101 C 85/08

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3995, 44 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 25. 1. 2008 zu zahlen, abzüglich durch Teilanerkenntnisurteil vom 30. 7. 2008 titulierter und am 20. 8. 2008 gezahlter 1638, 88 €. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 41 %, der Beklagte 59 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten aus diesem Urteil durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Mit vorliegender Klage fordern die Kläger nach beendetem Mietverhältnis überzahlten Mietzins wegen einer Flächenabweichung des Mietobjektes zurück. Am 30. 6. 1988 schlossen die Kläger ( die klagende Ehefrau noch unter dem Nachnamen L ) mit den seinerzeitigen Eigentümern Eheleute S einen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung in I-Straße, Aachen-T ( Bl. 36 ff d. A. ). Die Wohnfläche wurde in § 1 des Mietvertrages mit "ca. 100 qm" eingetragen; der ursprüngliche Mietzins betrug insgesamt 620 .- DM. Nachdem der Beklagte im Juli 1997 Eigentümer des Hauses geworden war, setzten die Parteien anlässlich einer Mieterhöhung den neuen Mietvertrag vom 25. 8. 2002 ( Bl. 4 ff d. A. ) auf. Bei den Angaben zum Mietobjekt in § 1 wurde die Wohnflächenangabe "ca. 100 qm" fortgeschrieben. Der Mietzins wurde in § 3 mit betraglich ausgewiesenen 495, 98 € + 3, 56 € für Haftpflichtversicherung = 499, 54 € eingetragen, wobei in der darunter im Formulartext angefügten Betriebskostenliste die Positionen öffentliche Lasten, Wasserversorgung, Entwässerung/Niederschlagswasser, Straßenreinigung/Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Sonstige nicht ausgestrichen wurden. Faktisch verfuhren die Parteien bis einschließlich 2006 so, dass die Kläger nach Vorlage der Gebührenbescheide die Aufwendungen für Schmutzwasser, Niederschlagswasser und Müllabfuhr separat an den Beklagten zahlten. Die Nebenkostenstruktur ist zwischen den Parteien jetzt streitig. Anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. 12. 2007 ließen die Kläger auf Anraten ihres außergerichtlichen Bevollmächtigten die Wohnfläche des Mietobjektes durch ein Aufmaß der Fa. Q-Bauservice überprüfen, das mit einer Flächenangabe von 80, 96 qm endete ( Bl. 10 ff d. A. ) Auf der Grundlage dieses Aufmaßes errechneten die Kläger mit Schriftsatz vom 14. 1. 2008 ( Bl. 14 f d. A. ) ausgehend von einem Quadratmeter-Mietzins von 4, 95 € eine monatliche Überzahlung von 94, 42 € und forderten für den Zeitraum 1. 1. 2002 – 31. 12. 2007 insgesamt 6798, 24 € zurück. Da der Beklagte diesem Verlangen nicht nachkam, haben die Kläger zunächst über den vorstehenden Betrag Klage erhoben. Der Beklagte hat einen Teilbetrag von 1638, 88 € anerkannt, der durch Teil-Anerkenntnisurteil vom 30. 7. 2008 tituliert und am 20. 8. 2008 gezahlt wurde. Nachdem ein auf gerichtliche Beweisanordnung eingeholtes Sachverständigen-Gutachten die Wohnfläche mit 83, 19 qm festgestellt hatte, haben die Kläger unter Klagerücknahme i. ü. die Klageforderung auf 6001, 92 € ermäßigt. Die Kläger tragen vor : Die Unterschreitung der vertraglich zugesicherten Wohnfläche um zumindest 16, 81 qm gemäß Gerichtsgutachten rechtfertige ausgehend von der Teilinklusivmiete i. H. v. 495, 98 € den jetzt noch für 72 Monate geforderten Betrag. Verjährung sei im Hinblick auf die erst bei Mietende erfolgte Feststellung der tatsächlichen Wohnungsgröße nicht eingetreten. Eine Verrechnung mit Gegenforderungen komme nicht in Betracht. Nebenkostennachzahlungen würden mangels eindeutiger und damit rechtsgültiger vertraglicher Vereinbarung nicht geschuldet. Die Anzeige des hinter der Einbauküche vorgefundenen Wasserschadens habe erst nach dem Abbau der Küchenmöbel erfolgen können, da der Schaden vorher verborgen gewesen sei. Die Kläger beantragen nach Teilklagerücknahme noch, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 6001, 92 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 25. 1. 2008 abzüglich am 20. 8. 