100 C 403/10

Tenor Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung C-Straße x in B-Stadt, gelegen im ersten Obergeschoss, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit Wanne, Waschbecken und WC, einer Dachterrasse nebst zugehörigem Kellerraum sowie Mitbenutzung der Waschküche von bisher 362,00 € monatlich mit Wirkung ab dem 01.07.2010 auf 394,22 € monatlich zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 44 % und die Beklagte zu 56 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1 Tatbestand 2 Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis. 3 Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 14.09.2004 eine Wohnung des Klägers in einem Wohnhaus in der C-Straße in B-Stadt zum 15.11.2004 an, nachdem sie auf diese Wohnung aufgrund einer Zeitungsannonce aufmerksam geworden war. 4 In dieser Annonce wurde die streitgegenständliche Wohnung wie folgt beschrieben: 5 „B-Stadt, 68 m², mit gr. Dachterrasse, 2 Zi KDB in 2 FH, Carport, 360,00 € + NK, Tel xxxx-xxxxxx.“ 6 Vor Abschluss des Mietvertrages wurde der Beklagten von dem Kläger eine handschriftliche Skizze der Wohnung vorgelegt (Bl. 50 d. A.), welche die Wohnfläche einzeln aufgliederte. Hinsichtlich der für den Vertrag relevanten Gesamtwohnfläche wurden in dieser Skizze folgende Feststellungen getroffen: 7 „ Wohnfläche, nutzbar 74,06 qm 8 Wohnfläche, für Mietberechnung 68,56 qm“ 9 Im Rahmen dieser Berechnung wurde die Dachterrasse mit 7,08 m², also mit 25 %, angesetzt. Bei einer Berücksichtigung der Terrasse mit 50 % würde die Wohnfläche 81, 14 m² betragen. 10 Der Mietvertrag selbst enthält keine Angaben zu der maßgeblichen Wohnfläche, sieht solche Angaben aber auch nicht vor. 11 In § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages ist eine Nettokaltmiete für die Wohnung in Höhe von insgesamt 345,00 € vereinbart. § 4 Ziffer 2 sieht zudem vor, dass Änderungen der Grundmiete nach Maßgabe des § 5 erfolgen können, welcher sodann in Ziffer 1 auf die gesetzlichen Regelungen der §§ 558 bis 559 b BGB verweist. 12 Mit Wirkung zum 01.04.2007 wurde die Grundmiete einvernehmlich auf 362,00 € erhöht. 13 Mit Schreiben vom 17.04.2010 verlangte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer weiteren Mieterhöhung auf 422,92 € zum 01.07.2010. Diesem Mieterhöhungsbegehren legte er eine Wohnfläche von 68,56 m² zugrunde und führte aus, dass die ortsübliche Miete für den Alt- und den Neubau gesondert zu berechnen wäre. Insbesondere wurde für den Altbau der Oberwert des Mietspiegels in Höhe von 6,05 € angesetzt, und für den Neubau, welcher die Terrasse betrifft, eine Miete pro Quadratmeter von 7,20 €. Dies ergab zusammen die begehrte Miete von 422,92 €. 14 Die erforderliche Zustimmung wurde durch die Beklagte nicht erteilt. 15 Der Kläger behauptet, dass die von ihm begehrte Nettokaltmiete in Höhe von 420,00 € ortsüblich und angemessen sei. Er ist der Ansicht, dass diese begehrte Miete lediglich eine Miete von lediglich 5,17 € pro Quadratmeter ergebe, da der Berechnung der Miete eine Wohnfläche von 81,14 m² zugrunde zu legen sei. Selbst wenn man von einer Vereinbarung der Wohnfläche auf 68,56 m² ausgehen wolle, wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufgrund der Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. 16 Der Kläger beantragt, 17 die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die Wohnung C-Straße x in B-Stadt, gelegen im ersten Obergeschoss, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit Wanne, Waschbecken und WC, einer Dachterrasse nebst zugehörigem Kellerraum sowie Mitbenutzung der Waschküche von bisher 362,00 monatlich mit Wirkung ab dem 01.07.2010 auf 420,00 € zuzustimmen. 18 Die Beklagte beantragt, 19 die Klage abzuweisen. 