahme gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar, weil der Weiterbetrieb der unstreitig bereits vor Austausch der Therme in der Wohnung der Klägerin vorhandenen Gasetagenheizung mit der nunmehr gesetzlich erforderlichen Gasbrennwerttherme nur erfolgen kann, wenn der zugehörige Schornstein durch das Plastikrohr ertüchtigt ist. Dies ergibt sich aus der vom Kläger vorgelegten Tauglichkeitsbescheinigung des Bezirksschornsteinfegers vom 9.12.2020 (Anlage K8 – Blatt 139 d.A.). Soweit die Streithelfer behaupten, dass der Defekt der alten Gasheizung bereits im Rahmen der Wohnungssanierung hätte bemerkt und ihm durch Anschluss der Gasheizung an den Kaminzug am Treppenhaus XXX Straße hätte begegnet werden müssen, ist ihr Vortrag insgesamt unerheblich. Denn abgesehen davon, dass der Vortrag, dass die Gasheizung bereits zum Zeitpunkt der Sanierung defekt war, ersichtlich „ins Blaue hinein“ erfolgt, haben die Kläger Anspruch auf weitere Nutzung des XXX Schachtes der XXX, da dieser ausweislich der Tauglichkeitsbescheinigung des Bezirksschornsteinfegers in ihrer Wohnung endet, für den Betrieb der Gasbrennwerttherme zulässig und tauglich ist und nach dem eigenen Vortrag der Streithelfer auch den aus der Tauglichkeitsbescheinigung ersichtlichen erforderlichen Abstand von ca. 1,5 m (Anlage zur Tauglichkeitsbescheinigung, zweiter Absatz a. E.) wahrt, da diese selbst vortragen, dass sich der Schornstein in ca. 2 m Entfernung von der Aufdachterrasse vor ihrem Sondereigentum befindet. Vor diesem Hintergrund ist keine Verpflichtung der Kläger ersichtlich, ihr Sondereigentum unter Aufwendung erheblicher Kosten dahingehend umzubauen, dass sämtliche für den Einbau der Therme erforderlichen Leitungsanschlüsse von der Küche als bisherigem Installationsort an einen anderen Ort in der Wohnung verlegt werden, und zwar unabhängig davon, ob der Defekt der Therme bereits zu einem früheren Zeitpunkt eingetreten ist, bemerkt wurde oder hätte bemerkt werden müssen. Die Kläger haben vielmehr Anspruch auf weitere Nutzung des bisher genutzten Schornsteins, der lediglich entsprechend den Anforderungen der nunmehr zum Einbau allein zulässigen Geräteart ertüchtigt werden musste. Insoweit kommt es auch auf das auf das Bestreiten der Streithelfer, dass die alte Gasheizung nicht mehr reparabel war, nicht an, da eine Erhaltungsmaßname gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG auch vorliegt, soweit die Mangelhaftigkeit der alten Gasheizung bereits aufgrund ihrer Austauschbedürftigkeit gemäß § 72 GEG vorlag. Der Negativbeschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 22.12.2022 war daher für ungültig zu erklären und der Beschluss gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gerichtlich zu ersetzen. Selbst soweit man demgegenüber den Einzug des Plastikrohrs in den Schornstein als bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG ansehen wollte, ist der Vortrag der Streithelfer zu den angeblich vom Schornstein ausgehenden Beeinträchtigungen unerheblich. Insoweit ist bereits nicht nachvollziehbar, dass von der nunmehr eingebauten modernen Therme eine erheblichere Geruchsbelästigung ausgehen soll, als von der alten Gasheizung. Hierauf kommt es jedoch auch nicht an, da hinsichtlich der Streithelfer jedenfalls keine unbillige Benachteiligung im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG vorliegt. Denn den Streithelfern steht an der Terrasse vor ihrem Sondereigentum kein Sondernutzungsrecht zu, mit der Folge, dass sie zur Nutzung der im Gemeinschafteigentum aller Wohnungseigentümer stehenden Aufdachterrasse lediglich ebenso berechtigt sind, wie die übrigen Wohnungseigentümer. Bereits aus diesem Grunde können sie durch Beeinträchtigungen, die angeblich von dem Schornstein Nr. XXX ausgehen sollen, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht unbillig benachteiligt sein. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO. Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung und deren Ersetzung. Die Kläger sind als Eigentümer der Wohnung Nr. XXX, die sie im Jahr 2020 erwarben, Mitglieder der Beklagten. Die Streithelfer sind Eigentümer der Wohnung Nr. XXX. Die Gemeinschaft ist errichtet auf Grundlage der Teilungserklärung vom 27.12.1999 (UR-Nr. XXX des Notars XXX in Berlin – Anlage K3, Blatt 55-99/Bd. I d.A.), die durch Bildung des Wohnungseigentums Nr. XXX - XXX geändert wurde (UR-Nr. XXX des Notars XXX in Berlin vom 28.12.2000 – Anlagen K4 und K 5, Blatt 100-110/Bd. I d.A.). Der zugehörige Aufteilungsplan weist in der Dachaufsicht eine Aufdachterrasse an der Sondereigentumseinheit Nr. XXX mit einer Fläche von 7,50 m² aus. Für die Streithelfer ist kein Sondernutzungsrecht an dieser Fläche im Grundbuch eingetragen. Die weitere Änderung der Teilungserklärung vom 31.1.2003 (UR-Nr. XXX des Notars XXX in Berlin – Anlage K6, Blatt 111-125/Bd. I d.A.) ist nicht zur Eintragung in das Grundbuch gelangt. Im dortigen Aufteilungsplan ist die Aufdachterrasse an der Sondereigentumseinheit Nr. XXX mit einer wesentlich größeren Fläche ausgewiesen, mit der sie auch errichtet wurde. In der Eigentümerversammlung 7.12.2021 wurde der Beschlussantrag zu TOP 12 A als mehrheitlich angenommen festgestellt, dessen Gegenstand insbesondere der Einbau einer neuen Abgasleitung in den Schornstein Nr. XXX zum Anschluss eines Gas-Brennwert-Kombigerätes in der Wohneinheit der Kläger war. In der Folge wurde der Beschluss durch die Verwaltung durch Installation des Abgasrohres umgesetzt, an das die Kläger ihre neue Gas-Brennwert-Therme anschlossen und hierüber ihre Sondereigentumseinheit seither mit Heizenergie und Warmwasser versorgen. Die Wohnung Nr. XXX wurde auch zuvor über eine Gastherme mit Heizwärme und Warmwasser versorgt, die an den Schornstein Nr. XXX angeschlossen war. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7.12.2021 zum TOP 12 A wurde durch Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 13.4.2022 – Gesch.-Nr. XXX – auf die Anfechtung der hiesigen Streithelfer für ungültig erklärt, weil es tatsächlich an der erforderlichen Mehrheit für den Beschluss fehlte. In der Wohnungseigentümerversammlung vom19.10.2022 nahm die Gemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss unter dem Tagesordnungspunkt 9 folgenden Beschlussantrag an: „a) Die neue Abgasleitung (Kunststoffrohr), die in der Wand zwischen der Küche der Wohnung XXX Straße XXX, 4. OG links, WE XXX und dem ehemaligen Dienstbotenaufgang aufsteigend in den vom Hof aus XXX Schacht der Berliner XXX verläuft und über diesem XXX Schornstein endet, wird sach- und fachgerecht entfernt. b) Die Hausverwaltung wird angewiesen, für die Umsetzung des Beschlusses unter a) drei Angebote spätestens innerhalb von vier Wochen nach Beschlussfassung einzuholen. c) Die Hausverwaltung wird angewiesen, nach Vorlage der drei unter b) genannten Angebote unverzüglich eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, die über den TOP Beschlussfassung über den Auftrag zum Rückbau des Schornsteins sowie für den TOP Kostenverteilung für den Rückbau beschließt. d) Die Hausverwaltung wird beauftragt, Kostenansprüche gegenüber den Eigentümern der Wohnungen XXX Straße XXX, 4. OG links, WE XXX (XXX) anwaltlich zu prüfen und ggf. außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen.“ In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.12.2022 nahm die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 6 (Folgenbeseitigunganspruch nach Urteil Anfechtungsverfahren XXX) folgenden Beschlussantrag an: „Die WEG beschließt mit nachstehendem Abstimmungsergebnis das Angebot des Schornsteinfegermeisters XXX zzgl. max. 20 % Teuerung anzunehmen. Die Verwaltung wird angewiesen einen Auftrag nicht vor dem 1. Mai 2023 auszulösen. Die Finanzierung erfolgt aus dem Bewirtschaftungskonto.“ und lehnte unter dem Tagesordnungspunkt 7 (Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen seitens der Eigentümergemeinschaft zu Kostenlast Eigentümer XXX) folgenden Beschlussantrag ab: „Die Eigentümer genehmigen die Durchführung der folgenden Maßnahme der Erhaltung i. S. d. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: In den vom Hof aus XXX Schacht der Berliner XXX, welche in der Wand zwischen der Küche und dem ehemaligen Dienstbotenaufgang verläuft, wird eine neue, baulich-technisch geeignete und zugelassene Abgasleitung (Kunststoffrohr) vom 4.OG aufsteigend für einen Umlaufwasser-Heizkessel (Gas-Brennwert-Kombigerät) nach Maßgabe der dem Beschluss als Anlage 1 beigefügten Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegers XXX vom 09.12.2020 sowie des als Anlage 2 beigefügten Kostenangebots der Fa. XXX GmbH vom 05.11.2021, dort Position Nr. 3, und der als Anlage 3 beigefügten Systemzeichnung der Fa. XXX, sach- und fachgerecht installiert. Der Verwalter wird ermächtigt, den Auftrag auf Grundlage des beigefügten Kostenangebotes (Anlage 2, Pos Nr. 3) über 1.077,73 EUR netto (1.282,49 EUR brutto) zu erteilen. Im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft werden die Kosten von dem Eigentümer der Wohnung XXX Str. XXX, 4.OG links, WE XXX (XXX), getragen, der hierzu im Vorfeld sein Einverständnis erklärt hat.“ Der Kläger tragen vor: Die Wohnung Nr. XXX sei seit 1980 über eine Gastherme mit Heizwärme und Warmwasser versorgt worden. Die Kläger legen hierzu die Tauglichkeitbescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters XXX vom 9.12.2020 (Anlage K8 – Blatt 138,139/Bd. I d.A.) vor. Diese sei eingeholt worden, weil die vorhandene, Ende der 1980er Jahre installierte Gastherme im Zuge der Renovierungsarbeiten vorsorglich hätte ersetzt werden sollen. Dabei sei der Hinweis erfolgt, dass gesetzlich der Einbau einer Gasbrennwerttherme erforderlich sei. Diese wiederum benötige die Ertüchtigung der vorhandenen Abgasanlage durch Einzug eines Plastikrohrs in den Schornstein. Die Hausverwaltung habe auf Nachfrage mit geteilt, dass diese Ertüchtigung nicht zustimmungsbedürftig sei, weil es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme handele. Bei dem Versuch der Umsetzung der Ertüchtigung hätten die Streithelfer Widerspruch erhoben und auf das ihnen angeblich zustehende Recht zum Abriss des Schornsteins aus § 3 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung verwiesen. Daraufhin sei ein Austausch der Gastherme nicht erfolgt. Nachdem die Wohnung im Februar 2021 bezogen worden sei, habe sich nach kurzer Zeit herausgestellt, dass die Gastherme fehlerhaft gearbeitet habe, was zuvor nicht der Fall gewesen sei. Insbesondere sei es ständig zu Fehlzündungen gekommen und die Therme habe dann manuell umgeschaltet werden müssen. Aus dem Wasserhahn am Waschbecken sei nur noch kaltes Wasser gekommen, das Duschen sei eingeschränkt gewesen und das Baden sei überhaupt nicht möglich gewesen. Die Heizung habe nur dann funktioniert, wenn die Heizkörper voll aufgedreht worden seien. Eine Reparatur der Therme sei nach Mitteilung der Fachfirma XXX nicht möglich gewesen, weil die Ersatzteilversorgung durch den Hersteller eingestellt worden sei. Der Fortbetrieb der defekten Therme hätte ein erhebliches Gefahrenpotenzial mit sich gebracht. Die alte Therme hätte nach Maßgabe des § 72 GEG aufgrund ihres Alters ohnehin nicht mehr betrieben werden dürfen. Es habe daher zwingend eine neue, nach heutigem Standard zulässige Therme installiert werden müssen, deren Installation die Einziehung des Abgasrohres in den Schornstein erfordert habe. Den Klägern habe auch keine Alternative zur Verfügung gestanden. Die notwendigen Anschlüsse der Gastherme im Bereich der Wohnung befänden sich sämtlich in der Küche der Wohnung, insbesondere der Gasanschluss, die Heißwasserleitungen der Küche und des Bades und die Rohre des Heizungssystems. Alle Rohrleitungen mündeten in der Küche. Den Klägern sei er nicht einmal bekannt, wo genau sich der alternative Kaminzug befinden solle. Der bestehende Zustand habe sich gegenüber dem alten Zustand nicht verändert, da die Therme von Anfang an an den betreffenden Schornstein angeschlossen gewesen