III ZR 21/10

Zurück AG München 01. Juli 2016 191 C 28518/15 Beurkundungszwang für Reservierungsvereinbarung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Beurkundungszwang für Reservierungsvereinbarung AG München, Urteil vom 1.7.2016, 191 C 28518/15 BGB § 125 Satz 1, § 305 Abs. 1 Satz 1, §§ 305b, 307 Abs. 1 Satz 1, § 311b Abs. 1 Satz 1 Leitsätze: 1. ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine rechtliche Einheit im Sinne des Beurkundungserfordernisses aus § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird. Eine Reservierungsvereinbarung muss unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs jedenfalls beurkundet werden, wenn das in der Vereinbarung ver ------------------------------------------------------69--------------------------------------------------------- sprochene Entgelt 10 bis 15 % der vereinbarten Provision übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 2.7.1986, IV a ZR 102/85, MittBayNot 1986, 241 ). Daraus ergibt sich, dass ein Vergleich zwischen Maklerprovision und Reservierungsvereinbarung anzustellen ist, und nicht etwa die Reservierungsgebühr ins Verhältnis zum Kaufpreis zu setzen ist. Der Formzwang gilt auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern. (Leitsatz der Schriftleitung) 2. Die Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags reicht über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Beklagten hinaus und stellt aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, wenn dadurch eine erfolgsunabhängige Vergütung für den Verwender gesichert wird und keine Unterlassungspflicht begründet ist, die Wohnung einem Dritten anzubieten und an diesen zu veräußern. (Leitsatz der Schriftleitung) Sachverhalt: 1 Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Reservierungsgebühr. 2 Der Beklagte war Eigentümer der Einzimmerwohnung (…) in (…) Berlin, die er zum Kaufpreis von 141.000 € zum Verkauf anbot. Der Kläger interessierte sich für die Wohnung. Nach den ersten Verkaufsgesprächen unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau (…) eine Reservierungsvereinbarung, die auszugsweise wie folgt lautet: „1. Der Kaufpreis beträgt € 140.740. Darüber hinaus ist vom Käufer bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an (…) in Höhe von insgesamt 7,14 % inklusive gesetzlicher MwSt, somit € 10.049 zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und (…) besteht. (...) Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziffer 3 als pauschalierter Schadenersatz dem Verkäufer zu.“ 3 Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr i. H. v. 3.000 € an den Beklagten. Die Reservierungsfrist wurde durch den Beklagten bis zum 22.7.2015 verlängert. Der Kläger bat den Beklagten per E-Mail vom 29.7.2015 um eine Reduzierung des Kaufpreises und bot dem Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen Kaufpreis von 110.000 €. Der Beklagte lehnte sämtliche Verhandlungen über den Kaufpreis ab und erklärte die Vertragsverhandlungen für gescheitert. Mit E-Mail (…) forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung (…) auf, die erhaltene Reservierungsgebühr i. H. v. 3.000 € zurückzuzahlen. Mit E-Mail (…) lehnte der Beklagte jegliche Rückzahlung ab. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers (…) wurde der Beklagte aufgefordert, die einbehaltene Reservierungsgebühr an den Kläger zurückzuzahlen. Der Beklagte ließ beide Schriftsätze unbeantwortet. 4 Der Kläger ist der Ansicht, die Reservierungsgebühr sei wegen Formnichtigkeit unwirksam. Die Vereinbarung übe einen unangemessen wirtschaftlichen Druck auf den Käufer aus und sei mangels notarieller Beurkundung nach § 125 BGB unwirksam. Darüber hinaus handele es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, die den Käufer unangemessen benachteiligten. (…) Aus den Gründen: 9 Die zulässige Klage ist begründet. (…) 11 II. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr i. H. v. 3.000 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. (…) 13 2. Der Beklagte hat durch die Leistung des Klägers die Reservierungsgebühr i. H. v. 3.000 € ohne Rechtsgrund erlangt. 14 a) Die von den Parteien unterzeichnete Reservierungsvereinbarung ist gemäß § 125 Satz 1, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Formnichtigkeit unwirksam, da keine notarielle Beurkundung erfolgte. 