20 Sie ist der Ansicht, dass eine Vereinbarung dahingehend vorliege, dass die Wohnfläche 68,56 m² betrage und dass auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Abweichung hiervon nicht in Betracht komme. 21 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. D vom 22.07.2011 (Bl. 101 ff. d. A.) Bezug genommen. 22 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen ergänzend Bezug genommen. 23 Entscheidungsgründe 24 Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf einen Betrag in Höhe von 394,22 €. Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung um weitere 25,78 € ist hingegen nicht gegeben. 25 Ein weitergehender Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung auf eine Nettokaltmiete von 420,00 € folgt insbesondere nicht aus den §§ 4 Ziffer 2, 5 Ziffer 1 des Mietvertrages in Verbindung mit § 558 BGB. 26 Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter bei Beachtung weiterer – vorliegend unproblematisch gegebener – Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dieses Verlangen ist dem Mieter dann in Textform zu erklären und inhaltlich zu begründen (§ 558 a BGB). Erst wenn dem Mieter ein solches Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist und er eine Überlegungsfrist von zwei Monaten hatte, kann der Vermieter auf der Basis dieses Erhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen. 27 Vorliegend handelt es sich bei dem Schreiben des Klägers vom 17.04.2010 (Bl. 20 d. A.) um ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsbegehren. Insbesondere ist es irrelevant, dass in diesem Begehren noch ein anderer Betrag, nämlich eine Grundmiete von 422, 92 gefordert wurde. Denn die Tatsache, dass im vorliegenden Rechtsstreit eine im Vergleich zu dem vorangegangenen Mieterhöhungsbegehren lediglich ermäßigte Nettokaltmiete geltend gemacht wird, führt nicht dazu, dass ein neues Mieterhöhungsbegehren erforderlich gewesen wäre, sondern stellt vielmehr eine Teilrücknahme des Mieterhöhungsbegehrens in der Höhe des überschießenden Betrages von vorliegend 2,92 € dar (vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558 a, Rn. 21). 28 Die von dem Kläger begehrte Miete ist aber nicht ortsüblich. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die ortsübliche Miete für das streitgegenständliche Mietobjekt 5,75 € pro Quadratmeter beträgt. Diese Überzeugung stützt es auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. D. Dieser hat dargelegt, dass das streitgegenständlichen Mietobjekt in den oberen Bereich der mittleren Wohnlage einzuordnen und daher eine Nettokaltmiete von 5,75 €/m² ortsüblich und angemessen sei. Dies wird unter anderem auf die offene Bauweise, die Tatsache, dass es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus mit allseitiger Gartenanlage handelt, die überdurchschnittliche Größe des Kellerraums sowie die Nutzungsmöglichkeit des Spitzbodens gestützt. Das Gericht folgt dieser Einschätzung des Sachverständigen, da seine Ausführungen überzeugend und unter Heranziehung anerkannter Wohnwertmerkmale erfolgt sind. Ferner ist er als Architekt für die vorliegende Begutachtung besonders qualifiziert und das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. 29 Es ist also vorliegend davon auszugehen, dass die ortsübliche Miete 5,75 € pro Quadratmeter beträgt. Demnach sind die in dem Mieterhöhungsbegehren zugrunde gelegten Quadratmeterpreise von 6,05 bzw. 7,20 € nicht ortsüblich und angemessen, so dass dahinstehen kann, ob die darin vorgenommene Aufspaltung in Alt- und Neubau überhaupt zulässig wäre. 30 Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete folgt auch nicht daraus, dass man der Berechnung der ortsüblichen Miete die tatsächliche Quadratmeterzahl von 81,14 m² zugrunde legt. Zwar würde dann die ortsübliche Miete – wie von dem Sachverständigen ausgeführt – insgesamt 467,82 € betragen, so dass die begehrte Mieterhöhung auf einen Nettokaltmiete von 420,00 € berechtigt wäre. Der Berechnung der ortsüblichen Miete ist aber vorliegend nicht die tatsächliche Wohnungsgröße von 81,14 m² sondern die vereinbarte Wohnungsgröße von 68,56 m² zugrunde zu legen, welche eine andere vorrangige Regelung im Sinne des § 557 Abs. 3 HS. 2 BGB darstellt. 