201 C 361/12 – Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften), Bürgerliches Recht

Leitsatz: Eine in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Abrede, die den Vermieter berechtigt, während des laufenden Mietverhältnisses wegen vermeintlicher Forderungen gegen den Mieter auf die Mietkaution zuzugreifen, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist nichtig. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bonn, Az.: 201 C 361/12, vom 27.08.2012 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, die von der Klägerin erbrachte Kaution in Höhe von 1.400,00 EUR wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 1/4, der Beklagte zu 3/4, abgesehen von den Kosten, die durch die Säumnis des Beklagten entstanden sind, die dieser selbst zu tragen hat. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR vorläufig vollstreckbar; für den Beklagten ist das Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt insoweit nachgelassen, die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. TATBESTAND: Die Parteien sind verbunden durch einen Mietvertrag vom 03.05.2009 betreffend eine in der B-Straße ## in ##### C gelegenen Vier-Zimmerwohnung. Die Klägerin leistete die geschuldete Kaution dergestalt, dass sie zugunsten des Beklagten ein Kautionssparbuch anlegen ließ. Dieses wurde im Namen des Beklagten unter der Kontonummer ###### bei T eG eingerichtet. Am 15.06.2012 hob der Beklagte 1.400,00 EUR von dem Kautionssparbuch ab. Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte sei von vornherein nicht berechtigt gewesen, während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionssparbuch für sich zu verwenden. Im Übrigen wendet die Klägerin ein, dass dem Beklagten keine fälligen Ansprüche zustünden, da sie Mietminderungsansprüche und Gegenansprüche geltend machen könne. Unstreitig ist in diesem Zusammenhang, dass die Parteien am 03.05.2009 zu dem geschlossenen Mietvertrag folgende Zusatzvereinbarung getroffen haben: "… 5. Zum § 7 des Mietvertrages Die Kaution wird vorab mit einer Bankbürgschaft geleistet, die jedoch durch eine normale Kaution gemäß § 7 abgelöst werden kann. Absatz 5: Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. Eine Aufrechnung des Mieters mit dem Rückzahlungsanspruch aus der Kaution gegen fällige Forderungen des Vermieters ist während der Mietzeit ausgeschlossen. Der Mieter erkennt an, dass er nicht berechtigt ist, fällige Mieten und Betriebskosten-Nebenkosten mit der Sicherheit zu verrechnen. ..." Unstreitig ist in diesem Zusammenhang ferner, dass der Beklagte die Zusatzvereinbarung der Klägerin seinerzeit diktiert hat. Die Klägerin schrieb die Zusatzvereinbarung zunächst mit der Hand mit und übertrug sie dann auf den PC, da der Beklagte ihr gegenüber seinerzeit erklärt hat, sein PC sei hierzu nicht in der Lage, im Übrigen sei er sprachlich nicht so bewandert. Die Klägerin hat zunächst beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.400,00 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 26.06.2012 zu zahlen. Nachdem der Beklagte eine Verteidigungsbereitschaft binnen der ihm gesetzten Frist nicht angezeigt hat, erging unter dem 27.08.2012 ein entsprechendes Versäumnisurteil. Hiergegen hat der Beklagte rechtzeitig Einspruch eingelegt. Die Klägerin beantragt nunmehr, wie erkannt. Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der Beklagte ist der Ansicht, die in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag getroffene Regelung betreffend die Verwendung der Kaution berechtige ihn, die Kaution, wie geschehen, zu verwenden. Es handle sich hierbei nicht um eine allgemeine Geschäftsbedingung, da sie die Klägerin selbst geschrieben habe. Zudem seien nachträglich Änderungen eingefügt worden. Die Formulierung sei auch nicht für eine Vielzahl von anderen Verträgen vorgesehen gewesen. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgebrachten Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE: Die Klage ist im Ergebnis begründet. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Wiederanlage der von ihr erbrachten Kaution auf der Grundlage des § 551 Abs. 3 BGB verlangen. Denn der Beklagte war nicht berechtigt, während des laufenden Mietverhältnisses wegen vermeintlicher ihm zustehender Forderungen auf die Kaution zuzugreifen. Soweit sich der Beklagte auf die Ziffer 5. der geschlossenen Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag beruft, geht dies ins Leere. Die diesbezügliche Vereinbarung unterliegt der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB und ist gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam, da sie eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten der Klägerin darstellt. Aufgrund der von den Parteien gemachten Angaben im Termin zur mündlichen Verhandlung am 11.10.2012 geht das Gericht davon aus, dass die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag jedenfalls im Hinblick auf die Ziffer 5. eine sogenannte allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB darstellt. Der Beklagte hat im Rahmen seiner Anhörung angegeben, dass er den maßgeblichen Text zur Verfügung gestellt und sich zuvor im Internet über die Regelungsmöglichkeiten informiert hat. Der Beklagte stellte auch nicht in Abrede, dass er den gesamten Text der Klägerin diktiert hat und diese ihn zunächst handschriftlich notiert und sodann in den PC eingegeben hat. Nach den eigenen Angaben des Beklagten geschah dies deshalb, weil er Sprachschwierigkeiten habe und selbst nicht über einen leistungsfähigen PC verfügt habe. Nicht ansatzweise ist erkennbar, dass die diesbezügliche Formulierung von dem Beklagten zur Disposition gestellt oder gar ausgehandelt worden ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der Beklagte an mehrere Parteien Wohnungen vermietet. Angesichts dessen und unter Berücksichtigung der eigenen Angaben des Beklagten, wonach er sich im Internet über die mietvertragliche Regelungsmöglichkeiten erkundigt hat, ist zu schlussfolgern, dass diese Formulierung für eine Vielzahl von Verträgen gedacht ist. Die diesbezügliche Regelung stellt gemäß § 307 Abs. 2 BGB auch eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar, da sie mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht zu vereinbaren ist. Zum einen ist die von dem Beklagten verwendete Formulierung mit grundlegenden Grundsätzen des Mietrechts nicht zu vereinbaren, als dass die Mietkaution grundsätzlich während des Mietverhältnisses nur dann verwendet werden darf, wenn die Forderung des Vermieters unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist, vgl. Schmidt-Futterer Mietrecht § 551 Rdnr. 91. Zum anderen wird durch die von dem Beklagten gewählte Formulierung das Insolvenzrisiko des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses in unangemessener Weise auf den Mieter verlagert. Darüber hinaus wird der Mieter mit der Durchsetzung seiner Mietminderungsrechte nachhaltig beeinträchtigt. Im Regelfall muss der Vermieter die Miete, die wegen einer Mietminderung einbehalten wird, gerichtlich einklagen. Durch die von dem Beklagten gewählte Formulierung wird das Prozessrisiko unangemessen auf den Mieter verlagert, der seinerseits, wie der vorliegende Prozess zeigt, gerichtlich Minderungsrechte einklagen muss. Die Klägerin hat die Klage - verdeckt - zurückgenommen, soweit sie ursprünglich die Auszahlung der Mietkaution unmittelbar an sich begehrt hat. Diesen Gesichtspunkt hat das Gericht bei der Verteilung der Kosten berücksichtigt hat demzufolge eine Kostenentscheidung auf der Grundlage des § 92 Abs. 1 ZPO getroffen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre gesetzliche Grundlage in den §§ 708 Nummer 11, 709 ZPO. Der Wert des Verfahrens wird auf 1.400,00 EUR festgesetzt.