123 C 108/21

Leitsatz: 1. Bei sonst streitigem Fortgang des Rechtsstreits und der Erforderlichkeit einer Beweisaufnahme über das Bestehen von Mängeln, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vollständig aufgehoben haben können, ist es geboten, bei einer Erledigung der wegen Zahlungsverzuges erhobenen Räumungsklage durch freiwilligen Auszug des Mieters die Kosten im Rahmen der Entscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO hälftig zu teilen.(Rn.3) 2. Die Annahme einer Vereitelung der Mängelbeseitigung setzt voraus, dass dem Mieter seitens des Vermieterin die Mängelbeseitigung in einer den Verzug der Annahme begründenden Weise angeboten wird. Daran fehlt es, wenn die Vermieterin unberechtigter Weise die Schaffung von Baufreiheit von dem Mieter fordert.(Rn.5) 3. Offenbar vor Erhebung der Räumungsklage ausgezogene Untermieterinnen setzen durch das Nichtentfernen ihrer Namen von dem Briefkasten sowie dem Klingeltableau keinen ihnen zurechenbaren Rechtsschein, nach wie vor (Mit-)Besitzerinnen der Wohnung zu sein. Aus dem bloßen Vorhandensein eines Namensschildes an der Klingel sowie an dem Briefkasten folgert der Rechtsverkehr regelmäßig nicht, dass nach wie vor ein Besitzverhältnis bezüglich der Wohnung besteht (a.A. LG Ansbach, Beschluss vom 22. Dezember 2020 – 1 T 1379/20, juris Rn. 5).(Rn.7) Der sofortigen Beschwerde des Klägers gegen den Beschluss vom 21.08.2021 wird teilweise abgeholfen und die Kostenentscheidung wie folgt neu gefasst: Die Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 50 % und der Beklagte zu 1 zu 50 % zu tragen. Ausgenommen sind die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2 und 3, die der Kläger alleine trägt. In dem Umfange, in dem der Beschwerde nicht abgeholfen worden ist, wird die Sache dem Landgericht Berlin zur Entscheidung über die sofortige Beschwerde des Klägers vorgelegt. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO. Aus den in dem angegriffenen Beschluss ausgeführten Gründen hat sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt (vgl. S. 2 der Beschlussausfertigung, Bl. 84 d.A.). Nachdem sich auch gegenüber der Beklagten zu 2 der Rechtsstreit aufgrund ihres mangelnden Widerspruches gegen die Erledigungserklärung erledigt hatte (§ 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO) greift auch die von dem Kläger erst nach der Erledigung erklärte Klagerücknahme gegen sie nicht (vgl. Greger, in Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 269 Rn. 8). Im Rahmen der summarischen Entscheidung des § 91a ZPO ist es geboten, die Kosten hälftig zu teilen. Auf Grundlage des nunmehr erfolgten Vortrages des Klägers zu den von dem Beklagten zu 1 behaupteten Beeinträchtigungen der Tauglichkeit der Mietsache ist offen, ob ohne das erledigende Ereignis – der Räumung – ein Räumungsanspruch des Klägers gem. § 546 Abs. 1 BGB festgestellt worden wäre bzw. die Kündigung vom 10.03.2021 sowie in der Klageschrift wirksam waren. Nach dem unstreitigen Wasserschaden durch Fäkalien am 04.10.2020 ist es durchaus möglich, dass auch nach der ebenfalls unstreitigen Trocknung im Zeitraum vom 08.10.2020 bis 11.11.2020 noch eine erhebliche, die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vollständig aufhebende Geruchsbelästigung fortdauerte. Zwar ist unstreitig, dass der Feuchtigkeitsschaden unmittelbar lediglich die Küche, das Badezimmer und einen der beiden Flure betraf. Bei der Küche und dem Badezimmer handelt es sich jedoch um zentrale Orte der Wohnung, die für eine Wohnraumnutzung essenziell sind. Ob auch die übrigen Räume von der Geruchsbelästigung betroffen gewesen waren, hängt entscheidend von der Intensität der Geruchsbelastung ab, die bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits (mit offenem Ausgang) gegebenenfalls im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klären gewesen wären. Dementsprechend ist auch offen, ob die Mietforderungen, die Gegenstand der Kündigungen waren, aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts des Beklagten zu 1 nicht fällig gewesen sind. Zwar hat der Beklagte zu 1 zu Recht darauf hingewiesen, dass insoweit bereits das objektive Bestehen des Zurückbehaltungsrechts den Eintritt des Schuldnerverzuges hindert (BGH, Urteil vom 07.05.1982 – V ZR 90/81 –, juris Rn. 14). Da jedoch die Minderung sowie deren Höhe streitig sind, ist auch offen, ob ein Leistungsverweigerungsrecht in Bezug auf den gesamten Mietzins bestand. Ein Minderungsanspruch war auch nicht aufgrund von Treu und Glauben ausgeschlossen. Auch aus dem eigenen Vortrag des