31 Diese Wohnfläche wurde von den Parteien als für die Mietberechnung relevante Wohnfläche vereinbart. Zwar erfolgte diese Vereinbarung nicht im Rahmen des Mietvertrages, welcher eine solche Angabe auch gar nicht vorsieht, aber sie wurde sowohl in dem Zeitungsinserat als auch in der vom dem Kläger erstellten Skizze festgelegt und dadurch zum Bestandteil des Mietvertrages. In dieser Konstellation indiziert das Schweigen des Mietvertrages nicht zwingend, dass die Parteien sich hinsichtlich der Wohnungsgröße bewusst nicht hätten binden wollen, sondern es kommt vielmehr auf eine Auslegung der – auch konkludenten – Willenserklärungen im Einzelfall unter Berücksichtigung des vorausgegangenen Geschehens an (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 256/09). Vorliegend ist davon auszugehen, dass die Parteien die Frage der Wohnfläche – insbesondere aufgrund der von dem Kläger vorgelegten Skizze, welche eine Aufschlüsselung der Wohnfläche im Einzelnen enthält sowie die Angabe, welcher Teil dieser Wohnfläche für die Mietberechnung herangezogen werden soll – als geklärt angesehen haben und daher eine weitere Festlegung im Mietvertrag als nicht erforderlich erachteten. Die Parteien schlossen also den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren, Vorstellung, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf und die Miete werde nach Maßgabe einer Wohnfläche von 68,56 m² berechnet. Dies ist aber als konkludente Vereinbarung der Wohnfläche anzusehen. Die bloße Nichtregelung der Wohnfläche in dem schriftlichen Mietvertrag könnte vielmehr nur dann indizieren, dass sich die Parteien hinsichtlich der Wohnfläche gerade nicht binden wollten, wenn dieser ein entsprechendes Textfeld vorgesehen hätte und die Parteien dieses bewusst offen gelassen hätten (vgl. BGH aaO). Dies war aber gerade nicht der Fall. 32 Auch handelt es sich hierbei um eine Beschaffenheitsvereinbarung und nicht bloß um eine unverbindliche Objektbeschreibung. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung liegt nach der Rechtsprechung nicht nur dann vor, wenn die angebliche Wohnfläche ausdrücklich als „vereinbart“ bezeichnet wird, sondern auch dann, wenn der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: „Wohnfläche: x qm“ (vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). Zwar ist die Vereinbarung vorliegend nicht im Rahmen des schriftlichen Mietvertrages sondern außerhalb dieser schriftlichen Vereinbarung getroffen worden, jedoch kann auch hier nichts anderes gelten. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Kläger in seiner Skizze ausdrücklich angegeben hat, dass die nutzbare Wohnfläche 74, 06 m² betrage, davon aber für die Mietberechnung lediglich 68,56 m² herangezogen werden sollten. Er hat also nicht lediglich das Objekt beschrieben sondern auch den Maßstab für die Berechnung der Miete verbindlich festgelegt, so dass von einer Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist. 33 Somit ist der Mietberechnung – wie in dem Mieterhöhungsbegehren auch geschehen – eine Wohnungsgröße von 68,56 m² zugrunde zu legen. An dieser Vereinbarung muss sich der Kläger auch für die Zukunft festhalten lassen. Davon ist der Kläger ursprünglich auch selbst ausgegangen, da er sein Mieterhöhungsbegehren nicht auf eine andere Wohnungsgröße sondern auf höhere Quadratmeterpreise gestützt hatte. Erst im Rahmen des Prozesses wurde sodann die begehrte Erhöhung auf die größere Wohnfläche gestützt. 