15 Die Reservierungsvereinbarung bedurfte der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Beurkundungszwang soll die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen (Warnfunktion). Zudem soll eine sachkundige Beratung der Parteien sichergestellt werden (Beratungsfunktion). Daher erstreckt sich die Pflicht zur notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf die Gesamtheit aller Verträge und Vereinbarungen, sofern diese rechtlich eine Einheit bilden. Das ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen (vgl. Palandt/Grüneberg, 75. Aufl. 2016, § 311b Rdnr. 2, 32). Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine solche rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird. 16 Unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs hat eine Beurkundung in jedem Fall dann zu erfolgen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt 10 bis 15 % der vereinbarten Provision übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 2.7.1986, IVa ZR 102/85). Daraus ergibt sich, dass ein Vergleich zwischen Maklerprovision und Reservierungsvereinbarung anzustellen ist, und nicht etwa, wie von der Beklagtenpartei angenommen, die Reservierungsgebühr ins Verhältnis zum Kaufpreis zu setzen ist. Der Formzwang gilt auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern. 17 Vorliegend macht die Reservierungsgebühr 29,7 % der Maklerprovision aus. Die maßgeblichen Grenzwerte sind damit weit überschritten. Auch übte die Zahlungsverpflichtung i. H. v. 3.000 € einen unangemessenen Druck auf den Kläger aus, die Immobilie zu erwerben. Durch die Verpflichtung, wonach der Verkäufer den Zahlbetrag einbehalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommt, wird der Kläger in seiner Entscheidungsfreiheit erheblich eingeschränkt, da er nutzlose Aufwendungen zu befürchten hat. Durch das unterzeichnete Vertragsstrafeversprechen wurde der Kläger mittelbar zum Kaufvertragsschluss gedrängt (vgl. BGH, Urteil vom 2.7.1986, IV a ZR 102/85). ---------------------------------------------------70------------------------------------------------------ 18 b) Darüber hinaus ist die Reservierungsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da der Kläger unangemessen benachteiligt wird. 19 aa) Bei der Vereinbarung über die Zahlung der Reservierungsgebühr handelt es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, die die Beklagtenpartei der Klagepartei bei Abschluss gestellt hat. Entgegen der Auffassung des Beklagten liegt keine Individualabrede im Sinne des § 305b BGB vor, da die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelnen nicht ausgehandelt wurden. Ein Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert an dem Vorliegen von AGB grundsätzlich nichts. Vorliegend hat die Beklagtenpartei den Kerngehalt seiner Bedingungen nicht ernsthaft zur Disposition gestellt und der Klagepartei keine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen und Verhandlungsspielraum eingeräumt. 20 bb) Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar. Eine unangemessene Benachteiligung ist dann anzunehmen, wenn der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der AGB gerechtfertigt ist. 21 Die dabei erforderliche Interessenabwägung führt vorliegend zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Beklagten hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Klagepartei vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 23.9.2010, III ZR 21/10; BGH, Urteil vom 10.2.1988, IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235 , 239 f.). 22 Der Beklagte sicherte sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung. Dieser Leistung des Klägers stand kein gleichwertiges Äquivalent entgegen. Vom Wortlaut der Vereinbarung bestand seitens des Beklagten keine Unterlassungspflicht, die Wohnung einem Dritten anzubieten und an diesen zu veräußern. Die Klagepartei zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Diese Tatsache begrenzt den Nutzen der Vereinbarung für den Kläger in unangemessener Weise (BGH, a. a. O.). 23 Für diese Beurteilung ist es nicht von ausschlaggebender Bedeutung, welche Rechtsnatur der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung zukommt und ob bei der vorliegenden Konstellation die Anwendung maklerrechtlicher Grundsätze gerechtfertigt ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.9.2010, III ZR 21/10). Entgegen der Auffassung des Beklagten finden die vorgenannten Grundsätze nicht nur auf Reservierungsvereinbarungen im Rahmen von Maklerverträgen Anwendung, sondern auch im vorliegenden Fall zwischen zwei Privatpersonen. Dies gilt dann umso mehr, wenn zwischen Makler und Verkäufer eine wirtschaftliche Verflechtung besteht. (…) Art: Entscheidung, Urteil Gericht: AG München Erscheinungsdatum: 01.07.2016 Aktenzeichen: 191 C 28518/15 Rechtsgebiete: Beurkundungsverfahren Erschienen in: MittBayNot 2018, 68-70