2008 geleisteter 1638, 88 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, soweit kein Anerkenntnis erfolgt ist. Er trägt vor : Es stehe angesichts des Zustandekommens des Mietvertrages mit den ursprünglichen Vermietern, der von den Klägern selbst vorgenommenen Fortschreibung der Flächenangabe in den neuen Mietvertrag und der langjährigen Vertrautheit der Kläger mit den Dimensionen der Wohnung schon die Erheblichkeit der Flächenabweichung als Minderungsgrund in Frage. Jedenfalls sei aus den vorgenannten Gründen teilweise Verjährung der Klageforderung eingetreten. Als Berechnungsgrundlage komme ohnehin nur die Grundmiete von 450, 48 € in Betracht; die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Nebenkostenbestandteile von 41, 50 € seien herauszurechnen. Der angesichts einer tatsächlichen Wohnungsgröße von beklagtenseits festgestellten 85, 48 qm allenfalls gerechtfertigte Überzahlungsbetrag von monatlich 65, 99 € für einen unverjährten Zeitraum von 3 Jahren betrage 2375, 58 €. Er verringere sich um den Nachzahlungsbetrag für Schmutzwasser, Niederschlagswasser und Müllgebühren i. H. v. 443, 36 €, den die Kläger -wie in den Vorjahren stets einvernehmlich praktiziert- auch für 2007 zu entrichten hätten. Weiter schuldeten sie aufrechenbaren Schadensersatz i. H. v. 293, 34 € für die Folgeschäden, die aufgrund eines von den Klägern nicht zeitnah gemeldeten Wasserschadens in der Küche entstanden seien. Es wurde Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Die zulässige Klage ist in dem zugesprochenen Umfang begründet Insoweit haben die Kläger gegen den Beklagten einen Rückforderungsanspruch überzahlten Mietzinses aus §§ 536 Abs. I Satz 1, 812 BGB. Der BGH hat mit Urteil vom 23. 4. 2004 ( Az. VIII ZR 295 / 03 ) entschieden, dass die im dort maßgeblichen Mietvertrag von 2001 mit 126, 45 qm "vereinbarte", in Wahrheit aber nur 106 qm betragende Wohnfläche aufgrund der Abweichung von mehr als 10 % einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstelle, weil eine tatsächliche Vermutung dafür spreche, dass die Flächenabweichung eine verminderte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mit sich bringe. Die besagte BGH-Entscheidung ist nicht ohne eine differenzierte Betrachtung auf den vorliegenden Fall übertragbar, denn die dortige Fallkonstellation unterscheidet sich in zwei wesentlichen Punkten : Zum einen haben die Kläger des hiesigen Verfahren nahezu 20 Jahre in der Mietwohnung gewohnt, ohne die Flächenangabe des Mietvertrages überhaupt zu hinterfragen, während der BGH über eine aufgrund zeitnaher Überprüfung der Wohnfläche von den Mietern laufend durchgeführte Minderung zu entscheiden hatte. Zum zweiten war in dem BGH-Fall die ( unzutreffende ) Wohnfläche präzise angegeben, während vorliegend erkennbar eine Schätzung vorgenommen wurde. Das wirft die Frage auf, ob im hier zu beurteilenden Fall die Quadratmeterzahl der Wohnung für die Kläger neben den sonstigen wohnwertbildenden Eigenschaften überhaupt eine Rolle gespielt hat. Im Ergebnis ist diese Frage nach gerichtlicher Auffassung zu bejahen. Es sind keine Umstände aktenkundig, dass die Kläger bei Mietbeginn nicht schlicht auf die unrichtige Flächenschätzung vertraut, sondern die Wohnung unabhängig davon aus anderen, für sie vorrangigen Gründen in jedem Fall zum verlangten Preis angemietet hätten. Mithin trägt die vom BGH entwickelte "Wesentlichkeitsvermutung" auch hier. Besteht dem Grunde nach ein Minderungsrecht, so bemisst sich die Höhe des Minderungsbetrages nicht ohne weiteres aus dem auf die fehlenden Quadratmeter umzulegenden Mietzins. Vielmehr ist der Mietvertrag dahingehend auszulegen, für welche Wohnfläche der Vermieter einstehen wollte. Hierzu können die Grundsätze herangezogen werden, die für die Bemessung von Mieterhöhungen entwickelt wurden. Ist danach im Mietvertrag keine exakte Flächenangabe mit bis zu 2 Stellen hinter dem Komma eingetragen, sondern ist die Zahl erkennbar gerundet und ist ein Zusatz wie "circa" vorangestellt, besteht ein Toleranzbereich für Abweichungen. Dieser ist umso großzügiger bemessen, je pauschaler die Flächenangabe gefasst ist. In Anlehnung an die Beispiele bei Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht 8. Aufl. § 558 