sei. Die notwendigen Änderungen hätten ausschließlich Vorteile für die Miteigentümer, weil der Gasverbrauch und damit natürlich auch die etwa einhergehenden Emissionen sich drastisch verringert hätten. Die Kläger bestreiten, dass es Beeinträchtigungen gebe und dass etwaige Beeinträchtigungen unzulässig seien oder über das bisher bestehende Maß hinausgingen. Die Kläger beantragen, wie erkannt. Die Beklagte und die Streithelfer beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagte meint, dass der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 19.10.2022 stattzugeben sei, weil die Gemeinschaft der Eigentümer für die Demontage des Abgasrohres keine Beschlusskompetenz besitze, da das eingesetzte Rohr im Sondereigentum der Kläger stünde. Demgegenüber bedürfe es aus dem gleichen Grunde keiner Beschlussersetzung. Die Streithelfer bestreiten, dass die Auswechslung der Therme zwingend und die vorhandene Therme nicht mehr reparabel gewesen sei. Die Streithelfer bestreiten weiter, dass die Kläger die angeblich fehlerhafte Arbeit der Therme erst nach Bezug der Wohnung festgestellt hätten. Den Klägern sei bereits beim Kauf und vor der fünf Monate umfassenden grundlegenden Sanierung der Wohnung bekannt gewesen, dass die Therme 28 Jahre alt gewesen sei und habe ausgetauscht werden müssen. Der Kläger habe selbst den Ersatz der Heizung durch Fernwärme als Alternative gesehen und müsse sich weiter fragen lassen, warum der dafür vorgesehene und mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7.12.2021 zu TOP 12 C zur Nutzung gestattete Kamin am Treppenhaus XXX Straße nicht in Anspruch genommen worden sei. Der Bauträger habe im Rahmen des erstmaligen Dachgeschossausbaus die überwiegende Anzahl der Schornsteine stillgelegt. Dabei sei auch die Stilllegung der zu niedrigen und die zu errichtende Dachgeschosswohnung beeinträchtigenden Schornsteine der damals vermieteten Wohnung der Kläger und der darunter gelegenen Wohnung Nr. XXX vorgesehen und als Ersatz und zur Sicherstellung der Versorgung eigens hierfür zwei neue Ersatzkamine am Treppenhaus XXX Straße errichtet worden, welche über den Treppenhausaufbau hinausragten und damit direkte Emissionseinwirkungen auf die Dachgeschosswohnungen vermieden. Die Verlegung des Abgasrohres im Schornstein stelle einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und eine bauliche Veränderung dar. Das Abgasrohr in 2 m Entfernung stelle mit seinen Gift- und Lärmemissionen eine unzumutbare Beeinträchtigung dar. Bei den Abgasen handele es sich um säurehaltiges Wasser. Die aus dem Kunststoffrohr des Aufsatzes entweichenden säurehaltigen und kohlendioxidgiftigen Abgasdämpfe zögen direkt auf die 2 m entfernte Terrasse und bei geöffneter Terrassentür bis in die Wohnung der Streithelfer. Der Streithelfer zu 2) leide unter schwerem Asthma mit Dyspnoe und eingeschränkter Lungenfunktion. Seit die Anlage im März 2022 in Betrieb genommen worden sei, sei ein Aufenthalt auf der Dachterrasse nur möglich, wenn kein Betrieb der Heizung erfolge und dadurch keine Abgase auf die Terrasse emittiert würden. Bei Betrieb und stattfindender Emission/Abgaseinwirkung reagierten die Atemwege/ Bronchien bereits nach wenigen Minuten gereizt und es stelle sich zudem Luftnot ein, sodass ein weiterer Aufenthalt auf der Terrasse nicht mehr möglich sei. Da die Therme nicht nur Wärme, sondern auch Warmwasser erzeuge, sei sie nicht nur während der Heizperiode, sondern auch im Sommer aktiv. Entsprechend könne die Terrasse seit März 2022 vom Streithelfer zu 2) de facto nicht mehr genutzt werden. Außerdem komme es durch den zusätzlichen Ringsspalt im Rohr, durch den die Verbrennungsluft für das Gerät von außen angesaugt wurde, zusätzlich zu pfeifenden bzw. „röchelnden“ Sauggeräuschen und damit zu einer Geräuschbelästigung. Es liege auch eine optische Beeinträchtigung durch Wrasenbildung vor. Die vermeidbaren Beeinträchtigungen führten zu einer Wertminderung der Wohnung Nr. XXX. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.