34 Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der Frage, ab wann die tatsächliche und nicht mehr die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist. Diese Rechtsprechung sieht vor, dass eine Vereinbarung über die Wohnfläche nicht nur Bedeutung für die Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache, sondern auch für die Berechtigung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB hat und dass der Vermieter sich unter bestimmten Umständen dann nicht an Wohnflächenvereinbarungen festhalten lassen muss, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße die vereinbarte um mehr als 10 % übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007, aaO) . 35 Vorliegend kann dahinstehen, ob tatsächlich eine Abweichung von mehr als 10 % vorliegt, was nur dann der Fall wäre, wenn man auf die vereinbarten 68,56 m² und nicht auf die als vorhandene Nutzfläche angegebenen 74, 06 m² abstellen wollte. Denn selbst eine Abweichung von mehr als 10 % führt vorliegend nicht dazu, dass der Kläger berechtigt wäre, seinem Mieterhöhungsbegehren die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen. Dies beruht auf folgenden Erwägungen: 36 Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass zwar grundsätzlich der Vermieter das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenermittlung trage und ein Abweichen von der getroffenen Vereinbarung über die Wohnfläche unter Heranziehung der tatsächlichen Wohnfläche nur dann in Betracht komme, wenn diesem das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden könne. Ein solcher Fall der Unzumutbarkeit, sei aber nur dann anzunehmen, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % betrage. Denn bei einer derartigen Überschreitung könne in Betracht kommen, dass der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung gebunden bleibe, sondern dass er berechtigt sei, seinem Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Diese Verlagerung des Vermieterrisikos auf den Mieter habe ihren Grund darin, dass ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis gegenüber anderen Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit aufweise, dass der Vermieter auch nach Aufdeckung seines Kalkulationsirrtums nicht aus diesem Grund berechtigt sei, sich von einem für ihn wirtschaftlich unzumutbaren Wohnraummietvertrag durch Kündigung zu lösen. 37 Auch unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung kann im vorliegenden Fall dem Mieterhöhungsbegehren nicht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Denn der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass die korrekte Ermittlung der Wohnfläche grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters fällt. Nur wenn ein Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung für den Vermieter unzumutbar ist, soll eine Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche statthaft sein. Eine solche Unzumutbarkeit soll insbesondere dann vorliegen, wenn die Abweichung von der vereinbarten Miete mehr als 10 % beträgt, da dann der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinem Irrtum festgehalten werden soll. Diese Rechtsprechung des BGH ist aber nicht so zu verstehen, dass bei einer Abweichung von mehr als 10 % stets Unzumutbarkeit anzunehmen wäre. Denn aus der Begründung folgt, dass der BGH im Rahmen dieser Ausführungen stets auf einen sich irrenden Vermieter abstellt, den er nicht auf Dauer an seinen Kalkulationsirrtum gebunden wissen will, da er dies für unzumutbar hält. 38 Von Unzumutbarkeit für den Kläger kann aber im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden, da dieser sich bewusst für die Ansetzung einer Wohnfläche von 68,56 m² entschieden hat. Es ist daher schon nicht ersichtlich, warum der Wohnraummietvertrag bezogen auf die Größenvereinbarung für ihn plötzlich wirtschaftlich unzumutbar geworden sein soll, ohne dass sich die tatsächlichen Verhältnisse oder sein