RN 71 ( Angabe "ca. 60 qm" = 55 – 65 qm Toleranzbereich ) ist für den vorliegenden Fall "ca. 100 qm" ein Spielraum von 5 % nach oben und unten anzusetzen, mit dem die Kläger bzgl. Flächenabweichungen rechnen mussten. Mithin hätte die streitgegenständliche Wohnung wenigstens 95 qm groß sein müssen um vertragsgemäß zu sein. Angesichts der vom Sachverständigen C nachvollziehbar ermittelten 83, 19 qm fehlen 11, 81 qm, für die eine Minderung gerechtfertigt ist. Berechnungsgrundlage der Minderung ist die von den Klägern angeführte Teilinclusivmiete i. H. v. 495, 98 € und nicht die vom Beklagten um herauszurechnende Nebenkostenbestandteile bereinigte Grundmiete, denn die Flächendifferenz wirkt sich auf alle Komponenten der Wohnungsnutzung aus, mithin auch auf diejenigen Mietbestandteile, die durch Nebenkosten abgegolten sind ( Schmidt-Futterer / Eisenschmid a. a. O. § 536 RN 324 ff ). Weiter ist zu erörtern, ob eine teilweise Verjährung der Klageforderung eingetreten ist. Der Verjährungsbeginn setzt nach § 199 Abs. I Nr. 2 BGB n. F. die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen bzw. grob-fahrlässige Unkenntnis voraus. Auch wenn die Kläger nach annähernd 20-jähriger Mietzeit mit der streitgegenständlichen Wohnung bestens vertraut waren, wird man diese Vertrautheit mit den örtlichen Gegebenheiten nicht gleichsetzen können mit einer konkreten, in Quadratmeter-Zahlen umzusetzenden Einschätzung von der tatsächlichen Wohnfläche. Hierzu fehlt einem nicht technisch vorgebildeten Mieter das präzise räumliche Vorstellungsvermögen. Aus ebendiesem Grund kann auch keine grob-fahrlässige Unkenntnis des Anspruchsgrundes angenommen werden, denn ohne die beschriebene Fachkenntnis / Erfahrung mit Flächenmaßen drängte sich den Klägern die hier in Rede stehende Abweichung nicht so eklatant auf, dass sie sich aus allgemein zugänglichen Quellen Gewissheit hätten verschaffen müssen, wie dies die Rechtsprechung zum einschlägigen Tatbestand voraussetzt ( Palandt, Heinrichs, BGB 67. Aufl. § 199 RN 36 m. w. N. ). Es ist nicht im Sinne grober Fahrlässigkeit vorwerfbar, wenn die Kläger ohne konkreten eigenen Verdacht und erst auf Anregung ihres Bevollmächtigten bei Mietende die Wohnungsgröße haben nachmessen lassen. Verjährung ist nicht eingetreten. Es ergibt sich folgende Berechnung : Teilinclusivmiete 495, 98 € : 95 qm geschuldete Wohnungsgröße = 5, 22 € / qm x 11, 81 qm relevante Flächendifferenz = Überzahlung 61, 65 € / Monat x 72 Monate = 4438, 80 € Gesamtüberzahlung Von diesem Betrag im Wege der Aufrechnung in Abzug zu bringen ist der Nebenkostenrückstand aus 2007 i. H. v. 443, 36 €. Die mietvertragliche Vereinbarung der Nebenkostenstruktur mag unpräzise gefasst sein. Sie wurde jedoch von den Parteien übereinstimmend im Sinne einer Erstattung der vom Beklagten durch Gebührenbescheide nachzuweisenden Aufwendungen für Schmutzwasser / Niederschlagswasser / Müllabfuhr interpretiert und die Abrechnung jahrelang in dieser Weise praktiziert. Dadurch hat keine -nur eingeschränkt konkludent mögliche- Änderung einer Nebenkostenvereinbarung zu Lasten der Mieter stattgefunden, sondern die Konkretisierung und praktische Umsetzung des Mietvertrages. Dagegen besteht kein aufrechenbarer Anspruch des Beklagten aufgrund der Folgewirkungen eines nicht rechtzeitig gemeldeten Wasserschadens in der Küche der Mietwohnung, § 536 c BGB. Der Wasseraustritt war während der Mietzeit der Kläger unstreitig hinter der Einbauküche verbogen. Dafür, dass er nach außen erkennbar geworden ist, bestehen keine Anhaltspunkte. Mithin besteht kein Schadensersatzanspruch, zumal in der Klageerwiderung nicht abgegrenzt ist, welcher Schaden durch den Wasseraustritt originär entstanden ist und inwieweit sich dieser durch den Zeitablauf vergrößert hat. Der verbleibende Zahlbetrag beläuft sich auf 3995, 44 € und ist ab Verzugseintritt gesetzlich zu verzinsen. II. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 269, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. III. Streitwert : bis zum 30. 7. 2008 6798 .- € vom 31. 7. – 28. 11. 2008 5159 .- € danach 4363 .- €