27 C 99/12

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Gründe: Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes über die Kosten zu entscheiden. Diese tragen die Kläger, da die Klage bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses, der Wahl eines neuen Verwalters durch Beschluss vom 13.12.2012, nicht begründet war. Der Beschluss zu TOP 3 der Versammlung vom 20.04.2012 entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss war inhaltlich hinreichend bestimmt gefasst. Es wurde beschlossen, dass der Beschluss unter TOP 6 der Versammlung vom 29.12.2011 aufgehoben wird. Dies ist hinreichend bestimmt. Durch Einsichtnahme in das Protokoll vom 29.12.2011 ergibt sich, dass der Beschluss zu TOP 6 sich auf die Bestellung der Verwaltung T & L für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012 bezog. Da das Protokoll in die Beschlusssammlung aufzunehmen ist, war eine Wiedergabe des Wortlauts des aufgehobenen Beschlusses nicht nötig. Wenn mit Beschluss vom 29.12.2011 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Verwalterin bestellt worden sein sollte, so wäre dies nichtig (vgl. dazu BGH Beschluss vom 26.01.2006, Az: V ZB 132/05, Fundstelle juris, Seite 10). Anstatt den Rechtsstreit über die Anfechtungsklage gegen den Beschluss zu TOP 6 vom 29.12.2011 fortzuführen, konnte die Gemeinschaft sicherheitshalber den Beschluss aufheben und einen Zweitbeschluss fassen, der auch ohne Auslegung oder Umdeutung gemäß § 140 BGB eindeutig erkennen ließ, dass Herr T zum Verwalter bestellt werden sollte und keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Auch der Beschluss zu TOP 4 der Versammlung vom 20.04.2012 wäre nicht für ungültig zu erklären gewesen. Inhaltlich wurde mit dem Beschluss eindeutig eine Einzelperson zum Verwalter bestellt. Ein Einladungsmangel lag nicht vor. Herr T war durch den Beschluss vom 29.12.2012 auch nach hiesiger Ansicht als Verwalter wiederbestellt worden. Dies ergab sich bereits im Wege der Auslegung daraus, dass nur ein im Jahr 2004 mit Herrn T geschlossener Verwaltervertrag existierte, nie ein Vertrag mit einer GbR geschlossen worden war und nach dem Beschlusswortlaut eine Wiederbestellung erfolgt war. Tatsächlich war die Bestellung des Herrn T gewollt. Jedenfalls wäre eine nichtige Bestellung der GbR in eine Wiederbestellung des Herrn T gemäß § 140 BGB umzudeuten. Wäre den Eigentümern die Nichtigkeit eindeutig bewusst gewesen, hätten sie Herrn T allein zum Verwalter bestellt, der dann Arbeiten auch von Frau L hätte ausführen lassen können. Darüber hinaus wird zwar bei einem Einladungsmangel vermutet, dass sich dieser ausgewirkt hat. Die Anfechtung bleibt aber erfolglos, wenn der Beschluss ohne den Einberufungsmangel ebenso zustande gekommen wäre (OLG Köln Beschluss vom 09.01.1996, Az: 16 Wx 214/95, Fundstelle juris). Hier steht fest, dass dies der Fall gewesen wäre. Es waren nach dem Protokoll 29 der wohl 36 Einheiten mit 8699,440/100000,000 Miteigentumsanteilen vertreten. 25 Stimmen wurden für den Beschluss abgegeben. Die Mehrheitseigentümer G, Q, I und C1 haben erklärt, dass sie auf jeden Fall zugestimmt hätten. Dass ein konkreter anderer Eigentümer nicht zur Versammlung gekommen wäre, weil er von der Einladung einer nicht befugten Person ausgegangen ist, tragen die Kläger außerdem nicht vor. Der Beschluss widersprach weiterhin nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Vergleichsangebote müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters eingeholt werden, nicht jedoch vor der Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung. Das Fehlen einer förmlichen Wiederbestellung des Verwalters in den vorhergehenden Jahren ist unerheblich, wenn sie nicht zu einer tatsächlichen Unterbrechung der Verwaltungstätigkeit geführt hat (BGH Urteil vom 01.04.2011, Az: V ZR 96/10, Seite 5, Fundstelle juris). Herr T ist seit dem Jahr 2004 als Verwalter faktisch tätig gewesen. Ob er dabei mit Frau L zusammenarbeitete, ist insoweit nicht maßgeblich. Der Verwalter kann Aufgaben auch auf Mitarbeiter delegieren. Die übrigen von den Klägern gegen die Bestellung von Herrn T vorgebrachten Anfechtungsgründe sind erstmals mit Schriftsatz vom 21.09.2012 und damit nach Ablauf der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG am in den Rechtsstreit eingeführt worden. Sie sind deshalb nicht zu berücksichtigen (vgl. dazu Jennißen WEG, Rdnrn. 