Klägers ergibt sich nicht, dass der Beklagte die Mängelbeseitigung vereitelt hätte. Der Beklagte zu 1 hat jedenfalls am 16.12.2020 die Begehung der Wohnung zum Zwecke der Angebotserstellung für die erforderlichen Renovierungsarbeiten ermöglicht. Die Annahme einer anschließenden Vereitelung der Mängelbeseitigung hätte vorausgesetzt, dass dem Beklagten zu 1 die Mängelbeseitigung in einer den Verzug der Annahme begründenden Weise seitens des Klägers angeboten worden wäre, was jedoch nicht der Fall ist. Insbesondere hat der Beklagte zu 1 zu Recht darauf hingewiesen, dass die Hausverwaltung des Klägers mit der E-Mail vom 30.12.2020 (vgl. S. 3 des Schriftsatzes des Beklagten zu 1 vom 20.09.2021, Bl. 107 der Akte) unberechtigter Weise die Schaffung von Baufreiheit von ihm forderte. Die Kostenregelung bezüglich der Beklagten zu 2 und des Beklagten zu 3 war hingegen aufrechtzuerhalten. Auch die Beschwerdebegründung legt nicht dar, dass gegenüber diesen zum Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage ein Räumungsanspruch bestanden hätte bzw. sie (noch) im Besitz der Wohnung gewesen wären. Veranlassungsgesichtspunkte gebieten es ebenfalls nicht, der Beklagten zu 2 und dem Beklagten zu 3 die Kosten des Rechtsstreits (teilweise) aufzuerlegen. Durch das Nichtentfernen der Namensschilder an dem Briefkasten sowie dem Klingeltableau haben die Beklagten zu 2 und 3 keinen ihnen zurechenbaren Rechtsschein gesetzt, nach wie vor Besitzerin bzw. Besitzer der Wohnung zu sein. Es mag sein, dass der Geschäftsführer einer juristischen Person, der sich auch selbst in der Wohnung aufhält, durch die Anbringung seines Namens an dem Briefkasten der Wohnung ohne Hinweis auf seine Geschäftsführereigenschaft nach außen dokumentiert, dass er neben der juristischen Person als eigenständiger Mitbesitzer der Räumlichkeiten anzusehen ist (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 05.09.2011 – 8 W 55/11 –, juris Rn. 3 ff.). So liegt es hier aber nicht. Aus dem bloßen Vorhandensein eines Namensschildes an der Klingel sowie am Briefkasten folgert der Rechtsverkehr regelmäßig nicht, dass nach wie vor ein Besitzverhältnis bezüglich der Wohnung besteht (a.A. LG Ansbach, Beschl. v. 22.12.2020 – 1 T 1379/20 – juris Rn. 5). Denn es ist jedenfalls in Berlin durchaus häufig anzutreffen, dass ausgezogene Mieterinnen und Mieter nach wie vor an Klingelschildern und Briefkästen vermerkt sind, da – aus unterschiedlichen denkbaren Gründen – die Beschriftungen nicht aktualisiert wurden. Es lag hier allein im Pflichtenkreis des Beklagten zu 1, dem Kläger mitzuteilen, dass die Beklagte zu 2 und der Beklagte zu 3 aus der Wohnung ausgezogen waren. Ihm bzw. dem Kläger hätte es auch oblegen, die Namensschilder zu entfernen. Auch hätte der Kläger bei dem Beklagten zu 1 vor der Erhebung der Räumungsklage anfragen können, ob die Beklagte zu 2 und der Beklagte zu 3 nach wie vor Untermieterin bzw. Untermieter und in Besitz der Wohnung sind. Dies hat er jedoch offenbar erst mit Schreiben vom 26.04.2021 und damit nach Einreichung der Klage getan (vgl. S. 3 des Schreibens, Anlage K 12 zum Schriftsatz des Klägers vom 24.08.2021, Bl. 81 der Akte). Nichts anderes folgt aus der von dem Kläger zitierten Entscheidung des Landgerichts Ansbach Diese lässt bei der entsprechenden Anwendung der Grundsätze zur Möglichkeit der Ersatzzustellung auch außer Betracht, dass nach der Rechtsprechung des BGH eine Ersatzzustellung in einer Wohnung auch dann ausscheidet, wenn der Zustellungsadressat ausgezogen ist und anschließend die betreffenden Räume nicht mehr benutzt sowie nicht die Absicht hatte, zu Wohnzwecken dorthin zurückzukehren. Dem steht nicht entgegen, wenn er unter anderem seinen Umzug der Meldebehörde nicht anzeigt, der Post keinen Nachsendeauftrag erteilt und sein Namensschild an der Wohnungstür belässt (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.1987 – VI ZR 268/86 –, juris Rn. 12). Es trifft dementsprechend nicht zu, dass das bloße Vorhandensein eines Namensschildes am Briefkasten (stets) die Möglichkeit der Ersatzzustellung in der Wohnung eröffnet. Bei der Kostenentscheidung hat das Gericht zugunsten des Klägers von einer Anwendung der Baumbach'schen Kostenformel auf die Quote der Gerichtskosten sowie der außergerichtlichen Kosten des Klägers abgesehen. Denn durch die Erhebung der Klage ebenfalls gegen die Beklagte zu 2 und den Beklagten zu 3 sind keine höheren außergerichtlichen Kosten des Klägers sowie Gerichtskosten entstanden, als wenn der Kläger die Klage lediglich gegen den Beklagten zu 1 gerichtet hätte.