Kenntnisstand geändert hätten. Er ist – anders als in den von dem BGH entschiedenen Fällen – gerade keinem Irrtum über die tatsächliche Wohnfläche unterlegen. Dies wird bereits bei Betrachtung der handschriftlich gefertigten Wohnflächenskizze deutlich. Diese gibt dieselben Quadratmeterzahlen an wie der Sachverständige in seinem Gutachten. Der Unterschied zwischen der Berechnung des Klägers, der zu einer nutzbaren Wohnfläche von 74,06 m² gelangt, und dem Sachverständigen, der 81,14 m² als Wohnfläche angibt, liegt allein darin, dass der Kläger die Terrasse lediglich zu 25 % eingerechnet hat, während der Sachverständige hier 50 % zugrunde gelegt hat. Aber auch hinsichtlich der Terrasse hat der Kläger sich nicht in einem Irrtum befunden. So hat er in der mündlichen Verhandlung am 15.05.2012 nachvollziehbar dargelegt, dass ihm damals ein Architekt mitgeteilt habe, dass er die Terrasse mit 25 – 50 % ansetzen könne, sicherer aber gegebenenfalls der Ansatz mit einem Viertel sei. Dem Kläger war also bekannt, dass hinsichtlich der Terrasse noch Spielraum bestand und dass ihm die Höhe der Einrechnung in dem vorgegebenen Rahmen freistand. Er hat sich sodann bewusst für die sicherere Vorgehensweise entschieden. Es hätte ihm aber ebenso freigestanden 50 % anzusetzen oder sich auch vorab noch insoweit juristisch beraten zu lassen. Diese Entscheidung hat er sodann in seiner Skizze zum Ausdruck gebracht, welche die Terrasse mit 7,08 qm, also lediglich 25 % berücksichtigt. 39 Ein Irrtum des Klägers ist also in keiner Richtung erkennbar. Vielmehr ist er auch selbst zunächst davon ausgegangen, dass einem Mieterhöhungsbegehren die vereinbarte Quadratmeterzahl zugrunde zu legen ist. Davon wurde erst Abstand genommen als sich im Rahmen des Prozesses herausstellte, dass die von ihm sodann geforderte Miete über der ortsüblichen liegt. 40 Der Bundesgerichtshof stützt seine Rechtsprechung dogmatisch auf das Rechtsinstitut des Fehlens der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB. Auch dieses setzt aber voraus, dass sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, als falsch herausstellen. Davon ist aber aufgrund der vorstehenden Ausführungen gerade nicht auszugehen, so dass für die Annahme des Fehlens der Geschäftsgrundlage und somit der Anpassung des Vertrages kein Raum verbleibt. 41 Soweit der Kläger behauptet, sein Irrtum habe jedenfalls darin gelegen, dass ihm nicht bewusst gewesen sei, dass er sich dauerhaft an die angegebene Größenordnung bindet, so führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis, da es sich hierbei um einen unbeachtlichen Rechtsfolgenirrtum handelt. Selbst wenn man diesen Irrtum aber berücksichtigen und in die Frage, ob Unzumutbarkeit vorliegt, einfließen lassen wollte, so würde dies nicht zu einer Anpassung des Vertrages führen. Denn insoweit ist festzuhalten, dass es sich hierbei eindeutig um einen in die Risikosphäre des Vermieters einzuordnenden Irrtum handeln würde und dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, dass der Vermieter frei entscheiden kann, ob er sich an getroffenen Vereinbarungen dauerhaft festhalten lassen will oder nicht. Es kommt insoweit allein darauf an, dass diese Vereinbarung in Kenntnis aller für die Ermittlung der Wohnfläche relevanten Umstände erfolgt ist. Dies ist aber wie bereits ausgeführt der Fall. 42 Demnach beträgt die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung 5,75 € x 68,56 m² = 394,22 €. In dieser Höhe hat der Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu dieser Erhöhung, da auch die weiteren Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB, wie die Berücksichtigung bestimmter Fristen und die Einhaltung der Kappungsgrenze von 20 % vorliegend unproblematisch erfüllt sind. 43 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO. 44 Streitwert: 696,00 €