107 ff zu § 46 WEG). Auch hinsichtlich des Antrags auf Bestellung eines Notverwalters tragen die Kläger die Kosten. Dieser Antrag war bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht begründet. Eine Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung ist grundsätzlich nur zulässig, wenn ihr der Versuch vorangegangen ist, eine Verwalterbestellung durch die Gemeinschaft zu erreichen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die vorherige Einberufung einer Versammlung nicht zumutbar ist, weil z. B. aufgrund der Mehrheitsverhältnisse eine Bestellung eines Verwalters nicht zu erwarten ist oder wenn Eigentümer mit dem Verlangen, einen Antrag auf Verwalterwahl auf die Tagesordnung zu setzen, nicht durchgedrungen sind (Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. A., Rdnr. 1516, S. 346). Auch bei einer Anfechtungsklage gegen die Verwalterbestellung kann daneben ein Antrag auf Bestellung eines Notverwalters nur gestellt werden, wenn absehbar ist, dass die Gemeinschaft sonst verwalterlos werden wird, nicht zeitnah ein neuer Verwalter bestellt werden kann und dadurch Nachteile drohen. Dabei ist zu berücksichtigten, dass nach § 24 Abs. 3 WEG erforderlichenfalls auch der Vorsitzende des Beirates bzw. sein Vertreter eine Versammlung zur Wahl eines neuen Verwalters einberufen kann. Hier lagen bei Einreichung des Schriftsatzes vom 27.11.2012 mit der Klageerweiterung keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Eigentümer nicht vor Ablauf der Verwalterbestellung des Herrn T am 31.12.2012 bzw. vor einer Entscheidung des Gerichts über die Anfechtungsklage am 14.12.2012 eine Versammlung abhalten und über die Wahl eines Verwalters würden entscheiden können. In diesem Schriftsatz wurde mitgeteilt, dass Herr T nach wenn auch unbestätigten Angaben das Verwalteramt zum Jahresende niederlegen wollte. Es wäre deshalb erforderlich gewesen, einen Antrag auf Einberufung einer Versammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Neuwahl eines Verwalters“ an den Verwalter zu stellen und gegebenenfalls eigene Verwaltervorschläge zu unterbreiten. Erst bei einer Verweigerung der Einberufung einer Versammlung oder der Verweigerung der Aufnahme des Punktes Verwalterwahl auf die Tagesordnung wäre ein Antrag an das Gericht zulässig gewesen. Angesichts der klaren Mehrheitsverhältnisse war auch zu erwarten, dass ein Verwalter gewählt werden konnte. Darüber hinaus käme eine Notverwalterbestellung allenfalls bis zur nächstmöglichen einzuberufenden Versammlung zur Wahl eines neuen Verwalters in Betracht, nicht jedoch für mindestens zwei Jahre. Es ist infolge der Privatautonomie vorrangig das Recht und die Aufgabe der Gemeinschaft, ihre Angelegenheiten durch Beschlüsse und Vereinbarungen selbst zu regeln. Nur in den Fällen, in denen dies der Gemeinschaft nicht gelingt und dadurch Nachteile drohen, besteht im Rahmen der Verhältnismäßigkeit die Möglichkeit einer gerichtlichen Regelung, die einen Eingriff in die Rechte der Miteigentümer darstellt. Der Streitwert beträgt 27.552,00 EUR. Hinsichtlich der Anfechtungsklage verbleibt es bei dem Streitwert von 13.776,00 EUR aus dem Beschluss vom 06.06.2012. Hinsichtlich des Antrags auf Bestellung eines Notverwalters für 2 Jahre beträgt der Streitwert nochmals 13.776,00 EUR. Insoweit wird der geschätzte Wert des Verwalterhonorars für 2 Jahre angesetzt.