100 C 540/16

Die Beklagte wird verurteilt, einer Mieterhöhung für die Wohnung B-Platz x, C-Stadt, erstes Obergeschoss, von bisher netto 443,81 € auf netto 504,17 € beginnend ab dem 01.10.2016 zuzustimmen Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu 90%, die Klägerin zu 10% zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin abwenden, indem sie Sicherheit leistet in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand: Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mieterhöhungsverlangen. Sie sind durch Mietvertrag seitdem 01.03.2016 über die Wohnung im Rolandplatz3, C-Stadt, erstes Obergeschoss miteinander verbunden. Die monatliche Kaltmiete betrug zuletzt 443,81 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkosten, das entspricht einem Quadratmeterpreis von 6,25 EUR. Die Wohnungsgröße beträgt 71,01 qm. Mit Schreiben vom 07.07.2016 begehrte die Klägerin von dem Beklagten erfolglos die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Miete mit Wirkung ab 01.10.2016 auf 510,38 EUR, d. h. 7,19 EUR pro qm. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel des Stadt Aachen 2016, ordnete die Klägerin das Objekt in die gute Wohnlage in die Ausstattungskategorie „WC in der Wohnung, mit Bad/Dusche und mit Heizung“ in die Baualtersklasse bis 1960 ein. Bei entsprechender Zuordnung sieht der Mietspiegel der Stadt Aachen eine Mietpreisspanne von 5,80 EUR bis 8,90 EUR pro qm vor. Die Beklagte widersprach dem Mieterhöhungsbegehren. Die Klägerin behauptet, die in ihrem Mieterhöhungsverlangen begehrte Miete sei ortsüblich und angemessen für die streitgegenständliche, von der Beklagten bewohnte Wohnung. Es handele sich insbesondere um eine gute Wohnlage. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Mieterhöhung für die Wohnung B-Platz x, C-Stadt, erstes Obergeschoss, von bisher netto 443,81 € auf netto 510,38€ beginnend ab dem 01.10.2016 zuzustimmen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte bestreitet die Ortsüblichkeit und Angemessenheit der von der Klägerin begehrten Miete, insbesondere die Einordnung als gute Wohnlage. Es sei außerdem wertmindernde Ausstattungsmerkmal Feuchtigkeit im Keller und der ungepflegte Garten zu berücksichtigen. Wegen weiterer Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen und ergänzend Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen K. Zu dem Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des K vom 07.03.2017 (Bl. 72 ff. d.A.) verwiesen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Der Klägerin steht der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegenüber den Beklagten auf eine Miete in Höhe von 504,17 EUR (7,10 €/ qm) ab dem 01.10.2016 zu, § 558 Abs. 1 BGB. Das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungsverlangen ist materiell teilweise begründet. Die tenorierte Mieterhöhung entspricht dem Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegels der C-Stadt 2016. Bei Einordnung im Mietspiegel ist eine Miete bei einer guten Wohnlage innerhalb einer Spanne von 5,30 EUR bis 8,90 EUR pro qm ortsüblich; der Mittelwert beträgt 7,10 EUR. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme konnte zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden, dass die streitgegenständliche Wohnung sich in einer guten Wohnlage befindet. Ein Ergebnis oberhalb oder unterhalb des Durchschnitts der maßgeblichen Spanne ist vorliegend nach der freien Überzeugung des Gerichts unter Würdigung der Umstände jedoch nicht gerechtfertigt. Dass die Wohnung in eine gute Wohnlage einzuordnen ist, folgt aus dem Gutachten des Sachverständigen K, dessen Ausführungen gemäß § 286 Abs.1 ZPO für das Gericht überzeugend sind. Der Sachverständige hat die streitgegenständliche Wohnung in Augenschein genommen und unter Darlegung seiner Bewertungskriterien gut nachvollziehbar, ohne Widersprüche und auch vollständig bewertet. Hierbei kommt er zu dem Ergebnis, dass die streitgegenständliche Wohnung sich in einer guten Wohnlage befindet, wobei er den Messwert im unteren Bereich einer guten Wohnlage einordnet. Mangels Vortrags werterhöhender oder wertmindernder Merkmale geht das Gericht im Rahmen seiner obliegenden Schätzung nach § 287 ZPO vom Mittelwert des Mietspiegels aus. Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Der (auch einfache) Mietspiegel ist hierbei ein taugliches Kriterium zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei die streitgegenständliche Wohnung innerhalb des zugrunde zu legenden Mietspiegels der C-Stadt für das Jahr 2016 (Zugang des Mieterhöhungsverlangens) einzuordnen ist. Zur Feststellung der Einzelvergleichsmiete im Rahmen des Zustimmungsprozesses schätzt das Gericht bei Vorhandensein eines Mietspiegels unter Berücksichtigung der Wohnwertmerkmale den Basis-Mietzins innerhalb der Spanne des Mietspiegels. Der Beweiswert von Mietspiegeln gibt im Streitfall einen weiten Prüfungsrahmen für die Gerichte, wobei im Zivilprozess nur geprüft wird, was die Parteien vortragen oder was gerichtsbekannt ist, eine Prüfung von Amts wegen findet nicht statt. Jedenfalls der einfache Mietspiegel selbst ist kein Beweismittel im Sinne der ZPO, sondern Schätzgrundlage im Sinne von § 287 ZPO (vgl. LG Aachen, Urteil vom 11.10.2012 - 2 S 385/11). Dabei stellt allerdings der höchste Wert der Spanne für die Miete die Obergrenze (Kappungsgrenze) dar, in die die Mietsache im Rahmen des Mietspiegels einzugruppieren ist, zumal anderenfalls der Höchstwert des Mietspiegels nahezu beliebig überschritten werden könnte. Auch eventuelle Zuschläge fallen grundsätzlich unter die Grenze des höchsten Spannenbetrages und erhöhen gegebenenfalls nicht den höchsten Wert der Mietspanne (vgl. LG Aachen, aaO.). Denn der würde in einem solchen Fall angesichts der Vielzahl von möglichen Zuschlägen jegliche Aussagekraft verlieren und für den Bereich der betroffenen Kommune keine Transparenz hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete bieten. Um dem Gericht folglich eine Grundlage für seine Schätzung unterhalb oder oberhalb des Mittelwerts der jeweiligen Spanne zu geben, bedarf es des jeweiligen Vortrags zu den einzelnen Wohnwertmerkmalen, der hier fehlt. Unstreitig ist die streitgegenständliche Wohnung einzustufen mit WC in der Wohnung, mit Bad/Dusche und mit Heizung. Die Klägerin stützt ihr Mieterhöhungsverlangen auf eine gute Wohnlage und die Baualtersklasse bis 1960. Der Vortrag ist jedoch im Ergebnis nicht ausreichend, um zu einem von dem Mittelwert der Mietspanne gelegenen Miete in Höhe von 7,10 EUR pro qm abweichenden Betrag zu gelangen, sodass eine weitere Einholung eines Sachverständigengutachtens vorliegend nicht erforderlich war. Es wird weder eine wohnwerterhöhende bzw. eine bei der Ermittlung zu beachtende wertmindernde Tendenz behauptet, noch werden konkrete wohnwerterhöhende bzw. –mindernde Merkmale vorgetragen. Zur Art des Gebäudes und zur Beschaffenheit macht die Klägerin keine näheren Ausführungen, sodass auch insoweit weder ein Abschlag noch ein Zuschlag berücksichtigt werden kann. Die behauptete Feuchtigkeit im Keller und der Garten, der ungepflegt sei, sind als behebbare Mängel hierfür nicht ausreichend. Auch die Einordnung des Sachverständigen K im unteren Bereich einer guten Wohnlage rechtfertigt für sich keine Abweichung von Mittelwert. Denn selbst bei Einordnung in eine mittlere Wohnlage liegt die im Mietspiegel benannte Spanne bei 3,60 – 7,60 €. Die dann im oberen Bereich anzunehmende Einordnung entspräche der hier vorgenommen Schätzung. Die weiteren Voraussetzungen der Mieterhöhung wurden unstreitig eingehalten. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 2, 709 S. 2 ZPO. Der Streitwert wird auf 798,84 EUR festgesetzt. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Aachen, Adalbertsteinweg 90, 52070 Aachen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Aachen zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Aachen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.